（2017）粤01民终7011号
裁判日期: 2017-06-15
公开日期: 2017-07-10
案件名称
魏名伟与广州花都雅居乐房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷2017民终7011二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州花都雅居乐房地产开发有限公司,魏名伟
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终7011号上诉人（原审被告）：广州花都雅居乐房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：黄咏东，总经理。委托诉讼代理人：赵瑰丽，该司职员。被上诉人（原审原告）：魏名伟，住广州市白云区。委托诉讼代理人：吴小庆，广东合拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭金发，广东合拓律师事务所律师。上诉人广州花都雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）因与被上诉人魏名伟商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初11028号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。雅居乐公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院适用法律错误，本案应当适用合同法，判令双方遵守契约精神。双方经协商一致并签订了《商品房买卖合同》及附件《补充协议》。《补充协议》第十八条第6点明确约定，《商品房买卖合同》及《补充协议》的所有条款均是经过双方充分协商后达成的一致意见，双方对条款内容已有充分了解和共同认识，充分理解违反合同条款的责任和后果，《补充协议》与《商品房买卖合同》不一致的，以《补充协议》约定为准。《补充协议》第六条对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条进行了补充约定，上诉人具备《工程竣工验收备案表》及《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》后，即视为符合交付标准，该约定未违反法律禁止性规定，合法有效。上诉人在交付房屋时已经具备了上述条件，并且按照被上诉人提供的送达地址向被上诉人发送了《收楼通知书》，被上诉人并未收楼即起诉上诉人不符合交楼标准，严重违反契约精神。二、一审法院判令上诉人承担违约责任没有法律依据。项目使用临电，上诉人并无违约，也无过错，不应当承担违约责任。项目使用临电的原因是花都区政府规划的雅宝变电站不能按照预期投入运营，导致上诉人数次申请用电负荷均被花都区供电局不予批准，上诉人亦积极解决用电问题，并未推卸责任，目前已拿到用电负荷，受电工程正在加班加点进行。雅宝变电站建设受阻不是上诉人可以预见的，属于不可抗力，上诉人并无过错。三、商品房交付没有法定的交付标准，没有法律规定必须具备永久用电才能交付。四、上诉人积极租借变电器向小区供电，并且收费标准按照居民用电，基本上可以满足日常生活所需。临时用电可以保证居民正常用电，并未影响正常居住。五、关于永久用电的解决，上诉人一直在寻求解决途径。一审法院以判决开发商违约的形式拟督促永久用电问题的解决，超越了审判权。魏名伟二审答辩称：同意一审判决。魏名伟的诉讼请求：雅居乐公司向魏名伟支付逾期交楼违约金（以总房款928994元为计算基数，按照每日万分之一的标准，从2015年6月11日起计至雅居乐公司按照法律规定和合同约定将涉案房屋交付给魏名伟之日止，暂计到起诉日为48772.19元）；雅居乐公司承担案件的诉讼费。一审法院查明的事实：雅居乐公司系广州市花都区107国道西侧花都雅居乐花园小区项目的开发商，于2013年8月29日取得房管部门核发的商品房预售许可证。2013年10月8日，魏名伟与雅居乐公司签订《广州市商品房买卖合同》（预售）及附件，约定雅居乐公司为甲方（卖方），魏名伟为乙方（买方），乙方向甲方购买位于花都区新华街永发路2号花都雅居乐花园（扩展）自编28栋1303房，总金额为928994元，付款方式为按揭贷款方式付款。合同第十条逾期付款违约责任约定：如果乙方未能按照本合同约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未付首期房价款0.05%的标准支付违约金……第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2015年6月10日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应该向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十四条延期交房的违约责任约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按已付房价款的日0.1‰的标准支付违约金至实际交付之日止，合同继续履行。第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。第十六条交付时的验收约定：乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。