（2017）赣07民终1335号
裁判日期: 2017-06-15
公开日期: 2017-08-16
案件名称
刘志海、瑞金市乾坤物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省赣州市中级人民法院
所属地区
江西省赣州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘志海,瑞金市乾坤物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣07民终1335号上诉人（原审原告）：刘志海，男，1969年7月22日生，汉族，江西省瑞金市人，住瑞金市。被上诉人（原审被告）：瑞金市乾坤物业管理有限公司，住所地：瑞金（康居）锦江城市建设开发有限公司二楼，组织机构代码：68851892-3。法定代表人：黄锋，系公司执行董事。委托诉讼代理人：刘善明，江西洪都律师事务所律师。上诉人刘志海因与被上诉人瑞金市乾坤物业管理有限公司（下称乾坤公司）物业服务合同纠纷一案，不服瑞金市人民法院（2016）赣0781民初2042号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘志海上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判或发回重审；2、追究被上诉人伪造书证的法律责任；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其上诉主要理由如下：被上诉人向法院提供的证据《锦江名城乐水园（滴翠园）前期物业管理委托合同》系伪造。被上诉人在2011年6月30日前，在锦江名城小区与业主签订的物业协议，是在没有取得经营权的情况下进行的，应无效。被上诉人答辩称：1、一审认定本案事实清楚，证据充分，适用法律准确，程序合法，应当予以维持；2、上诉人的上诉理由不能成立，应当予以驳回。原告向一审法院的诉讼请求为：1、判令终止撤销2010年6月4日、2011年12月1日原、被告签订的《锦江名城--前期物业服务协议》；2、判令瑞金市房管局责令被告停止其在锦江名城小区开展非法物业管理业务，并对其予以行政罚款；3、判令被告立即消除对原告的生活影响和安全隐患，赔偿原告经济和精神损害费9000元；4、案件受理费由被告承担。一审法院认定的事实：被告系瑞金市锦江名城小区开发商聘请的前期物业管理公司，原告系该小区乐水园业主。2010年6月4、2011年12月1日，原告与被告分别签订《锦江名城·前期物业服务协议》，约定由被告为原告提供物业服务，内容包括：公共环境卫生、公共设施维护保养、交通与车辆秩序指挥协调、公共秩序维持、公共绿地花木等的养护与管理、监督业主装修使用房屋及开展社区文化等；物业服务收费采用包干制方式综合计取，原告按0.4元/平方米的标准支付物业管理费，逾期支付的，被告有权向被告收取按应交费用金额每日千分之五计算滞纳金，逾期超过十五天的，原告还应支付应交费用金额30%计算的违约金；《协议》还对双方的其他权利义务及违约责任进行了明确约定。合同签订后，原告按约交付了物业费。因原告认为被告管理不到位，于2016年7月4日，原告诉至一审法院。另查明，锦江名城小区至今未成立业主委员会。2016年4月5日、4月26日，原告等人向瑞金市房管局反映前期物业公司招投标问题、乾坤物业备案问题、网吧空调扰民及物业公司转包问题，房管局均进行了答复，并建议尽快成立业主委员会。经一审法院现场勘查发现，原告提供的物业服务存在瑕疵，主要表现在对破败的公共设施没有及时维修，对公共走道涂写、张贴的小广告没有及时清除，对商户占道经营、住户违章搭建没有及时管理等方面。一审法院认为：关于原告在庭审中一直陈述的合同不合法，应当予以撤销的问题，一审法院在庭审中已向原告释明如果合同不合法，就不存在撤销的问题，合同自始无效。如果认为合同要撤销，则就不是无效合同，该合同为效力待定的合同。一审法院认为，不管原告认为合同是否合法、合同是否可撤销，从庭审查明的事实来看，原告与被告签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思的表示，内容不违反法律禁止性规定，故该合同是合法合同。原告也未提交证据证明有《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的有可撤销合同情形。