（2017）闽0583民初2256号

裁判日期: 2017-06-15

公开日期: 2017-07-29

案件名称

南安市金淘镇南丰村民委员会与黄智勇房屋租赁合同纠纷一审民事裁定书

法院

南安市人民法院

所属地区

南安市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

南安市金淘镇南丰村民委员会,黄智勇

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四百零二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十九条，第六十四条，第一百五十四条

全文

福建省南安市人民法院民事裁定书（2017）闽0583民初2256号原告：南安市金淘镇南丰村民委员会，住所地南安市金淘镇南丰村。法定代表人：黄祖生，系该村民委员会主任。委托诉讼代理人：洪云腾，福建正成功律师事务所律师。被告：黄智勇，男，1977年3月25日出生，汉族，住南安市。委托诉讼代理人：吕启来，福建协力人律师事务所律师。原告南安市金淘镇南丰村民委员会诉被告黄智勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月20日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人洪云腾、被告委托诉讼代理人吕启来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南安市金淘镇南丰村民委员会向本院提出诉讼请求：1判决原告与被告于2013年10月2日签订的《斗南小学分校校舍使用协议》立即解除；2、判决被告立即搬离斗南小学分校校舍，并将斗南小学分校校舍归还原告；3、判决被告支付给原告斗南小学分校校舍占用费（自2015年9月30日至退还斗南小学分校校舍之日止，按每年1。5万元计算）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年8月10日，南安市教育局发布南委教[2010]39号《关于进一步加强对乡镇（街道）中心小学管理的通知》，将南安市斗南中心小学更名为南安市金淘中心小学，并备注：更名名学校的法定代表人、资产归属、经费来源、举办单位等保持不变，故址在南安市金淘镇南丰村的原南安市斗南中心小学分校的用地（土地使用权证编号：南国用（籍）第0040582号）及校舍归属南安市金淘中心小学。斗南小学分校于2013年秋季停止招生，校舍闲置。南安市金淘中心小学于2013年9月29日委托原告管理斗南小学分校校舍校产。2013年10月2日，原告与被告黄智勇签订《斗南小学分校校舍使用协议》，协议第二条约定“使用用途：乙方用于开办传统经典教育的非营利公益性特色学校。乙方办学条件必须经教育主管部门批备（以文件为准）。”协议第四条约定“双方职责：1、乙方自2015年起至2022年止，每年的9月30日前拨付人民币1.5万元给甲方……4、自2013年10月1日至2015年9月30日止，两年内作为乙方以不破坏原有结构为原则，装修校舍及改造配套设施，其一切投入的费用由乙方自行负责，相关改造设计图纸及说明应事先报甲方以及学校董事会征询意见，经相关部门批准后方可实施，并负责校产日常维护及费用。”协议签订后，被告擅自改造校舍，未按协议约定征询意见及批准，并将校内的景观树等挖去卖；被告开办的特色学校未按约定经教育主管部门批准，属非法办学；被告未按协议约定每年的9月30日前拨付人民币1.5万元给原告，至今未支付分文。鉴于，被告存在上述违约行为，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告黄智勇辩称：一、“南安市金淘镇南丰村民委员会”并非本案适格原告，应当依法裁定驳回起诉。在本案中，原告向法庭提供的《土地使用权证》载明的“土地使用权人”为“南安市斗南中心小学”，其红线图划定的土地使用范围也载明属“南安市斗南中心小学分校”。该事实与原告提供的《斗南小学分校校舍使用协议》中的租赁物一致（注：除用于各种文化、健身、娱乐等场所的大操场外）。因此，既然原告所提供的证据证明的租赁物权利主体是“南安市斗南中心小学（或分校）”，则有权提出诉讼的利害关系人应为“南安市斗南中心小学（或分校）”。对此，我国法律规定：原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。原告向法庭提供的《委托书》，证明的是双方当事人之间的委托代理关系，而根据我国民法通则或民法总则的规定，代理人必须以被代理人的名义实施代理行为，也就是说，被代理人仍然是案件的当事人，代理人仅根据授权委托的范围和内容以被代理人的名义实施民事行为，而不可以直接将自己置于当事人的地位。