（2017）豫1602民初2473号
裁判日期: 2017-06-15
公开日期: 2017-11-15
案件名称
李剑与李东林、商军良租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
周口市川汇区人民法院
所属地区
周口市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李剑,李东林,商军良
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百二十四条第一款，第二百二十六条，第十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
河南省周口市川汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1602民初2473号原告：李剑，男，汉族，1975年9月17日生，住河南省周口市川汇区。委托诉讼代理人：崔姝娉，系河南明辩律师事务所律师。被告：李东林，男，汉族，1977年1月1日生，原住河南省淮阳县，现住周口市。被告：商军良，男，汉族，1971年3月25日生，住河南省西华县。原告李剑诉被告李东林、被告商军良租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李剑及其委托诉讼代理人崔姝娉、被告李东林到庭参加诉讼。被告商军良经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李剑向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告李东林、商军良赔偿原告房屋租赁违约金15000元，要求二被告将所租赁房屋恢复原状；2、依法判令被告商军良赔偿房屋逾期返还占用费9900元；3、依法判令被告商军良赔偿延误出租房屋损失3666元；4、本案一切诉讼费均由被告承担。事实和理由：2015年11月1日，原告与被告李东林签订租赁协议，原告将周口市川汇区文明路中段的一处门面房租赁给被告李东林开设饭店使用，双方约定合同期为两年，房租每年132000元（年付），提前一个月交付下一年租金。被告商军良说被告李东林于2016年7月7日已经将房屋转让给他经营，但是原告至今不知道。被告李东林应在2016年10月1日前交付第二年的租金，经原告多次催要，截止到2016年10月17日被告李东林仍未交付房租。原告就通知被告解除合同并扣除被告房屋押金，要求被告于2016年11月1日之前结清水电费、搬走被告所有物品，并要求被告恢复拆除原告房屋二楼三间房屋。经多次催促，被告商军良于2016年11月9日晚，才将所属物品搬走。后被告商军良不但拒绝恢复二楼房屋的原状，且在2016年11月13日至2016年11月22日期间多次阻挠原告房屋为重新出租所实施的房屋装修，致使原告不能及时将房屋正常出租给第三人，造成了一定的损失。故原告诉至法院，望判如所请。被告李东林辩称：1、2015年11月1日，我与原告签订租赁协议，后经原告同意于2016年7月7日转租给了被告商军良。至于商军良更改房屋结构，阻挠房屋装修，这些事情与我无关，我也不知情；2、原告所请求的第一项诉讼请求与我无关，应由被告商军良承担。在我转给被告商军良房屋的时候租期还有三个多月未到期，我不应当承担拖欠原告租赁费用的责任；综上原告各项诉请均与我无关。被告商军良缺席未答辩。原告李剑向本院提供的证据材料有：一、2014年11月1日原告与被告李东林签订的房屋租赁合同一份、周口市川汇区人民法院（2017）豫1602民初1265号民事判决书一份，用以证明1、原、被告主体均适格；2、租赁合同约定年租金为132000元，日租金为367元；3、租赁期满，乙方未提前续租的，甲方有权收回门面，乙方添置……拆除的设备应在期满前3日内搬离；4、乙方在不破坏门面主体结构的基础上装修……在承租期满后有义务将房屋恢复原状；5、逾期返还门面的，每逾期一日，乙方应按合同约定的三倍日租金向甲方支付该门面占用使用费。二、房产证一份、出租房屋现状平面图一份，用以证明1、房产建筑面积与房屋租赁面积都是434.38平方米；2、出租房屋的平面图与出租房屋的结构一致；3、出租房屋的被拆除的墙体面积122.232平方米和4份门套；4、原告请求被告李东林和商军良恢复出租房屋原状。三、原告与被告商军良房屋租赁合伙人张亚奇的微信通信记录四张，用以证明1、被告李东林与商军良的转让经营事实；2、被告商军良在使用租赁房屋时拆除了房屋墙体的事实；3、租赁到期前，原告向被告商军良发送的房屋缴费通知；4、被告未提前一个月交下一年度房租时，告知到期前3天搬离的事实，否则就要按照约定承担违约责任。