（2017）新01民终1627号

裁判日期: 2017-06-15

公开日期: 2017-06-19

案件名称

新疆亚中物流商务网络有限责任公司广汇美居物流园与冯新平房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书

法院

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院

所属地区

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

新疆亚中物流商务网络有限责任公司广汇美居物流园,冯新平

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第二百二十六条，第二百二十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条

全文

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民事判决书（2017）新01民终1627号上诉人（原审原告）：新疆亚中物流商务网络有限责任公司广汇美居物流园，住所地：乌鲁木齐市长沙路2号。负责人：关峙，该公司经理。委托诉讼代理人：吴乃新，男1976年12月27日出生，汉族，该公司法务部职员，住乌��木齐市阿勒泰路2号。上诉人（原审被告）：冯新平，男，1972年2月16日出生，汉族，个体工商户，住乌鲁木齐市水磨沟区西虹路。委托诉讼代理人：邵建勇，新疆百丰天圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪波，新疆百丰天圆律师事务所律师。上诉人新疆亚中物流商务网络有限责任公司广汇美居物流园（以下简称广汇美居物流园）、因与上诉人冯新平房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2016）新0104民初2180号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年4月12日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人广汇美居物流园的委托诉讼代理人吴乃新，上诉人冯新平及其委托诉讼代理人邵建勇、汪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人广汇美居物流园的上诉请求：请求对（2016）新0104民初2180号民事判决书第一项依法改判，增加支付租金662,986.39元；2、要求对（2016）新0104民初2180号民事判决书第二项依法改判在增加支付租金损失219,169.05元。3、一、二审案件受理费由冯新平承担。事实及理由：一审法院认定冯新平对2015年12月1日至2016年3月31日期间以及2016年4月1日至2016年5月10日的租金损失只承担一半的给付责任，认为一审认定事实存在错误导致判决结果有误，我公司认为冯新平于2015年12月1日至2016年3月23日期间以及2016年3月24日至2016年5月10日期间，占用我公司租赁场地事实存在，而一审法院认为在上述占有用期间，有第三方物业公司停水、停电导致商户未能正常经营，则认定该期间发生的租金以及租金损失由双承担一半，对此我公司认为，1.停水、停电不是事实，当时只有限制购买电量度数，但可多次购买，并没有停电的事实，不会造成冯新平对租赁商��不能使用、收益；2.限制购买电量产生的原因在于冯新平没有依约按时足额支付租金、物业费，且限电是因为其先行违约，故冯新平应当支付上述占用期间全部租金和租金损失。上诉人冯新平针对广汇美居物流园辩称，1.2015年8月17日广汇美居物流园贴出重要事情说明以后，我方就撤出租赁商铺；2。2015年8月17日开始美居物流园不再给商户售电，商户无法经营，即使按照美居物流园的说法是限制购电，也已造成商户无法正常经营；3.2016年2月23日管委会出具的情况说明同样能够证实以上事实，因此冯新平不应该承担2015年8月17日之后的租金，美居物流园主张租金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据；4、按照合同项下的一层房屋面积为6275.6平方米，实际交付面积是3462.27平方米，少交付2813.33平方米，相应租金款应该减少2,235,544.03元。