（2017）新2801民初466号
裁判日期: 2017-06-15
公开日期: 2017-08-25
案件名称
新疆星凯房地产开发有限责任公司与马兴治土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
库尔勒市人民法院
所属地区
库尔勒市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
新疆星凯房地产开发有限责任公司,马兴治
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零七条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院民 事 判 决 书（2017）新2801民初466号原告(反诉被告)：新疆星凯房地产开发有限责任公司(以下简称”星凯房地产公司”)统一社会信用代码：法定代表人：张力生住所：新疆巴州库尔勒经济技术开发区开发大道****号新凯家具城*幢2-4-01。委托诉讼代理人：孔德庆、李琪，新疆首邦律师事务所律师。被告(反诉原告)：马兴治，男，汉族，1977年2月4日生，新疆库尔勒市人，个体，现住库尔勒市，身份证号码：。委托诉讼代理人：李庆红、马忠义，新疆西昭律师事务所律师。原告（反诉被告）星凯房地产公司与被告（反诉原告）马兴治土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）星凯房地产公司的委托诉讼代理人孔德庆、李琪、被告（反诉原告）马兴治的委托代理人李庆红、马忠义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星凯房地产公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2015年4月29日签订的《场地租赁合同》；2、被告立即返还租赁场地并将租赁场地上的临时建筑物予以拆除；3、本案受理费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年4月29日签订《场地租赁合同》，合同约定原告将以出让方式取得的位于星凯城百日文化广场部分宗地出租给被告用于商业经营，合同期限自2015年6月1日至2018年5月30日。同时合同第七条约定：如双方在合同签订期内发生政府规划调整、自然灾害等不可抗力导致本合同无法履行的，双方均不承担违约责任，造成的损失双方各自承担。2016年9月5日，库尔勒市经济技术开发区管委会经研究决定，为实施库尔勒市经济技术开发区总体规划和公共利益的需要，需征收原告以出让方式取得的K-52-1、K-53-1号两宗土地为公共服务设施用地。原告接到通知后，随即将政府政策变化、规划调整导致合同无法继续履行情形告知被告，并与被告协商解除双方签订的《场地租赁合同》，通知被告搬离租赁场地。因被告迟迟不肯搬离租赁场地，现诉至法院。被告马兴治辩称，被告同意解除与原告之间签订的《场地租赁合同》，但同意解除的前提是原告必须将被告前期投资游乐场所产生的相关费用进行补偿。2015年4月期间被告看见原告打的招商广告，便与其洽谈投资游乐场事宜，当时原告承诺该投资至少在5年内不会发生任何改变。在2015年4月29日被告与原告签订了《场地租赁合同》，合同签订后被告将荒山戈壁进行平整修建，同时投入设备和人员，在2016年9月原告突然电话通知被告因政府规划原因无法履行合同，至此被告无法进行营业，投入的所有设备因没有地方经营而堆放在原地，被告认为自己投入了款项，还没有赢利就因合同无法继续履行而付出惨重代价，因此不同意解除合同，经过多次协商未果，因此被告之前不同意解除合同。现根据原告起诉，被告同意解除合同的前提条件是原告必须遵循公平原则对被告的前提投资进行一定的补偿。原告所谓的政府规划原因并不是由于不可抗力而产生的，而是政府有偿征收的一种行为，在政府与原告之间进行了等价交换。不可抗力应当符合”不能预见、不能避免、不能克服”三大要件。库尔勒经济技术开发区政府为实施总体规划和公共利益的需要，提前收回出让的土地使用权行为，原告有可能通过各种途径获知，不能认定完全不可预见；原告也可以通过协商乃至行政诉讼的手段尽量避免；一旦认定政府提前收回经营权的行为不当或错误，原告可就其（包括被告）损失要求政府补偿或赔偿，其中包括违约损失，原告损失可以得到充分填补，而事实上政府也给予了相应补偿。政府规划与政府征收是不同的概念。因此，本案中的政府行为并不能作为原告的免责事由，理应对原告将从库尔勒经济技术开发区政府取得的征收费用按照相应比例给被告予以分配。因此被告认为双方在达成补偿协议的前提下同意解除合同。原告在其获取征收款项1000余万元的前提下，没有理由让被告在遭受损失的前提下还要解除合同再次遭受双重损失。