（2016）粤04民终988号
裁判日期: 2017-06-15
公开日期: 2017-08-03
案件名称
胡嘉洋、蔡炳泉房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省珠海市中级人民法院
所属地区
广东省珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡嘉洋,蔡炳泉,珠海市世华房地产代理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤04民终988号上诉人（一审被告）：胡嘉洋，女，汉族，1986年5月26日出生，身份证住址:湖北省巴东县。委托代理人：杨波青，广东铭建律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：蔡炳泉，男，1965年5月25日出生，澳门特别行政区永久性居民，住澳门。委托代理人：刘作伟，广东凯邦律师事务所律师。一审第三人：珠海市世华房地产代理有限公司。住所地：珠海市。法定代表人：王文旭，总经理。委托代理人：余丽梅，该公司员工。委托代理人：郭桥林，该公司员工。上诉人胡嘉洋因与被上诉人蔡炳泉、一审第三人珠海市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省珠海横琴新区人民法院作出的（2015）珠横法民初字第523号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。蔡炳泉一审起诉请求：1.解除房屋买卖合同，胡嘉洋返还定金4万元（币种为人民币，以下同），向蔡炳泉赔偿违约金5.8万元；2.本案诉讼费由胡嘉洋承担。一审法院经审理查明：2015年6月15日，蔡炳泉、胡嘉洋及世华公司签订了一份《房地产买卖及居间合同》，合同第一条约定蔡炳泉购买胡嘉洋位于珠海市香××区××号房屋，面积44.88平方米，房产证号码01××81。合同第二条约定成交总价为58万元，定金4万元，定金予签署本合同时付清；第二部分楼款54万元须在签署本合同后45个工作日内一次性付款，买卖双方必须于2015年7月30日或之前办理完相关税费交纳和签署《珠海市房地产买卖合同》，并办理过户递件手续，且递件回执由经纪方代为保管。合同第六条约定营业税、城建维护税、个人（企业）所得税、土地增值税、契税、印花税、土地交易手续费、土地使用费、买卖合同公证费、公证费由买方承担。合同第六条约定交楼日期为过户当天。合同第十二条约定“如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收，而卖方有权再将物业转让予任何人。如卖方收取定金后不依合同条款将该物业售予买方，则卖方须返还双倍定金予买方以弥补买方之损失。买方或卖方中的任一方未能履行本合同之条款或交易过程中因房屋被查封或世华公司主张权利导致本合同交易不能完成的，相对方也可以选择按本合同约定的房屋买卖总价的10%要求对方承担违约责任。”合同第十八条约定“卖方的营业税和个人所得税加起来超出3万元整，此合同买方有权确定是否购买，如不购买定金当天如数退还给买方，此合同自动作废。卖方税费不超过3万元整才生效。”该合同由胡嘉洋的代理人张维代为签名。2015年6月15日，蔡炳泉支付了定金4万元给胡嘉洋。同日，胡嘉洋将涉案房屋的房地产权证原件交由世华公司托管。在涉案合同签订的一周左右，蔡炳泉、胡嘉洋及世华公司到公证处准备办理涉案房屋买卖合同的公证手续，当时公证机关要求胡嘉洋必须出具婚姻状况证明文件。蔡炳泉于2015年7月11日电话联系胡嘉洋的代理人张维，问房屋交易所用的胡嘉洋的婚前财产证明何时可以出具。张维回答称其现在回不去，胡嘉洋出差了，办不了。2015年7月29日下午12:43的短信:“蔡炳泉，你好，我们这边已经协商好，会尽快去办理未婚证明，到时候过税按照我们成交价58万过税。”2015年7月29日下午6:54的短信：“张维，你好！