（2017）豫01民终3741号
裁判日期: 2017-06-15
公开日期: 2017-10-09
案件名称
赵伟灿、河南先锋物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵伟灿,河南先锋物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终3741号上诉人（原审被告）：赵伟灿，男，1972年8月31日出生，住河南省新密市。被上诉人（原审原告）：河南先锋物业管理有限公司，住所地郑州市金水区北环路116号。法定代表人：张中林，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖连杰，河南格东律师事务所律师。上诉人赵伟灿因与被上诉人河南先锋物业管理有限公司（以下简称先锋物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初20046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵伟灿，被上诉人先锋物业公司的委托诉讼代理人肖连杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵伟灿上诉请求：1、撤销郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初20046号民事判决；2、依法发回重审或在查明事实的基础上依法改判；3、本案的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、自2014年9月30日起，上诉人与被上诉人之间的《中方园东区物业服务委托合同》已解除，一审法院没有该查清事实，更不应支持被上诉人在起诉时要的2014年9月30日至2015年10月31日之间的费用；2、被上诉人没有按照双方之间签订的物业服务合同履行相应的物业服务，被上诉人提供物业管理服务时，没有尽到应尽的义务，导致小区多次发生盗窃事件；3、被上诉人在小区内游乐设施、建设设施毁坏的情况下，业委会多次要求维修，物业公司维修时偷工减料，刚维修好又出现毁坏问题；4、上诉人于2013年3月份才购买涉案小区房屋，之前的物业费上诉人不应交纳。综上，一审法院审理时，没有查清事实，认定事实严重错误。被上诉人先锋物业公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由无事实根据和法律依据，请二审驳回上诉，维持原审判决。先锋物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告物业管理费4174元、滞纳金4174元，合计8348元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告分别于2009年10月1日、2010年9月30日、2012年10月16日与郑州市中方园东区业主委员会先后连续签订了三份《中方园东区物业服务委托合同》，合同期限分别为2009年10月1日至2010年9月30日，2010年10月1日至2012年9月30日，2012年11月1日至2015年10月31日。物业服务费收费标准（以下费用含业委会经费0.03元/平方米/月）分别为：1、2009年10月1日至2010年9月30日，多层住宅0.39元/平方米/月、高层住宅1.07元/平方米/月、商铺物业1.23元/平方米/月；2、2010年10月1日至2012年9月30日，多层住宅0.39元/平方米/月、高层住宅1.07元/平方米/月、商铺物业1.23元/平方米/月；3、2012年10月1日至2013年9月30日，多层住宅0.43元/平方米/月；4、2013年10月1日至2015年10月31日多层住宅0.45元/平方米/月。5、2012年10月1日至2015年10月31日，高层住宅为1.04元/平方米/月、商铺物业1.5元/平方米/月、多层住宅改商为0.9元/平方米/月、高层住宅改商为1.8元/平方米/月。合同约定由原告向郑州市金水区中方园东区小区提供物业管理服务。原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，缴费时间为每个季度的第一个月的15日，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的百分之零点五缴纳滞纳金。被告系上述中方园小区33号楼8单元6号业主，物业面积182.8平方米，未向原告缴纳从2009年10月1日至2015年10月31的物业管理费用5566.26元（2009年10月1日至2012年9月30日，182.8平方米×0.39元/平方米/月×36个月；2012年10月1日至2013年9月30日，182.8平方米×0.43元/平方米/月×12个月；2013年10月1日至2015年10月31日182.8平方米×0.45元/平方米/月×25个月）。