综上，被告请求原告对被告的投入损失以及搬迁后引发的直接损失进行补偿并不违反法律规定。反诉原告马兴治向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除反诉人与被反诉人于2015年4月29日签订的《场地租赁合同》；2、判令依法分配库尔勒经济技术开发区政府征收被反诉人以出让方式取得的K-52-1号和K-53-1号两宗土地所获取的土地征收费36456.24元。3、判令被反诉人向反诉人支付违约金5000元；4、判令被反诉人赔偿反诉人各项实际损失944000元：包括一套游乐设备802000元、基础设施投入资金89000元、水上乐园防晒区、铁艺围栏投入资金28000元、水上乐园上下水、淋浴施工投入资金11000元、水上乐园监控系统施工投入资金14000元；5、判令被反诉人承担本案案件的受理费、送达费等实际支出的全部费用。合计：985456.24元。事实及理由：2015年4月29日，反诉人与被反诉人签订《场地租赁合同》，合同约定被反诉人以出让方式取得的位于星凯城百日文化广场部分宗地出租给反诉人用于商业经营，合同期限自2015年6月1日至2018年5月30日。2016年9月20日，被反诉人强行单方要求解除《场地租赁合同》，反诉人要求被反诉人继续履行合同，但被反诉人采用强行断水断电等非正常手段逼迫反诉人关门停业，反诉人多次找被反诉人协商解决问题无果，故诉至法院。反诉被告星凯房地产公司辩称，1、反诉被告同意解除《场地租赁合同》；2、政府对K-52-1号和K-53-1号两宗土地的征收补偿仅针对土地进行补偿。反诉原告无权要求分配该补偿款；3、因政府规划调整将本案租赁土地征收，导致合同无法继续履行，所以不存在反诉被告违约的情形。《场地租赁合同》第七条约定”如双方在合同签订期内发生政府规划调整、自然灾害等不可抗力导致本合同无法履行的，双方均不承担违约责任，造成的损失双方各自承担。”，2016年9月因库尔勒经济技术开发区总体规划和公共利益的需要，将反诉被告以出让方式取得的K-52-1号（即本案涉案租赁土地）和K-53-1号两宗土地进行征收，调整为公共服务设施用地，要求反诉被告停止对该两宗地的开发利用，并将地上临时建筑物进行限期拆除。因此按照合同约定双方均不承担违约责任；4、反诉原告主张经济损失94万余元系其自行进行建设的投入，且该建设没有合法审批，同时该问题也并未在合同中进行约定，反诉被告不应承担该责任。对于反诉原告主张的所谓损失，系其为更好地利用土地进行的投入，双方签订的合同对此并无约定。根据《城乡规划法》第四十四条、六十六条之规定，临时建筑必须经批准。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条之规定，未经批准的临时建筑也不予补偿。如果反诉原告提出的所谓90万余元为其损失，那么反诉被告同样的损失更是高达几百万，但反诉被告也未能得到征收补偿。综上，反诉原告的诉讼请求并无事实和法律依据，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下：2012年11月20日，原告星凯房地产公司与库尔勒市经济技术开发区巴州国土资源分局签订K-52-1号和K-53-1号两宗土地的《国有建设用地使用权出让合同》，K-52-1号宗地面积为32857㎡，宗地的用途为其他商服用地，使用权出让年期为40年，出让价款13307085元，第十九条约定，本合同项下宗地在使用期限内，政府保留对本合同项下宗地的规划调整权，原规划如有修改，该宗地已有的建筑物不受影响；第二十条约定，对受让人依法使用的国有建设用地使用权，在本合同约定的使用年限届满前，出让人不得收回；在特殊情况下，根据社会公共利益需要提前收回国有建设用地使用权的，出让人应当依照法定程序报批，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的价值和剩余年期国有建设用地使用权的评估市场价格及经评估认定的直接损失给予土地使用者补偿。K-53-1号宗地面积为33166㎡，宗地使用权出让年期为50年，出让价款11143776元。原告星凯房地产公司(甲方)与被告(乙方)于2015年4月29日签订《场地租赁合同》，合同约定(摘要)：一、场地情况：1、乙方承租的土地位于星凯城百日文化广场，面积为2000㎡；2、租赁场地平整，未做地面处理；二、场地用途：乙方承租上述场地用于商业经营；三、租赁期限，租赁期限36个月，自2015年6月1日至2018年5月30日；5、在租赁期限内，甲方将该场地提供给乙方使用，乙方按年租金10000元向甲方支付租赁费用；四、权利与义务，甲方有权对乙方租赁场地的活动进行监督，并协助乙方办理政府、城建等相关手续。6、租赁年限届满或者本合同终止的，甲方有权收回租赁场地。乙方对承租场地所做的地面改造无偿归甲方所有。