（2016）津0116民初84106号

裁判日期: 2017-06-15

公开日期: 2017-10-14

案件名称

天津国恒铁路控股有限公司与福科斯（天津）置地有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

天津市滨海新区人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

天津国恒铁路控股有限公司,福科斯（天津）置地有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款

全文

天津市滨海新区人民法院民事判决书（2016）津0116民初84106号原告:天津国恒铁路控股有限公司,住所地天津空港物流加工区西三道166号A3区224室。法定代表人：邓小壮，董事长。诉讼代表人：天津国恒铁路控股有限公司破产管理人。负责人：于泳。委托诉讼代理人：郭亮，该公司员工。委托诉讼代理人：陶鹏，该公司员工。被告：福科斯（天津）置地有限公司，住所地天津自贸试验区（空港经济区）西三道166号A2-101。��定代表人：高宇，董事长。委托诉讼代理人：杨冉，天津高地律师事务所律师。原告天津国恒铁路控股有限公司诉被告福科斯（天津）置地有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月16日立案后，于2017年2月13日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并再次开庭进行了审理。原告天津国恒铁路控股有限公司的委托诉讼代理人郭亮、陶鹏，被告福科斯（天津）置地有限公司的委托代理人杨冉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1、判令原、被告于2015年5月签订的租赁合同于2016年10月21日解除；2、判令被告返还原告预交的2016年10月21日至2017年2月14日的租金110635.29元、物业费24743.7元,合计135378.99元；3、判令被告返还原告��房保证金55456.28元；4、判令被告赔偿原告因房屋漏水造成的装修损失27500元；5、判令被告给付违约金69875元；6、公证费2440元、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年5月，原、被告签订了房屋租赁合同，原告租赁被告位于天津空港经济区通和路50号盛誉商务大厦西辅楼5层501号房屋用于办公，租赁期36个月，自2015年5月15日起至2018年5月14日止。房屋建筑面积651.15平方米，租金按建筑面积每天每平方米1.4元，合计每月27728.14元，年租金为332737.65元，每年递增5%。合同签订后，原告对精装标准的房屋又进行了装修，花费了装修费27500元。在入住当年雨季，涉诉的租赁房屋漏雨严重，严重影响原告办公并将部分室内装修损毁，被告于雨季结束后做了局部修补，但2016年雨季漏水更加严重，而且室内空调出风口也开始大面积漏水，室内装修及沙发、家具都被雨水浸淋并不同程��损坏，无法正常办公。原告于2016年7月20日发函请求安排维修，但被告并没有对漏雨的房屋维修和对原告的损失给予补偿。原告作为注重公众形象的上市公司，无法在如此恶劣的环境中继续办公，故依据租赁合同的约定向被告提前一个月递交了书面退租申请，定于2016年10月20日搬离上述租赁场所。此后，原告如约于10月20日搬离租赁房屋，同时电话通知被告相关负责人杨健办理交房手续。但被告据不办理交接手续，亦不退还原告退租后的房租、物业费和租赁保证金。故原告呈诉，请求判如所请。被告辩称，同意租赁合同于2016年10月21日解除；对于原告已预交的2016年10月21日至2017年2月14日的租金110635.29元、物业费24743.7元,合计135378.99元,数额没有异议，但认为原告一直实际占用涉诉房屋，故不同意返还；对于保证金，数额无异议，但认为系原告违��，根据租赁合同的约定，不符合返还保证金的条件；对于装修损失，认为涉诉房屋为精装修，原告擅自装修不符合合同约定。同时系原告违约，该主张没有依据；对于违约金，认为系原告违约，原告主张没有依据；对于公证费，认为系原告自愿发生，与被告无关，不应由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。现查明，原、被告于2015年5月签订了房屋租赁合同，约定原告承租被告所有的座落于天津空港经济区通和路50号盛誉商务大厦西辅楼5层501号房屋，建筑面积为651.15平方米，租赁期36个月，自2015年5月15日起至2018年5月14日止，租赁房屋用途为办公。关于租金和付款方式约定，租金按建筑面积每天每平方米1.4元计算，合计每月27728.14元/月，年租金为332737.65元，自第二年起租金递增率为5%。租金支付方式为：原告于本协议签订后7日内交齐2015年5月15日至2015年8月14日的租金83184.41元，其后原告每6个月向被告支付一次，即原告于前一缴付期租金用完的30天以前向被告缴付未来不少于6个月的租金。同时约定涉诉房屋的物业管理费、水、电等费用由原告承担，付款方式同租金付款方式。关于保证金约定，原告应于首次缴纳租金的同时向被告缴纳履约保证金55456.28元，租赁期满，如原告不再续租，经被告确认租赁房屋及设施无损坏，也无其他违约时，被告一次性退还保证金。在合同的变更与终止一节约定，被告未尽主体结构和公共环境修缮、养护义务，严重影响原告使用的，经书面催告被告不予补正的，原告可单方面解除合同。在违约责任一节约定，任何一方违约导致另一方按本合同规定终止合同的，违约方��担按本合同规定计算的年租金总额20%的违约金。合同签订后，双方依约履行，原告交付了保证金55456.28元。2016年7月20日，原告向被告发出告知函，载明：我公司所租赁房屋已多次出现漏雨状况，今日又出现严重漏雨及空调漏雨状况，许多办公室窗台及周边地毯被雨水浸泡，装修也出现不同程度受损，影响公司正常办公。