也请你转告你的老婆胡嘉洋：不能以各种各样的理由推延时间，明天是7月30日，是房产交易的最后期限，我们双方都是有履行合同的义务和责任。明天如果因为你们一再推延时间而造成房产交易无法如期进行，可视你们单边违约，我即日会向法院起诉你们。”2015年7月31日，巴东县溪丘湾乡人民政府出具胡嘉洋的婚姻登记记录查询证明：胡嘉洋与张维于2015年2月17日办理结婚登记。世华公司陈述称其于2015年7月24日向胡嘉洋发出《履约催告函》：“根据合同第2.1.1条约定买卖双方须于2015年7月30日或之前办理完相关税费交纳和签署《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，并办理递件手续。现合同即将逾期，买方作为港澳人士，买卖房产须办理买卖合同公证，但阁下一直未配合买方办理买卖合同公证，经我司多次通知，阁下仍未按照合同约定履行义务。现我司特出此函，请阁下于2015年7月30日前联系我司经纪人，协助买方办理完毕买卖合同公证，并办理过户递件手续，否则视阁下单方面违约，因此引致的法律后果由阁下自行承担，请阁下虑及个人声誉及将会产生的严重后果，依时办理相关手续。”胡嘉洋在庭审中辩称没有收到该函件。世华公司陈述称其以中国邮政EMS形式寄给胡嘉洋，从寄出至开庭日未收到退件，视为胡嘉洋已收到。经世华公司计算，涉案房屋税费大约为45480元。蔡炳泉、胡嘉洋及世华公司确认涉案房屋买卖的流程为先办理房屋买卖合同公证，之后才交纳相关税费。在审理本案过程中，根据蔡炳泉财产保全申请，一审法院于2015年8月12日作出（2015）珠横法民初字第523号民事裁定，查封胡嘉洋位于珠海市香××区××号的房地产（权证号码：01××81），查封金额以9.8万元为限；查封期限为三年。一审法院认为，本案蔡炳泉为澳门特别行政区居民，本案系涉澳房屋买卖合同纠纷，应参照涉外民事诉讼相关规定进行审理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”的规定，因双方没有协议选择处理本案所适用的法律，而涉案合同的履行地及胡嘉洋住所地在广东省，内地与本案有最密切联系，故本案应适用我国内地法律。本案的争议焦点为：一、涉案房屋买卖合同是否已生效；二、胡嘉洋的行为是否构成违约；三、蔡炳泉的诉请是否应予以支持。针对本案的争议焦点，结合原、胡嘉洋的诉辩意见，以及世华公司的陈述意见，一审法院具体评判如下：一、涉案房屋买卖合同是否已生效。胡嘉洋抗辩称涉案合同第十八条约定税费不超过3万元整才生效，由于涉案房产交易税费超过3万元，因此，根据合同约定，涉案房屋买卖合同不生效。蔡炳泉主张称涉案合同第十八条的约定是如果税费超出3万元，蔡炳泉有权选择是否购买，而非胡嘉洋所称的不生效。世华公司陈述称涉案合同第十八条约定是如果税费不超过3万元，买方必须购买，如果税费超出3万元，蔡炳泉有权考虑是否购买。涉案合同第十八条约定“卖方的营业税和个人所得税加起来超出3万元整，此合同买方有权确定是否购买，如不购买定金当天如数退还给买方，此合同自动作废。卖方税费不超过3万元整才生效。”一审法院认为蔡炳泉及世华公司对该第十八条的解释符合常理，如果税费超出3万元，蔡炳泉有权选择是否购买，而不是合同不生效。如果按照胡嘉洋的抗辩税费不超过3万元整才生效，则合同无需约定“卖方的营业税和个人所得税加起来超出3万元整，此合同买方有权确定是否购买，如不购买定金当天如数退还给买方，此合同自动作废。”因此，胡嘉洋关于涉案合同为附生效条件的合同，因条件为成就，涉案合同为未生效合同的抗辩，理据不足，一审法院不予采纳。涉案房地产买卖合同是蔡炳泉、胡嘉洋及世华公司共同签订的房屋买卖合同，是三方真实意思表示一致的体现，且不违反法律、行政法规强制性的规定，为有效合同，合同当事人应全面履行。二、胡嘉洋的行为是否构成违约。蔡炳泉主张因胡嘉洋迟延办理婚姻状况证明，致无法在合同约定的时间内办理《房地产买卖合同》公证及过户递件手续，胡嘉洋构成违约。胡嘉洋抗辩称由于涉案房产税费超过3万元，蔡炳泉一直没有明确是否继续履行合同，致使双方未能在合同约定时间内交纳税费及办理相关手续。