7、乙方应于本协议期满五日之前与甲方清算各项费用，并应在协议终止后七日内清理属于自己的物品、设施及设备。逾期不清理的，视为乙方放弃对未清理物品的所有权，甲方有权自由处理，给乙方造成损失的，由乙方自行承担。五、违约责任：2、甲、乙双方任何一方违反本合同规定，违约方应向对方支付5000元违约金。七、如双方在合同签订期内发生政府规划调整、自然灾害等不可抗力导致本合同无法履行的，双方均不承担违约责任，造成的损失双方各自承担。(注：租赁地位于K-52-1号宗地内)2015年5月，被告注册了库尔勒经济技术开发区兄弟嬉水园的个体工商户，并对租赁土地平整，铺砂，安装了游乐设备、彩钢结构游客休息区、商店、换衣间、大门、防晒区、铁艺围栏、淋浴设施、监控系统。2016年9月2日，库尔勒市经济技术开发区管委会经研究决定，为公共利益需要及实施开发区总体规划，积极完善开发区公共服务设施建设，收回原告星凯房地产公司以出让方式取得的K-52-1、K-53-1号两宗土地使用权并给予适当补偿。收回的建设用地纳入储备用地，按照开发区总体规划的要求，重新确定土地使用权人。9月5日，库尔勒市经济技术开发区国土资源局与原告星凯房地产公司签订《土地征收协议书》，协议内容为：1、K-52-1号和K-53-1号两宗土地的征收总补偿费为15000000元；2、乙方应在签订本协议书30日内将K-52-1号和K-53-1号两宗土地上的地面附着物及构筑物实施拆除，如乙方逾期不能自行拆除的，甲方将实施拆除，拆除费用由乙方承担。原告星凯房地产公司将政府规划调整致合同无法继续履行的情形告知被告，双方产生纠纷。反诉原告提出的赔偿损失依据为：1、郑州市卧龙游乐设备有限公司《购销合同书》，证实反诉原告与郑州市卧龙游乐设备有限公司双方于2015年5月1日签定合同，购买该公司游乐设备一套，价款为802000元的事实。2、《水上乐园基础设施建设承包协议》，证实反诉原告建设水上乐园基础设施与施工方魏君所签订的施工协议，投入资金为89000元的事实。项目要求：平场地，铺设水洗砂；游客休息区，轻钢结构，彩钢铁皮封顶；商店、换衣间，彩钢结构；大门，方管制作。3、《工程内容》、《收条》，反诉原告建设水上乐园防晒区、制作水上乐园铁艺围栏所投入的资金工程量明细和所付工程款28000元的事实。4、《上下水、淋浴施工明细》、《收条》，证明反诉原告建设水上乐园上下水、淋浴施工所投入的资金工程量明细和所付工程款11040（实收11000元）元的事实。5、《收款收据》，证明反诉原告安装水上乐园监控系统设备明细和所付价款14000元的事实。6、营业时的照片，证明反诉原告投入的相关设施和经营期间生意兴隆的事实。对上述证据，反诉被告星凯房地产公司以没有正规发票、不能证明用于租赁场地等理由不予认可真实性。庭审中，原告星凯房地产公司提供了被告租赁场地的现场照片，照片上显示租赁场地有彩板房、简易遮阳棚、镀锌铁皮围栏，砂石地面，被告予以认可。现原告星凯房地产公司要求被告解除合同、返还场地、拆除地上建筑物，反诉原告要求反诉被告星凯房地产公司解除合同、分配补偿费用、支付违约金和赔偿损失。本院认为：依法成立的合同，自成立起生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告星凯房地产公司与被告签订的场地租赁合同合法有效，对双方具有法律约束力。根据租赁合同第七条的规定、如双方在合同签订期内发生政府规划调整、自然灾害等不可抗力导致本合同无法履行的，双方均不承担违约责任，造成的损失双方各自承担。该约定不存在被告受欺诈、胁迫等导致合同可撤销或无效的情形。现因政府征收导致租赁合同无法履行，双方均不承担违约责任，造成的损失双方各自承担，故对于原告的诉讼请求本院依法支持，对于被告的抗辩理由和反诉赔偿请求本院不予支持。对于反诉原告主张的分配反诉被告星凯房地产公司的土地征收费，土地征收补偿对象是国有建设用地使用权人，承租人并非补偿对象，故对于反诉原告的此项诉讼请求本院亦不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告新疆星凯房地产开发有限责任公司与被告马兴治于2015年4月29日签订的《场地租赁合同》；二、被告马兴治于本判决生效之日起十五日内返还位于库尔勒市经济技术开发区开发大道南侧、乐悟路西侧K-52-1号宗地内租赁原告新疆星凯房地产开发有限责任公司的场地并将租赁场地上的临时建筑物予以拆除；三、驳回反诉原告马兴治的其他诉讼请求。本案受理费70元，由被告马兴治负担(原告已支付，在执行时给付原告)；反诉案件受理费6827.28元，由反诉原告马兴治负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院。审 判 长 李建军审 判 员 朱东升人民陪审员 周玉虎二〇一七年六月十五日书 记 员 蒋 萍 关注公众号“”