（2017）云0112民初4521号
裁判日期: 2017-06-15
公开日期: 2017-08-02
案件名称
王保昌与昆明垠创房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
昆明市西山区人民法院
所属地区
昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王保昌,昆明垠创房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款
全文
云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0112民初4521号原告：王保昌，男，汉族，云南省昆明市人。委托代理人：杨帆，云南会凌律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明垠创房地产开发有限公司。委托代理人：张朦，女，汉族，云南省西双版纳傣族自治州景洪市人，系该公司员工，特别授权代理。原告王保昌诉被告昆明垠创房地产开发有限公司（以下简称垠创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王保昌的委托代理人杨帆，被告垠创公司的委托代理人张朦到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王保昌向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2014年11月4日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》；2、被告向原告退还已交购房款1086294元；3、被告支付原告逾期交房违约金2800.5元；4、被告支付占用原告已交购房首付款的资金占用损失（首付款中116294元自2014年9月4日起算，另210000元自2014年11月4日起算，按中国人民银行公布施行的同期银行贷款利率计算至被告实际全部清偿首付款本息之日止）；5、被告支付原告按揭贷款利息损失（按揭贷款本金760000元自2014年11月13日起按中国人民银行公布施行的同期银行贷款利率计算至被告向原告实际清偿贷款本息之日止）；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年11月4日，原被告签订商品房购销合同及合同补充协议，约定原告购买被告开发的经典尚城·经典馨尚苑XX第X幢第XX层XXXX号房屋，并就交房条件期限违约责任等进行了约定。根据合同约定，被告应当于2016年12月31日前将商品房交付给原告，但被告至今没有向原告交付,且该项目自2015年10月起停工至今。原告认为，被告开发的建设项目停工至今不能交付房屋的行为已经严重违反了合同约定，导致合同目的无法实现，合同依法应当解除。且被告应当承担违约责任。故现原告诉至法院。被告垠创公司辩称：被告在延期交房期间公司进行了重组，且目前工程项目已于2017年5月开始复工。故原被告之间的合同目的是可以实现的，原告要求解除合同没有事实和法律依据。关于原告主张的资金占用损失，因双方没有约定解除合同后被告应支付资金占用费，故不应得到支持。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。对于双方当事人无争议的证据本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提交的以下证据有异议：一、房屋租赁合同及收件各一份，欲证明因被告不能按照合同约定的期限交房，给原告造成的租房损失。经质证，被告对该组证据的真实性不予认可认为与被告无关。二、照片四张，欲证明：1、被告所开发的建设项目至今仍处于停工状态；2、被告所开发的建设项目存在安全隐患，质量堪忧。经质证，被告对该组证据的真实性予以认可，对其关联性不予认可，认为楼盘已于2017年5月复工，且该楼盘目前不存在安全隐患。原告对被告提交的以下证据有异议：建设工程监理合同及现场复工照片，欲证明被告开发的项目已重新签订监理合同，复工工作已在陆续开展，现场已开始复工。经质证，原告对该组证据不予认可，认为被告并没有复工，且根据建设工程监理合同，工程至少要19个月以后才能完工，但也不能代表能够竣工验收并达到交房条件。根据上述举证质证，本院认为，对于原告提交的证据一，因该组证据与原告的诉求无关，故本院对其不予确认。对于原告提交的证据二，因被告对其真实性予以认可，且该组证据与本案具有关联性，故本院对其予以确认。对于被告提交的证据，其中对于建设工程监理合同，因原告对其不予认可，且涉及其他案外人，故本院对其不予确认；对于照片，因没有拍摄时间，不能证明与本案的关联性，故本院对其不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月4日，原告王保昌（乙方）与被告垠创公司（甲方）签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定乙方向甲方购买经典尚城·经典馨尚苑XX第X幢第XX层XXXX号房，价款为1086294元。付款方式及期限买受人首期支付购房总价款的30.04%，金额326294元，付款日期2014年11月4日；其余价款760000元向建设银行城北支行贷款支付。房屋交付期限约定为甲方应于2016年12月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。逾期交房的违约责任为：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内甲方按每天10元向乙方支付违约金合同继续履行；逾期九十天后，甲方按乙方已付款的0.005%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。房屋交接约定为：“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒体公告通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担……”同日，原被告就上述商品房买卖合同进行了登记备案（合同登记号XXX）。