2017）鄂06民终375号

裁判日期: 2017-06-15

公开日期: 2017-08-14

案件名称

襄阳市襄城区劳动就业管理局、谭香桃房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

湖北省襄阳市中级人民法院

所属地区

湖北省襄阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

襄阳市襄城区劳动就业管理局,谭香桃

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六条，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第二百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖北省襄阳市中级人民法院民事判决书2017）鄂06民终375号上诉人（原审原告、反诉被告）：襄阳市襄城区劳动就业管理局。住所：襄阳市襄城区南街**号。法定代表人：冯续然，该局局长。委托诉讼代理人：周存平、周俊，湖北百龙律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：谭香桃，女，1982年9月30日出生，汉族，住襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：罗峰、王丹青，湖北联帮律师事务所律师。上诉人襄阳市襄城区劳动就业管理局（以下简称襄城区劳动就业局）与上诉人谭香桃因房屋租赁合同纠纷一案，均不服襄阳市襄城区人民法院（2016）鄂0602民初2023号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，分别进行了审理。本案现已审理终结。襄城区劳动就业局上诉请求：撤销原审判决第二、三项，改判谭香桃按每月1320元的标准向其支付房屋占用费至房屋腾退之日。事实与理由：双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不存在无效情形，其在合同签订中明确告知谭香桃房屋的状况，无任何过错，即使合同无效，也应根据各自的过错承担赔偿责任，双方合同期间早已届满，谭香桃一直占用房屋至今，理应向其支付占用费。谭香桃上诉请求：撤销原审判决，改判驳回襄城区劳动就业局的全部诉讼请求，支持其一审全部反诉请求。事实与理由：1.鉴定结论租赁房屋为D级危房，处理建议是对房屋的部分部位进行解危处理。该鉴定报告是针对“圣桑琴行”单栋房屋做出的，其已对鉴定报告的真实性和关联性提出异议，一审不应采信该鉴定结论；2.双方签订的房屋租赁合同有效，房屋可以继续使用，襄城区劳动就业局未履行维修义务，其依法可以自行维修，维修费用由出租人负担，因维修租赁物影响其使用，应当减少租金或者延长租期，襄城区劳动就业局未对房屋进行维修，且在租赁期内停水停电，导致租赁合同并未履行完毕，应承担继续履行合同并赔偿经济损失的责任；3.一审判决认定租赁物为“危房”，即应认定襄城区劳动就业局违约，并判令襄城区劳动就业局承担违约责任，其在本案中没有任何违约行为，襄城区劳动就业局于2014年6月单方要求解除合同，并自次月��停水停电至今，严重影响了其经营活动，应当赔偿其经济损失。襄城区劳动就业局向一审法院起诉请求：判令：一、谭香桃立即腾退位于襄城××门面房一间；二、谭香桃支付2014年7月1日起至起诉时房屋占用费15840元（1320元×12个月），并按月1320元支付至腾退房屋时止；三、本案诉讼费由谭香桃承担。谭香桃向一审法院提起反诉，请求判令：一、确认其对襄城区劳动就业局租赁房屋有优先承租权；二、判令襄城区劳动就业局退还其租赁房屋押金5000元；三、判令襄城区劳动就业局赔偿其经济损失167220元。一审法院认定事实：经襄城区劳动就业局认可，2013年4月谭香桃从前手承租人（案外人）孟杰手中租用襄城区劳动就业局所有的位于襄城××从北××第十间门面房。2013年6月28日，襄阳市房屋安全鉴定管理所依襄城区劳动就业局申请，对其��街30号房屋使用安全性进行鉴定，并作出了一份襄房鉴字[2013]单危062号危险房屋鉴定报告，该报告内容为：一、房屋现状调查及勘查。