（2017）内01民终1409号
裁判日期: 2017-06-15
公开日期: 2017-10-26
案件名称
内蒙古鑫厦房地产开发有限责任公司与曲琳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
内蒙古鑫厦房地产开发有限责任公司,曲琳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内01民终1409号上诉人（原审被告）：内蒙古鑫厦房地产开发有限责任公司。法定代表人：李啸钧，该公司董事长。委托诉讼代理人：张金来，内蒙古启安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曲琳，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：杨晓春，内蒙古聚宏律师事务所律师。上诉人内蒙古鑫厦房地产开发有限责任公司（以下简称鑫厦公司）因与被上诉人曲琳房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2016）内0105民初6143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鑫厦公司的委托诉讼代理人张金来、被上诉人曲琳的委托诉讼代理人杨晓春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫厦公司上诉请求：撤销一审判决，改判鑫厦公司不承担迟延交房的违约责任。事实和理由：一、一审认定事实有误。一审存在的事实：曲琳在起诉状中称曲琳多年来一直是向鑫厦公司主张退房、退款，并且为了解除合同、退款多次向呼和浩特市房管局投诉。这就能够证明一个事实：曲琳多年来一直是要求与鑫厦公司解除合同，而非要求鑫厦公司履行合同。一审审理过程中，鑫厦公司向一审法院说明以下事实：1.涉案房屋早已具备交付条件；2.涉案房屋所在项目的其他业主早已使用房屋，没有任何问题；3.曲琳不接收房屋，而是一直要求解除合同。一审审理过程中，鑫厦公司再次要求曲琳办理房屋交接手续，曲琳不予理会。所以，房屋迟延交付的责任在曲琳。二、一审判决适用法律有误。本案的事实是鑫厦公司能够交房而曲琳不接收房屋。既然一审法院在判决中明确双方继续履行合同，双方在庭审中也不要求解除合同，一审法院就应该判决曲琳在规定的期限内履行交房义务，如果鑫厦公司不能按期交房，那鑫厦公司承担迟延交房的责任是正确的。另外，本案的诉讼时效已过。曲琳辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。对于案件事实认定问题，曲琳确实向呼和浩特市房管局投诉过，当时要求鑫厦公司退款，但鑫厦公司不能退款，曲琳进而要求其交房，并支付延期交房的违约金，因此不能说明曲琳的诉讼请求和退款是矛盾的。涉案房屋并未经过验收，不具备交付条件，现在处于烂尾状态。对于适用法律问题，生效判决已经确认了违约金参照同地段租金确定，已有生效判决确定的事实无需举证证明。综上，请求驳回上诉，维持原判。曲琳向一审法院起诉请求：1.判令鑫厦公司履行《房屋要约协议书》，向曲琳交付房屋；2.判令鑫厦公司赔偿延期交房给曲琳造成的经济损失32771元；3、判令鑫厦公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实，2010年5月1日曲琳与鑫厦公司签订《房屋要约协议书》，该协议约定：曲琳向鑫厦公司发出购买”××区”（暂定名”大商汇”）18号楼3层60号商业，约13.43平方米的房屋要约，总价186677元；曲琳于签订协议时一次性交付186677元；鑫厦公司应当在2010年12月31日前将房屋交付曲琳使用；待鑫厦公司交付房屋，曲琳结清房款后，鑫厦公司应在12个月内将房屋产权手续办理完毕后交予曲琳；鑫厦公司在规划时已纳入”大商汇”的整体商业业态规划范围内，以后”大商汇”的经营管理由鑫厦公司或鑫厦公司委托的经营管理公司统一负责，因此曲琳选定上述房屋后，无论自用或出租，均须遵守商业经营管理公司对项目整体的商业业态规划，并严格遵循统一的商业管理。协议签订之后，曲琳按约交清了上述房屋的购房款186677元。另查明，呼和浩特市中级人民法院作出的（2015）呼民一终字第01195号民事判决认定了上述房屋的同地段租金为每年每平米1273元及按交款数额比例支付逾期交房的损失。一审法院认为，鑫厦公司与曲琳签订的《房屋要约协议书》，系双方当事人真实意思表示，该协议对房屋坐落、面积、单价、付款方式、交房日期均约定明确，鑫厦公司已收受了曲琳交纳的购房款，合同已实际履行，且鑫厦公司已取得诉争房屋所在商业服务区的《商品房预销售许可证》，鑫厦公司与曲琳所订立的《房屋要约协议书》应当认定为商品房买卖合同，鑫厦公司应当按《房屋要约协议书》的约定向曲琳交付房屋。曲琳要求鑫厦公司按照租金计算赔偿延期交房的损失，因鑫厦公司并未将诉争的商铺交付于曲琳，给曲琳造成的违约损失鑫厦公司应当予以赔偿，对于曲琳请求的32771元未超过法律规定的范围（同地段租金1273元及曲琳交款数额比例），对于鑫厦公司的请求依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十七条之规定，判决：一、被告内蒙古鑫厦房地产开发有限责任公司于本判决生效后的1个月内向原告曲琳交付位于”××区”（暂定名”大商汇”）18号楼3层60号商业，约13.43平方米的房屋；二、被告内蒙古鑫厦房地产开发有限责任公司给付原告曲琳从2014年6月1日至2016年5月1日延期交房的损失32771元，于判决生效之日起10日内付清。案件受理费619元，由内蒙古鑫厦房地产开发有限责任公司负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、鑫厦公司提出的诉讼时效抗辩是否成立；二、本案所涉房屋是否具备交付条件，鑫厦公司是否存在逾期交房的事实；三、在上述问题核实清楚的情况下，曲琳要求鑫厦公司履行合同，并支付逾期交房违约金的诉讼请求有无事实及法律依据。针对第一个争议焦点，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定：”当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”经查，鑫厦公司在本案一审审理过程中并未提出诉讼时效抗辩，且鑫厦公司在二审中并未举出新证据证明曲琳请求权已过诉讼时效，故本院对鑫厦公司在二审中主张的诉讼时效抗辩不予支持。针对第二个争议焦点，鑫厦公司与曲琳于2010年5月1日签订的《房屋要约协议书》因具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且曲琳已经按照约定支付了购房款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，《房屋要约协议书》应当认定为商品房买卖合同，且鑫厦公司在曲琳起诉前取得了涉案项目的商品房预售许可证，故该《房屋要约协议书》为合法有效合同。《房屋要约协议书》仅约定鑫厦公司应当在2010年12月31日前交付房屋，并未约定交付条件，且鑫厦公司并未举证证明其已履行了通知曲琳收房的义务，鑫厦公司至今未交付房屋，属逾期交房，应当承担相应的违约责任。针对第三个争议焦点，《房屋要约协议书》并未约定逾期交房的违约责任，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条关于商品房买卖合同没有约定违约金数额，逾期交付使用房屋的，损失赔偿额按照同地段同类房屋租金标准确定的规定，一审法院根据已生效的呼和浩特市中级人民法院（2015）呼民一终字第01195号民事判决认定的涉案房屋同地段租金同类房屋标准确定曲琳的损失并无不当，本院予以确认。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费619元，由内蒙古鑫厦房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴铁刚审 判 员 刘敬波审 判 员 于晓华审 判 员 杨蔚堃代理审判员 韩东妹二〇一七年六月十五日书 记 员 贾沛然书 记 员 王嘉兴 关注公众号“”