（2017）湘07民终346号
裁判日期: 2017-06-15
公开日期: 2018-07-12
案件名称
郭家永、李冬梅与湖南德隆房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省常德市中级人民法院
所属地区
湖南省常德市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郭家永,李冬梅,湖南德隆房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)湘07民终346号上诉人（原审原告）：郭家永，男，1960年6月9日出生，汉族，退休职工，住湖南省澧县。上诉人（原审原告）：李冬梅，女，1964年10月15日出生，汉族，退休职工，住湖南省澧县。委托诉讼代理人：郭家永（李冬梅之夫），住湖南省澧县澧阳镇芬司街**号。被上诉人（原审被告）：湖南德隆房地产开发有限公司，住所地长沙市雨花区韶山南路133号和一大酒店2308房。法定代表人：毛楚雄，董事长。委托诉讼代理人：肖丰平，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李立强，湖南中锋律师事务所律师。上诉人郭家永、李冬梅因与被上诉人湖南德隆房地产开发有限公司（以下简称德隆公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省澧县人民法院（2016）湘0723民初1754号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭家永、被上诉人德隆公司的委托代理人肖丰平、李立强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭家永、李冬梅上诉请求：撤销一审判决，改判德隆公司按合同约定、人民银行公布的同期贷款基准利率标准（日万分之一点三）及资金占用时间（商品房从2015年10月14日至2017年3月14日，车位从2015年9月13日至2017年3月14日）支付郭家永、李冬梅商品房利息26148元、车位利息3555元。事实和理由：1、一审判决对商品房的利息计算认定错误，一审利息起算时间认定为合同解除之日违反了合同约定，合同约定的是德隆公司支付利息的同时支付违约金；2、地下车位同样因德隆公司违约而解除，一审判决德隆公司未赔偿没有法律依据。德隆公司辩称，1、车位是独立的合同，没有约定交付时间，对于合同解除德隆公司有异议；2、商品房的解除应当是一审判决生效之日，而一审判决商品房利息从2016年11月1日开始计算是错误的；3、商品房的交付确实是推迟了一个月，但郭家永没有履行催告义务，因而解除合同没有依据，郭家永、李冬梅的上诉没有事实和法律依据。一审判决德隆公司也不服，但未提出上诉，希望二审维持一审判决。郭家永、李冬梅向一审法院起诉请求：1.判决解除德隆公司与郭家永、李冬梅签订的商品房买卖合同、车位购买协议;2.判决德隆公司返还购房款390537元、支付违约金39053元和利息20075.25元（从2015年10月14日计算至2016年12月14日，日利率为万分之一点二），合计449665.25元;返还车位款50000元，支付利息2755元（从2015年9月13日计算至2016年12月14日，日利率为万分之一点二），合计52755元;共计502420.25元;一审法院认定事实：郭家永、李冬梅系夫妻关系。2015年10月14日，郭家永与德隆公司签订了《商品房买卖合同》1份，购买德隆公司开发的位于澧县澧阳镇珍珠社区澧浦北路嘉和上都3幢702房，约定“……第十五条交付时间出卖人在2016年9月30日前向买受人交付该商品房。但如遇下列原因之一，出卖人可据实予以延期：1、遭遇自然灾害、政策变化等不可抗力；2、政府区域规划调整或市政建设施工影响；……第十七条逾期交房责任除本合同第十五条约定的特殊情况外，出卖人未按本合同约定时间将该商品房交付买受人，逾期在30日之内的，出卖人按日计算向买受人支付房价款总额万分之四的违约金。逾期超过30日的，买受人有权解除合同，出卖人自合同解除之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按人民银行公布的同期贷款基准利率给付利息，同时按房价款总额的10%支付违约金；……”当日郭家永给德隆公司支付了全部房款390537元。2015年9月15日，李冬梅与德隆公司签订了《车位购买协议书》，购买了德隆公司的嘉和上都378号车位，未约定车位交付时间及合同解除条件。约定协议书签订同时买方需向卖方付清房款，车位无产权证，以协议作为买卖凭证及交付依据。协议签订前2日李冬梅给德隆公司付清了该车位的全部价款5万元。2016年8月31日，德隆公司向全体购房户出具《告知书》，告知因天气原因推迟1个月交房，郭家永收到了《告知书》。2016年10月9日，德隆公司向全体业主发出《公示函》“嘉和上都购房业主：嘉和上都项目房屋原约定的交房时间，因自然灾害等不可抗力的因素影响（经气象部门与所辖社区对此出具正式文件），现与部分业主代表协商，变更房屋交接时间为2016年11月30日。特此公示！望各位业主互相转达！”德隆公司将此信息发送至郭家永。2016年10月21日，郭家永要求德隆公司于当月31日前提供不能近期交房的有效资料，德隆公司未提供。2016年11月1日，郭家永、李冬梅给德隆公司送达《合同解除书》，以德隆公司逾期交房为由，要求解除与德隆公司签订的《商品房买卖合同》、《车位购买协议书》，返还购房款及车位款、支付利息及违约金。