（2017）沪0117民初7280号
裁判日期: 2017-06-15
公开日期: 2017-09-19
案件名称
安徽富佳物业服务有限公司上海分公司与高振麟物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
安徽富佳物业服务有限公司上海分公司,高振麟
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初7280号原告：安徽富佳物业服务有限公司上海分公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：陈斌，总经理。委托诉讼代理人：徐惠忠，上海华夏汇鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈中圆，上海华夏汇鸿律师事务所实习律师。被告：高振麟，男，1949年12月6日生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：高敏，住同被告。委托诉讼代理人：陆燕红，住同被告。原告安徽富佳物业服务有限公司上海分公司(以下简称富佳物业上海分公司)诉被告高振麟物业服务合同纠纷一案中，本院于2017年5月3日受理后，依法适用简易程序，于同年5月26日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐惠忠、被告高振麟及其委托诉讼代理人高敏、陆燕红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富佳物业上海分公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付上海市松江区泗泾镇横塘桥村大和住宅XXX号房屋自2015年9月6日至2017年3月31日止的物业管理费人民币(以下币种同)11,168.02元；二、判令被告向原告支付逾期支付物业管理费的滞纳金(每季度1,765.74元乘以万分之二得出每日滞纳金为0.35元，按照日滞纳金0.35元为标准，自2015年9月6日计算至本判决生效之日止)。事实和理由：被告系上海市松江区泗泾镇横塘桥村大和住宅XXX号房屋权利人，于2003年11月15日产权核准登记，房屋面积为235.43平方米。2016年1月1日，原告接受大和别墅业主大会的委托，为坐落于上海市松江区泗泾镇沪松公路1991弄的大和别墅小区提供物业管理服务并签订了物业服务合同一份，被告所有的17号房屋也在服务范围内。合同约定别墅住宅的物业管理费收费标准为每月每平方2.50元。业主应在每季度末的25号前履行交纳义务，逾期交纳的，按每季度需交纳物业管理费总金额的日万分之二支付逾期滞纳金。原告按约履行了提供相关物业管理服务的义务，但被告拖欠2015年9月6日至2017年3月31日止的物业管理费11,168.02元，经原告催告，仍未支付。为维护合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。被告高振麟辩称：不同意原告诉请。理由是：1、不认可原告的主体身份，案外人丽茵物业公司与大和别墅业主大会于2014年3月31日签订了物业服务合同，该合同是合法有效的，其中约定合同期为3年即丽茵物业管理自2014年4月1日至2017年3月31日止，涉案小区的物业管理单位应该是丽茵物业公司，被告不清楚原告身份，原告需举证证明其向被告收取物业费的合法依据、原告与丽茵物业办理交接的手续及相关程序问题。2、小区曾向泗泾镇房办领导报告，自2015年7月1日起大和别墅小区自行管理。原告提交的物业服务合同签订时间是2016年1月1日，与业主大会公告载明的时间矛盾，物业服务合同签订不合法。大和别墅小区前后有三家物业公司进行管理，该三家物业公司之间是何关系，被告不清楚。3、原告缺乏基本的物业管理服务，被告房屋漏水，装修受损，小区垃圾很多，脏乱差，没有摄像头监控系统，多户业主家中被盗，小区处于无人管理状态。原告证据中显示其是三级资质物业单位，按照规定需要十人以上工作人员，然原告只有八人，故原告资质存在违法。4、此前被告作为业主从未拖欠过物业费，本案中被告要求原告提交资质证书、营业执照和相关交接手续。经审理查明：2016年1月1日，原告富佳物业上海分公司(乙方)与大和别墅业主大会(甲方)签订《物业服务合同》，约定由富佳物业上海分公司对大和别墅小区提供物业管理服务。合同期限系自2016年1月1日起至2018年12月31日止。合同约定原告按照建筑面积向业主收取物业服务费，其中别墅按照2.50元/月·平方米。至今，大和别墅小区仍由原告富佳物业上海分公司继续物业管理。被告高振麟系上海市松江区泗泾镇横塘桥村大和住宅XXX号房屋产权人，于2003年11月15日办理产权登记，该房屋建筑面积235.43平方米。被告交付上述房屋物业服务费截至2015年6月30日止，其后未曾交纳。以上事实，有物业服务合同、上海市房地产登记簿及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，物业管理是一种服务行为，是物业管理公司依合同为业主提供的包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为。原告与大和别墅业主大会签订的物业服务合同合法有效，在原告提供物业服务后，被告作为业主理应依约向原告交纳物业费。至于物业服务费的起算时间，原告工商注册登记时间为2015年11月6日，物业服务合同明确约定物业服务期限自2016年1月1日开始，原告关于大和别墅小区自2015年7月1日至2015年12月31日期间由案外人上海联军物业管理有限公司代为托管，原告系实际管理单位的主张，因其提供的证据尚不够充分，且被告对此有异议，故本案中不予处理，若今后原告有其他证据能够证明，可另行主张。对于2016年1月1日起至2017年3月31日止的物业服务费8,828.62元，本院予以确认。另，周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望，本院希望物业管理公司能在合同明确约定的权利义务的基础上，尽可能的提高物业管理的水平，保证其所提供的物业管理服务达到或超过物业管理的收费水平，以促进物业管理服务及物业管理收费的良性循环，实现业主与物业管理公司的共赢。对于被告迟延支付物业管理费，作为原告理应从自身的服务意识、服务质量多加考虑，故原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、参照国务院《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下：一、被告高振麟于本判决生效之日起十日内支付原告安徽富佳物业服务有限公司上海分公司位于上海市松江区泗泾镇横塘桥村大和住宅XXX号房屋自2016年1月1日至2017年3月31日止的物业服务费8,828.62元；二、驳回原告安徽富佳物业服务有限公司上海分公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费477元，减半收取计238.50元，由被告高振麟负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉二〇一七年六月十五日书记员 万小兰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、国务院《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。…… 关注公众号“”