庭审中，蔡炳泉、胡嘉洋及世华公司均确认涉案房屋买卖的流程为先办理房屋买卖合同公证，之后才交纳相关税费，且公证机关要求办理涉案房屋买卖合同公证，需胡嘉洋的婚姻状况证明文件。因此，胡嘉洋出具婚姻状况证明文件，是办理涉案房屋买卖合同公证的前提条件，只有胡嘉洋办妥了婚姻状况证明文件，才能进行后续的公证、交纳税费及过户递件。涉案合同约定必须于2015年7月30日或之前办理完相关税费交纳和签署《珠海市房地产买卖合同》，并办理过户递件手续。而胡嘉洋于2015年7月31日才办妥婚姻状况证明文件，胡嘉洋迟延办理婚姻状况证明文件的行为，致使双方不能在2015年7月30日或之前办理完相关税费交纳和签署《珠海市房地产买卖合同》，并办理过户递件手续。因此，未能在合同约定的时间内办理涉案房屋买卖合同的签订及过户递件手续的原因在于胡嘉洋，胡嘉洋的行为构成违约。蔡炳泉、胡嘉洋的电话联系及聊天记录内容，能够证实蔡炳泉向胡嘉洋催办婚姻状况证明及履行合同的事实，因此，胡嘉洋关于蔡炳泉一直没有明确是否继续履行合同致使双方未能在合同约定时间内交纳税费及办理相关手续的抗辩，理据不足，一审法院不予采纳。三、蔡炳泉的诉讼请求是否应予以支持。蔡炳泉主张胡嘉洋违反了合同的约定导致合同不能履行，请求解除合同、并按合同约定返还定金4万元及赔偿违约金5.8万元。胡嘉洋抗辩称蔡炳泉的诉讼请求没有法律依据，应予以驳回。涉案合同第十二条约定“如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收，而卖方有权再将物业转让予任何人。如卖方收取定金后不依合同条款将该物业售予买方，则卖方须返还双倍定金予买方以弥补买方之损失。买方或卖方中的任一方未能履行本合同之条款或交易过程中因房屋被查封或世华公司主张权利导致本合同交易不能完成的，相对方也可以选择按本合同约定的房屋买卖总价的10%要求对方承担违约责任。”如前所述，蔡炳泉、胡嘉洋签订的涉案合同是有效合同，双方应全面履行，而由于胡嘉洋的行为致涉案合同未能在约定的时间内履行，致使交易不能完成，蔡炳泉有权要求胡嘉洋承担合同约定的违约责任，因此，蔡炳泉主张解除涉案合同、胡嘉洋返还定金4万元并赔偿违约金5.8万元的诉讼请求，理据充分，一审法院予以支持。胡嘉洋抗辩的理据不足，一审法院不予采纳。综上所述，蔡炳泉的诉讼请求理据充分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决如下：一、解除蔡炳泉与胡嘉洋之间于2015年6月15日签订的《房地产买卖合同》；二、胡嘉洋于本判决生效之日起十日内向蔡炳泉返还定金4万元；三、胡嘉洋于本判决生效之日起十日内向蔡炳泉支付违约金5.8万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定处理。本案受理费因适用简易程序减半交纳4800元，保全费1000元，合计5800元，由胡嘉洋负担。胡嘉洋不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第三项；2.驳回蔡炳泉要求胡嘉洋支付违约金5.8万元的诉讼请求；3.判令蔡炳泉承担案件一、二审诉讼费。事实和理由如下：一、一审法院判决胡嘉洋支付5.8万元的违约金没有任何事实依据。涉案房产过户税费已超过3万元，蔡炳泉一直未明确按照合同约定表示是否购买，致使办理手续拖延。且在胡嘉洋通知蔡炳泉前往办理公证手续的情况下，蔡炳泉不配合办理，合同无法继续履行的责任在于蔡炳泉。1.根据《房地产买卖及居间合同》第六条约定，买方承担包括营业税在内的全部税费。同时合同第十八条约定，卖方的营业税和个人所得税加起来超出3万元整，此合同买方有权确定是否购买，如不购买，定金当天如数退还给买方，此合同自动作废。卖方税费不超过3万元整才生效。从上述合同约定可以看出，若卖方税费超过3万元时，合同要继续履行就必须由蔡炳泉按照合同第十八条的约定来明确是否继续购买，即是否愿意继续履行。