上诉人冯新平上诉请求,1、请求二审法院依法判令撤销乌鲁木齐市新市区人民法院（2016）新0104民初2180号民事判决书第一、二项判项，依法改判驳回广汇美居物流园的诉讼请求。2、请求二审法院依法判令撤销去乌鲁木齐市新市区人民法院（2016）新0104民初2180号民事判决书第四项，依法改判支持我方全部的反诉请求，即：依法改判我方与广汇美居物流园之间签订的《租赁合同书》无效，广汇美居物流园赔偿我方损失9,370,285元[其中包括：（1）装饰装修损失8,450,000元（最终以人民法院委托鉴定机构的鉴定结论为准，包括：装饰装修、消防改造等。）（2）租金损失920,285元；]；4、请求法院依法判令广汇美居物流园承担本案的一、二审诉讼费等全部诉讼费用。事实及理由：一、一审法院程序违法，1.一审中我方向法院申请对我方的损失进行鉴定，一审法院对此未作答复也没有进行鉴定，剥夺我了��的合法权利，2.一审法院在收到我方申请，未通知我方提交图纸，致使本案的事实没有查清；二、1.一审认定事实不清，因根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，订立的租赁合同无效之规定，现广汇美居物流园与我方签订合同所涉及的租赁房屋没有规划许可证，双方的租赁合同是无效的；2.因广汇美居物流园的过错致使双方的合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，广汇美居物流园应当赔偿我方的装修损失；3.双方在履行合同中广汇美居物流园与我方签订的租赁合同时所交付的租赁面积与约定不符，双方约定广汇美居物流园给我方交付的租赁��积应当是除去共同面积的，但一审在确定的租金时未扣除此部分的面积有误；4.一审认定的租金的计算时间与客观事实不符，2015年8月17日广汇美居物流园贴出要求与我方解除合同的通知，并收回商位，2015年8月17日起，广汇美居物流园对涉案的商铺进行限制购电，从此日起，我方已经从涉案商铺中撤出，已不实际占用该商铺；5.一审判决中有关新疆高级人民法院撤销乌鲁木齐市中级人民法院不予执行裁定的认定不当的问题，《中华人民共和国民事诉讼法》及最高人民法院相关司法解除的规定，对于法院作出的不予执行的裁定，当事人可以重新达成仲裁协议，或另行起诉。当事人在法院另案起诉后，再向法院提出异议或复议的，人民法院应当依法不予受理。且新疆维吾尔自治区高级人民法院发现其裁定出现的问题后，已按法律程序依法进行了纠正，并作出（2016）新执��44-1、45-1号暂缓执行通知书；6.我方已向广汇美居物流园支的租金的金额为365万，不欠付租金。综上请求二审法院支持我方的上诉请求。上诉人广汇美居物流园针对冯新平的上诉请求辩称：我方认为本案涉及的租赁合同是合法有效的，实际履行过程中，二层的合同面积已经交付给了冯新平使用，我方已经提供了证据，签订租赁合同不违背法律规定，合同合法有效，且双方都己实际履行，2012年末到2015年年初，通过前期履行合同冯新平没有提出面积差的异议，其要求减少租金不能成立。2015年8月17日合同前的租金，双方时仲裁中冯新平也已确认，2015年10月10日之后的租金仲裁机构没有审理和裁决，本案的一审判决也只是针对仲裁没有裁决的部分做出的判决。上诉人广汇美居物流园向一审法院起诉请求：1、判令冯新平支付租金3,284,210.73元；2、判令冯��平支付违约金486,000元；3、判令冯新平支付租金损失831,125元；4、由冯新平承担本案诉讼费。上诉人冯新平向一审法院提出反诉请求:1、请求确认我方与广汇美居物流园签订的《租赁合同》无效；2、请求判令广汇美居物流园赔偿损失8,427,607元（其中装修损失5,350,000元，具体以鉴定结论为准，租金损失3,077,607元）；3、由广汇美居物流园承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2003年5月30日，乌鲁木齐市高新技术产业开发区规划建设局（下称规划局）为新疆亚中物流商务网络有限责任公司（下称网络公司）核发2003GC-29号建设工程规划许可证，载明：建设项目名称：广汇美居物流园一期二段；建设位置：苏州路；建设规模：281098平方米。2008年9月9日，乌鲁木齐市房房地产管理局（下称房产局）为网络公司核发了2008044725号房产证，房屋坐��：乌鲁木齐市高新区苏州路广汇美居物流园K栋1层，建筑面积8021.81平方米。