（2017）粤04民终1066号
裁判日期: 2017-06-15
公开日期: 2017-09-30
案件名称
雷礼坤、徐显威房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省珠海市中级人民法院
所属地区
广东省珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
雷礼坤,徐显威
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤04民终1066号上诉人（原审被告）：雷礼坤，男，1975年7月6日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区，被上诉人（原审原告）：徐显威，男，1981年7月17日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：杨波青，广东铭建律师事务所律师。上诉人雷礼坤因与被上诉人徐显威房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院（2016）粤0404民初1954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。雷礼坤上诉请求：1、判令徐显威现场收取租金并提供收款凭证，因徐显威未能及时收取原因而造成的雷礼坤租金未能缴纳，雷礼坤不应承担单方面的违约责任；2、明确徐显威转租授权有效；3、明确租金调降至5000元/月一年有效期的起止时间；4、撤销解除合同的判决，双方已于2016年6月23日同意委托转租，雷礼坤承担了未转租成功期间的租金；5、撤销限期搬出、退还商铺给徐显威的判决；6、撤销押金不退的判决；7、撤销房屋占用费已缴部分的判决；8、撤销滞纳金认定的判决，雷礼坤愿意承担未缴金额部分的同期存款利率的利息；9、本案讼诉费应由徐显威承担，或徐显威雷礼坤共同承担。事实与理由：一、雷礼坤构成所谓单方面违约存疑。徐显威于2016年9月3日书面确认租金调降一年，这里即存在两个事实：徐显威对前期处在协商期的认可，即表示对前期不追违约责任；自9月3日起双方形成了新的合同约定。那么，徐显威于9月12日单方面私下提出起诉，就有两个值得重视的问题：9月3日达成新的合同约定内容，违约时间应该是自9月3日起逾期30天，但至9月12日仅9天（仅有5个工作日），此时雷礼坤并未构成单方面违约条件。徐显威在9月3日之前，已经是认可的缓交或补交期限，即前期免追违约责任，即表明徐显威的起诉条件不成立。一审法院也已经认定了调降至5000元有效，即表明违约起计时间点应为9月3日开始。如果徐显威继续追自己已经认可的免追违约责任期的话，那也就是说，雷礼坤即使在9月3日至9月12日之间把所谓的未缴租金缴纳了雷礼坤同样违约了，那双方于9月3达成的新的调降约定就面临执行困难或面临前面终止后面又产生新的合同关系的问题。基于此，一审判决存在不当。徐显威多次对雷礼坤授权，授权没有时效截止期限，一审法院认为第三方租赁是另一个法律关系那是基于第三方权利诉求的时候的表述，但雷礼坤作为重要的行使人，是本案的重要一方，也是权益的重要一方，怎么可以简单的另案。另案的意思难道是指授权是合同之外单独的民事行为吗，那如何搬出？二、造成雷礼坤租金未缴有徐显威原因。徐显威没有前来或者通知雷礼坤前往哪里缴纳，可有申明自己在老家办事，等回来再来找雷礼坤但一直没来（自2016年6月中旬后，雷礼坤与徐显威到至今没有见过面，庭审除外），期间徐显威也没有明确租金怎样缴纳方式（此前就是指定地方现场见面交付的），若徐显威有明确金额并提出要求让雷礼坤转账而雷礼坤未付，则可以理解为是雷礼坤单方面原因未缴；或者徐显威前来现场收取，遭到徐显威拒缴，则也可以认定为雷礼坤单方面原因未缴。在雷礼坤多次催促提醒的情况下徐显威依然没有明确和收取，所以造成所谓租金未缴的原因不在雷礼坤一方。