关于原告提出的锦江名城存在两个物业公司，被告不具有签订《前期物业服务合同》的主体资格之问题。一审法院认为，物业服务合同本质上是一种劳务合同。被告取得工商营业执照和物业服务三级资质，具备物业服务这一劳动领域的从业资格。至于被告能否成功进入锦江名城小区，取得锦江名城小区的物业服务运营的市场份额，这本身是一种市场竞争问题，不影响被告和原告等部分业主签订《前期物业服务合同》的主体资格，不影响该合同的法律效力。原告认为被告不具有签订《前期物业服务合同》的主体资格，没有法律依据。原告认为有两个物业服务公司存在，一审法院认为这不影响被告物业服务质量不符合合同约定标准之认定。对于此种情形，可以待锦江名城小区成立业主委员会之后，由业主委员会按照《中华人民共和国物权法》以及《物业管理条例》等相关规定，行使业主大会授予的小区共有及共同管理事项相关权利，选定物业公司并代表全体业主与其签订物业服务合同。关于原告请求依法判令瑞金市房管局责令被告停止其在锦江名城小区开展非法物业管理业务，并对其予以行政罚款的诉请，一审法院已在庭审中向原告释明，该请求不属于民事诉讼范畴，原告可向政府相关部门反映。关于原告诉请的要求被告赔偿精神损失费的问题，本案是合同纠纷，不是侵权纠纷，原告诉请被告赔偿精神损失费没有法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告刘志海的诉讼请求。案件受理费50元，由原告刘志海承担。二审审理中，上诉人向法庭提交以下证据：1、陈瑞金、沈瑞洪、张海莲分别与福州乾坤物业管理有限公司瑞金分公司签订的《瑞金锦江名城.前期物业服务协议》复印件各一份；2、瑞金市人民法院（2016）赣0781民初531号案件卷宗复印件一册。共同证明我们小区有两个物业公司，证明被上诉人瑞金市乾坤物业管理有限公司进驻我们小区是违法的。被上诉人质证认为，对证据1的真实性无异议，对其合法性、关联性有异议，对证据2的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，上诉人质疑的是被上诉人如何进入涉案小区，该证据恰恰可以证明被上诉人是受本案涉案开发商委托进驻小区进行管理，符合法律规定，不存在任何问题。二审审理中，被上诉人向法庭提交福州乾坤物业管理有限公司瑞金分公司注销登记申请书、企业信息查询表复印件各一份，证明案外人福州乾坤物业管理有限公司瑞金分公司于2011年3月7日已经注销，该公司已经不存在。上诉人质证认为，该证据显示福州乾坤物业管理有限公司瑞金分公司是2011年注销的，而我们小区业主与福州乾坤物业管理有限公司瑞金分公司签订协议是在2010年，这些合同一直还在生效，如果要撤销，应当要公布，福州乾坤物业管理有限公司瑞金分公司注销了，我们也不清楚，没有向我们业主告知，如果注销了，业主应当重新与被上诉人瑞金市乾坤物业管理有限公司签订协议，但是没有，因此，我们对该证据的真实性有异议。对双方提交的双方证据，本院评判如下：双方提交的上述证据与上诉人的一审诉讼请求以及二审上诉请求，没有关联性，本院对此不予采信。二审确认一审查明的事实。本院认为：上诉人主张被上诉人伪造书证，没有提交充分证据证明，对其该主张，不予支持。上诉人在一审的第二项诉讼请求为判令瑞金市房管局责令被上诉人停止在锦江名城小区开展物业管理业务，该诉请的义务主体为瑞金市房管局，该诉讼不属本案民事审判的审理范畴。上诉人在一审诉请第三项中的精神损害赔偿，不属于本案物业服务合同的赔偿范畴。本案为物业服务合同纠纷，上诉人在一审诉请第三项为侵权责任承担方式，与本案的物业服务合同的违约责任方式不符。从上诉人的诉请来看，其主要是不愿意接受被上诉人的物业服务，要求解除与被上诉人的物业服务合同。对此问题，有赖于锦江名城小区成立业主委员会之后，由业主委员会按照《中华人民共和国物权法》以及《物业管理条例》等相关规定，行使业主大会授予的小区共有及共同管理事项相关权利，选定物业公司并代表全体业主与其签订物业服务合同。在业主大会作出决定之前，单个或部分的业主不具有解除《前期物业服务合同》的权利。故上诉人诉请解除《前期物业服务合同》，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 郑小兵审判员 赖国东审判员 王阿婷二〇一七年六月十五日书记员 钟 琳 来源：百度“”