2010年5月1日，乌鲁木齐市公安局消防局（下称消防局）乌公消（建验）字（2010）第0110号建设工程消防验收意见书，对位于乌鲁木齐市高新区长沙路2号K座地下一层、地上二层建筑面积35298.06平方米进行消防验收，经资料审查、现场抽样检查和功能测试，综合评定该工程消防验收合格。广汇美居物流园系网络公司的下属非法人单位。2012年11月8日，2013年9月27日，广汇美居物流园市场三部向公司递交报告，反映广汇美居物流园对冯新平装修房屋的事实予以认可。冯新平在2012年10月开始对租赁商位进行了装修。2013年8月1日，广汇美居物流园（出租方）与冯新平(承租方)签订《租赁合同书》。合同约定，冯新平租赁广汇美居物流园位于乌鲁木齐市广汇美居物流园K座1层5区0001-0003号商位，面积6617.60平方米经营布艺软包，该商位的面积为除去楼梯间、电梯间、电梯前室、自动扶梯、卫生间、设备间、消防通道、室内公共走道、门厅等公用设施后的面积；租赁期限为456天，从2013年9月1日至2014年11月30日；租赁单价为每天每平方米1.6813元，租金共计5,073,404.67元；租赁期间的物业费、采暖费、水费、电费由承租人承担；租金分三期支付，第三期租金在2014年3月1日前支付；租赁期间出租方可以对租赁商位进行装修，视为对商位的正常使用，但不得对主体结构进行改变，租赁期满后出租方无须支付承租人装修费用的补偿；出租方的违约责任：1、未在合同约定的期限向承租方交付商位时应将租赁期限顺延；2、如发生重大自然灾害致使租赁的商位存在倾倒危险，无法正常使用的，经承租方书面通知出租方，出租方在承诺期间内未修缮的��承租方可代出租方修缮并可要求出租方支付相应的费用；承租方的违约责任：1、未按照合同约定时间足额支付合同约定的费用，除足额支付费用外，还应当支付违约金，违约金按相关费用总额的日5%计算；2、应按入场通知书的要求按时入场，如不按时入场视为违约，出租方有权解除合同，出租方已支付相关费用作为违约金不予退还。合同签订后，双方履行合同。2013年9月3日，冯新平与辽宁和欣装饰工程有限公司（下称装饰公司）签订《建设装饰工程施工合同》约定，由装饰公司对美居物流园K座一层进行装修，施工期限从2013年9月3日至2014年1月1日。2015年5月20日，广汇美居物流园与冯新平签订《租赁合同》。合同约定，冯新平租赁广汇美居物流园位于乌鲁木齐市广汇美居物流园K座1层5区0001-0003号商位，面积6275.60平方米经营布艺，该商位的面积为除去楼梯间、电梯间、电梯前室、自动扶梯、卫生间、设备间、消防通道、室内公共走道、门厅等公用设施后的面积；租赁期限为456天，从2015年1月1日至2016年3月31日；租赁单价为每天每平方米1.7462元，租金共计4,986,774.76元；租赁期间的物业费、采暖费、水费、电费由承租人承担；租金分三期支付，合同签订当日支付1,919,774.76元，在2015年8月25日支付1,533,500元，在2015年11月25日支付1,533,500元；租赁商位交付的条件和期限：冯新平按照合同约定向广汇美居物流足额支付约定的费用，经双方核实，确认租赁商位的基本状况及其附属设施，包括但不限于楼座、坐落位置及面积并填写交接单；交接单上注明的日期为实际交付日期，交接单为本合同的附件；如实际交付日迟于合同约定租赁期限起始日以实际交付日作为租赁商位的租赁期限起始日，租赁期限应予顺延；冯新平自接到广汇美居物流园入场通知书次日需按入场通知要求持相关证件到广汇美居物流园处办理租赁商位的交接手续，并填写交接单；逾期办理交接手续，视为广汇美居物流园已按约定条件将商位交付冯新平；广汇美居物流园有权要求冯新平按合同约定支付租赁费及其他双方约定的费用；租赁期间承租方可以对租赁商位进行装修，视为对商位的正常使用，但不得对主体结构进行改变，租赁期满后出租方无须支付承租人装修费用的补偿；出租方的违约责任：1、未在合同约定向承租方交付商位时应将租赁期限顺延；2、如发生重大自然灾害致使承租方租赁的商位存在倾倒危险，造成承租方无法正常使用的，经承租方书面通知出租方，出租方在承诺期间内未修缮的，承租方可代出租方修缮并可要求出租方支付相应的费用；承租方的违约责任：1、未按照合同约定足额支付约定的��用，除足额支付费用外，还应当支付违约金，违约金按相关费用总额的日5%计算；2、应按入场通知书的要求按时入场，如不按时入场视为违约，出租方有权解除合同，承租方已支付相关费用作为违约金不予退还。