胡嘉洋及世华房产已将卖方的营业税和个人所得税远超过3万元的情况告知蔡炳泉并请其明确是否继续履行合同，但蔡炳泉迟迟未有回复，有蔡炳泉提交的胡嘉洋于2015年7月30日发给其的短信：“我现在明确的问你，税费超过三万你是否同意购买？回复我同意或者不同意就行了”为证；2.为积极履行合同，在2015年7月31日胡嘉洋已短信通知蔡炳泉在星期一（2015年8月3日，因为2015年8月1日、2日为星期六、星期日）去珠海公证处办理手续，但蔡炳泉并未出现。有蔡炳泉提交的胡嘉洋于2015年7月31日发给其的短信：“蔡炳泉先生你好，今天31号了，你至今都没有明确答复我税费超过三万你是否同意购买，因为合同上写的很清楚，如果税费超过三万你同意购买合同才生效，你至今都没有明确的告诉我税费超过三万元你是否同意购买，这样下去浪费了我们的损失你要负责。我们现在已经办理好相关手续，如果税费超过三万你同意购买请礼拜一带上相关手续到珠海公证处公证”为证。3.胡嘉洋已办理完毕公证所需的婚姻状况证明文件，已具备履行合同的条件，但因蔡炳泉不再配合办理才致使房屋买卖合同无法继续履行。二、一审法院判决胡嘉洋支付5.8万元的违约金没有任何法律依据。如前所述，造成办证手续拖延的主要原因为蔡炳泉一直未明确税费超过3万元是否继续购买。临近合同约定的办证期限，胡嘉洋为积极履行合同于2015年7月31日通知蔡炳泉去珠海公证处办理手续，从胡嘉洋的行为可以看出，胡嘉洋一直在积极促成履行合同，根本没有违约的故意，相反是蔡炳泉在胡嘉洋已具备办证条件且通知其办理手续的情况下，反而选择解除合同，追究胡嘉洋的违约责任。需要特别指出的是，在一审调解阶段，胡嘉洋多次明确表示可以按原合同价继续配合蔡炳泉履行合同，办理过户手续，但蔡炳泉却不予接受，也印证了胡嘉洋并无违约想法，合同无法继续履行责任完全在于蔡炳泉。此外，退一步讲，即使胡嘉洋未在2015年7月30日完成婚姻状况证明，但胡嘉洋在2015年7月31日已办理了婚姻状况证明，只迟延了一天，不构成根本违约。一审法院以胡嘉洋拖延一天即判决胡嘉洋承担全部违约责任过于严厉和苛刻，难以服众。综上，一审法院判决认定事实和适用法律错误，裁判结果与事实相违背，请求改判。蔡炳泉二审当庭答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，胡嘉洋的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回胡嘉洋的上诉请求，维持原判。世华公司二审未发表答辩意见。二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据材料。经审理查明：2015年7月30日周四上午10:40的短信：“蔡炳泉先生你好：我是胡嘉洋，你决定好了吗？合同上注明税费超过三万你就要考虑要不要买，税费已经超出预期很多，我们比较急着房子卖出去，税费你要是能接受，我就尽快回去办理公证缺少的相关手续。之前我也不知道结婚之后公证还需要未婚证明，签合同时你也答应给我们合同上的日期在多一个月的时间我去办理手续。我才安心的去处理工作的事情，”2015年7月30日周四下午3:07的短信：“胡嘉洋女士，你好！房产买卖合同是具严肃性、时效性、法律性的。7月22日，距交易期限只剩8天了，我再用信息再次催促你们尽快办好婚姻财产证明，否则无法办理买卖公证。你们回答是：没有时间，不愿回家乡办理。7月24日，通过中介地产公司，又再次给你们发了履约催促函，你们又再次没有反应。现在是7月29、30日了，房产交易期限马上到期，你们反问我：要不要买房。你们不觉得问得很可笑吗？我现在很明确地告诉你们：我下了定金，订了买卖合同，就是为了买到房。而且在这交易期限之前，我和中介多次催促，你们都推说没有时间，找种种借口，不愿办理相关证明，延误时间。请问：我如果不想买到房，怎么会一再催促你们尽快办好相关证明吗？今天，是房产交易期限的最后一天了，如果你们还未能提供相关证明，未办理好过户手续。视你们违约。我会向法院上诉，以维护我的正当权益。”