（2017）辽01民终5733号
裁判日期: 2017-06-15
公开日期: 2017-07-27
案件名称
上诉人沈阳安泰房产开发有限公司与被上诉人陈奎涛商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈阳安泰房产开发有限公司,陈奎涛
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终5733号上诉人（原审被告）：沈阳安泰房产开发有限公司，住所地沈阳市和平区夹河路6号。法定代表人：楼超钢，该公司经理。委托诉讼代理人：王思聪，辽宁同方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈奎涛，男，1965年8月10日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：徐广顺，辽宁百涛律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾煜，辽宁百涛律师事务所律师。上诉人沈阳安泰房产开发有限公司（以下简称“安泰公司”）因与被上诉人陈奎涛商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。安泰公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第四项；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决上诉人给付顾楚健1,838,019元赔偿金系适用法律错误。一审判决上诉人支付赔偿金主要依据是《商品房买卖合同司法解释》第八条之规定，但本案中被上诉人未取得房屋的原因有二：一是涉案房屋尚未经竣工验收；二是涉案房屋是精装修的样板间，而双方签订的《商品房买卖合同》中的价格是清水房价格，被上诉人尚未支付装修的剩余对价。涉案房屋存在在建工程抵押不是导致被上诉人无法取得房屋的原因，更不会导致合同目的无法实现。涉案房屋的抵押只是上诉人公司在资金困难的情况下为了能够按期履行交房义务而做的无奈之举，不属于违约或欺骗购房者。陈奎涛辩称，上诉人的上诉理由不能成立，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同,其合同目的是被上诉人通过买卖取得涉案房屋的所有权即物权。根据相关法律规定，在起诉之前没有取得过物权方面的任何一个权利。即使如上诉人所述能够尽快交付我方也不过取得了占有权和使用权，因上诉人抵押该房屋，我方无法取得房屋的处分权和收益权，所以双方之间的合同目的无法实现，原审认定是正确的。关于样板间装修款，双方曾口头进行沟通核算，确定装修款后另外订立了相关合同，但是上诉人从没有主动与我方协商过相关事宜，所以不存在拒付装修款的事实。陈奎涛没有付尾款是因为在付款时有房屋抵押，我方认为合同目的无法实现。综上，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。陈奎涛向一审法院起诉请求：1.请求法院判令解除原、被告2014年4月3日签订的商品房买卖合同；2.请求法院判令被告向原告返还购房款人民币6,126,730元，并按中国人民银行同期贷款利率向原告偿还利息人民币753,587元（暂从2014年4月3日起计算至2016年12月6日，应计算至被告实际给付之日）；3.请求法院判令被告向原告支付赔偿金人民币3,063,365元；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年4月3日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同约定：原告购买被告开发的位于沈阳市和平区秀岛路300-17号第13幢1-3单元1号房产，建筑面积316.43平方米，总价款为9,126,730元，交付期限约定为被告应当在2015年5月31日前将经验收合格的该商品房交付给原告，出卖人逾期交房的违约责任约定：出卖人如未能按本合同及补充协议约定期限交房，买受人同意不退房，自本合同及补充协议约定的最后交房期限的第二日起至符合本合同约定的交房条件之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，该违约金总额以总房款的20%为限；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意：买受人同意不退房，自本合同及补充协议约定办证期限届满之日的第二天起至出卖人将该商品房办证资料递交给房管部门取得房管部门回执之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，该违约金总额以总房款的20%为限。《合同补充协议》约定：买受人未按照合同约定支付房款、违约金（如有）、采暖费、物业维修资金及相关费用或按揭款未支付给出卖人的，出卖人有权顺延办理交楼及办理产权过户时间，因买受人原因造成该商品房延期交付使用，出卖人无须另行书面通知买受人。除本合同第八条规定的不可抗力外，买受人同意出卖人在本合同约定的交楼日期后二个月内安排买受人收楼，安排收楼期间不视为逾期交楼，如房屋出现以下情形时，买受人不追究出卖人逾期交房的责任：（1）施工期间遭遇的地震、水灾、火灾、台风和其它自然灾害；（2）施工期间新发现影响施工的异常地质状况；(3)执行国家或项目所在地政府有关法律、法规、规章、政策的变化引起延误的；（4）因政府相关职能部门自身发证迟延的；（5）政府的重大行为及庆典要求停工的；（6）非出卖人所能控制的其他因素，包括但不限于供水、供电、供热、有线电视等配套部门对出卖人相关报批手续不及时，能源使用限制、规划调整等行为，前述买受人不追究出卖人逾期交房责任的约定，亦适用合同中第十四条：“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”的约定。在出卖人向买受人发出交付通知后买受人接收了该商品房的（以交付入户门钥匙或签署交接单为准），买受人同意不再以交楼条件不具备向出卖人主张任何权利或要求任何赔偿，但出卖人应依法对该商品房本身存在的质量问题承担保修的义务，若自本合同及补充协议约定的交房之日起，逾期二个月买受人仍未办妥收楼手续后，出卖人有权从逾期之日起按日向买受人收取总房款万分之一的违约金。