合同还约定，冯新平有下列行为之一的广汇美居物流园有权解除合同、收回租赁商位并要求冯新平支付违约金，违约金按照合同约定的租金及其他费用总额的30%计算：1、未经广汇美居物流园同意擅自将租赁商位转租、转让、转借、调换使用或与他人共同租赁的；2、未经广汇美居物流园同意擅自对租赁商位进行增设他物、拆改主体结构的；3、未按照合同约定的用途或经营范围使用租赁物的；4、故意或过失严重损害租赁商位及其附属设施的；5、拖欠合同约定和《物业管理服务合同》约定费用累计15日以上的；6、利用租赁的商位进行违法活动的；7、违��合同义务，经广汇美居物流园主张权利后仍不改正的或有三种以上违约行为的；8、未经广汇美居物流园同意擅自改变租赁用途的；9、未足额及时缴纳会员俱乐部会员费；10、合同签订后一个月内未向工商行政管理部门办理工商登记取得营业执照的或未获得其他行政主管部门审批的。租赁物出现严重危及冯新平方人身财产安全且无法修缮的，冯新平有权解除合同要求广汇美居物流园返还已支付剩余租期的租赁费；出现不可抗力事件致使租赁物部分毁损、灭失不能实现合同目的的双方有权解除合同互不承担违约责任；如广汇美居物流园提前收回商位时，应提前10日通知冯新平解除合同，冯新平已支付租金按使用时间折算后退还；由于冯新平原因解除合同的，广汇美居物流园收取的费用不予退还。合同签订后，冯新平于2015年5月26日向广汇美居物流园支付1,702,564.03元。同日，广汇美居物流园与冯新平签订会员协议约定，冯新平经营商位位于乌鲁木齐市广汇美居物流园K座1层5区0001-0003号，面积6275.60平方米，经营范围布艺，会员期间从2015年1月1日至2016年3月31日，广汇广汇美居物流园同意冯新平为三级会员，会员费每年60,000元。2015年8月17日，广汇美居物流园在该商位大门张贴《重要事项说明》，内容：我公司与承租人冯新平、陈树魁签订的K座一、二层大包承租合同，履行期间因承租人拖欠租金等款项，存在严重违约行为。目前，我公司就K座一、二层大包租赁合同已着手通过法律诉讼的方式进行解除、收回商位并追究承租人违约责任等。2015年8月17日，广汇美居物流园向仲裁委递交了仲裁申请提出如下请求：1、解除双方签订的乌市广汇美居物流园K座1层5区0001-0003号商位的租赁合同并要求被申请人返还租赁��商位；2、请求被申请人支付租金1,359,476.93元；3、请求被申请人支付违约金1,496,032元；4、由被申请人承担全部仲裁费用。冯新平答辩称：双方签订的租赁合同属实，截止到2015年10月11日欠广汇美居物流园租金1,359,476.93元认可，没有支付租金的原因系广汇美居物流园以租金少未收，且其主要目的是为了续签合同。2015年10月20日，仲裁委作出（2015）钦仲案字第112号裁决，裁决如下：1、解除申请人与被申请人于2015年5月20日签订的乌鲁木齐市广汇美居物流园K座1层5区0001-0003号商位的租赁合同；2、被申请人在本裁决书送达之日起10日内返还给申请人广汇美居物流园K座1层5区0001-0003号商位；3、被申请人给付申请人租金1,359,476.93元（租金计算至2015年10月11日）；4、被申请人支付申请人违约金1,496,032元；5、本案仲裁费用44,443元，由申请人负担8,427.70元，由被申请人负担36,015.30元。裁决生效后，广汇美居物流园申请新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院强制执行。冯新平认为该裁决存在重大违法瑕疵，应不予执行。新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院于2016年9月作出（2016）新01执异107号裁定，裁定不予执行钦州仲裁委员会（2015）钦仲案字第112号裁决。2015年11月，冯新平委托乌鲁木齐鑫疆域测量技术服务有限公司（下称测量公司）对涉案租赁商位即K座一层5区0001-0003号商位的公共区域面积测量。统计数据如下：厕所面积47.94平方米；过道面积1933.59平方米，共计1981.53平方米。2015年12月17日，冯新平申请乌鲁木齐市公证处（下称公证处）对租赁商位的公共部分装修现状、商位门头及大厅现状、楼顶保温、通风管道及简易房的现状进行拍照取证。2016年2月23日，高新街片区管委会长沙路社区(下称长沙路社区)��高新街片区管委会信访中心（下称信访中心）递交《关于美居K座商户请愿要求继续经营的情况说明》。