（2017）辽0112民初4839号
裁判日期: 2017-06-15
公开日期: 2017-10-19
案件名称
沈阳华凌房地产有限公司与文春慧中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市浑南区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈阳华凌房地产有限公司,文春慧,中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百四十四条
全文
沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0112民初4839号原告：沈阳华凌房地产有限公司，住所地沈阳市东陵区白塔街96号12门。法定代表人：曹维民，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王欢，系辽宁良友律师事务所律师。被告：文春慧，男，1990年1月21日出生，满族，住址辽宁省开原市。第三人：中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行，住所地沈阳经济技术开发区花海路28号。负责人：史文胜，系该支行行长。委托诉讼代理人：英秋月，女，1965年8月8日出生，汉族，系该支行三级经理，住址沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：李婉一，女，1975年7月1日出生，汉族，系该支行三级经理，住址沈阳市铁西区。原告沈阳华凌房地产有限公司与被告文春慧，第三人中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳华凌房地产有限公司的委托诉讼代理人王欢，第三人中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行的委托诉讼代理人英秋月、李婉一到庭参加诉讼，被告文春慧经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告沈阳华凌房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告配合原告办理解除商品房买卖合同备案登记撤销预告登记的相关事宜，被告承担相关撤备案费用；3、判令第三人配合原告办理房屋抵押权注销登记手续；4、判令被告赔偿原告的经济损失14,858.29元；5、请求被告向原告支付违约金49,608.75元（其中逾期还贷违约金16,536.25元，逾期支付首付款违约金33,072.50元）；6、案件受理费由被告承担。事实与理由：被告于2015年8月24日与原告签订《郡原地（沈阳）小石城项目认购书》，购买原告开发的沈阳小石城项目房屋，总房款330,725元，当日缴纳定金5,000元。认购书约定被告应于签订认购书后5日内付清首付款，但被告并未按期支付。后，原、被告签订了《郡原美村分期付款补充协议》，约定被告分期支付首付款，逾期交纳的，不享有首付款减免政策，须按认购协议约定的首付款金额交纳。双方签订《郡原美村分期付款补充协议》后，被告向第三人办理的按揭贷款，原告为被告向银行履行还款义务承担连带保证责任。原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告为被告办理了合同备案、预告登记手续。被告未按期向原告支付首付款，构成违约，理应承担违约责任。按双方签订的《郡原美村分期付款补充协议》第三条第4款约定：“如被告未按本协议第三条第2款约定的时间，足额向原告支付应付款项，则被告违约，须向原告支付总房款10%的违约金”，被告向原告出具首付款借款承诺，若被告未按期支付首付款的，每次违约须向原告支付总房款10%的违约金33,072.5元。因被告逾期偿还第三人借款，第三人将原、被告共同作为被告诉讼至法院，要求被告还款，原告承担连带保证责任，原告代被告偿还银行各项款项，包括本金228,805.26元、欠款利息12,241.93元、罚息或复利192.36元、诉讼费2,424元，共计243,663.55元。被告逾期偿还第三人借款的行为已构成违约，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》附件四，即《商品房买卖合同补充协议》第二条第2款约定：原告在接到银行通知后即有权解除合同，要求被告按本合同总房价款的5%向原告支付违约金，同时赔偿原告的全部损失（包括追偿所支出的各项费用），合同解除后，原告有权从被告已支付的房款中扣除应支付银行的借款本息、罚息、违约及其他各项费用（包括但不限于商品房更名过户的费用）和被告应支付给原告的违约金和损失赔偿金，不足以支付上述费用的，原告有权另行向被告追偿。基于被告逾期偿还第三人借款的违约行为，理应向原告支付总房款的5%违约金16,536.25元，并赔偿原告的经济损失14,858.29元（原告代被告向银行支付的欠款利息12,241.93元、罚息或者复利192.36元、诉讼费2,424元）。综上，被告因存在逾期交纳首付款，逾期偿还银行借款的两次违约行为，给原告造成较大的经济损失，理应分别承担两项违约责任并赔偿原告的各项损失，请贵院判如所请。被告文春慧未答辩且未向本院提供证据。