（2016）粤0606民初21369号
裁判日期: 2017-06-15
公开日期: 2017-08-04
案件名称
李柳冰与李家庆、吕嘉莹房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李柳冰,李家庆,吕嘉莹,佛山市浩进房地产物业服务有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0606民初21369号原告：李柳冰，女，1990年7月23日出生，汉族，住广西梧州市。委托诉讼代理人：蒋文渊，广东常道律师事务所律师。被告：李家庆，男，1979年10月6日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告：吕嘉莹，女，1990年6月6日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。两被告共同委托诉讼代理人：谢跃健，广东顺晖律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：林志荣，广东顺晖律师事务所律师。第三人：佛山市浩进房地产物业服务有限公司（以下简称浩进房产服务公司），住所地广东省佛山市顺德区大良街道办事处南屏路6号顺屏楼。经营者：吴素华。上列原、被告因房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月14日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。于2017年2月22日和5月17日公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告李柳冰及其委托诉讼代理人蒋文渊，被告李家庆、吕嘉莹共同委托诉讼代理人谢跃健、林志荣，第三人经营者吴素华到庭参加诉讼。第二次庭审时，原告李柳冰及其委托诉讼代理人蒋文渊，被告李家庆、吕嘉莹共同委托诉讼代理人林志荣，第三人经营者吴素华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告履行2016年9月10日签订的房产买卖合同，将位于佛山市顺德区大良街道办事处近良居委会德元路2号汇峰名居的房屋交付给原告，并协助原告办理上述房地产交易的转押和贷款手续及房地产变更登记过户手续；2.被告支付原告因办理本案而支出的律师费25000元；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告、被告李家庆、第三人于2016年9月10日签订《房地产买卖三方合同》一份，被告由其姐李文开代签。合同约定被告将其所有的位于顺德区大良街道办事处近良居委会德元路2号汇峰名居的房屋以526000元的价格转让给原告。付款方式为银行按揭付款，双方同意在顺德农商银行办理转按手续并办理贷款，原告先行支付定金40000元。同时约定买卖双方自签订本合同后，须于2016年11月10日前携带有关资料到房地产管理部门办理产权过户手续，该房屋交易期间，如非因买卖双方原因造成延期，则时间相应顺延，顺延后的办理时间由中介方决定，买卖双方一致同意，中介方有权调整以上物业办理过户手续的时间。合同签订后，原告按约支付定金40000元，其后，原告对涉案房屋进行评估，并于2016年9月12日同被告及第三人工作人员一起到顺德农村商业银行大良支行办理转按及贷款手续。由于涉案房屋当初办理按揭贷款是在广东顺德农村商业银行总行办理的，因此，根据该行内部规定，办理转按手续也必须是在总行。但由于大良支行的工作人员业务不熟，对上述情况并不知情，导致转按手续的办理拖延了一定时间。广东顺德农村商业银行对原告的转按申请到2016年11月29日才审批完成，同意转按及贷款。当原告及第三人通知被告前来办理房屋过户手续时，被告却以超过约定时间为由拒绝前来办理，并明确表示不愿继续履行合同。原告认为，本案转按手续办理时间延长，完全是第三方广东顺德农村商业银行内部管理问题造成，与原告无并，原告在本案中不存在任何违约行为。因此，根据合同第十条第4点的约定，双方办理产权过户的时间应相应顺延。被告提出原告违约的情形不存在，实为其见房价上涨而拒绝履行合同的借口。被告李家庆辩称，第一，原告要求继续履行合同的诉求不应支持，因为：三方签署的房地产买卖合同明确约定2016年11月10日前办理过户手续，由于原告个人原因导致贷款迟迟不能审批，致使双方未能按期办理过户登记手续，所以本案原告违约在前。第二，原告2016年11月29日完成贷款审批后要求被告办理过户手续，但被告李家庆认为导致该房产未能按期过户原因是原告个人原因造成，李家庆已经明确告知原告，原告行为构成违约，并明确表示解除合同不再继续履行。根据合同法九十六条，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方之日解除。对方有异议的，可以请求法院确认解除合同的效力。本案中解除合同的通知已经口头送达原告，该合同已经发生解除效力。既然合同已经解除，被告李家庆无需在履行合同。