雷礼坤提供了多次要求徐显威明确金额转账、现场收取等方式而被徐显威不予理会的证据，徐显威不能提供“未缴部分”徐显威有履行收取以及有履行收取而雷礼坤拒缴的证据。徐显威将自己未履行收取义务而造成的租金未收状况，直接推给雷礼坤承担，以其拒缴为由而起诉，这显然是违反相关法律精神的。同时依照一审法院给出的方式，则是7月15日至8月31日按照6500元每月计算，9月1日至9月15日按照每月5000元计算，那么应交金额是12500元，但一审法院给出的却是13000元，连法院都搞不清楚的事情，雷礼坤要求徐显威明确金额完全属于正常要求，但徐显威一直没有明确，这也是“租金未缴”的原因。徐显威不明确、不收取、不沟通等行为的做法，是造成“雷礼坤租金未缴”这一现象并延续的重要原因。雷礼坤于6月4日提出，徐显威于当日接受负责转租，如果徐显威计划收回商铺，此时雷礼坤还有42天租金+13000元的押金，徐显威此时提出租金押金不退，要求雷礼坤于7月15日之前搬出，即可和平解除合同，若徐显威提出，雷礼坤拒绝，则徐显威可以起诉。但徐显威却授权，且徐显威自己也向中介挂租亦无果后，再追加书面授权给雷礼坤转租，这也是对争议的焦点“租金未缴”的一个重要环节，一审法院直接给予了忽略。即使判决解除合同也应该是在7月15日即解除，一审法院完全漠视了雷礼坤的权利。押金是合同执行的一个保障，雷礼坤的押金在安全保障范围内，徐显威口头的表述，雷礼坤已经向一审法院表述，但一审法院却误以为雷礼坤试图押金抵偿租金，雷礼坤并无此要求，雷礼坤一直愿意缴纳该费用。三、徐显威有制造“雷礼坤所谓违约”陷阱的动机。雷礼坤一直没有拒缴的记录，还多次提请徐显威明确金额，在此之前也是因为徐显威人在外地其申明回来再来当面解决，期间有授权、有调降，也都说明徐显威对期间费用未缴是同意的（至少是默许的），同时无论是按照徐显威的口头还是民间通行的方式押金安全期，徐显威不存在该区间费用不能收取的情况。但徐显威花费2万元律师费，来收取小于律师费的金额且该金额可随时收取，说明另有目的。徐显威多次授权转租（按照徐显威及律师说法，有强调转租期间租金继续由雷礼坤承担，但没有明确缴纳时间点）、口头申明雷礼坤有两月押金安全期（一审误以为雷礼坤要求抵充，雷礼坤无此要求）、文字说明自己在老家回来后再来找雷礼坤，以此给雷礼坤以误导，造成“雷礼坤所谓拖延未缴的现象”，突然发难，私下单方面起诉。徐显威带有动机，那么故意制造“雷礼坤所谓违约”陷阱也就不难理解，这类似于“钓鱼执法”，法院不应予以支持。徐显威曾侵害雷礼坤优先购买权利益，原合同签署人陈桂珍女士、徐显威舅舅多次出面协调，本案并非不可协调的矛盾，但徐显威拒绝协调。徐显威通过侵害雷礼坤优先购买权（原业主庄士杰的代理人陈桂珍女士告诉雷礼坤300万计划出售，若雷礼坤购买可以便宜20万，但仅仅几天就被徐显威以330万高价取得，这个区分就是含装修和租赁合同卖出的高价），紧接着徐显威对于合同延续事宜记恨在心。这更加强化了徐显威存在动机的原因所在。若非徐显威中途介入，雷礼坤租赁关系非常融洽。一审法院认可原合同至徐显威延续有效，那么这种融洽的友好协商关系也应该得到延续。四、徐显威没有尽到收取义务，且存在拒不提供收款凭证（发票）的事实。徐显威明确金额，无论是徐显威现场收取还是雷礼坤转账均可完成，这是续租的情况。徐显威明确7月15日或9月15日雷礼坤退出，中间不授权转租，也没有这么复杂，现在将造成多方纠纷，若合同被终止，未来还面临第三方官司的问题。一审法院缺乏必要的调解耐心，连社区调解委员会的职能都没有做到。在雷礼坤愿意承担一定金额的一审诉讼费的情况下，一审法院却直接给出了判决，得到的回复是对方不愿意调解。徐显威有提供收款凭证（发票）的法定强制义务，法院应予以支持，若徐显威拒不执行，则雷礼坤有权向税务部门举报；发票虽然不是本案的重点，但雷礼坤是有权在徐显威拒不提供发票的情形下暂停支付费用的，且并不违约。另外，合同中“每日5%滞纳金”属于无效表述。租赁合同第七条有约定未尽事宜需经双方协议，没有不经协商直接起诉的表述。租金收取方式没有明确，属于未尽事宜范畴，双方可以协商收取方式。