1、房屋基本情况描述，该房为2层混合结构，东西向，东邻南街，西邻军分区，南邻涂华山，北邻徐世海。经初查，该房地基基础有不均匀沉降现象，致上部结构墙体多处开裂。一层大部分装修包裹隐蔽，二层装修破损。梁、板、柱部分，预制板板底局部碳化，保护层脱落，露筋；承重部分，承重墙数条裂缝且缝宽较大；附件部分墙体渗水严重；屋面有漏雨等现象。申请人未提供地质勘察、基础、设计、施工、监理等资料。此次现场调查和勘查作为房屋安全鉴定的房屋现状情况的依据；2、房屋损坏情况按轴线区分、文字标注（……略）。二、地基及损坏结构构件评定表；（……略）。三、鉴定结论。综合勘察记录，依据中华人民共和��行业标准《危险房屋鉴定标准》JGJ125-99（2004年版）之第5.2.3条、5.3条之规定，结合房屋历史状态、环境影响、发展趋势，及构件损坏程度、数量比例、可修复性等，综合评定该房为D级：承重构件承载力不能满足要求，不能确保住用安全，构成全危房。四、处理建议。房屋解危处理建议，对该房以下部分进行解危处理：（1）1层1-4/G轴、1层7-9/F轴、9/A-F轴、10-12/A轴；2层9/A-D轴、12/A-D轴墙体加固；（2）1-2层1-13/A-G轴预制板及屋面拆换。房屋解危前处理告知：（1）、（2）、（3）、（4）、（5）、（6）、（7）、略。2013年12月31日，襄城区劳动就业局和谭香桃双方直接签订租赁合同，约定谭香桃租用上述房屋，租赁期限从2013年12月31日起至2014年12月31日止。约定每月租金为1320元，并交纳相关的水电费用等。同时查明，谭香桃2013年4月已开始租赁此门面房，谭香桃依照约定交纳房屋租赁押金5000元，合同项下的租赁费和水电费已交到2014年6月，2014年7月后未交纳相关费用。2014年5月13日，襄城区劳动就业局给谭香桃发了一份《房屋租赁合同终止紧急通知》，内容为：由于您租赁我单位的房屋年久失修，严重老化。去年，市政府在全市开展的安全管理“三查一促”工作中，责成市房屋质量鉴定部门于2013年6月对该房屋进行了鉴定，鉴定该房屋为D级危房，并下达了《危房鉴定通知书》。根据市政府要求，为保护公民人身财产安全，D级危房必须立即拆除。同时，根据《城市危险房屋管理规定》“第九条（四）整体拆除。适用于整幢危险且无修缮价值，需立即拆除的房屋”。为了您的生命和财产安全，特此通知您与我单位终止房屋租赁合同，7日内交接完毕，否则政府将强制拆除。对您的经济影响，我们深表歉意。谢谢合作。2014年7月10日湖北百龙律师事务所受襄城区劳动就业局委托，指派律师周俊为其代理人，就谭香桃与襄城区劳动就业局于2013年12月31日签订的房屋租赁合同一事向谭香桃发函如下：你与襄城区劳动就业局签订的《合同书》第一条明确约定“若甲方房屋拆除，提前一个月通知乙方，乙方无条件搬出，同时乙方的装修费用及其他费用，甲方概不承担”。由于该处房屋鉴定为危房，需要拆除，作为合同甲方的襄城区劳动就业局已经于2014年5月13日书面通知你终止合同，腾退房屋。但时至今日，襄城区劳动就业局虽多次与你协商沟通，但你依然未按约履行，你的行为已经构成违约，严重影响到该处房屋的拆除，亦是对生命安全的极其不负责任，为此，襄城区劳动就业局将诉诸法律途径解决，并同时将于2014年7月15日起开始对合同项下的房屋停电。2014年7月13日，襄城区劳动就业局对谭香桃所租赁房屋停水、停电，后谭香桃又从附近居民家接电自用，水从襄阳军分区处接通。谭香桃至今未退出该房屋。另查明，襄城区劳动就业局所在位置襄城南街30号，因城市建设变化，南街门牌号统一变更，由原延南街80号、南街19号变更为现在的南街30号。一审法院认为，襄城区劳动就业局名下的襄城南街30号房屋，2013年6月28日经鉴定评定为D级危险房屋，不能保证住用安全，按规定应予拆除，或立即停用，进行解危处理，符合相关标准后恢复使用，但襄城区劳动就业局在未采取任何措施的情况下于2013年12月31日与谭香桃签订合同，将该栋危房由北向南第十间租给谭香桃使用，违反行政法规的强制性规定。双方签订的房屋租赁合同因而无效，因该合同占有、取得的财产应予返还，襄城区劳动就业局因合同取得的财产为谭��桃交纳的租房押金5000元，2014年1月至6月房屋租金7920元，谭香桃因合同占有的财产为襄城南街30号由北向南第十间门面房，故对襄城区劳动就业局要求谭香桃腾退该门面房的主张，予以支持。