（2017）晋09民终590号
裁判日期: 2017-06-15
公开日期: 2017-11-15
案件名称
王有明、尹智荣与山西安泰恒业房地产开发有限公司买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山西省忻州市中级人民法院
所属地区
山西省忻州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王有明,尹智荣,山西安泰恒业房地产开发有限公司
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山西省忻州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋09民终590号上诉人（原审原告）王有明，男，1940年10月12日生，汉族，山西省河曲县人。被上诉人(原审被告)山西安泰恒业房地产开发有限公司，住所地太原市小店区长治路百万庄园东区1排8号203室。法定代表人陈俊峰，系该公司执行董事。委托诉讼代理人张吉祥，男，系该公司销售代表。原审原告尹智荣，男，1976年4月16日生，汉族，山西省河曲县人。上诉人王有明因与被上诉人山西安泰恒业房地产开发有限公司、原审原告尹智荣买卖合同纠纷一案，不服山西省河曲县人民法院（2016）晋0930民初第212号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人王有明、被上诉人山西安泰恒业房地产开发有限公司的委托代理人张吉祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审人民法院查明：2014年8月15日，原告王有明受原告尹智荣的委托，向被告山西安泰恒业房地产开发有限公司购买房屋一套，双方形成口头购买协议，约定原告王有明向被告山西安泰恒业房地产开发有限公司购买5号楼东单元5层西户房屋一套，并预交购房款300000元。后被告山西安泰恒业房地产开发有限公司因未获得商品房预售许可，楼房施工停滞，原告王有明至今未依约获得房屋。一审人民法院认为，虽王有明、山西安泰恒业房地产开发有限公司之间未签订书面购房协议，但王有明已预交楼款，且山西安泰恒业房地产开发有限公司在庭审中对此事实也予以认可，故双方所形成的口头协议应为有效。但合同签订后，王有明依约预付了房款，但因山西安泰恒业房地产开发有限公司的原因，房屋并未完成交付，致使合同目的不能实现，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告王有明可以解除合同。另外，根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况，王有明有权要求山西安泰恒业房地产开发有限公司赔偿损失。王有明要求退还已交房款的请求是合同解除后的必然后果，予以支持。关于王有明提出的按照10%利率计算的利息损失，根据王有明、山西安泰恒业房地产开发有限公司当庭所举证据，10%的利息计算属王有明与山西安泰恒业房地产开发有限公司的开发项目代理人张维真补签协议中约定的内容，属双方真实意思表示，予以认可。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决：被告山西安泰恒业房地产开发有限公司返还原告王有明及尹智荣购房预付款300000元及以此为基数从2014年8月15日起按照年利率10%计算的利息损失。上述款项于本判决生效后十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6663元，由被告山西安泰恒业房地产开发有限公司负担。判后，王有明不服一审判决，向本院提起上诉，请求：追加必要共同诉讼人王永莲、张吉祥、王雪峰承担连带责任。其理由为：根据《民法通则》67条”代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。”本案被告无售房许可证售房是违法的，所以公司和张维真负连带责任。2、《民诉意见》55条：”被代理人和代理人承担连带责任的，为共同诉讼人”。所以应追加代理人张维真为被告。3、必须共同诉讼人死亡的，由其配偶、继承人、遗产管理人参加。所以应追加张维真的配偶、子女、遗产管理人王永莲、张吉祥为被告。(小区滩状己由张吉祥管理)。追加王雪峰的理由是：4、已知被告公司注册资本1000万，注册时间2011年3月30日，实行实缴制;又知诉讼前被告公司己欠巨额外债，诉讼开庭后，被告公司原股东王雪峰、刘少华将全部股权所有人的名字换成陈俊峰一人，陈俊峰毫无经济实力，毫无建筑方面专业基础，毫无办企业管理经历，仅是张维真的二子，住在忻州。公司是个典型的家族式企业，项目在河曲长期打着公司旗号无证经营，债务累累。事发后又马上钻”公司法”人格分离的空子，股权在家族内部转来变去，逃避债务，损害债权人的权益。本案事实清础，是非分明。请求二审法院发还重审。二审法院和一审法院查明的事实基本一致。本院认为，上诉人王有明与山西安泰恒业房地产开发有限公司，达成购房口头协议属有效合同。协议达成后，因被上诉人山西安泰恒业房地产开发有限公司的原因，致使合同目的不能实现，购房人王有明要求解除合同，符合法律规定，应予支持。一审判决山西安泰恒业房地产开发有限公司返还购房款并按约定承担利息损失于法有据，本院予以确认。在本案中，上诉人王有明是与被上诉人山西安泰恒业房地产开发有限公司签订的购房口头协议，而该公司是独立的企业法人，根据《中华人民共和国公司法》第三条第一款的规定：”公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任”，上诉人与被上诉人签订协议的法律责任后果，依法应由被上诉人山西安泰恒业房地产开发有限公司承担。故上诉人所要求追加王雪峰，张维真的继承人王永莲与张吉祥为必要共同诉讼被告没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6663元，由上诉人王有明负担。本判决为终审判决。审判长 樊永生审判员 李小荣审判员 张李霞二〇一七年六月十五日书记员 王尉榕 微信公众号“”