（2017）湘0105民初1870号
裁判日期: 2017-06-15
公开日期: 2017-07-24
案件名称
当代置业（湖南）有限公司与胡国华房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市开福区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
当代置业（湖南）有限公司,胡国华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国担保法》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十八条
全文
湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0105民初1870号原告：当代置业（湖南）有限公司，住所地湖南省长沙市开福区福元西路199号万国城二期综合楼5层（东端）。法定代表人：张鹏，董事长。委托诉讼代理人:唐曼谷，该公司职员。被告：胡国华，男，1974年9月24日出生，汉族，住湖南省湘阴县。原告当代置业（湖南）有限公司（以下简称当代置业公司）诉被告胡国华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告当代置业公司的委托诉讼代理人唐曼谷、被告胡国华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告当代置业公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的编号为201403592204《长沙市商品房买卖合同》及其补充协议，被告协助原告到房管局办理解除合同、撤销网签、注销备案、到维修资金管理中心办理退维修基金等相关手续；2、被告向原告支付合同解除违约金54670.60元（总房价款的2%）；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年10月，被告与原告签订合同编号为201403592204《长沙市商品房买卖合同》（以下简称“房屋买卖合同”），约定被告购买原告所开发的位于长沙市××××房，房屋付款方式为银行按揭。同时，在被告与中国银行股份有限公司长沙市赤岗支行签订的《个人一手住房贷款合同》中，原告为被告上述按揭贷款提供阶段性连带责任保证担保。上述合同生效后，被告在原告保证期间内未按时归还银行贷款本金及利息，累计已超过3个月。根据房屋买卖合同附件四“合同补充协议”第一条第2项约定，原告有权解除房屋买卖合同并依法要求被告支付解除违约金。被告胡国华辩称，被告不同意解除合同，从2015年10月购买这套房屋，一直按揭，到2016年按揭还款一年，后来没有正常月供是因为被告在做生意的过程中，一个客户拖欠被告100多万元，导致被告的生意无法继续经营下去，资金链断裂。被告也跟贷款人和开发商做了解释，得到了他们的理解。目前，被告的资金状况还没有正常，还没有能力正常支付贷款。未来的三到六个月被告还是能够有能力继续正常月供。原告垫付了将近30万元的贷款，希望年底还清，根据被告的收入状况和目前的经济状况，被告现在没有能力还。被告希望给三个时间，每年还10万元，将原告的钱还了，然后正常还月供。根据当事人的陈述和经审查确认的商品房预售许可证、长沙市商品房买卖合同及合同补充协议、个人一手住房贷款合同、中国银行借款借据、工作联系函、中国银行贷款还款回单、预告登记证、解除商品房买卖合同通知书、EMS快递单并予以在卷佐证，本院认定事实如下：原告开发的长沙市开福区福元西路199号万国城三期20号栋经长沙市住房和城乡建设委员会于2014年8月28日核发了《商品房预售许可证》。2015年10月，被告（买受人）与原告（出卖人）签订了合同编号为201403592204《长沙市商品房买卖合同》及附件四“合同补充协议”。合同约定：被告购买原告开发的商品房为万国城三期20号栋N单元22层2204号房，建筑面积218.56平方米，购房款总金额2733530元，付款方式为首付加银行按揭贷款，其中首付款（含定金）823530元于2015年10月16日支付，剩余房款1910000元采用银行按揭方式支付。双方还就买受人逾期付款的违约责任、房屋交付及违约责任、产权办理及违约责任、物业维修资金交存等事项进行了约定。“合同补充协议”第一条第2项约定：买受人应该严格履行其与银行或公积金中心签订的借款合同中的义务，按时还本付息。如果买受人在出卖人承担担保责任期限内违反了其与银行或公积金中心签订的借款合同，并发生银行或公积金中心要求出卖人承担担保责任的后果，买受人除向出卖人偿还出卖人已经为买受人向银行或公积金中心承担的担保责任而支付的款项（含应支付的本金、利息、罚息及其他相关费用等）外，还应按日向出卖人支付逾期付款金额万分之三的违约金。如买受人逾期偿还贷款本息及其他应付款项累计达三个月，出卖人有权单方面解除合同，买受人未使用房屋的，买受人还应当另外向出卖人支付总房价款的2%的违约金……。为支付除首付之外的购房款，被告作为借款人（抵押人）与中国银行股份有限公司长沙市赤岗支行（贷款人）与原告（保证人）签订了编号为201588247《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，该合同约定：中国银行股份有限公司长沙市赤岗支行为被告购房发放购房贷款1910000元，贷款期限为276个月，还款方式为按月等额本息还款。借款担保为抵押加保证组合担保，即被告以其购买的上述房屋为借款提供抵押担保，原告作为保证人为被告借款提供阶段性连带责任保证担保，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任。上述住房贷款合同签订后，中国银行股份有限公司长沙市赤岗支行为被告购房发放了购房贷款，并于2015年12月14日就合同约定的抵押物办理了预购商品房预告登记手续，该预购商品房预告登记手续上注明“预告登记后，债权消灭或者能够进行房屋登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。上述商品房买卖合同及“合同补充协议”签订后，原、被告根据合同中有关产权登记的约定办理了合同备案、网签及产权预告登记等手续，被告按约定交存了物业维修基金。但因被告尚欠原告的首付款等原因双方至今未按合同约定办理房屋交付手续。因被告未按约定偿还中国银行股份有限公司长沙市赤岗支行发函催告原告履行连带保证责任，原告为被告偿还了2016年11月至2017年3月29日的应偿还的贷款本息34154.31元。本院认为，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及附件四“合同补充协议”和原、被告及案外人中国银行股份有限公司长沙市赤岗支行签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》系各方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。被告未按“合同补充协议”的约定履行其与案外人中国银行股份有限公司长沙市赤岗支行签订的贷款合同中按时还本付息的义务，致使原告为被告承担了借款的担保责任，且被告逾期还款已连续并累计超过三期，达到了“合同补充协议”约定的合同解除条件，故原告诉请解除双方所签订的《长沙市商品房买卖合同》及其补充协议并要求被告协助原告到相关部门办理解除合同、撤销网签、注销备案及退维修基金等相关手续，为合同解除后的附随义务，被告应负协助义务。因“合同补充协议”就合同解除的违约金支付进行了明确约定，故本院对原告要求被告按购房款总额的2%计付违约金的诉请予以支持，为54670.60元（2733530×2%）。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、解除原告当代置业（湖南）有限公司与被告胡国华签订的编号为201403592204的《长沙市商品房买卖合同》及“合同补充协议”；二、被告胡国华在本判决生效后十五日内协助原告当代置业（湖南）有限公司到相关部门办理好万国城三期20号栋N单元22层2204号房的解除合同、撤销网签、注销备案（产权预告登记）等相关手续，并办理好上述房屋的维修基金退还手续；三、被告胡国华在本判决生效后十五日内偿还原告当代置业（湖南）有限公司违约金54670.60元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1167元，因适用简易程序减半收取583.50元，由被告胡国华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 杨标二〇一七年六月十五日代理书记员 宋敏 来自