合同附件七本合同补充协议第六条约定：双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了《工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。第十八条第6点约定：双方确认，《商品房买卖合同》及本补充协议的所有条款均是经双方充分协商后达成的一致意见，双方对条款内容已有充分的了解和共同的认识，并且充分理解了违反合同条款的责任及后果，本补充协议如与《商品房买卖合同》不一致，以本补充协议约定为准。2013年10月8日，魏名伟（乙方）与雅居乐公司（甲方）及广州振中建设有限公司（丙方）签订协议书，约定：一、甲方应于2015年6月10日前（含当日）向乙方出具《毛坯房交楼告知书》，乙方指令丙方收取该告知书，由甲方将该房屋交付给丙方作装修之用，甲方、丙方无需再另行书面通知乙方。二、甲方、丙方应于2015年8月10日（含当日）前将符合买卖合同和补充协议、装修合同的该房屋交付给乙方使用，逾期，甲方、丙方各自按买卖合同和补充协议、装修合同的相关约定承担责任。五、本协议与买卖合同和补充协议、装修合同的约定不一致的，以本协议约定为准。本协议未约定事项，仍按买卖合同和补充协议、装修合同的相关约定履行。合同签订后，魏名伟按约定支付完毕全部购房款项。2014年6月30日，雅居乐公司取得涉案房屋所在项目的《工程竣工验收备案表》。雅居乐公司承认《建设工程规划许可证》编号与《广州市商品房买卖合同》第四条记载的涉案房屋属于107B地块第四期28栋，至案件一审开庭时，该地块第四期23—28栋，均使用的是临时用电。雅居乐公司提供2015年7月27日向魏名伟发出的《花都雅居乐花园收楼通知书》及快递单，通知魏名伟在2015年8月8日至2015年8月9日办理收楼手续。魏名伟未办理收楼手续。一审法院认为：案件争议的焦点为涉案房屋是否符合交付条件。案件为商品房预售合同纠纷，买受人应依约支付房款，出卖人应转移房屋所有权于买受人，房屋所有权中的使用权必须在房屋交付时符合要求。房屋是以居住为目的的，具备正常水电设施是居住生活的必备设施。因此，雅居乐公司交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件。《中华人民共和国电力法》第三十二条第一款规定，用户用电不得危害供电、用电安全，扰乱供电、用电秩序。国务院《电力供应与使用条例》第二十三条、第三十条、第四十条规定，申请新装用电、临时用电、增加用电量、变更用电和终止用电，均应当到当地供电企业办理手续；用户不得有擅自改变用电类别等危害供电、用电安全、扰乱正常供电、用电秩序的行为；违章用电情节严重的，供电企业可以按照国家规定程序停止供电。雅居乐公司在案件庭审时承认提供给涉案房屋用电类别为“临时用电”。依据《供电营业规则》第十二条的规定，对基建工地等非永久性用电，可供给临时电源，供电期限一般不得超过六个月，逾期不办理延期或者永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电使用；临时电源的用户不得对外转供电，如需改为正式用电，应按新装用电办理。雅居乐公司提供给涉案房屋用电并非居民生活用电，而是“临时用电”，买受人收楼则随时面临被供电企业终止供电的风险。虽然雅居乐公司已经按照补充协议约定取得《工程竣工验收备案表》，但其为涉案房屋提供的是临时用电，不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，因此，涉案房屋尚未达到交付条件，雅居乐公司应承担延迟交楼的违约责任。至于雅居乐公司抗辩认为永久用电未办妥，原因是供电部门投资雅宝变电站还在筹建中，其无过错的理由，并不属于不可抗力可予以免责的情形，一审法院对该抗辩理由不予采纳。双方协议约定的交楼日期为2015年8月10日前，魏名伟要求雅居乐公司从2015年6月11日起承担违约责任，不符合双方协议的约定，一审法院不予支持。魏名伟的其他诉请及理由成立，一审法院予以支持。雅居乐公司应自2015年8月11日起承担违约责任。案件一审诉讼期间，尚无法确定涉案房屋项目取得永久用电的时间，故只处理魏名伟起诉之日即2016年11月16日止的违约金，之后的违约金由当事人另案解决。因此，雅居乐公司应向魏名伟支付自2015年8月11日起至2016年11月16日止的违约金，按总房价款928994元，每日0.1‰的标准计付。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：雅居乐公司于判决发生法律效力之日起十日内向魏名伟支付逾期交楼违约金43105.29元。案件受理费510元，由魏名伟负担59.26元，由雅居乐公司负担450.74元。经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案争议问题为涉案房屋是否符合交付条件，上诉人是否要承担违约责任。原审判决根据已查明的事实及双方当事人提交的证据，对此已作出充分的分析论述，本院予以认同，不再赘述。现上诉人雅居乐公司提出上诉，既未有新的事实和理由，也未提交新的证据佐证自己的主张，故对其上诉请求本院予以驳回。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1019.3元，由上诉人广州花都雅居乐房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 肖逸思审判员 曾文莉审判员 陈弋弦二〇一七年六月十五日书记员 赵艳华 关注微信公众号“”