第三人中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行述称，同意配合原告办理解押手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据：原告提交：《按揭贷款业务合作协议》（2013年12月24日签订）、《个人购房借款/担保合同》、中国工商银行个人借款凭证、（2016）辽0191民初6980号民事裁定书、起诉状、传票、工商银行个人贷款逾期归还查询结果凭证2张、贷款逾期归还凭证2张、借款人文春慧还款情况说明、（2016）辽0191民初6980号案件的诉讼费收据、中国工商银行财务报销单、工商银行业务回单凭证，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供：1、《郡原地产（沈阳）小石城项目认购书》、收款收据、《商品房买卖合同》及补充协议、发票联，能够证明原、被告达成《郡原地产（沈阳）小石城项目认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议，双方约定的内容，被告于2015年8月24日向原告交纳定金5,000元；2、《郡原小石城分期付款补充协议》、《借款承诺》，能够证明原、被告达成《郡原小石城分期付款补充协议》、《借款承诺》，双方约定的内容。被告经本院传票传唤无正当理由拒绝到庭，视为其放弃对原告提供证据质证的权利，本院对原告提供的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月24日，原、被告签订《郡原地（沈阳）小石城项目认购书》，约定：被告购买原告开发的位于沈阳市东陵区郡原地（沈阳）小石城项目7期某楼2单元22层3号，建筑面积59.59平方米，单价5,550元，总价330,725元，被告于签署本认购书时交纳定金5,000元，2015年8月26日前付清首付款100,725元，双方签署《商品房买卖合同》，余款230,000元须于2015年10月26日前以商贷形式付清。当日，被告向原告交纳定金5,000元，原告为被告出具收款收据。2015年9月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：第3条被告购买原告开发的位于沈阳市浑南区红椿东路某甲某号2-22-3号房屋（即沈阳市东陵区郡原地（沈阳）小石城项目某期3楼2单元22层3号房屋，建筑面积、单价、总价与《郡原地（沈阳）小石城项目认购书》约定一致）；第6条被告于签合同当日交齐首付款，余款贷款，被告应于签合同当日交纳贷款所需全部资料并无条件配合银行签署贷款协议交纳相关费用，并办理预告登记手续，自本合同签订之日起30日内以贷款形式付清，否则视为被告逾期付款，按合同第7条约定执行；第7条被告如未按本合同规定的时间付款，逾期超出60日后，原告有权解除合同，被告按累计应付款的1%向原告支付违约金。附件四补充协议第2.2条如被告没有如期支付房款或偿还银行贷款本息，应按合同第7条被告逾期付款的违约责任的约定向原告承担违约责任，被告采用银行按揭方式支付房款，自按揭银行放贷之日起至本合同所购商品房他项权证办出之日止，如因被告没有如期偿还银行贷款本息，银行要求原告承担本合同所购商品房的担保责任，原告在接到银行书面通知后即有权解除本合同，收回所售商品房另行出售，并要求被告按本合同总价房款的5%向原告支付违约金，同时赔偿原告的全部损失（包括追偿所支出的各项费用），合同解除后，原告有权从被告已支付的房款中扣除应支付银行的借款本息、罚息、违约金及其它各项费用（包括但不限于办理商品房更名过户的费用）和被告应支付原告的违约金和损失赔偿金，如有剩余款项退还给被告，如被告已支付的购房款不足以支付上述费用的，原告有权另行向被告追偿；第3.2条因被告原因致使合同终止或解除的，如合同已经登记，双方共同到相关部门办理撤销合同备案登记手续及预告登记手续。该《商品房买卖合同》已备案，并办理预告登记。2015年9月12日，原、被告签订《郡原小石城分期付款补充协议》，约定：被告应交纳的首付款100,725元，分别于认购房源5日内一次性付款10,000元并同办银行按揭手续、2016年10月20日前一次性付款30,000元、2017年12月20日前一次性付款20,000元、2018年12月20日前一次性支付剩余首付款40,725元，如被告未按约定时间足额向原告支付应付款项，构成违约，须向原告支付总房款10%违约金，同时赔偿原告的损失，被告每逾期一日还款，应向原告支付总房款0.7%的赔偿金，并承担由此产生的一切违约及赔偿费用，违约金和赔偿金依次叠加计算。同日，被告为原告出具《借款承诺》，约定：被告向原告借款90,725元用于支付首付款，承诺于分别于认购房源5日内一次性付款10,000元并同办银行按揭手续、2016年10月20日前一次性付款30,000元、2017年5月20日前一次性付款20,000元、2017年12月30日前一次性支付剩余首付款40,725元，若逾期未还，被告每次违约向原告支付总房款10%违约金，同时赔偿原告的损失（从被告借款之日起按每天总房款的0.7%作为赔偿金）。2013年12月24日，原告与第三人签订《按揭贷款业务合同协议》，约定：第1条第三人作为郡原美村三、四期（原名沈阳美村）项目的按揭贷款办理银行，对购买该项目的借款人提供单笔个人住房贷款最高限额为5,000,000元，最长贷款期限不超过30年，贷款用途只能用于借款人购买该项目住房；第2条该项目占地面积560000平方米，项目总建筑面积960000平方米，预计可销售面积850000平方米，可售住房4500套，预计售房款约为2,850,000,000元；第3条原告同意第三人按照中国工商银行的有关规定，在与借款人办妥有关贷款手续后，根据借款额合同约定将贷款资金全部划到原告在第三人开立的账户，账户名为原告；第4条在借款人办妥正式抵押手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交第三人收押之前，原告同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证；第5条能够办理期房抵押预告登记的，原告应积极协助第三人及借款人办理期房的抵押预告登记。