内容反映了从2015年年末广汇美居物流园不再提供有关K座的物业服务，并停止对商户售电，但未对K座进行关闭。2016年3月4日，乌鲁木齐高新技术产业开发区（乌鲁木齐市新市区）信访局《关于积极做好维稳工作的函》，函告广汇美居物流园：贵单位K座部分商户因要求你单位同意57家商户留在K座继续经营等问题，请你单位承担起社会责任，望及时做好商户政策解释、协调稳控工作。2016年5月10日，广汇美居物流园实际占有使用了租赁商位并对商位重新进行了装修改造。付款情况：1、2015年2月12日，冯新平向广汇美居物流园广汇广汇美居物流园支付60000元，广汇美居物流园出具收条载明收取K座1层5区0001-0003商位会员费60000元；2、2015年5月26日，冯新平向广汇美居物流园支付1,702,564.03元，广汇美居物流园出具收条载明收取2015年K座1层5区租金1,702,564.03元；3、2015年7月30日，冯新平向广汇美居物流园支付60,000元，广汇美居物流园出具收条载明收取K座2层1区0001-0008商位会员费60,000元；4、2015年7月30日，冯新平支付广汇美居物流园740,000元，广汇美居物流园出具收条载明收到2015年K座2层1区租金0001-0008租金740,000元；以上四笔付款合计为2,562,564.03元。5、2015年2月12日，冯新平向新疆亚中物业管理服务有限责任公司（下称物业公司）支付K座1层5区0001-0003商位物业费440,000元；6、2015年5月26日，冯新平向物业公司支付K座1层5区0001-0003商位采暖费228,933.89元；7、2015年5月26日，冯新平冯行平向物业公司支付K座1层5区0001-0003商位物业费418,502.08元，以上三笔笔付款共计1,087,435.97元。共计付款365万元。本案在审理中，新疆维吾尔自治区高级人民法院于2016年12月20日作出（2016）新执监44号执行裁定，裁定：一、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（2016）新01执异107号执行裁定；二、指令新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院继续执行钦州仲裁委员会（2015）钦仲案字第112号裁决书。冯新平申请对租赁商位的面积进行测量。一审法院依法委托新疆汇信测绘有限公司（下称汇信公司）对商位面积进行测量。但汇信公司于2017年1月18日向一审法院出具《说明》称：委测物内部已经进行了装修改造致使原有设计的楼梯间、电梯间、设备间、卫生间等公共使用面积部分围护全部拆除，并且原有商位分割墙体也全部拆除，导致我公司无法在现场按实际用途采集房产各个功能区的建筑面积，无法按照贵单位“鉴定委托书”委托内容进行测绘。一审法院认为,一、广汇��居物流园与冯新平签订商位租赁合同的效力问题。广汇美居物流园出租给冯新平的房屋经规划局规划并有房产局依法核发的房屋产权证书，双方签订的商位租赁合同合法有效。冯新平合同无效的答辩理由无事实和法律依据不予采纳，其反诉请求确认租赁合同无效的请求不予支持。二、关于冯新平反诉赔偿装修损失的问题。广汇美居物流园与冯新平在2013年8月1日签订的租赁合同约定租赁期限为456天即至2014年11月30日届满；租赁合同同时约定，租赁期满后出租方无须支付承租人装修费用的补偿；冯新平在庭审中陈述其在2012年装修商位。至2014年11月30日租赁合同届满，广汇美居物流园无须对冯新平的装修损失进行补偿。虽然2015年5月20日双方续签了商位租赁合同，但冯新平无充分证据证明其在续签合同后对商位进行重大装修，且该合同也已于2016年3月届满。故冯��平申请对装修损失进行评估的请求不予采纳，其反诉请求广汇美居物流园赔偿装修损失的请求不予支持。三、关于冯新平已付广汇美居物流园租金的认定问题。冯新平提供付款365万元的付款凭证，广汇美居物流园对收取365万元无异议，但认为其中12万元支付的是会员费，1,087,435.97元是支付物业公司的物业费，并提供了会员协议、物业服务协议及付款凭证等证据予以证明。同时，冯新平提供的银行转账单上也有支付物业公司物业费的记录。故冯新平认为会员费可以冲抵租金，1,087,435.97元也是支付租金的理由不予采纳。冯新平支付涉案商位租金为1,702,564.03元。四、关于冯新平认为合同约定商位面积与实际面积不符的问题。房屋属于特定物，冯新平在签订租赁合同时应当对承租商位进行充分了解。