本案中，“南安市金淘镇南丰村民委员会”正是将自己置于原告的地位而非以被代理人的名义实施民事行为，明显违背了“代理人必须以被代理人的名义实施代理行为”的规定，依法应当裁定驳回其起诉。原告向法庭提供的证据3《关于进一步加强对乡镇（街道）中心小学管理的通知》证明的是2010年间“斗南中心小学”更名为“金淘中心小学”，但原告提供的证据2《土地使用权证》证明的是2004年6月间“南安市斗南中心小学”取得相应土地使用权的事实，根据我国法律规定，不动产以登记作为享有权利的唯一标准，因此，更名无法改变“南安市斗南中心小学”是争议租赁物权利人的事实。从这一角度而言，《委托书》对他人依法享有的权利作出处分，属无权处分他人财产的无效民事行为，依法不能作为授权成立的根据。综上，“南安市金淘镇南丰村民委员会”确实不是本案的利害关系人，应当依法驳回其起诉。二、本案不存在解除合同的约定条件，也不存在解除合同的法定情形，原告关于解除合同、归还校舍、支付占用费的请求依法不能成立。在本案中，原告向法庭提供的证据1《斗南小学分校校舍使用协议》，是本案原告据以提出解除合同的关键证据，但综观该协议的所有条款，均未对签订协议（注：即“合同”）的双方在何种情形下一方当事人享有合同解除权作出约定，即原、被告双方当事人并没有约定解除合同的条件，不符合合同法关于“解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定。与此同时，原告也没有提供证据证明本案是否存在解除合同的五种法定情形。原告向法庭提供的证据2《土地使用权证》、证据3《关于进一步加强对乡镇（街道）中心小学管理的通知》，其内容均与合同的解除无关，不足以证明或支持原告的诉讼请求。既然原告关于解除合同的请求依法不能成立，则基于合同解除权而产生的“归还校舍、支付占用费”的请求权也依法不能成立。在本院审理过程中，原告为支持自己的主张提供以下证据：1、《斗南小学分校校舍使用协议》复印件和委托书各一份，证明原告与被告于2013年10月21日签订《斗南小学分校校舍使用协议》及协议约定内容;2、土地使用权证复印件一份三页，证明址在南安市金淘镇南丰村的南安市斗南小学分校的土地使用权人为南安市斗南中心小学及校址范围；3、《关于进一步加强对乡镇（街道）中心小学管理的通知》复印件一份，证明南安市教育局于2010年8月10日发文将南安市斗南中心小学更名为南安市金淘中心小学，资产归属保持不变。对原告提供的上述证据，被告质证如下：一、对原告提供的证据1中的《斗南小学分校校舍使用协议》真实性无异议。但对其证明内容和证明对象有异议，即该使用协议并没有载明当事人双方在何种情形下或何种条件下一方当事人可以解除合同，协议没有关于约定解除合同的内容，因此，它不能作为支持原告解除合同的诉讼请求的依据；这是其一;其二，本协议相关内容说明其本质为租赁合同，作为出租人，依法无权干涉承租人的经营权，协议中关于“乙方办学条件必须经教育主管部门批准”的约定应属无效条款；三、协议第四条第三款所述的“红线图”载明的使用权人为“南安市斗南中心小学分校”，因此，权利人并非本案原告，原告的诉讼主体资格不合法。二、对原告提供的证据1中的《委托书》真实性无法确认。理由有：1、委托单位“南安市金淘中心小学”是否是依法成立的事业单位法人？其法定代表人是谁？原告均无法提供相应的证据予以证明，且委托书也没有相应的负责人签名确认；2、委托书中所述的《南安市人民政府关于加强学校撤并后闲置校舍和土地管理的通知》（南政文2005第213号）是否真实存在？原告没有提供证据予以证实；对委托书的法律性质，被告质证认为：根据相关法律规定，即使委托关系依法成立，受委托人南丰村委会居于代理人的地位，如进行相应的民事行为，也只能由被代理人依法实施。因此，南丰村委会不具有合法的诉讼主体资格，其起诉于法无据，应予驳回。三、对原告提供的证据2《土地使用权证》的真实性无异议，该使用权证证明了双方争议的租赁物的使用权人为“南安市斗南中心小学”，因此，“南安市斗南中心小学”是本案的利害关系人，结合民事诉讼法关于“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”的规定，本案依法享有原告诉讼主体资格的是“南安市斗南中心小学”或经依法更名的其它教育机构（如金淘中心小学）。南丰村委会完全不具有原告的诉讼资格，请法庭依法予以驳回。四、对原告提供的证据3《关于进一步加强对乡镇（街道）中心小学管理的通知》真实性没有异议，但对其合法性有异议。理由有：根据《福建省事业单位登记管理暂行规定》第二条第二款的规定：凡在福建(?http:?/??/?fj.110.com?/??)省行政区域内的事业单位，均应进行登记。不履行登记手续的事业单位，不具有事业单位的合法资格，也不享受事业单位的有关待遇。