2015年9月16日，原告（保证人）、被告（借款人）与第三人（贷款人）签订《个人住房借款/担保合同》，约定：借款金额230,000元；用于购买涉案房屋；借款期限360个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下（上/下）浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准；被告授权第三人将贷款发放至原告在沈阳兴顺支行营业室开立的账户；还款方式为按月等额本息还款法；被告连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息构成违约；被告以涉案房屋为借款提供抵押担保，原告为被告的借款提供连带责任保证担保；保证期间为本合同项下贷款到期之日起2年；保证范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、第三人实现债权的费用和被告所有其他应付费用。《个人住房借款/担保合同》签订后，2015年9月24日第三人将贷款230,000元发放至原告账户，案涉房屋办理了抵押预告登记。被告在2015年10月15日至2016年1月18日期间，累计偿还贷款本金1,194.74元、利息3,261.48元，之后开始拖欠本息。2017年1月，第三人起诉至沈阳经济技术开发区人民法院，诉讼期间，2017年3月22日原告代被告向第三人偿还贷款本金228,805.26元、利息12,434.29元，并承担该案的案件受理费2,424元，第三人撤回了起诉。案涉房屋并未交付被告。原告起诉来院。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议、系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、法规的强制效力性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。被告未按《个人住房借款/担保合同》的约定按时足额偿还贷款本息构成违约，原告已按该合同约定，对被告在该合同项下所欠第三人的所有债务承担了连带保证责任，偿付了被告所欠的贷款本金、利息，并承担第三人诉讼的案件受理费，原告第1、2、3、4项诉讼请求及要求被告承担逾期还贷违约金16,536.25元，符合《商品房买卖合同》附件四补充协议第2.2条、第3.2条的约定及有关法律规定，本院予以支持。2015年8月24日被告向原告交纳的定金5,000元，因双方已签订《商品房买卖合同》及补充协议，而转为购房首付款，依照《商品房买卖合同》附件四补充协议第2.2条的约定，应在被告支付原告的违约金中扣除，原告并应返还被告已偿还的贷款本金1,194.74元。关于原告主张的被告逾期支付首付款违约金33,072.5元，原告已主张解除《商品房买卖合同》及补充协议、解除合同的违约金，而该逾期支付首付款的违约金系在合同继续履行情况下追究被告逾期支付首付款的违约责任而产生，与原告解除合同、被告支付解除合同违约金的诉请相悖，故本院对原告该项诉请不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百四十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告沈阳华凌房地产有限公司与被告文春慧于2015年9月12日签订的《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号E1527097181）；二、被告文春慧于本判决生效之日起5日内，配合原告沈阳华凌房地产有限公司办理解除《商品房买卖合同》备案登记、撤销预告登记的相关手续，因此发生的费用由被告文春慧负担；三、被告文春慧、第三人中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行，于本判决生效之日起5日内，配合原告沈阳华凌房地产有限公司办理案涉房屋抵押预告登记的注销手续；四、被告文春慧于本判决生效之日起5日内，一次性支付原告沈阳华凌房地产有限公司违约金11,536.25元；（330,725元×5%-5,000元）五、被告文春慧于本判决生效之日起5日内，一次性赔偿原告沈阳华凌房地产有限公司经济损失14,858.29元；（12,434.29元+2,424元）六、原告沈阳华凌房地产有限公司于本判决生效之日起5日内，一次性返还被告文春慧已偿还的贷款本金1,194.74元;七、驳回原告沈阳华凌房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,423元，由原告沈阳华凌房地产有限公司负担838元，被告文春慧负担585元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 孙迪审 判 员 李远人民陪审员 金丽二〇一七年六月十五日书 记 员 王玥 关注公众号“”