虽然合同约定的租金按面积计算，但租金总额已在合��中明确约定。况且，冯新平提供测绘公司的测量报告仅对公共部分进行测量，但对出租商位的整体面积未进行测量，无法证明实际面积与合同约定面积不符。加之，由于出租商位进行了重新装修，受委托汇信公司也无法对商位面积进行测量。再者，冯新平在仲裁委仲裁期间答辩认为其欠广汇美居物流园租金属实。综上，冯新平的该答辩理由不予采纳，双方均应当按照合同约定进行结算租金。冯新平未超付广汇美居物流园租金，其反诉广汇美居物流园广汇广汇美居物流园返还租金的请求不予支持。五、关于广汇美居物流园主张租金的问题。1、冯新平答辩认为由于广汇美居物流园广汇广汇美居物流园2015年8月17日在出租房屋张贴解除合同通知并采用停止售电的行为，其已于2015年8月17日搬出出租商位。但一审法院认为，广汇美居物流园虽然在2015年8月17日在出租商位大门张贴通知，但只是通知商户将通过司法途径解除与冯新平的租赁合同，并未要求商户搬出租赁商位。在张贴通知的同时，广汇美居物流园实际向仲裁委提交仲裁申请。另，根据长沙路社区及信访局的函件以及公证处的公证书也间接反映了冯新平在2015年8月17日未搬离租赁商位。况且，冯新平在仲裁委答辩称“截止到2015年10月11日欠广汇美居物流园租金1,359,476.93元认可，没有支付租金的原因系广汇美居物流园以租金少未收，且其主要目的是为了续签合同”。故冯新平答辩认为其已于2015年8月17日搬出出租房屋的答辩理由不成立。2、上述证据同时也证明2015年年末，物业公司有停水、停电导致商户未能正常经营的事实。对此，广汇美居物流园虽然抗辩系物业公司所为，但合同法规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用收益的，承租人可以要求减少或��支付租金。综上，冯新平在仲裁委裁决解除合同后未返还商位，广汇美居物流园按合同约定主张租金或租金损失的请求予以支持。从2015年10月12日至2015年12月1日期间的租金按合同约定租金标准予以计算为547,922.60元，从2015年12月1日起至合同届满之日即2016年3月31日期间的租金酌情由广汇美居物流园与冯新平各承担一半为662,986.39元。2015年10月11日前的租金及冯新平已付1,702,564.03元已经仲裁委仲裁处理，本案中不再处理。综上，还应当支付广汇美居物流园租金1,210,908.80元。六、关于广汇美居物流园主张冯新平支付合同届满后的租金损失，即从2016年4月1日至2016年5月10日期间的租金损失，同上述理由酌情由广汇美居物流园与冯新平各承担一半为宜即冯新平应支付广汇美居物流园219,169.05元。七、关于广汇美居物流园主张违约金的问题。虽然冯新平未按照��同约定支付租金已构成违约，但租赁商户从2015年末未能正常使用商位，也是事实,双各自对其违约所造成的损失各自承担责任。广汇美居物流园主张违约金的请求不予支持。故判决:一、冯新平支付新疆亚中物流商务网络有限责任公司广汇美居物流园租金1,210,908.80元；二、冯新平支付新疆亚中物流商务网络有限责任公司广汇美居物流园租金损失219,169.05元；三、驳回新疆亚中物流商务网络有限责任公司广汇美居物流园的其他诉讼请求；四、驳回冯新平的反诉请求。本院在二审期间，围绕上诉请求组织双方对新证据进行了质证，冯新平提供：1、公证书一份,用以证明广汇美居物流园没有经过冯新平的同意，将其投资的1,380万元的装修全部破坏；2、新疆维吾尔自治区高级人民法院出具的暂缓执行函，证明依据冯新平提出的异议，该院已经做出了暂缓执行的决定。广汇美居物流园对公证书的真实性予以认可，但对该证据的合法性、关联性不予认可；因为冯新平提交的暂缓执行函为复印件，其对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院对冯新平提交的公证书的真实性、合法性予以确认，对其与本案的关联性不予确认；经本院核对，对冯新平提交的新疆维吾尔自治区高级人民法院出具暂缓执行函的真实性、合法性，本院予以确认，但因该函中明确了暂缓执行的时间至2017年3月28日，目前该通知书已对涉案的执行不具有约束力，故对该证据的关联性，本院不予确认。