（2017）苏02民终1392号

裁判日期: 2017-06-15

公开日期: 2017-12-01

案件名称

无锡立来宝金属制品有限公司与陈从文房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省无锡市中级人民法院

所属地区

江苏省无锡市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈从文,无锡立来宝金属制品有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏02民终1392号上诉人（原审被告）：陈从文，男，1976年1月9日生，，汉族，住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：李国亮，江苏卓达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈登峰，江苏卓达律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：无锡立来宝金属制品有限公司，住所地无锡市新吴区硕放工业集中区B21号地块。法定代表人：孟佳一，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴祝莉，江苏闳远律师事务所律师。上诉人陈从文因与被上诉人无锡立来宝金属制品有限公司（以下简称立来宝公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡高新技术产业开发区人民法院（2016）苏0291民初3576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月29日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈从文向本院上诉请求：撤销原判，依法改判支持其上诉请求。事实与理由：本案租赁合同是经双方协商一致解除的，并非其单方解除，不应承担所谓损失；立来宝公司安装的变压器630KVA，性能参数高于双方约定的400KVA，且实际使用人超过4家，客观上增加了其维护变压器的费用；现立来宝公司已将涉案房屋租赁给案外人杨秋明，租金为每年47万元，高于原租金13万元，不难看出立来宝公司不但在变压器方面没有损失，在租金方面每年净增加13万元。因此，即使其违约了，也不能以所谓合同约定的18万元作为赔偿依据。被上诉人立来宝公司辩称：其与陈从文签订的租赁合同约定，陈从文租赁期不满三年就搬迁的话，赔偿18万元作为对其投入变压器安装费用的补偿。2016年4月份，陈从文未通知其即搬离租赁厂区，以其实际行动表示不继续履行合同。一审法院认定事实正确，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。立来宝公司向一审法院起诉请求：1、解除双方间《厂房租赁合同》；2、赔偿安装变压器的损失18万元；3、支付租赁房屋闲置期间的租金损失17万元。一审法院认定事实：2014年3月21日，立来宝公司与陈从文签订厂房租赁合同1份，约定：立来宝公司租赁给陈从文座落在立来宝公司厂房主楼北侧两栋车间约2000平方米和二楼五间办公室，以及厂区西北角平房八间，以上租赁物均经双方实地勘察认定；厂房租赁期从2014年6月24日起，至2019年6月23日止，租赁期五年；租金每年34万元，先付后租，第一年租金乙方在入住前将预付一年半租金51万元，在当年12月，再支付第二年下半年租金，从第二年开始起将提前两个月一次性付清下一年度的全年租金；租期三年内，租金不变，第四年按市场租金价进行一次协调，协商租金价格，由特殊情况另行商定；因陈从文用电量较大，需安装一台400K**变压器，以立来宝公司的名义向用电部门申请安装，产权归立来宝公司所有，陈从文负担由此变压器产生的所有费用；若陈从文租赁期不满三年就搬迁，陈从文要赔偿立来宝公司18万元，作为对立来宝公司投入变压器安装费用的补偿。合同签订后，立来宝公司向他人购买并安装630KVA变电箱，支付费用40万元。2016年4月，陈从文从立来宝公司搬离。2016年6月1日，立来宝公司向陈从文寄送告知函1份，内容为：陈从文租金已付至2016年6月，按约陈从文应于2016年4月一次性付清第三年租金34万元；陈从文在未履行足额支付租金的义务，且在既无口头又无书面通知的情况下，于2014年4月中旬搬离生产经营设备而未作合理解释；请陈从文在接到函件3个工作日内明确是否继续履行合同或要求解除合同。2016年6月20日，立来宝公司诉讼来院。诉讼中，双方均确认陈从文已支付至2016年6月的租金共计68万元。2016年8月28日，立来宝公司与他人签订合同，出租包括案涉租赁物在内的厂房等，租赁期自2016年9月28日起至2018年9月27日止。本案中双方的主要争议点如下：关于租赁物。陈从文认为租赁物未有合法经营手续、存在漏水、大门损坏、断电等情形，租赁物面积小于合同的约定，并提供照片若干予以证明。立来宝公司对陈从文陈述的事实不认可，认为照片形成的时间、地点无法判断，且从照片上看不出漏水的情形。关于合同解除。陈从文认为经双方协商，合同已于2016年4月中旬解除，并提供照片打印件1份证明双方就合同解除后的相关事宜进行协商，由立来宝公司法定代表人孟佳一书写解决方案，因陈从文未同意该方案，双方未在协议上签字；另申请证人朱某到庭作证。朱某作证称：涉案租赁物系其应陈从文要求帮忙寻找并介绍的；2016年4月20日前，其跟陈从文两人去立来宝公司商讨合同解除的解决方案，双方大致谈了一下陈从文赔偿18万元，立来宝公司退还两个月的租金，还打了一个电费的单子，其他情况不清楚。