“我也会维护我的权益，你至今没有明确答复我税费超过三万是否会买，因为合同上写的清清楚楚，税费超过三万你要考虑买或不买。你至今都没有明确答复我。”“你的问法实在可笑，答案上面不是很清楚吗？”“我现在明确的问你，税费超过三万你是否同意购买？回答我同意或不同意就行了”2015年7月31日上午10:08的短信：“蔡炳泉先生你好，今天已经31号了，你至今都没有明确答复我税费超过三万你是否同意购买，因为合同上写的很清楚，如果税费超过三万你同意购买合同才生效，你至今都没有明确的告诉我税费超过三万元你是否同意购买，这样下去浪费了我们的损失你要负责。我们现在已经办理好相关手续，如果税费超过三万你同意购买请在礼拜一带上相关手续到珠海公证处公证。”一审法院查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为：蔡炳泉系澳门特别行政区居民，本案系涉澳房屋买卖合同纠纷案件。参照《中华人民共和国涉外民事法律关系适用法》第四十一条的规定，本案当事人未协议选择合同适用的法律，胡嘉洋的住所地、合同签订、履行以及案涉房屋均在广东省，故内地与本案有最密切联系，一审法院适用我国内地法律审理本案正确。本案二审双方争议的焦点问题是：胡嘉洋的行为是否构成违约，其是否应当支付违约金5.8万元。胡嘉洋、蔡炳泉、世华公司签订的《房地产买卖及居间合同》，是各方真实意思表示，合同各方当事人应当恪守履行合同。根据合同第二条2.1.1约定：“一次性付清：上述第二部分楼款54万元整，买方须在签署本合同后45个工作日内，买卖双方须于2015年7月30日或之前办理完相关税费交纳和签署《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，并办理过户递件手续，且递件回执由经纪方代为保管。”胡嘉洋应当于2015年7月30日或之前办理完相关税费交纳、涉案房屋买卖合同签订及过户递件等手续。因本案所涉房屋买卖必须先办理房屋买卖合同公证，其后方可办理交纳税费、过户递件等相关其他手续，而公证机关要求卖方即胡嘉洋出具婚姻状况证明文件，故胡嘉洋应当于2015年7月30日或之前办理完婚姻状况证明文件、房屋买卖合同公证、交纳税费、涉案房屋买卖合同签订及过户递件等手续。而胡嘉洋于2015年7月31日才办好婚姻状况证明文件，致使双方不能在约定的时间即2015年7月30日或之前办理房产过户的相关其他手续，胡嘉洋的行为构成违约。一审法院认定胡嘉洋的行为构成违约并无不当，本院予以维持。胡嘉洋认为涉案房产过户税费已超过3万元，蔡炳泉一直未明确按照合同约定表示是否购买，致使办理手续拖延，致合同无法履行的责任在于蔡炳泉。对此，根据合同第十八条约定“卖方的营业税和个人所得税加起来超出人民币叁万元整，此合同买方有权确定是否购买，如不购买定金当天如数退还给买方，此合同自动作废。卖方税费不超过叁万元整才生效。”约定的是买方蔡炳泉在卖方的营业税和个人所得税加起来超出3万元时，有权选择购买或不购买涉案房屋，该约定与胡嘉洋应按合同全面履行其作为卖方的义务并不相悖。胡嘉洋应按合同全面履行其作为卖方的义务包括应当于2015年7月30日或之前办理完婚姻状况证明文件、房屋买卖合同公证、交纳税费及过户递件等手续；蔡炳泉在交纳税费前可选择是否购买涉案房产。从胡嘉洋与蔡炳泉的电话联系及聊天记录内容可知，蔡炳泉多次催促胡嘉洋办理婚姻状况证明文件及履行合同，胡嘉洋未积极履行办理婚姻状况证明文件的义务，是致合同无法履行的根本原因。故对胡嘉洋该项上诉理由本院不予采信。胡嘉洋的上述行为构成违约，应当承担违约责任。根据合同第十二条的约定，蔡炳泉有权要求胡嘉洋赔偿违约金5.8万元。一审法院判令胡嘉洋向蔡炳泉支付违约金5.8万元符合法律规定，本院予以维持。综上所述，上诉人胡嘉洋的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1250元，由上诉人胡嘉洋负担。本判决为终审判决。审判长 郑伟民审判员 管文超审判员 汪 栋二〇一七年六月十五日书记员 罗家敏 搜索“”