（2017）吉0203民初466号
裁判日期: 2017-06-15
公开日期: 2017-06-26
案件名称
王建君诉与宋金良房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
吉林市龙潭区人民法院
所属地区
吉林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王建君,宋金良
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百二十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
吉林省吉林市龙潭区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0203民初466号原告：王建君，男，1973年7月11日生，汉族，住吉林市龙潭区。被告：宋金良，男，1973年6月19日生，汉族，住吉林省公主岭市。委托诉讼代理人：陈惠庭，公主岭市范家屯经济开发区法律服务所法律工作者。原告王建君诉被告宋金良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王建君、被告宋金良及其委托诉讼代理人陈惠庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王建君诉称：原告与被告于2014年7月12日达成一份《租房协议》，原��按照协议书履行了义务，合同于2016年4月1日到期，被告在2015年12月16日私自变卖了租赁的房屋，也没有在合理的期限内通知原告，违反了本协议书的第五条、第六条、第十条的约定，应承担违约责任，请求法院依法判令：被告退还原告租金12,000.00元。被告宋金良辩称：第一，被告有权处置己方财产，在原告租赁期间，被告把自己产权的房屋在2015年12月16日卖给潘子祥，租赁到期后，让原告倒出租赁房屋，经我院两次审理，认定被告卖房给潘子祥的卖房合同是有效的，原告同意2016年11月25日之前给潘子祥倒出房屋，现在此矛盾已经解决，此纠纷已经不存在了，所以不存在退还租金的事。第二，原告在诉讼请求中要求退还2015年的租金是没有任何理由的，被告没有违约。租赁房屋给付租金是理所当然的，到期后原告多使用半年，到2016年11月16日才腾出房屋，因此被告不能返还租金。且原告搬出房屋是给潘子祥腾房，因此1,000.00元搬迁费与被告没有关系。综上，请求驳回原告诉讼请求。经本院审理查明：2014年7月12日至2016年4月1日期间，原告王建君租赁被告宋金良位于龙潭区山前街江机住宅1号楼4-1-51号房屋（以下简称“租赁房屋”），原告与被告于2014年7月12日签订《租房协议》，约定年租金为1.2万元；第十条约定，甲方（被告）在房屋出租期间不得出卖房屋，如出卖要退还乙方（原告）租金及赔偿乙方搬家损失费。原告租赁该房屋的用途为经营串店。原告于2015年3月4日向被告给付2015年4月1日至2016年4月1日期间的房租费用1.2万元。2015年12月16日，被告将租赁房屋以27.5万元价格卖给潘子祥，并于同日办理了房屋更名过户手续。原告于2016年11月从租赁房屋腾出。以上事实有《租房协议》、租金收条、（2016）吉0203民初1830号民事判决书、吉林市房产交易中心房屋买卖协议书、2016吉02**民初1295号民事调解书及当事人自述为证。本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效，故原告与被告签订的《租房协议》合法有效。原告明确其主张诉请的请求权基础及法律关系为被告违反租赁协议第五条、第六条、第十条的违约责任，而原告实际从租赁房屋腾出的时间是在租期届满之后，故该协议第五条、第六条与本案无关；该协议第十条约定，被告在房屋出租期间不得出卖房屋，如出卖要退还原告租金并赔偿原告搬家损失费，故本案法律适用的关键在于如何理解双方约定的租赁协议第十条内容。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定的合同解释规则，对合同条款理解有争议的，应当综合条款所使用的字句、其他条款的内容、合同的目的、交易习惯及诚实信用原则进行理解和解释。首先，第十条内容的字面意思是只要被告在租期内卖房，就应当退还原告租金并赔偿搬家费；其次，结合其他条款内容和第十条所在协议中的位置，第五条、第六条内容都提到了提前收回租赁房屋和提前解约的情形及相应的责任，故该协议在第十条之前已经约定了合同解除的情形，故第十条是当事人关于“买卖不破租赁”情形的具体、自愿约定，且该条关于“如出卖要退还乙方租金及赔偿乙方搬家损失费”的约定属于违约责任的约定；第三，结合合同的目的，因原告租赁房屋的用途为经营串店，故原告带着经营目的租赁房屋，而经营是有持续性和延续性特点的，故享有和维护经营所必需的租赁房屋的延续使用机会和根据串店经营状况来决定是否���租的机会是原告租赁房屋的合理目的，而通过苛以被告退还租金这一违约责任的方式来限制被告在租赁期间出卖房屋行为的发生，是可以达到原告这一目的的。综上，按照字面理解第十条内容并确定原、被告双方之间的权利与义务，是维护诚实信用原则、交易安全的合理解释，故本院认定，因被告在租期内出卖房屋并更名过户，违反了其与原告之间的租赁协议的约定，被告应当承担约定的退还原告已缴纳租金的违约责任；原告于2015年3月4日向被告给付2015年4月1日至2016年4月1日期间的房租费用1.2万元，故原告有权要求被告退还1.2万元租金。因原告提交的搬家费收条并非证明搬家费发生的法定证据形式，故原告未提供充分证据证明搬家费的发生，根据证据规则，本院认定，由原告自行承担举证不能的法律后果，故对于原告要求被告赔偿搬家费1,000.00元的诉请，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：一、被告宋金良于本判决生效后立即退还原告王建君租金12,000.00元；二、驳回原告王建君其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63.00元，由被告宋金良承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判���员张宗洁二〇一七年六月十五日代理书记员 迟博文