第三，2016年11月14日李家庆接到广东顺德农村商业银行工作人员通知明确告知因原告资料不全无法办理贷款，由于原告无法办理贷款，李家庆原计划卖了房屋收到的资金去购买另外房产的目的难以实现，给李家庆造成重大损失。第四，因为本案不是李家庆违约造成，所以律师费也不应由李家庆承担。被告吕嘉莹辩称，第一，本案涉案房产属于吕嘉莹与被告李家庆婚姻存续期间购置物业，属于夫妻共同财产。被告李家庆在未取得吕嘉莹同意的情况下，私自委托自己的姐姐以低于市场价格出售夫妻共同财产，已经严重损害吕嘉莹合法权益，根据物权法第九十七条处分共有不动产或动产及对共有不动产或动产做重大修缮，应当经占份额三分之二以上共有人或全体共有人同意。在本案中被告李家庆单方擅自处分夫妻共有财产，属于无效处分行为。所以原告与被告李家庆所签订的房屋买卖合同因此无效。第二，最高人民法院关于适用婚姻法若干问题解释三第十一条规定一方未经另一方同意，出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋人民法院不予支持。根据该司法解释条款意思，本案涉案房屋尚未办理转移登记，原告不能构成善意取得，而且原告并未全额支付合理对价，仅仅支付了四万元定金。该房屋也并未实际交付给原告使用，所以吕嘉莹认为合同无效，要求驳回原告诉求。第三人辩称，中介在整个过程中，从一开始确定买卖合同就是业主的姐姐过来签订的合同，然后在办理银行贷款时候业主本人也在合同上签名，也协助买方办理银行贷款，合同上写明如果因为并非买卖双方的原因而导致时间要顺延按实际情况顺延。办理本案涉案交易过程中，从一开始向银行申请贷款到接到银行通知转到总行办理转贷手续，整个过程中银行也没有要求中介补交其他资料。接到银行通知之后，把原来资料拿到新城区农商银行，办理转贷款手续，也没有要求补交其他资料。在新城区农商银行也是一个星期左右就接到通知已经办理好转贷款手续了。所以按中介看法，最终买卖双方的时间超出了双方约定的时间，是因为银行办理手续问题，是银行管理中的过错问题，我方也向银行进行了投诉，银行也有记录，希望法院予以查明。所以不是买方原因导致时间拖延，到接到能过户的时候，也第一时间通知了被告方。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对其真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据6，虽为照片打印件，但原告向顺德农村商业银行就贷款事宜进行投诉及涉案房屋的转按揭业务由大良支行转由顺德农村商业银行总行承接该笔转按揭业务的事实相佐证，故本院对其真实性予以确认。本院对本案事实作如下认定：2016年9月10日，李柳冰与李家庆（李文开代理李家庆）在浩进房产服务公司的介绍下，签订了《房地产买卖三方合同》，约定由李柳冰购买李家庆位于佛山市顺德区大良街道办事处近良居委会德元路2号汇峰名居的房产（下简称涉案房产）。买卖双方约定涉案房产按526000元的价格交易，付款方式为银行按揭付款，李柳冰于签订合约当天支付定金40000元。合同第四条第四款约定，买方希望在银行贷款350000元，实际贷款金额以银行的（同意购房按揭贷款通知书）为准。办理贷款所需要费用由买方承担，买方须于2016年9月15日前向银行申请办理按揭贷款手续，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文件，买、卖双方不得借故拖延，否则视为违约。合同第四条第五款约定，如银行批准的实际贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者所产生的差额，买方须连同首期款一起支付给卖方。合同第四条第六款约定，在银行出具（同意购房按揭贷款通知书）的10个工作日内，合同三方一起到佛山市顺德区房屋交易中心办理产权过户手续，递件成功后，交易回执由银行或中介托管……合同第十条第三款约定，买、卖双方自签订本合同后，须于2016年11月10日前携带有关资料到房地产管理部门办理产权过户手续。合同第十条第四款约定，该房屋交易期间，如非因买卖双方原因造成延期，则时间相应顺延，顺延后的办理时间由中介方决定，买卖双方一致同意，中介方有权调整以上物业办理过户手续的时间。双方同意在顺德农村商业银行办理转按手续。合同签订后，原告按约支付定金40000元。其后，原告对涉案房屋进行评估，并同被告及第三人工作人员一起到顺德农村商业银行大良支行办理转按及贷款手续。向顺德农村商业银行大良支行递交按揭申请后，因未能在双方约定的2016年11月10日前（即办理产权过户手续的最后期限）办理好二手按揭业务，被告李家庆认为是原告资料不完整，不齐，导致贷款延误，致使合同不能履行，故不同意再履行合同。原告及第三人认为是大良支行的工作人员业务不熟，对涉案房屋当初办理按揭贷款是在广东顺德农村商业银行总行办理的，因此，根据该行内部规定，办理转按手续也必须是在总行这一情况不知情，导致转按手续的办理拖延了一定时间。