2016年11月27日，嘉和上都3幢702房工程质量分户验收合格。当月，部分购房业主入住。郭家永、李冬梅就上述合同解除事宜协商未果，以致成讼。一审法院认为，郭家永与德隆公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，出卖人只有在遭遇自然灾害、政策变化等不可抗力或政府区域规划调整或市政建设施工影响的情况下，才可据实延期交房，否则逾期交房超过30日的，买受人有权解除合同。从本案查明的事实来看，德隆公司未提供相应的证据证实已出现延期交房的情形，郭家永依照双方约定的合同解除条件有权解除合同。郭家永于2016年11月1日将《合同解除书》送达德隆公司，德隆公司未在法定期间提出异议，双方间的商品房买卖合同权利义务终止，即郭家永、李冬梅所签订的《商品房买卖合同》、《车位购买协议书》在郭家永、李冬梅的通知到达德隆公司时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。按照《商品房买卖合同》的约定，出卖人自合同解除之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按人民银行公布的同期贷款基准利率给付利息，同时按房价款总额的10%支付违约金。德隆公司应依约返还郭家永购房款390537元、李冬梅购车位款50000元，按房价总额10%支付违约金39053元。对房款利息的起算点依约为郭家永主张合同解除之日即2016年11月1日，计算至2016年12月13日，年利率为4.35%（日万分之一点二），计2015元，对德隆公司的房款利息的起算点为郭家永、李冬梅主张合同解除之日的辩解予以采纳。因双方对购车位款的返还未约定利息，对郭家永、李冬梅的该项主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，判决：一、湖南德隆房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向郭家永返还购房款390537元、支付违约金39053元及利息2015元（按年利率4.35%从2016年11月1日计算至2016年12月13日为2015元。）；二、湖南德隆房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向李冬梅返还购车位款50000元；三、驳回郭家永、李冬梅的其他诉讼请求。案件受理费8800元，减半收取计4400元，由湖南德隆房地产开发有限公司负担4000元，郭家永、李冬梅负担400元。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1、德隆公司是否应赔偿郭家永解除《商品房买卖合同》的利息损失？如要赔偿，具体数额是多少？2、德隆公司是否应赔偿李冬梅购车位款的利息损失？如要赔偿，具体数额是多少？关于争议焦点一，本案中，郭家永与德隆公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按该合同的约定履行权利义务。郭家永于2016年11月1日依照双方签订的《商品房买卖合同》的约定，将《合同解除书》送达给德隆公司，德隆公司未提出异议，故应认定双方签订的《商品房买卖合同》于2016年11月1日已解除。根据《商品房买卖合同》第十七条的约定，因德隆公司迟延交房30日以上的，郭家永解除合同，德隆公司应支付购房款10%的违约金，对此双方并无争议。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”即违约金与损失两者不能同时并用，且本案中约定的违约金明显高于郭家永主张的利息损失，故郭家永在主张违约金的同时要求德隆公司赔偿其利息损失无法律依据，本院不予支持。一审认定德隆公司除支付39053元违约金外还应支付郭家永利息损失2015元，德隆公司并未提出上诉，应视为德隆公司予以认可，本院予以支持。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：“……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……”李冬梅与德隆公司签订的《车位购买协议书》未约定车位的交付时间，事后双方未签订补充协议，现依照合同及交易习惯亦不能确定。因此李冬梅可以随时要求德隆公司交付，但应当给予德隆公司必要的准备时间。本案中并无证据显示李冬梅在解除《车位购买协议书》前曾要求德隆公司交付车位，且李冬梅车位购买时间早于郭家永购买商品房的时间，车位与商品房并不是捆绑式销售，《商品房买卖合同》的解除并不必然导致《车位购买协议书》的解除，因此对于《车位购买协议书》的解除，德隆公司并未违约，不应承担违约责任，故李冬梅上诉请求德隆公司赔偿其3555元的利息损失无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，郭家永、李冬梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由郭家永、李冬梅负担。本判决为终审判决。审判长 赵昌华审判员 杨 炎审判员 张 利二〇一七年六月十五日书记员 余 芳附本案引用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注微信公众号“”