五、一审法院直接忽视了9月15日起租金已缴的事实，判决所谓的占用费。另外，雷礼坤自6月4日提出以来，雷礼坤承担了相应费用，雷礼坤既无拒绝缴纳费用、也无拒绝搬出的行为，只求能够妥善处理并善后即可。在徐显威自行租赁亦无果的情况下，雷礼坤承担了巨大损失，且在徐显威多次授权的情况下，再次投入资金间隔转租，这再次给第三方的经营带来巨大不确定性困扰，由此造成的经营性损失谁来承担。自9月15日以来，雷礼坤无法正常使用该场所经营，可继续承担了该期间的15000元租金费用，雷礼坤的双重损失因徐显威单方面私自起诉而造成的。徐显威辩称，一审判决查明事实清楚，法律适用正确，应驳回雷礼坤的上诉请求。雷礼坤强调徐显威同意其缓交租金，没有任何证据可以证明，完全是其为其拖欠租金所提出的借口，雷礼坤拖欠租金已构成根本违约。一审法院查明，2014年5月14日，雷礼坤与庄士杰签订《商铺租赁合同》，庄士杰将位于珠海市金湾区三灶镇金海岸美都新村C栋综合楼5号商铺出租给雷礼坤。租赁合同第四条规定：“乙方应在每月的15日前缴纳房租，如有延期甲方每天按月租金的5%收取滞纳金，如果乙方30天内未能缴纳租金甲方有权收回商铺，并且保证金不退还。”后庄士杰将该商铺出售给徐显威，徐显威于2014年11月25日取得该商铺的房地产权证。徐显威与雷礼坤于2014年12月11日就租赁该商铺在原租赁合同上签名确定，徐显威承接了原租赁合同的权利义务。2016年6月徐显威、雷礼坤双方协商转租房屋，徐显威授权雷礼坤转租事宜，2016年7月15日至2016年9月15日雷礼坤未按时缴纳租金，因双方协商不成，徐显威起诉至法院。一审法院认为，雷礼坤与庄士杰签订《商铺租赁合同》是双方真实的意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。后庄士杰将该商铺出售给徐显威，徐显威获得产权证并与雷礼坤在2014年12月11日就租赁该商铺在房屋租赁合同上签名确认，徐显威与雷礼坤承接了原房屋租赁合同的权利义务，双方均应遵守合同的权利义务。关于雷礼坤是否缴纳了2016年7月至9月的租金，雷礼坤称其没有缴纳租金是因为徐显威已与其就这两个月租金达成协议，以13000元押金抵租金，因与合同规定押金用途内容不符（合同第二条规定押金自房屋租赁期满后如乙方无欠租金、水电费，没有损害房屋及其他违约行为，甲方如数退还给乙方）且徐显威否认此说法，雷礼坤亦无法提供任何证据证明此事，根据谁主张谁举证的原则，因雷礼坤举证不能，对于雷礼坤押金抵租金的说法，一审法院不予支持。关于合同的解除以及保证金退还问题，根据合同的规定，如雷礼坤超过30天未能缴纳租金，徐显威有权收回该商铺，不退还保证金。因雷礼坤于2016年7月15日至起诉日2016年9月12日已有59天未交房租，徐显威有权根据约定解除租赁合同，不退还雷礼坤保证金。关于房屋的返还，由于雷礼坤的违约行为导致房屋租赁合同的解除，雷礼坤理应腾退房屋，将房屋返还给徐显威。关于9月以后占用房屋的费用，徐显威于2016年9月3日曾承诺雷礼坤可将租金下调至5000元，为期一年，其在短信上载明“你说你现在难做，我也理解，现在租金我下调给你了，我只可以下调至5000一个月，为期一年……”。一审法院认为该承诺是徐显威真实的意思表示，与雷礼坤已经达成一致，雷礼坤于2016年9月15日、2016年10月15日也按照5000元缴纳了9月和10月的租金，徐显威予以接受，因此徐显威、雷礼坤租金自9月3日后变更为每月5000元,为期一年，至2017年8月止，从2017年9月1日开始按照每月6500元计算。关于滞纳金，一审法院认为徐显威请求的滞纳金过高，根据公平原则，法院酌定滞纳金以中国人民银行同期贷款利率的二倍。