2016年12月5日，第三人浩进房产服务公司向被告李家庆出具《关于办理房屋买卖过户登记的函》，载明“经我公司介绍，贵方与李柳冰于2016年9月10日签订了一份房地产买卖三方合同书一份……现出于对你们买卖双方及时履行合同的需要，我公司再次书面通知贵方，请贵方务必于2016年12月9日前配合办理房屋过户登记，并提前三天通知我方具体办理时间，以方便我公司通知李柳冰小姐安排时间，否则将视为贵方违约。”但李家庆仍拒绝办理过户事宜。因双方协商未果，李柳冰遂向本院提起本案诉讼。另查，李家庆、吕嘉莹是夫妻关系。涉案房屋登记在被告李家庆名下，所有份额为全部。吕嘉莹并未在《房地产买卖三方合同》签名，但诉讼中向本院表明其不知道并不同意李家庆与李柳冰签订《房地产买卖三方合同》。广东顺德农村商业银行股份有限公司大良支行于2017年4月7日出具《情况说明》，载明“1.办理涉案房屋转让按揭业务中的《同意转让证明书》有李家庆及其配偶吕嘉莹的签名。2.我行依照规律法规及内部制度办理涉案房屋转按揭业务的流程时间点如下：（1）2016年9月11日接收李柳冰二手按揭申请，开展初审工作；（2）2016年10月25日通知李柳冰补充资料，并增加保证人担保，李柳冰当天补交资料并确定新增的保证人；（3）因李家庆原按揭业务在我行总行营业部（属一级支行）办理，而我行系统不支持非同一一级支行间的转按揭操作，故我支行于2016年11月14日联系总行营业部承接本笔转按揭业务，并将申请资料退回李柳冰；（4）总行营业部于2016年11月15日接收李柳冰申请；（5）总行营业部于2016年11月28日通过李柳冰贷款申请。”本院认为，综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.涉案合同是否应继续履行。2.被告是否应向原告支付律师费。对于第1个争议焦点。涉案合同系由李柳冰、李家庆、浩进房产服务公司三方共同签订，且涉案房屋仅登记在被告李家庆名下，另广东顺德农村商业银行股份有限公司大良支行出具的《情况说明》证明办理涉案房屋转让按揭业务中的《同意转让证明书》有李家庆及其配偶吕嘉莹的签名，故被告吕嘉莹提出被告李家庆未经其同意擅自签订《房地产买卖三方合同》的主张，本院不予支持。原告、被告李家庆、第三人浩进房产服务公司签订的《房地产买卖三方合同》经查合法有效，对各方均有约束力。根据合同约定，双方应于2016年11月10日前携带有关资料到房地产管理部门办理产权过户手续，但该房屋交易期间，如非因买卖双方原因造成延期，则时间相应顺延，顺延后的办理时间由中介方决定，买卖双方一致同意，中介方有权调整以上物业办理过户手续的时间。各方已于2016年9月11日向广东顺德农村商业银行股份有限公司大良支行申请办理抵押贷款，之后广东顺德农村商业银行股份有限公司大良支行是否批准贷款以及需要多长时间批出贷款，李柳冰并不能完全控制。既然李家庆已协助李柳冰办理了贷款申请，则应合理等待贷款批核的时间。且根据广东顺德农村商业银行股份有限公司大良支行出具的《情况说明》可以看出，受理原、被告二手按揭申请的广东顺德农村商业银行股份有限公司大良支行不支持非同一一级支行间的转按揭操作，并最终将申请资料于2016年11月14日退回给了原告李柳冰，而李柳冰于2016年11月15日向广东顺德农村商业银行股份有限公司递交申请后，公司于2016年11月28日已通过李柳冰的贷款申请。原告申请二手按揭后，总体审批时间2个多月，属于合理范围，且并非原告的原因造成延误。按照双方的约定，如非因买卖双方原因造成延期，则时间相应顺延，顺延后的办理时间由中介方决定，买卖双方一致同意，中介方有权调整以上物业办理过户手续的时间。故虽然贷款批准的时间已超过双方约定的过户时间（2016年11月10日），但不能视为李柳冰违约，过户时间按约定应顺延，由第三人浩进房产服务公司决定办理产权过户手续。而贷款批出后，浩进房产服务公司已及时通知双方于2016年12月9日前办理过户。综上，李家庆、吕嘉莹的相关抗辩与事实不符，李柳冰要求继续履行该合同，合法有据，本院予以支持。对于第2个争议焦点。虽然本院认定李家庆、吕嘉莹应协助李柳冰继续履行合同，但李柳冰不能据此要求李家庆、吕嘉莹支付律师费。因被告不同意继续履行合同的原因是原告未能在双方约定的2016年11月10日前（即办理产权过户手续的最后期限）办理好二手按揭业务，虽然经过本院审理查明后，认为导致办理贷款的手续有一定延迟的过错并不在原告，但两被告并不知晓延迟的原因。故原告提出的该主张，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告李家庆、吕嘉莹应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告李柳冰继续履行双方于2016年9月10日签订的《房地产买卖三方合同》；二、驳回原告李柳冰的其他诉讼请求。本案受理费减半收取4655元，财产保全费1520元，合计6175元，由原告李柳冰负担175元，由被告李家庆、吕嘉莹负担6000元（被告李家庆、吕嘉莹应于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告李柳冰，本院不作收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 彭晓辉二〇一七年六月十五日书记员 严 婧