（2017）粤1226民初276号

裁判日期: 2017-06-15

公开日期: 2017-12-12

案件名称

江丽清与德庆县中亿房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

德庆县人民法院

所属地区

德庆县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

江丽清,德庆县中亿房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广东省德庆县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1226民初276号原告：江丽清，女，1981年12月18日出生，汉族，住广东省德庆县。委托诉讼代理人：蒙晓清，广东金石行律师事务所律师。被告：德庆县中亿房地产开发有限公司，住所地德庆县新圩镇政府大院内办公大楼410房。法定代表人：叶建明。委托诉讼代理人：俞伟洪、陈慧，广东端信律师事务所律师。原告江丽清与被告德庆县中亿房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蒙晓清，被告的委托诉讼代理人俞伟洪、陈慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江丽清向本院提出诉讼请求：1.判令被告在30天内办理完成工程竣工验收备案等相关法律手续并将德庆县新圩镇政府南侧香山国际城第1号楼1502房交付原告；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金34487.71元（违约金以购房款339446元为本金，按日万分之二计算，自2015年11月1日暂计至2017年3月22日为34487.71元，之后产生的违约金计至涉案商品房实际交付之日止）；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年2月28日，原告与被告签订编号为20140430的《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于德庆县新圩镇政府南侧香山国际城第1号楼1502房，房屋总价款339446元，房屋交付期限为2015年10月31日前，逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。”合同签订后，原告依约付清了全部购房款，但被告至今仍未能将商品房交付原告。现原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉请。被告德庆县中亿房地产开发有限公司辩称，我司应支付2016年7月31日前的逾期交楼违约金，但不应支付2016年8月1日之后的逾期交楼违约金。事实与理由如下：由于原香山国际城开发商中亿地产公司因资金不足，导致1、2、3栋楼烂尾，未能按时交楼。经德庆县政府、县住建局努力，争取了肇庆鸿景地产公司有意向注资该项目。为了达到让肇庆鸿景注资的目的，2016年8月2日，县住建局组织了香山国际城的业主70多人在售楼部召开了业主大会。经县住建局主持协调下，业主与中亿公司达成了以下共识：1、业主接受1、2、3栋楼交楼时间为2016年12月31日，并且同意延期交楼违约金赔付时间至2016年7月31日，2016年8月1日至2016年12月31日共153天不作赔付；2、鸿景地产将注资香山国际城项目，按上述要求交楼及赔付相关延迟交楼违约金。会议后，肇庆鸿景地产公司注资香山国际城项目，该项目已顺利在2016年12月16日竣工，并经验收合格，取得了《工程竣工验收报告》，符合了交楼条件。2016年12月26日，我司以邮寄方式将《业主收楼通知》寄给原告及其他业主，通知原告及其他业主在2016年12月31日起到售楼中心物业处办理收楼手续，但原告至今未来收楼，其他大部分业主已收楼。根据以上事实和理由，原告应在2016年12月31日起到售楼中心办理收楼手续，接收房屋，但原告拖延至今未收楼，应由其自行承担相应责任。因此，逾期交楼违约金应计算至2016年7月31日止，从2016年8月1日起，我司不应承担逾期交楼的责任。