出卖人的办证责任仅限于在买受人向出卖人交清全部房款（包括按揭贷款）、买受人已收房、买受人向出卖人交付办理产权证所需资料以及买受人按照房管部门规定交清税费后的360天内将该商品房的办证资格提交给房管部门取得房管部门回执，房管部门颁发产权证给出卖人后，由出卖人通知买受人领取，出卖人发放产权证期间，买受人不追究出卖人任何责任；在本合同约定的办证期限内，如买受人未按照合同约定交齐全额房款、违约金及相关费用，或按揭款、或未交齐办证资料和税费，或按揭银行不给予办证协助或其他买受人不配合的情形，出卖人可相应顺延办理产权证的时间而无须承担逾期办证的责任，任何一方不按照房地产登记机构提供或迟延提供相关资料的，由责任方承担责任，因出卖人过错导致该商品房逾期交付的，出卖人在承担了逾期交房的违约责任后有权顺延办理产证的期限，并不承担任何责任。除非本合同或法律法规另有规定，买卖双方同意任何一方在本合同及补充协议项下所享受的合同解除权行使期限为三个月，自解除事由发生之日起算，买卖双方按本合同及本补充协议的约定行使解除权时，自守约方解约通知送达违约方之日，本合同及本补充协议解除，如合同已办理了登记备案的，双方应当相互配合在解约通知送达之日起15日内共同办理完结登记注销手续，如因买受人原因导致本合同需要注销的，则所产生合同注销费用由买受人承担，因买受人原因造成预售合同登记注销延期办理的，出卖人有权顺延向买受人退还已付房款余额、违约金和利息的时间，且买受人应按日向出卖人支付总房款万分之一的违约金直至买受人配合办理完毕备案登记注销手续，本合同及补充协议解除之日起，出卖人拥有对该商品房完全的所有权……。原告分别于2014年4月3日向被告交付购房款3,000,000元，2014年4月4日交付购房款300,000元，2014年5月21日交付购房款300,000元，2014年6月6日向被告交付购房款1,400,000元，2014年8月26日交付购房款1,126,730元，原告现已交付购房款共计6,126,730元。另查明：被告将原告购买的上述房屋于2014年4月24日在房产部门办理了在建工程抵押，涉案楼盘至今未竣工验收，被告也未向原告交付涉案房屋。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案中，被告在与原告签订《商品房买卖合同》之后，在未告知原告的情况下将涉案房屋办理了在建工程抵押，且该楼盘至今未竣工验收，被告亦未按照合同约定向原告交付房屋，违反了合同的约定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”，原告诉请解除与被告签订的商品房买卖合同，并要求返还已付房款及给付利息应予支持。对于被告提出的其依法行使抗辩权导致的逾期交房不构成违约，原告无权主张解除合同及要求被告支付赔偿金没有事实及法律依据的辩解，不予采纳。利息计算方式分别以3,000,000元、300,000元、300,000元、1,400,000元、1,126,730元为基数，分别从2014年4月4日、2014年4月5日、2014年5月22日、2014年6月7日、2014年8月27日起算，计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。关于原告要求被告给付已付购房款一倍赔偿金的诉讼请求，结合本案的实际情况及上述法律规定，原告依法享有主张被告赔偿的权利。因一倍赔偿属于惩罚性条款，具有弹性条款的性质，一审法院酌情认定赔偿数额为原告已交付房款的30%为宜，即6,126,730元×30%=1,838,019元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、解除原告陈奎涛与被告沈阳安泰房产开发有限公司于2014年4月3日就位于沈阳市和平区秀岛路300-17号第13幢1-3单元1号房产，建筑面积316.43平方米签订的《商品房买卖合同》；二、被告沈阳安泰房产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告陈奎涛购房款6,126,730元；三、本判决生效之日起十日内，被告沈阳安泰房产开发有限公司向原告陈奎涛支付购房款利息，分别以3,000,000元、300,000元、300,000元、1,400,000元、1,126,730元为基数，分别从2014年4月4日、2014年4月5日、2014年5月22日、2014年6月7日、2014年8月27日起开始，均至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算；四、被告沈阳安泰房产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告陈奎涛已付购房款6,126,730元的30%的赔偿即1,838,019元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费81,406元，由原告陈奎涛承担10,583元，被告沈阳安泰房产开发有限公司承担70,823元，保全费5000元，由被告沈阳安泰房产开发有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。上诉人安泰公司与被上诉人陈奎涛签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应按合同约定全面诚信履行各自的权利义务。被上诉人陈奎涛按照合同约定交纳了大部分房款，剩余房款未交纳系因安泰公司在涉案房屋设立在建工程抵押而未予解除所致；上诉人安泰公司未按照合同约定交付房屋，已构成违约，依法应承担违约责任。由于安泰公司在合同签订之后，在未告知陈奎涛的情况下，将涉案房屋以在建工程抵押形式抵押给第三人，且至今长达三年多的时间，尚未解除抵押、交付房屋，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。结合本案的实际情况，一审法院判决双方商品房买卖合同解除，安泰公司返还陈奎涛已交纳购房款并给付相应利息，赔偿陈奎涛已付房款的30%作为赔偿金并无不当，本院予以维持。关于上诉人安泰公司主张其未能交付房屋系因涉案房屋未经竣工验收，被上诉人尚有装修等尾款未支付，其抵押涉案房屋不构成根本违约等问题，因均不构成免责事由，本院不予采信。综上所述，安泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费81,406元，由上诉人沈阳安泰房产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 贾宏斌审判员 姜会军审判员 韩彩霞二〇一七年六月十五日书记员 王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 搜索“”