本院认为，就双方涉诉的各项上诉请求及二审本院归纳的争议焦点，现分析如下：一、合同效力的问题2015年5月20日广汇美居物流园与冯新平签订的《租赁合同》，于2015年10月20日经软州仲裁委作出的（2015）钦仲案字第112号仲裁��决书予以解除，该裁决对双方的此份合同的效力进行了确认，现经新疆维吾尔自治区高级人民法院于2016年12月20日作出的（2016）新执监44号执行裁定，已确认（2015）钦仲案字第111号仲裁裁决书的效力，故对该生效的仲裁裁决中确认的合同效力的部分，本院亦予以确认，冯新平上诉认为，双方诉争的《租赁合同》为无效合同的上诉理由，本院不予采纳。冯新平据其要求确认合同无效而提出要求本院调取证据的申请，本院亦不予准许。二、关于双方《租赁合同》中涉及的商铺的面积问题2015年5月20日，广汇美居物流园与冯新平签订《租赁合同》约定，冯新平租赁广汇美居物流园位于乌鲁木齐市广汇美居物流园K座1层5区0001-0003号商位，面积6275.60平方米，该商位的面积为除去楼梯间、电梯间、电梯前室、自动扶梯、卫生间、设备间、消防通道、室内公共走道、门厅等公用设施后的面积；租赁单价为每天每平方米1.7462元。即双方合同约定的租金是以租赁面积进行计算，租金的数额与租赁的面积直接相关，现冯新平提出因其实际使用的商铺面积与双方合同约定面积不符，而要求减少租金的上诉请求，经查情况如下：1、冯新平提出广汇美居物流园向其交付的商铺面积不是合同约定的6275.60平方米，因广汇美居物流园对此不予认可，双方交接商铺时也未进行面积的测量，现因商铺现场已于2016年5月10日被重新改造，一审法院委托测量部门后，因不具备测量条件被退回，故对双方实际交付使用的商铺面积现无法确认，因冯新平提出交付商铺面积与合同约定不符，因其不能举证证实其主张，故对其提出广汇物流园没有按约定面积向其交付商铺的上诉理由，本院不予采纳。2.冯新平提出广汇美居物流园向其已��付的商铺面积，未减除双方约定的应当减除的公共部分，对此本院经现场勘查及与广汇美居物流园就涉诉商铺的图纸进行核对，其不能就向冯新平收取租金中已减除公共部门面积进行说明，现因商铺已经广汇美居物流园拆除改建，原商铺情况完全被破坏，广汇美居物流园也无法就原涉案商铺的公共部分面积予以举证，故本院以冯新平于2015年11月自行委托测量的公共面积作为减少租金的依据，即6275.60㎡-1981.53㎡=4294.07㎡，故冯新平应当向广汇美居物流园交付租金的面积应为4294.07㎡。冯新平上诉提出因广汇美居物流园向其收取的租金未减除公共部分面积而要求减少租金的上诉理由，本院予以采纳。三、关于冯新平是否应当支付欠付占有使用费及具体数额问题1.冯新平交还商铺的时间双方当事人签订的《租赁合同》经钦州仲裁委解除后，该仲裁委同时要求冯新平返还涉案商铺，从该仲裁委的裁决书及冯新平的答辩意见可以看出至2015年10月，冯新平并未向广汇美居物流园交还涉案商铺，结合冯新平一审提交的2016年2月23日高新街片区管委会长沙路社区出具的情况说明，证实涉案商铺的次承租人于2015年年底仍向其单位反映广汇美居物流园没有提供物业服务并停止售电的事实与冯新平于二审中陈述，次承租人向其交付租金至2015年年底及广汇美居物流园向一审法院主张冯新平向其支付租金至2016年3月31日的内容，对其提出2015年8月17日就向广汇美居物流园交还商铺的上诉理由，本院不予采纳。经二审庭审查明，冯新平对一审法院认定2016年5月10日广汇美居物流园实际占有使用了租赁商铺的事实无异议，故一审法院认定冯新平至2016年5月10日前仍占有涉案商铺正确，本院予以确认。2、冯新平应当支付的占用使用费的数额经过钦州仲裁委仲裁双方2015年10月11日之前的租金问题已处理完毕，现广汇美居物流园主张的是2015年10月11日至2016年3月31日止冯新平无据占有其商铺期间的费用，应予支持为占有使用费，一审法院仍判决冯新平向广汇美居物流园支付租金，无法律依据，本院予以纠正。经查，双方均认可自2015年8月17日起广汇美居物流园即开始对冯新平所租赁商铺进行限制售电行为，本院认为，房屋租赁合同履行期间，从事经营活动的承租人因经出租人催告合理期限内未支付租金的，出租人进行了断水断电的行为的，承租人仍应当支付期间的租金，但给承租人造成损失的出租人应当承担赔偿损失的责任。本案中涉案的商铺没有直接照射自然光的条件，广汇美居物流园的限电行为必然给冯新平造成损失，一审法院据此判决冯新平承担一半的占有使用费的意见，��理有据，但广汇美居物流园的限电行为自2015年8月开始，故其主张的2015年10月12日至2016年5月10日期间的费用均应当予以减少，一审法院仅针对2015年12月1日起减半租赁费的认定有误，本院予以纠正。