本院经审理认定事实如下：2014年2月28日，原告与被告于签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：20140430），合同约定：被告将其位于德庆县新圩镇政府南侧香山国际城1号楼1502房（建筑面积共95.79㎡、）预售给原告，购房款为339446元；第八条约定，被告须在2015年10月31日前交付经验收合格的商品房给原告；第九条约定，被告如未按合同规定的期限将商品房交付原告使用的，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，逾期超过60日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金；合同附件四《商品房买卖合同》补充协议：第3条约定合同第八条约定的交付条件“该商品房经验收合格”是指该商品房已经建设、监理、施工、设计、勘察等四单位出具《工程竣工验收报告》，并不以是否办理备案手续作为商品房的交付条件，第4条约定只要房屋交付时出卖人（被告）向买受人（原告）出具了上述《工程竣工验收报告》，则买受人不得以“未办理备案”、“质量问题”、“物业管理问题”等理由拒绝收楼，否则买受人延迟取得房屋的责任由其自行承担。合同签订后，原告依合同约定向被告足额支付了购房款339446元。但被告未能按合同约定的期限向原告交付商品房。2016年12月16日，以被告为建设单位、广东健城建设监理有限公司、广东省八建集团有限公司、广州华工勘察工程有限公司和广东省华城建筑设计有限公司为监理、总承包施工、勘察、设计单位为香山国际城首期A区1、2、3栋楼出具《建筑工程竣工验收报告》，报告称该三栋楼已按要求完成设计图纸和合同约定范围内的工程，验收程序有效符合规定要求，同意验收，本项目工程综合评定为合格。据此，被告于2016年12月20日分别向原告和其他业主发出“业主收楼通知书”，通知原告和其他业主于2016年12月31日起到被告处办理收楼手续。原告收到通知书后，至今并没有到被告处办理收楼手续。另查明，被告德庆县中亿房地产开发有限公司注册成立日期2011年8月26日，原法定代表人陈微波，在德庆县新圩镇政府南侧开发经营“香山国际”商品楼，在销售第1、2、3楼期间，由于资金问题，项目处于半停工状态，未能如期交楼给业主。2016年5月，肇庆鸿景城有意向注资，项目才开始重启。肇庆鸿景城注资后，将“香山国际”商品楼改名为“鸿景城”，法定代表人仍为陈微波。2017年4月24日，德庆县中亿房地产开发有限公司变更法定代表人为叶建明。又查明，被告向本院提供的“中亿地产业主大会会议纪要”，纪要称：由于原告香山国际城开发商中亿地产因资金问题导致1、2、3栋楼烂尾，未能按时交楼，经德庆县住建局努力协调，肇庆鸿景地产意向注资该项目。2016年8月2日，由德庆县住房和建设局主持，被告和香山国际城部分业主70人召开业主大会，会议汇总为经德庆县住建局协调，原香山国际城业主与开发商协商达成共识：1.业主接受1、2、3栋楼交楼时间为2016年12月31日，并且同意延期交楼违约金赔付时间到2016年7月31日，2016年8月1日至2016年12月31日共153天不作赔付；2.鸿景地产将注资香山国际城项目，按上述要求交楼及赔付相关延迟交楼违约金。纪要落款处加盖有德庆县房产管理服务中心印章，时间为2017年2月21日。该会议纪要并没有业主签名确认。再查明，德庆县房产管理服务中心2017年5月3日向本院出具“关于中亿房地产开发公司和其开发项目一期购房群众沟通会议情况说明”，该说明称：2016年8月2日，中亿房地产电话告知售楼部有大批业主集中，提出尽快交楼要求，中亿房地产公司也有议题与业主沟通，考虑维稳，住建局安排工作人员肖文杰和谢繁穗去现场协调。当时售楼部现场有业主估计约30人左右，中亿房地产公司有叶建明等人。协调过程中业主对迟迟不能交楼情绪普遍很激动，我们向业主耐心解释，并明确目前新的注资方已同意注资，可以如约交楼。开发商（鸿景注资方代表）明确表态可在2016年12月31日完工，但也提出在2016年8月1日至2016年12月31日工程建设期间，要求不计违约金，当时现场的业主没有向工作人员提出异议，有小部分业主和开发公司代表沟通，我们对其双方沟通结果不清楚。最后我们希望双方达成谅解，尽快完工交楼，维护我县社会大局稳定。该中心于2017年6月2日向本院出具“关于中亿地产业主大会会议纪要几点说明”，称：该单位加盖公章只是应中亿地产公司要求，在其补充出具的当时会议纪要上作为当时参会方证明，证实开发商与部分业主开过沟通会，对《中亿地产业主大会会议纪要》上的“会议汇总”内容不能证实，也不了解双方是否“达成共识”。