襄城区劳动就业局要求谭香桃支付2014年7月1日起至起诉时房屋占用费15840元（1320元×12个月），并按月1320元支付至房屋腾退时止，因D级危房不具有使用价值，且襄城区劳动就业局为过错方，对该诉讼主张不予支持。谭香桃辩称不应支付房屋占用费的理由正当，其不同意腾退占用的门面房，理由不当，于法无据。谭香桃反诉，要求确认对租赁房屋有优先承租权，请求判令襄城区劳动就业局退还房屋押金5000元，并赔偿经济损失167220元。其优先承租权因房屋租赁合同无效而不应支持，其请求襄城区劳动就业局退还房屋押金5000元，因合同无效，而应当予以支持，襄城区劳动就业局收取��房屋租金亦应一并退还。谭香桃诉请襄城区劳动就业局赔偿经济损失167220元，其中转让费100000元支付给了案外人孟杰，与襄城区劳动就业局无关，另外要求襄城区劳动就业局按照2014年度市区全部职工年平均工资的标准向谭香桃赔偿经济损失67220元，无法律依据，谭香桃的该项请求不予支持，襄城区劳动就业局辩称，因合同已经解除，谭香桃无权要求优先承租权。其合同已经解除的观点于法无据，但谭香桃的优先承租权因合同无效而丧失，辩称因谭香桃仍在占用房屋，不应退还房屋押金，但腾退房屋和退还押金是双方各自义务，而不是履行义务的前提条件，辩称意见不予支持，襄城区劳动就业局还辩称不应赔偿谭香桃经济损失167220元，理由正当，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、谭香桃自判决生效后五日内腾退位于襄城区××门面房（即原××、××）从北向南第十间，返还给襄阳市襄城区劳动就业管理局；二、襄阳市襄城区劳动就业管理局于判决生效后五日内，返还谭香桃租房押金5000元、房屋租金7920元，合计12920元；三、驳回襄阳市襄城区劳动就业管理局其他诉讼请求；四、驳回谭香桃其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费244元，反诉案件受理费1454元，合计1698元，由襄阳市襄城区劳动就业管理局和谭香桃各自承担849元。二审经审理查明，一审判决认定事实属实，本院对此予以确认。二审另查明，双方当事人于2013年12月31日签订的合同第1条约定，租期从2013年12月31日起至2014年12月31日止（在租房期间，��襄城区劳动就业局房屋拆除，提前一个月通知谭香桃，谭香桃无条件搬出。同时，谭香桃的装修费用及其他费用，襄城区劳动就业局概不承担。谭香桃如需退房提前一个月书面通知襄城区劳动就业局）。本案双方当事人争议的焦点是：一、双方签订的房屋租赁合同是否有效；襄城区劳动就业局2014年5月13日向谭香桃发出的《房屋租赁合同终止紧急通知》是否发生解除合同的法律效力。2013年6月28日，襄阳市房屋安全鉴定管理所作出的襄房鉴字[2013]单危062号危险房屋鉴定报告，是具有相关鉴定资质的机构进行现场勘查后作出的，鉴定对象为南街30号，东邻南街，西邻军分区，南邻涂华山，北邻徐世海的2层混合结构房屋整体，谭香桃认为该鉴定报告是针对“圣桑琴行”单栋房屋做出的，与本案没有关联性。根据相关规定，危房以“幢”为鉴定单位，对承重构件��结构和承载能力进行鉴定，而非以“间”为鉴定单位，本案鉴定机构具有相应鉴定资质，鉴定过程中对标的物进行了勘察拍照，谭香桃未能提出足以推翻该鉴定意见的事实与理由，原审采纳该鉴定报告并无不当。本案租赁合同系双方当事人真实意思表示，双方均主张租赁合同有效，租赁房屋虽经鉴定为D级危房，但我国法律、行政法规并未禁止此类房屋出租，对该房屋进行解危处理后，仍可使用。同时，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条之规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。故双方当事人签订的房屋租赁合同有效，仅谭香桃有合同解除权。第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款规定，当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，双方当事人在合同中明确约定“在租赁期内，襄城区劳动就业局若房屋拆除，提前一个月通知谭香桃，谭香桃无条件搬出”，襄城区劳动就业局以涉案房屋需拆除为由，于2014年5月13日向谭香桃发出《房屋租赁合同终止紧急通知》，双方租赁合同解除。