关于雷礼坤所提出的装修损失、已转租房屋的损失以及搬迁费用，此属于另外的法律关系，本院不予处理，雷礼坤可另行通过法律途径解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、解除徐显威与雷礼坤就珠海市金湾区三灶镇金海岸美都新村C栋综合楼5号商铺签订的《商铺租赁合同》；二、雷礼坤于判决发生法律效力之日起三十日内搬出珠海市金湾区三灶镇金海岸美都新村C栋综合楼5号商铺并将房屋返还给徐显威；三、雷礼坤于判决发生法律效力之日起七日内向徐显威支付拖欠租金13000元（自2016年7月15日至2016年9月15日）；四、雷礼坤于判决发生法律效力之日起七日内向徐显威支付房屋占用费（自2016年11月1日至2017年8月31日按每月5000元计算，自2017年9月份开始，按照每月6500元计算）；五、徐显威不予退还雷礼坤的保证金13000元；六、雷礼坤于判决发生法律效力之日起七日内支付拖欠徐显威租金的滞纳金（从2016年7月15日计算至2016年9月15日，从2016年11月15日计算至判决判定的债务履行期限届满之日止，按中国人民银行同期贷款利率的二倍计算。）如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费用4942元由雷礼坤承担。二审期间，雷礼坤围绕其上诉请求提交了以下证据：一、短信往来记录，拟证明：雷礼坤有明确提出需要徐显威明确应缴金额，但徐显威没有明确金额，雷礼坤有尽到沟通协商、提醒租金收取方式等义务，雷礼坤有索取收款凭证的权利和行动。二、短信往来记录，拟证明徐显威有申明回到珠海后现场见雷礼坤，但至今未见。三、通讯情况，拟证明：1、雷礼坤无法取得与徐显威正常的沟通渠道，是造成目前局面的主要原因，而责任在徐显威；2、原合同起草签署人陈桂珍女士在得知徐显威起诉雷礼坤时即表态“大家都是生意人”，并多次积极协调，说明若非徐显威中途介入，原有的租赁合同不会出现诉讼；3、徐显威舅舅（即从原业主购买对接人）也表示要协调，争取和解处理。雷礼坤对于一审的证据补充以下证明内容：一、商铺租赁合同，拟证明：1、合同没有内容没有强制雷礼坤必须银行柜员机转账；2、合同没有约定租金缴纳的方式的情形，即表明徐显威有现场收取的义务；3、合同已经续存时间超过2年多；4、经徐显威同意，雷礼坤可以转租；5、滞纳金表述是无效，5‰属笔误，很多中老年人使用电脑找不到“‰”的情形；6、如有合同未尽事宜，需经双方协议；7、合同没有不经协商直接可以诉诸法院的表述。二、短信往来时间及民事起诉书，拟证明：1、徐显威9月3日的表述措辞、同意租金调降、对前期未缴未收部分的默认，说明9月3日前是双方达成一致的，所以不是雷礼坤单方面违约；2、雷礼坤有及时沟通调降起止时间，便于金额确认，以便于支付，但徐显威没有明确，是造成9月3日以后7月15日至9月15日租金还未能缴纳的原因；3、徐显威起诉时间与双方达成共识时间之间仅有9天，期间两个周六日，仅5个工作日；4、期间徐显威既没有明确金额、也没有实施收取。二审调查后，雷礼坤提交了《中国建设银行个人活期账户交易明细》一份，证明其向徐显威交了2016年9月15日至12月15日的租金。徐显威对此无异议。本院组织了双方当事人对上述证据进行证据交换和质证。本院查明，徐显威于2016年9月3日曾承诺雷礼坤可将租金下调至5000元，为期一年，其在短信上载明“你说你现在难做，我也理解，现在租金我下调给你了，我只可以下调至5000一个月，为期一年……”。雷礼坤回复徐显威短信“你说5000，这样可好？2016.7.15_2018.9.15按此金额，共刻时坚！”2016年9月16日，雷礼坤向徐显威发送短信：“徐老板，7.15_9.15租金你之前说押金抵充，也同意延后，若改为需要转账支付，金额是按5000×2还是6500×2，请回复，这是沟通问题，我非拒缴租金。”徐显威对雷礼坤的上述短信未作回复。徐显威提起本案诉讼的时间为2016年9月12日。经审查，一审判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，关于雷礼坤是否构成违约。根据查明的事实，雷礼坤没有向徐显威交纳2016年7月15日至9月15日的租金，雷礼坤辩称其有正当理由，不构成违约，故本院对雷礼坤上诉理由分析如下：首先，雷礼坤主张其延后交纳租金是经徐显威同意，但从雷礼坤所提交的短信内容来看，双方在2016年6月曾就雷礼坤是否有权转租商铺进行协商并达成一致，但并没有就雷礼坤可以延后交纳7—9月的租金进行协商。