本案中，上述通知虽然对“斗南中心小学”变更为“金淘中心小学”作出行政性质的决定，但并没有依法进行登记，且也没有提供相应的《事业单位法人证书》来证明变更是否属实？是否合法？退一步说，假如上述变更属实并且合法，诉讼主体资格的权利人也是“南安市斗南中心小学”或者“南安市金淘中心小学”，而绝非本案的原告南丰村委会。被告黄智勇未向本院提供证据。对于原告提供的上述证据，结合原、被告双方在庭审中的质证意见，本院分析认证如下：原告提供的《斗南小学分校校舍使用协议》，作为签订主体，被告对其真实性不持异议，该证据能够体现南安市金淘镇南丰村民委员会与黄智勇对于斗南小学分校校舍使用进行约定的情况，本院予以确认；原告提供的《委托书》有委托方南安市金淘中心小学盖章确认，对其真实性应予确认；原告提供的土地使用权证，系相关权力部门出具，来源合法，该证据能够体现讼争校舍土地使用权人登记情况，依法予以确认；原告提供的南委教[2010]39号文件，该文件亦为相关权力机构出具，对其真实性应予认定。经审理查明，原告南安市金淘镇南丰村民委员会与被告黄智勇于2013年10月2日签订《斗南小学分校校舍使用协议》一份，约定原告南安市金淘镇南丰村民委员会将其管理的斗南小学分校（不包括用于各种文化、健身、娱乐等场所的大操场）出租给被告黄智勇用于开办传统经典教育的非盈利公益性特色学校（办学条件必须经教育主管部门批准），期限为10年，自2013年10月1日至2023年9月30日止。黄智勇应自2015年起至2022年止，每年的9月30日前拨付人民币1.5万元给南安市金淘镇南丰村民委员会（南安市金淘镇南丰村民委员会拨付给斗南小学董事会1万元用于助学、奖学，拨付给南丰村老人协会5000元作为慰问金等），若逾期一个月，每月按拖欠金额的3%加收滞纳金。等等。协议签订后，被告黄智勇未向原告支付过款项。另查明，上述使用协议中体现的校舍土地使用权人登记为“南安市斗南中心小学”。2010年8月10日中共南安市委教育工作委员会、中共南安市委机构编制委员会办公室、南安市教育局联合下发南委教[2010]39号文件，决定将“斗南中心小学”更名为“金淘中心小学”。2013年9月29日南安市金淘中心小学出具一份委托书，载明其将斗南小学分校校舍校产委托南丰村民委员会全权管理。本院认为：本案讼争的“斗南小学分校”土地使用权人系南安市斗南中心小学，该事实有土地使用权证一份予以证实，应予认定。2010年8月10日南安市教育主管部门决定将“斗南中心小学”更名为“金淘中心小学”，变更前法人的权利、义务应由变更后的法人承继。2013年9月29日南安市金淘中心小学出具一份委托书，载明将斗南小学分校校舍及校产委托南丰村民委员会管理，双方之间构成委托合同关系。2013年10月2日原告南安市金淘镇南丰村民委员会以自身名义与被告黄智勇签订《斗南小学分校校舍使用协议》，因该使用协议体现的标的物系斗南小学分校。且在协议中亦充分体现原告南安市金淘镇南丰村民委员会与南安市金淘中心小学之间的委托代理关系。被告黄智勇在签订该协议时应已知晓南安市金淘中心小学与南丰村民委员会之间的代理关系。依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的规定，上述《斗南小学分校校舍使用协议》应直接约束南安市金淘中心小学及黄智勇。故合同签订后，合同主体是否有履行合同义务，以及是否要求解除合同，应由相关合同当事人行使权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织……”故本案原告南安市金淘镇南丰村民委员会的起诉，不符合法律规定的起诉条件，应予驳回。裁定驳回起诉的案件，不影响原告在符合起诉条件后，再次起诉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条第一项、第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告南安市金淘镇南丰村民委员会的起诉。案件受理费363元（原告南安市金淘镇南丰村民委员会已缴纳），退回给原告南安市金淘镇南丰村民委员会。如不服本裁定，当事人可于裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。代理审判员　　林应才二〇一七年六月十五日书　记　员　　洪建辉裁定书引用的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百零一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条第一款第（三）项裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）财产保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。来源：百度“”