二、双方租赁合同解除的法律后果。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。襄城区劳动就业局在与谭香桃签订房屋租赁合同时，没有如实告知出租房屋系危房的事实，也没有在租赁期间对租赁物进行修缮，使之符合约定的用途，襄城区劳动就业局是履行合同的违约方；且造成租赁合同解除的根本原因是租赁物存在危险，需要拆除。故租赁合同解除后，应当终止履行，谭香桃有权要求襄城区劳动就业局赔偿损失。本院认为，本案租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，属有效合同。该合同自2014年5月13日襄城区劳动就业局发出的《房屋租赁合同终止紧急通知》到达谭香桃时解除。襄城区劳动就业局应赔偿谭香桃的相关损失。原审判决认定双方的租赁合同无效，并判决襄城区劳动就业局返还已收取的房屋租金不当。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一��不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。双方合同于2014年5月13日解除，应当终止履行，且涉诉房屋确实存在安全隐患，需停止使用或者拆除，对谭香桃要求继续履行合同的主张，本院不予支持，其依法可要求襄城区劳动就业局赔偿经济损失。谭香桃一审反诉要求判令襄城区劳动就业局赔偿经济损失167220元。经查，谭香桃自2013年4月21日支付孟杰转让费，至本案合同2014年5月13日解除，已经营了一年多的时间，且谭香桃亦未提供证据证明襄��区劳动就业局承诺孟杰或其本人长期租用房屋，故对谭香桃的该项主张，本院不予支持；关于装修费，因装修发生于本次合同签订之前的上一个租赁期间，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。谭香桃未能提出符合法律规定的损失赔偿主张，本院不支持其该项请求。谭香桃上诉提出，一审采信房屋鉴定结论不当，因其未提出充分的事实和理由，本院不予支持。谭香桃一审反诉请求，确认其对襄城区劳动就业局租赁房屋有优先承租权，该项主张没有法律依据，本院对此不予支持。襄城区劳动就业局上诉提出，房屋租赁合同有效的主张成立；其上诉还提出，在合同签订过程中已明确告知谭香桃房屋的状况，无任何过错，与查明的事实不符，本院不予采信；襄城区劳动就业局要求谭香桃向其支付房屋占用费，因其在签订合同时隐瞒了租赁物系危房的事实，之后，一直未加以修缮，使房屋符合约定的用途，且合同解除的根本原因是其提供的租赁物存在危险，同时考虑到谭香桃系守约方，在本案中虽未能提出符合法律规定的损失赔偿主张，但因合同解除必定会遭受一定经济损失，对襄城区劳动就业局要求谭香桃向其支付房屋占用费的主张，本院亦不予支持。原审判决认定事实不清，适用法律错误，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持襄阳市襄城区人民法院（2016）鄂0602民初2023号民事判决第一项，即谭香桃自判决生效后五日内腾退位于襄城区南街30号的门面房（即原延南街80号、南街19号）从北向南第十间，返还给襄阳市襄城区劳动就业管理局；二、撤销襄阳市襄城区人民法院（2016）鄂0602民初2023号民事判决第二项、第三项、第四项，即襄阳市襄城区劳动就业管理局于判决生效后五日内，返还谭香桃租房押金5000元、房屋租金7920元，合计12920元；驳回襄阳市襄城区劳动就业管理局其他诉讼请求；驳回谭香桃其他反诉请求；三、襄阳市襄城区劳动就业管理局于本判决生效后五日内，返还谭香桃租房押金5000元；四、驳回襄阳市襄城区劳动就业管理局其他诉讼请求；五、驳回谭香桃其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费178元，反诉案件受理费1822元，合计2000元，由襄阳市襄城区劳动就业管理局与谭香桃各负担1000元。二审案件受理费2000元，由襄阳市襄城区劳动就业管理局负担50元，谭香桃负担1950元。本判决为终审判决。审判长　　李晓红审判员　　黄　鹂审判员　　何小玲二〇一七年六月十五日书记员　　严琦童来自