而且雷礼坤在短信中提到徐显威同意用押金充抵，也没有证据证明双方就此达成了协议，故雷礼坤的该项主张不能成立；其次，雷礼坤主张徐显威同意其转租且在2016年9月3日调低了租金，说明徐显威是同意延期交租且放弃追究其之前的违约责任，但从徐显威发给雷礼坤的短信来看，徐显威仅表示同意调低租金至每月5000元，对2016年7月15日至9月15日的租金数额及交纳时间并未作出变更的意思表示，在双方没有对租金数额协商变更的情况下，雷礼坤仍应按原约定时间及数额交纳租金。至于雷礼坤在徐显威起诉后单方所发的短信，且双方已经因雷礼坤迟延交租进入诉讼阶段，雷礼坤此时再要求徐显威明确2016年7月15日至9月15日的租金数额已无意义。因此，雷礼坤主张由于徐显威没有明确回复租金数额导致其无法交纳的理由不能成立，本院不予采纳；第三，雷礼坤主张徐显威没有主动向其收取租金，其未能按时交租的原因在于徐显威。对此，本院认为，雷礼坤作为承租人，交纳租金是其主要的合同义务，不管采取何种形式，其均应当主动履行，如有证据证明在其主动履行的情况下，徐显威拒收租金，则可以成为其逾期交租的正当理由。但在本案中，雷礼坤没有证据证明其向徐显威交纳租金而被拒绝，亦无证据证明有不能交租的客观障碍，即使徐显威不在珠海，根据双方的交易习惯，雷礼坤也可以通过转账的方式交租，因此，雷礼坤主张其逾期交租的原因在徐显威不能成立。第四，关于雷礼坤主张徐显威未向其出具收款凭证或者发票，在租赁合同关系中，雷礼坤使用案涉商铺的对价是支付租金，而出具收款凭证和发票只是出租人的合同附随义务，雷礼坤以此主张不予支付租金的理由不能成立，综上，雷礼坤未在合同约定的期间内交纳2016年7月15日至9月15日的租金，已经构成违约，徐显威向法院请求解除合同、退还商铺及没收保证金有合同依据，一审判决对此处理并无不当，本院予以维持。关于租金及占用费的标准。从徐显威于2016年9月3日向雷礼坤在短信上载明“你说你现在难做，我也理解，现在租金我下调给你了，我只可以下调至5000一个月，为期一年……”来看，徐显威并未明确下调租金的时间是从2016年7月15日开始，故按一般的文义理解，下调租金的时间应从9月开始，2016年7月15日至9月15日的租金仍按合同约定的每月6500元。雷礼坤二审期间已经支付了2016年9月15日至12月15日的租金，并提交了证据证明，徐显威也予以认可，本院予以确认。对于2016年12月15日之后的占用费，由于雷礼坤并未将案涉商铺交还给徐显威，故其仍应支付交还之前的占用费。关于滞纳金，合同虽然约定了滞纳金的标准，但一审法院认为过高，已经作出了相应的调整，雷礼坤主张按同期银行存款利率计算没有依据，本院不予采纳。关于雷礼坤主张《商铺租赁合同》解除后涉及其转租行为的认定，涉及第三人的权利义务，属另外的法律关系，一审法院对此不予审处并无不当。对于雷礼坤超出一审审理范围的请求，受二审审理程序的限制，本院不予审处。综上所述，上诉人雷礼坤的上诉理由不能成立，本院不予采纳，但由于二审出现新的事实，本院对该部分予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持珠海市金湾区人民法院（2016）粤0404民初1954号民事判决第一、二、三、五、六项及诉讼费负担部分；二、变更珠海市金湾区人民法院（2016）粤0404民初1954号民事判决第四项为：雷礼坤于本判决发生法律效力之日起七日内向徐显威支付自2016年12月15日至实际交付商铺之日的房屋占用费（2016年12月15日至2017年9月15日按每月5000元计算，2017年9月15日以后按每月6500元计算）；三、驳回雷礼坤的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费9501元，由上诉人雷礼坤负担。本判决为终审判决。审判长 李烈斌审判员 廖世娟审判员 朱 玮二〇一七年六月十五日书记员 梁 暐 来自