一审法院认为，原告为被告提供了物业服务，被告应当按约定标准支付从2009年10月1日至2015年10月31的物业管理服务费用，原告主张的物业服务费4174元未超过约定标准，予以支持。被告未按时交纳物业费，违反了合同约定，应当承担违约责任。原告主张的滞纳金过高，该院结合本案事实，酌定滞纳金为1252.2元为宜（物业服务费4174元×30%）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告赵伟灿于判决生效之日起十日内支付原告河南先锋物业管理有限公司物业服务费4174元，并支付滞纳金1252.2元。二、驳回原告河南先锋物业管理有限公司其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告赵伟灿负担。本院二审期间，上诉人赵伟灿向法庭提交涉案房屋的房产证、房屋买卖合同，拟证明上诉人于2013年3月份才购买涉案小区的房屋，其于2013年6月份在涉案小区内居住。被上诉人针对上述证据发表如下意见：房产证不属于新证据，房本登记时间不代表买房时间；对房屋买卖合同真实性无异议，但被上诉人于2009年10月份进驻涉案小区后，上诉人就在涉案小区内居住，上诉人与原产权人是亲属关系。依据有效证据，本院经审理查明的事实与一审法院查明的基本事实一致。另查明，2013年3月5日，上诉人赵伟灿与案外人冯明武签订房屋买卖合同，赵伟灿购买了涉案小区内的33号楼8单元6号，并取得该房屋的产权证书。二审诉讼中，赵伟灿称其已2013年6月份在涉案小区内居住。被上诉人先锋物业公司称其进驻涉案小区时赵伟灿就在此居住，但未有证据证明。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案案情与先锋物业公司诉魏秀雅、张凤君、杨玉红、胡锦程物业服务合同纠纷的四案案情基本相同，故已生效的（2016）豫0105民初5516号、5510号、20429号、20431号民事判决所确认的相关案件事实，同样适用于本案，故本院对先锋物业公司于2009年10月1日至2015年10月31日为涉案小区提供物业服务的事实予以确认。赵伟灿称2014年9月30日双方物业服务合同已解除，未提交有效证据予以证明，且与生效的民事判决书查明的事实不符，故其该项上诉理由不能成立，本院不予采信。先锋物业公司为涉案小区提供物业服务，赵伟灿作为业主与先锋物业公司之间形成物业服务合同关系，房红团应按约支付物业费。赵伟灿于2013年3月5日购买涉案小区内的房屋，后于2013年6月份在该房屋居住，先锋物业公司称其进驻涉案小区时赵伟灿就在此居住，未有证据证明，不足认定2013年6月份之前双方形成物业服务合同关系，一审认定赵伟灿所欠物业费的期间和数额有误，本院予以纠正。赵伟灿缴纳从2013年6月1日至2015年10月31的物业管理费用2292.31元（2013年6月1日至2013年9月30日，182.8平方米×0.43元/平方米/月×3个月；2013年10月1日至2015年10月31日182.8平方米×0.45元/平方米/月×25个月）。赵伟灿上诉称先锋物业公司未履行相应的物业服务，其不应交纳物业费，本院认为，业主按时足额交纳物业费是物业服务公司提供优质物业服务的基础，业主对于物业公司服务质量不满意可以以合理方式提出异议或由业主大会决议更换物业公司，而非以拒缴物业费的方式进行对抗。本案中赵伟灿未提交充分有效证据证明先锋物业公司存在重大违约或根本性违约的情形，赵伟灿以先锋物业公司未履行相应的物业服务为由不交物业费，因没有相应的依据，所以，对赵伟灿不交纳物业费的上诉理由本院不予支持。根据案件情况，考虑到先锋物业公司在清扫保洁、绿化养护、公共设施维护等方面存在服务质量瑕疵，先锋物业公司主张的滞纳金不予支持。综上，赵伟灿的部分上诉理由成立，本院予以支持。一审判决处理有误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初20046号民事判决的第二项；二、变更河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初20046号民事判决的第一项为：“上诉人赵伟灿于本判决生效之日起十日内支付被上诉人河南先锋物业管理有限公司物业服务费2292.31元”。一审案件受理费50元、二审案件受理费50元共计100元，由上诉人赵伟灿负担50元，由河南先锋物业管理有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 李 静审判员 谢宏勋二〇一七年六月十五日书记员 郭冠利 关注微信公众号“”