（2017）黔民申555号
裁判日期: 2017-06-15
公开日期: 2018-01-24
案件名称
姜雪商品房预售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
法院
贵州省高级人民法院
所属地区
贵州省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
姜雪,黔东南州恒丰房地产有限责任公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
贵州省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）黔民申555号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：姜雪，女，侗族，1977年10月7日出生，住贵州省凯里市。被申请人（一审被告、二审上诉人）：黔东南州恒丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省凯里市民族商贸街移动营业厅*楼。法定代表人：方加民，该公司总经理。再审申请人姜雪因与被申请人黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称恒丰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院（2016）黔26民终1292号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。姜雪申请再审称，（一）姜雪与恒丰公司签订的《商品房买卖合同》中约定的延迟办理房屋转移登记违约金是惩罚性违约金。姜雪因逾期办理房屋所有权证所受损失为预期利益损失，而非实际损失。恒丰公司在二审中并未提供证据证明双方约定的违约金过分高于姜雪所遭受的实际损失。二审法院违反双方约定变更违约金计算截止日期为房屋所有权登记办理完毕之日止。二审法院未依照特别法优于一般法之规则适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，而适用合同法第一百一十四条之规定调整双方约定的逾期办理房屋所有权证违约金属于法律适用错误。（二）恒丰公司在二审中并未提供证据证明双方约定的违约金过分高于姜雪所遭受的实际损失。二审法院认定双方约定的违约金高于姜雪实际所受损失缺乏证据证明。（三）二审法院违反双方约定变更违约金计算截止日期为房屋所有权登记办理完毕之日止，明显超出了姜雪与恒丰公司的诉讼请求。（四）姜雪因恒丰公司未能履行标的物所有权转移的义务已经遭受重大经济损失，双方在商品房买卖合同中约定违约金已经过低，二审法院降低该政府格式合同制定的逾期办证违约金损害了消费者合法权益，显失公平。姜雪依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第十一项之规定申请再审。恒丰公司提交意见称，（一）恒丰公司多次向房管局句递交办理房屋初始登记的材料，但房管局收件后均以凯府发〔2010〕48号文件为由拒绝颁证。经恒丰公司多方投诉，凯里市政府的规定已被废止，说明政府的规定是错误的。逾期颁证是政府的不合法规定导致的，恒丰公司不应对政府的行为承担违约责任。（二）恒丰公司已经支付逾期交房违约金，应当顺延办理房屋所有权证的时间，即在交房后262天办证。（三）姜雪请求按照解释第十八条规定按年利率9.825%改判支付16.9万元违约金的观点不能成立。且姜雪并未恒丰公司逾期颁证产生任何损失。（四）恒丰公司开的金泉国际新城小区共有1000户，现在提起诉讼的仅有33户，说明绝大部分买房者对恒丰公司是表示理解的。（五）恒丰公司不服生效判决，已经提出再审申请请求贵州省高级人民法院撤销二审判决，改判恒丰公司不承担责任。恒丰公司认为姜雪的再审申请理由不能成立，请求改判恒丰公司不承担逾期颁证的违约责任。本院认为，本案再审审查争议的焦点为恒丰公司应付违约金如何计算。本案原审审理法律适用是否错误。二审法院是否超出诉请进行判决。关于恒丰公司是否应当支付违约金的问题。恒丰公司作为诉争房屋的出卖方应当依照双方签订的商品房买卖合同之约定交付房屋及相应的不动产权利证书。商品房买卖合同第二十二条约定，恒丰公司应在2013年12月31日前办理商品房所有权初始登记并将商品房转移登记的有关文书交付买受人。但在该约定之日届至，恒丰公司并未依约办理房屋权属登记。恒丰公司称因其并不知晓凯里市政府规定的“砂石税”且未按规定缴纳，相关部门拒绝为诉争房产办理房屋所有权登记。但该文件颁布的日期为2010年12月1日，恒丰公司与姜雪签订商品房买卖合同为2012年5月8日。恒丰公司作为房地产开发商应当对于当地政府颁布的相关文件清楚知晓。故，恒丰公司逾期办理诉争房屋所有权证的事实成立，恒丰公司应当依据其与姜雪签订的商品房买卖合同承担相应的违约责任。关于违约金的计算问题。恒丰公司逾期办理诉争房屋所有权证的事实成立，恒丰公司应当依据其与姜雪签订的商品房买卖合同承担相应的违约责任。在原审审理过程中，恒丰公司和姜雪均未对逾期办理房屋所有权证的损失进行举证。但恒丰公司在一、二审答辩中提出商品房买卖合同约定的违约金过高，且房屋所有权证未能及时办理与贵州省凯里市政府规定的砂石税具有联系，二审法院依据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则判决以日万分之零点五的标准计算违约金并无不当。关于本案的法律适用问题。姜雪申请再审称对本案逾期办理房屋所有权证书的违约金应按《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款进行判决。但该款适用的前提为合同对逾期办理房屋所有权证书未约定或者损失数额难以确定。而在本案中，姜雪与恒丰公司在商品房买卖合同中约定了逾期办理房屋所有权证的违约金且姜雪在一审诉请中对逾期办理房屋所有权证书的违约金亦按照双方签订商品房买卖合同约定进行计算，即请求恒丰公司按照日万分之一的标准承担相应的违约金。故，本案并不符合《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款适用的前提，不能适用该条计算相应的违约金。姜雪申请再审认为延迟办理房屋转移登记违约金是惩罚性违约金缺乏法律依据。且在本案原审审理过程中，姜雪与恒丰公司均未提供证据证明延迟办理房屋所有权证所造成的损失。二审法院依据姜雪的一审诉请，适用合同法第一百一十四条进行判决并未违反双方约定，适用法律并无不当。关于本案二审判决是否超出诉请进行判决的问题。经查，姜雪的一审诉请为请求法院判令支付逾期办理房屋所有权证的违约金37968元整，即以已交房款的日万分之一乘以自2013年12月31日至2015年12月28日止的逾期办理房屋所有权证的违约金。二审判决根据合同实际履行情况，依据公平原则和诚实信用原则进行计算逾期办证的违约金并未超出原审诉请。关于姜雪申请再审提出的参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金的请求是否应当支持的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条第一款之规定，当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理。因此，姜雪申请再审提出的变更原审诉请的再审请求不属于本案再审审查的范畴。综上，姜雪的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第十一项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回姜雪的再审申请。审 判 长 何大银审 判 员 虞 斌审 判 员 陈茂华二〇一七年六月十五日法官助理 李亚卿书 记 员 秦 雯 更多数据：搜索“”来源：