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，且合同内容没有违反国家法律、法规强制性规定，为有效合同，双方当事人应严格遵守合同约定全面履行自己的义务。原告在签订合同后已依约付清购房款，但被告并没有在约定的期限交付案涉房屋给原告，已构成违约，应承担合同约定的违约责任，除交付案涉房屋外还应支付逾期交房违约金给原告。原、被告双方对被告因逾期交楼违约金计算时间从2015年11月1日起至2016年7月31日止没有异议。综合双方当事人的诉、辩意见以及本院查明的事实，本案争议的焦点有：1.被告是否符合约定的交楼条件（即案涉房屋经验收合格）交付案涉房屋给原告；2.被告是否要支付2016年8月1日起的违约金及支付到何时为止。为此，本院作如下评判：第一，被告是否符合约定的条件（即案涉房屋经验收合格）交付案涉房屋给原告的问题。原、被告签订的商品房买卖合同第八条约定了交付房屋条件为商品房经验收合格，而附件四第3、4条约定了合同第八条的商品房经验收合格是指经建设、监理、施工、设计、勘察等四单位出具《工程竣工验收报告》。被告已提供了上述五个单位出具的《工程竣工验收报告》，该报告评定案涉房屋验收合格。被告取得《工程竣工验收报告》之日，就已经具备了合同约定的交楼条件，可以将案涉的房屋交付给原告使用，被告亦履行了通知原告前来办理收楼手续的义务。因此，案涉的房屋原告随时都可以按通知的要求到被告处办理交付手续。原告以被告未办理工程竣工验收报告备案手续为由不予收楼，理据不足，因为工程竣工验收报告是否备案是管理性法律规范，并不是交付商品房必备的条件，不影响被告将已验收合格的房屋交付给原告使用。附件四第3、4条约定的交付商品房条件不违背法律规定，或低于法律规定义务，双方应当依约履行，原告以该条约定为格式条款抗辩拒收案涉房屋，理据亦不足。原告第一项诉请已没有实际意义，本院在此不再作判处。第二，被告是否要支付2016年8月1日起的违约金及支付到何时为止问题。对被告应按合同约定逾期交付房屋之次日起至2016年7月31日止，按购房款万分之二向原告支付违约金，双方均没有异议，本院予以确认。被告已向原告发出收楼通知书，通知原告在2016年12月31日起收楼，故被告交付案涉房屋的时间应认定为2016年12月31日，逾期交楼的违约金亦应计算至该日止。原告未按通知的时间收楼，责任不在被告，原告要求违约金计至房屋实际交付日止的主张，理据不足；被告认为2016年8月1日之后的违约金不作赔付，理由是曾与业主开会达成了共识，并提供“中亿地产业主大会会议纪要”佐证，经审查，该会议纪要与德庆县房产管理服务中心向本院出具的“关于中亿房地产开发公司和其开发项目一期购房群众沟通会议情况说明”和“关于中亿地产业主大会会议纪要几点说明”载明的事实明显不符，不能证明被告已与原告达成了共识，且被告也没有提供业主会议纪要的记录材料，原告对此亦予以否认，故被告不再赔付违约金的理由不成立。被告还应向原告支付2016年8月1日至2016年12月31日的违约金。经核，被告应支付原告违约金为28988.69元（以购房款339446元为本金，从2015年11月1日起至2016年12月31日止共计427天，按日万分之二计）。综上所述，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请，理据充分，应予支持，但以本院核实的数额为准；被告不同意支付2016年8月1日之后的违约金，缺乏理据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告德庆县中亿房地产发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告江丽清支付违约金28988.69元；二、驳回原告江丽清其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计331.1元，由原告江丽清负担66元，被告德庆县中亿房地产开发有限公司负担265.1元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于肇庆市中级人民法院。审判员　　何卓坚二〇一七年六月十五日书记员　　卢　梅 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