广汇美居物流园诉讼请求中要求支付2015年10月12日至2016年3月31日合同到期日前的租金，2016年4月1日至2016年5月10日间的租金损失，且均以双方约定的租金标准进行了计算，本院认为，因双方《租赁合同》解除于2015年10月20日，故2015年10月12日至10月20日间，冯新平应当向广汇美居物流园支付的为租金，此后至2016年5月10日冯新平均应当支付为占有使用费，故一审法院判决冯新平支付2016年4月1日至5月10日的租金损失，与法无据，本院予以纠正。根据以上查明的事实，冯新平应当支付的租金为1.7462元/㎡/天×4294.07㎡×9天（2015年10月12日至20日）÷2=33,742.37元；占有使用费应当是1.7462元/㎡/天×4294.07㎡×229天（2015年10月21日至2016年5月10日）÷2=858,555.93元。四、关于冯新平主张要求广汇美居物流园向其支付的各项损失问题本案中冯新平上诉认为，因涉诉的商铺无规划手续，双方签订的《租赁合同》应当认定为无效合同，故要求广汇美居物流园向其赔偿租金损失及装修损失，现经本院确认，双方《租赁合同》已经生效法律文书确定其效力，冯新平提出双方合同无产的上诉理由，不能成立，故其主张广汇美居物流园向其赔偿租金损失的上诉请求，无事实在及法律依据。双方现诉争的《租赁合同》系双方于2013年8月1日签订《租赁合同》的续约，双方于2013年8月1日签订的合同中约定，合同到期后对冯新平的装修，广汇美居物流园不承担补偿责任，冯新平向一审法院出示的其装修损失的依据为其2013的5月至2014年3月期间的票据，即根据双方约定的2014年11月30日合同限满后，该装修广汇美居物流园不应当进行补偿，双方自2015年5月20日续订的双方现争议的《租赁合同》后，冯新平未出示其再次进行装修的证据，故其现提出要求广汇美居物流园向其赔偿装修损失的上诉理由，本院不予采纳。六、其他需要说明的问题关于冯新平提出其已支付的租金数额问题，经本院查明，冯新平在与广汇美居物流园租赁关系存续期间，陆续共支付365万元，对此事实双方当事人均无异议，此中包含物业费及会员费。冯新平提出其交纳的365万元均为租金的上诉理由，与事实不符，本院不予采纳。关于一审法院的程序问题，冯新平上诉提出，一审法院在收到其鉴定申请后未委托鉴定且未要求其提供测量鉴定所需的图纸违反诉讼法的相关规定，本院认为，一审法院程序正确，不存在违法情形,冯新平的此项上诉理由,本院不予采纳。综上所述，广汇美居物流园的上诉请求不能成立，应予驳回；冯新平对双方实际履行合同时广汇美居物流园交付商铺面积提出的异议，及其提出一审法院认定租金数额及租金损失有误的上诉请求中合理部分，本院予以支持,其要求确认双方签订的《租赁合同》无效及要求广汇美居物流园向其支付租金、装修损失的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持乌鲁木齐市新市区人民法院（2016）新0104民初2180号民事判决第三、四项即，驳回新疆亚中物流商务网络有限责任公司广汇美居物流园的其他诉讼请求；驳回冯新平的反诉请求；二、撤销乌��木齐市新市区人民法院（2016）新0104民初2180号民事判决第一、二项即，冯新平支付新疆亚中物流商务网络有限责任公司广汇美居物流园租金1,210,908.80元；冯新平支付新疆亚中物流商务网络有限责任公司广汇美居物流园租金损失219,169.05元；三、上诉人冯新平支付上诉人新疆亚中物流商务网络有限责任公司广汇美居物流园2015年10月12日至20日的租金33,742.37元,2015年10月21日至2016年5月10日占有使用费858,555.93元，共计892,298.30元。以上款项冯新平需于本判决发生法律效力后十日内一次付清。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费本诉部分43,610.69元，保全费5,000元，由广汇美居物流园预交，广汇美居物流园负担39,185.08元，冯��平负担9,425.61元，反诉部分案件受理费35,396.62元，冯新平预交，由其负担；二审案件受理费，冯新平预交88,463.91元，冯新平负担80,457.93元，广汇美居物流园负担8,005.98元，广汇美居物流园预交12，621.55元，由其负担。本判决为终审判决。审判长　陈　琛审判员　卫　杨审判员　冯　宁二〇一七年六月十五日书记员　石晓峰袁洁关注公众号“”