四、证人于国栋出具的“文明路房屋内物品搬迁时间”证明一份、原告与张中仁的房屋租赁合同一份、张中仁出庭作证证言一份，用以证明1、因被告商军良逾期搬离房屋给原告造成的实际损失：逾期返还占用出租房屋9天，自2016年11月1日至11月9日，根据租赁合同约定应当支付9900元（132000元÷12月÷30天×9天×3）；2、延误出租房屋的损失从2016年11月22日至12月1日，共10天3666元。被告李东林未向本院提交证据材料。经审理查明：2015年11月1日，原告李剑与被告李东林签订门面房租赁合同，原告将其所有的位于周口市川汇区文明路西侧7-112的两层门面房（房权证号：周房字第××号）租赁给被告李东林。合同约定：合同租赁期两年，2015年11月1日起至2017年10月31日止，租金每年132000元；租赁期满，乙方未提前续租的，甲方有权收回门面。乙方添置的用于经营的所有可以移动、拆除的设备设施应在租赁期满前3日内搬离；乙方在不破坏门面原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述门面进行装修，在承租期满后有义务将房屋恢复原状；除双方达成协议续租外，乙方应在合同租期届满后的当日，经甲方验收认可，并结清所有费用后返还该门面。逾期返还门面的，每逾期一日，乙方应按照合同约定的三倍日租金向甲方支付该门面占用使用费。2016年7月7日，在原告同意的情况下，被告李东林将房屋转租给了被告商军良，未重新签订租赁合同。被告商军良就对房屋进行了重新装修，将该门面房二楼三间房屋予以拆除（包含七个墙体和四扇门）。直到2016年10月17日，被告商军良也没有支付下一年的房屋租赁费，原告就通知被告商军良解除合同、扣除房屋押金，并要求被告于2016年11月1日之前结清水电费、搬走被告所有物品，恢复拆除原告房屋二楼三间房屋。但是，被告商军良于2016年11月9日晚上才搬离原告的门面房。后原告与案外人张中仁签订房屋租赁合同，把该门面房租给了张中仁，租赁期限为2016年11月20日至2018年11月20日，租金为132000元。由于被告商军良就房屋问题与原告未达成一致意见，就阻挠原告施工，造成原告延误交房给张中仁10天。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。本案中被告李东林经过原告李剑的同意，把租赁原告的房屋转租给被告商军良，故原告与被告李东林之间签订的租赁合同继续有效。因合同约定：乙方在不破坏门面原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述门面进行装修，在承租期满后有义务将房屋恢复原状。被告商军良在租赁原告房屋期间，将原告的门面房二楼三间房屋予以拆除（包含七个墙体和四扇门），故对原告要求被告李东林、被告商军良对其房屋恢复原状的诉请，本院予以支持。对原告要求被告李东林、被告商军良赔偿违约金15000元的诉请，因未提供证据证明，本院不予支持。因被告商军良在租赁合同一年到期时，未续交房租，搬离房屋比合同约定的期限晚了9天，根据合同约定：除双方达成协议续租外，乙方应在合同租期届满后的当日，经甲方验收认可，并结清所有费用后返还该门面。逾期返还门面的，每逾期一日，乙方应按照合同约定的三倍日租金向甲方支付该门面占用使用费。故对原告要求被告商军良赔偿房屋逾期返还占用费9900（132000元÷12月÷30天×9天×3元）的诉讼请求，本院予以支持。由于被告商军良就租赁房屋的问题与原告未达成一致意见，阻挠原告施工，造成原告延误交房给第三人张中仁10天，损失了10天的租赁费，故对原告要求被告商军良赔偿延误出租房屋损失3666(132000元÷12月÷30天×10天)元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》条第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告李东林和被告商军良于本判决生效之日起十日内将原告李剑所有的位于周口市川汇区文明路西侧7-112的第二层门面房（房权证号：周房字第××号）恢复原状（按照原告向法庭提交的手绘图进行恢复，包含七个墙体和四扇门）。二、被告商军良于本判决生效之日起十日内赔偿原告李剑房屋逾期返还占用费9900元。三、被告商军良于本判决生效之日起十日内赔偿原告李剑延误出租房屋损失3666元。四、驳回原告李剑的其他诉讼请求。案件受理费257元，由被告商军良承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员 马慧慧二〇一七年六月十五日书记员 常凯迪 来自：