立来宝公司不认可陈从文及朱某关于合同解除方面的陈述，认为2016年4月18日立来宝公司员工发现陈从文搬离厂房，陈从文搬离之前未告知立来宝公司，双方并未协商解除合同。诉讼中，陈从文同意在法院认定双方并未于2016年4月中旬协商解除合同的情形下解除双方间的厂房租赁协议。关于变压器。陈从文陈述立来宝公司安装的变压器的容量为630KVA，不符合双方间约定，客观上也增加了陈从文维护变压器的费用；该变压器由超过4家承租户及立来宝公司使用；立来宝公司因变压器的损失并未有18万元；630KVA变压器本身对其用电并无影响；其要求对因陈从文搬离厂房给立来宝公司造成的变压器损失进行评估。立来宝公司陈述该变压器系单独为陈从文扩容的，使用者为陈从文、一家快餐店及立来宝公司；快餐店及立来宝公司用电较小、不安装变压器也可满足用电需求；因一家厂房只能安装一个变压器，所以其尽量安装一个大容量的变压器，以备不时之需；安装630KVA变压器花费40万元，比安装400KVA变压器的成本增加了4万多元；按双方约定，陈从文应补偿其18万元。以上事实，有《厂房租赁合同》、告知函、电力工程施工承包合同、买卖合同、转账凭证、照片若干、证人证言及当事人陈述等证据在卷证实。一审法院认为：立来宝公司与陈从文之间的租赁合同系双方真实意思表示，双方均应按约履行。关于租赁物。陈从文的举证不能证明租赁物不符合双方约定并影响其正常使用：经营手续不影响租赁合同的效力；照片不能证明卫生间下水不通及顶棚漏水、大门损坏等问题；断电并未有证据证明；双方合同约定租赁面积为2000平米左右，均经双方实地勘察，不存在租赁物面积不足的问题。退一步讲，即使租赁物存在瑕疵，双方亦可协商解决或通过包括诉讼在内的其他方式解决，而非通过搬离租赁物的形式来解决问题，故本案中租赁物本身并不影响双方间责任的划分。关于合同解除。从陈从文的举证情况来看，照片打印件未有双方签字，且并非原件，真实性无法确认；证人朱某跟陈从文存在一定的利害关系，其证言也未能证明双方就合同解除达成一致意见；故认定双方并未于2016年4月左右协议解除合同。陈从文从案涉租赁物中搬离，并不再续交租金，以其实际行为表明其不履行本案合同，现立来宝公司要求解除双方间合同，予以支持。因本案合同解除给立来宝公司造成的损失，陈从文应予以赔偿。关于立来宝公司租赁房屋闲置期间的租金损失，闲置日期应为2016年6月24日起至2016年9月27日止，酌情按照3个月来计算立来宝租赁房屋闲置期间的租金损失为85000元。关于变压器。双方合同中约定因陈从文用电量较大，需另外安装一台400K**变压器；结合该约定，立来宝公司关于变压器单独为陈从文扩容，其不需要变压器能满足用电，安装容量较大的变压器系备不时之需的陈述具有一定的合理性，予以采信。双方约定若陈从文租赁不满三年搬迁，应赔偿立来宝公司18万元作为对立来宝公司投入变压器的补偿；结合该约定及变压器安装费用40万元，立来宝公司主张的18万元变压器损失赔偿合理，予以支持。立来宝公司主张的变压器损失，有合同依据，且具有一定合理性，故对陈从文要求评估该损失的申请，不予准许。关于陈从文陈述变压器不符合双方约定的意见，因大容量的变压器并未影响陈从文的用电，故该意见不予采信。关于陈从文陈述该变压器有多家实际使用人，但未提供证据予以证明，且该陈述与赔偿事宜并无必然联系，不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，一审法院判决：一、解除立来宝公司、陈从文于2014年3月21日签订的《厂房租赁协议》。二、陈从文于判决发生法律效力之日起十日内赔偿立来宝公司安装变压器的损失18万元。三、陈从文于判决发生法律效力之日起十日内赔偿立来宝公司租金损失85000元。四、驳回立来宝公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费23200元，由立来宝公司负担962元、陈从文负担22238元。二审中，当事人未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审争议焦点是:一、合同解除是双方协商一致还是单方解除；二、陈从文应否赔偿立来宝公司安装变压器的损失18万元。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求或反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，陈从文主张双方协商一致解除合同后才搬离租赁房屋，但其提供的照片打印件未有双方签字，且并非原件，真实性无法确认；证人朱某跟陈从文存在一定的利害关系，其证言也未能证明双方就合同解除达成一致意见，故一审法院认定陈从文于2016年4月18日搬离租赁房屋系擅自解约的行为，并无不当。关于变压器损失问题，因立来宝公司为陈从文用电向他人购买并安装630KVA变电箱花费了40万元，已经履行了合同义务，双方在合同中明确约定若陈从文租赁不满三年搬迁，应赔偿立来宝公司18万元作为对立来宝公司投入变压器安装费用的补偿，故立来宝公司要求陈从文赔偿18万元变压器损失的主张，未超出合同的约定，应予支持。综上，陈从文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23200元，由上诉人陈从文负担。本判决为终审判决。审　判　长　　林中辉审　判　员　　王一川代理审判员　　赵　璧二〇一七年六月十五日书　记　员　　窦　玥 关注公众号“”