请贵公司尽快安排维修，并对此情况给予确认。被告方对此予以签收。对于漏雨的情况，原告在庭审中提交了照片、公证书（包括10月28日房屋现状的光盘）等。被告对于照片的真实性、关联性均不予认可，对于公证书（包括视频资料）的真实性认可，但认为只能证明2016年10月28日的房屋现状，不能证明装修损坏是漏水所致。被告认为已及时维修，提供了7月21日、7月29日的维修单，维修内容为窗口��胶。原告认为该维修单系被告单方制作，无原告方签字，对该证据的真实性不予认可。综合原告提供的照片、视频资料，结合双方当事人的陈述，本院认定原告所发告知函载明的房屋漏雨情况属实，被告主张已进行维修的依据不足。2016年9月21日，原告向被告发出退租申请，载明：…公司为上市公司，对办公环境有较高要求，故前期对办公场地进行整体装修。入住当年雨季，发现办公场所窗台、屋顶及墙面漏雨严重，我公司及时向贵方物业提出保修，贵公司于雨季结束后予以局部的修补，截至2016年雨季，漏水现象更加严重，并且空调管道也开始大面积漏水，故此我公司装修及家具出现不同程度的受损，并由此严重影响了我公司的办公环境及公司形象。后我公司于2016年7月20日向大厦物业出具告知函，并得到贵公司物业负责人签字予以确认，��之后并没有对漏雨进行维修及养护。依据租赁合同第八条之相关条款，我公司决定提前终止该租赁协议，并依据惯例提前一个月通知贵公司，以便于贵公司继续进行招商工作。我公司提出要求如下：我公司于2016年10月20日搬离盛誉大厦，退还我公司预缴租金，当月房租按日实际给付，无偿退回我公司前期缴纳的租赁保证金。被告收到原告的退租函后，回函称：贵司提前终止租赁合约，依照约定需承担违约责任，违约金为当年度合同租金的20%，即69875元。…。关于原告办理租赁房屋的时间，双方存在争议。综合原告提交的退租申请、公证书以及被告提交的照片，结合双方的陈述，本院认定原告已于2016年10月20日办理租赁房屋。本院认为，当事人应当按照约定全面履行合同义务。本案中，租赁合同合法有效，双方应依约履行。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点在于原告是否有权解除租赁合同。对此，应结合案件事实以及合同约定的解除条件综合认定。从合同的约定来看，双方明确约定：被告未尽主体机构和公共环境修缮、养护之义务，严重影响原告使用的，经书面催告被告不予补正的，原告可单方面解除合同。从案件事实来看，租赁房屋确实存在较为严重的漏雨情况，该漏雨客观上影响了原告公司的正常办公经营。从现有证据来看，被告在收到原告的告知函后未履行相应的维修，也没有对漏雨对原告造成的相应损失予以沟通解决。此外，诉争房屋漏雨并非首次，而是在2015年度雨季就开始存在，尽管被告在2015年进行了局部维修，但2016年再次漏雨则说明被告未能彻底、有效维修。被告作为出租人，应保证租赁房屋符合正常的使用条件。租赁房屋的��雨情况，尽管不属于主体结构，但该漏雨问题一直没有解决，漏雨情况较为严重，已影响了原告的正常使用。被告在2015年未能有效维修，在2016年拒绝维修，导致漏雨隐患其漏雨后果一直存在。在该情形下，原告依据租赁合同的约定解除合同，具有事实和法律依据。故对原告第一项的诉讼请求，本院予以支持，即确认双方签订的租赁合同于2016年10月21日解除。关于合同解除后的法律后果，根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方的租赁合同解除后，被告应返还原告已经预交的租金、物业费，被告在庭审中对该数额无异议，故本院对原告主张的已预交的2016年10月21日至2017年2月14日的租金110635.29元、物业费24743.7元,合计135378.99元予以支持。同理，对于租赁保证金55456.28元，被告亦应返还,本院同样予以支持。关于违约金，本案中，双方在租赁合同中明确约定了违约金条款，对双方具有约束力，被告应支付原告违约金69875元。对原告的该请求，本院予以支持。关于原告主张的装修损失27500元、公证费2440元，本案已支持了原告主张的违约金，该违约金足以弥补原告主张的上述损失、费用，故对原告的该主张，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告福科斯（天津）置地有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告天津国恒铁��控股有限公司预交的租金110635.29元、物业管理服务费24743.7元,合计135378.99元；二、被告福科斯（天津）置地有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告天津国恒铁路控股有限公司租赁保证金55456.28元；三、被告福科斯（天津）置地有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告天津国恒铁路控股有限公司违约金69875元；四、驳回原告天津国恒铁路控股有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行给付义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5660元，由原告承担583元，被告承担5077元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审　判　长　　王玉强代理审判员　　张红杰人民陪审员　　张金明二〇一七年六月十五日书　记　员　　班丽丽附：法律释明⒈《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。⒉《中华人民共和国合同法》第九十三第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件.解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。更多数据：