2014年9月4日原告向被告支付首付款116294元；2014年11月4日，原告向被告支付首付款210000元。同时针对剩余房款760000元，原告（借款人）与中国建设银行股份有限公司云南省分行（贷款人）签订《个人住房商业用房借款合同》，约定借款人向贷款人借款本金76万元，借款期限自2014年11月13日至2044年11月13日，贷款利率为中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率。2014年11月13日，贷款人将760000元借款直接转入被告账户。自2014年11月13日起至2017年6月14日止原告向中国建设银行股份有限公司云南省分行归还利息105708.52元。2016年8月5日，被告出具《给华信名旺角业主的回函》，载明：现就名旺角全体业主8月1日致函我公司的相关内容，回函如下：“一、根据之前业主诉求，我司已于7月1日组织施工单位进场施工，由于目前的施工界面主要集中在地下室工程面，所以从项目外观上可能无法直观项目的具体进展。加之正处于雨季会出现短暂歇工。二、我司已于7月8日在名旺角售楼部启动了项目的复工仪式。目前施工人员已陆续到位。力促项目顺利推进。……恳请各位业主以交房为初衷，给予项目支持。”2016年12月30日，被告出具《告名旺角业主书》，载明：……根据目前的施工进度，华信名旺角项目不能按照合同约定如期交付。……目前公司在无任何正向的销售现金流的情况下，正多渠道多方面集中所有资金完成项目的收尾工程。……我司将按阶段公示项目施工计划及进度。……其余关于交房的各事项以合同约定为准。庭审中，被告认可涉案工程于2015年10月份停工，并认可包括原告在内的部分业主在2016年12月31日之后向被告询问交房事宜，被告于2017年1月份以书面的形式回函。同时被告表示现无法确定交房时间。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。本案中原被告签订的《商品房购销合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，具有法律效力。双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。根据商品房购销合同的约定，被告应于2016年12月31日前将经建设单位组织验收合格的商品房交付给原告。但至今，被告仍未向原告交付房屋，故已构成违约。对于原告要求解除双方签订的商品房购销合同及合同补充协议的诉讼请求，由于被告认可原告于2016年12月31日后向被告询问交房事宜，结合被告于2016年8月5日出具的《给华信名旺角业主的回函》、2016年12月30日出具的《告名旺角业主书》以及被告认可于2017年1月份以书面形式就交房事宜向业主回函，本院对原告认为其在2016年12月31日后已催告被告交房的主张予以采信。故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”的规定，在原告催告后三个月内被告仍未交房，故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告退还购房款1086294元的诉讼请求，根据原告提交的首付款支付凭证以及中国建设银行股份有限公司云南省分行于2014年11月13日将760000元借款直接转入被告账户的事实，本院确认原告已向被告支付了全部购房款1086294元，故在商品房购销合同及合同补充协议解除后，被告应向原告返还上述款项。对于原告主张的逾期交房违约金2800.5元，由于商品房购销合同及补充协议均未约定由于被告逾期交房导致合同解除后，被告应向原告支付违约金，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。对于原告主张首付款的资金占用损失，由于原告于2014年9月4日向被告支付首付款116294元、于2014年11月4日向被告支付首付款210000元，故在上述合同解除后，原告按照同期银行贷款利率主张损失符合法律规定，故本院判令被告支付原告以116294元为基数按中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算自2014年9月4日起至上述款项实际清偿之日止的资金占用费以及以210000元为基数按中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算自2014年11月4日起至该款项实际清偿之日止的资金占用费。对于原告要求被告支付的按揭贷款利息损失的请求,由于截止至2017年6月14日原告已向中国建设银行股份有限公司云南省分行归还利息105708.52元，该款项系因《商品房购销合同》及《补充协议》解除后给原告造成的实际损失，故本院判令被告支付原告截止至2017年6月14日的利息损失105708.52元。至于之后的贷款利息，因尚未发生，具有或然性，故在本案中本院不予处理，原告可在实际发生后另案予以主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款之规定，判决如下：一、解除原告王保昌与被告昆明垠创房地产开发有限公司于2014年11月4日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》；二、被告昆明垠创房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王保昌购房款1086294元，并支付原告以116294元为基数计算自2014年9月4日起至该款项实际支付之日止按中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算的资金占用费以及以210000元为基数计算自2014年11月4日起至该款项实际支付之日止按中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算的资金占用费；三、被告昆明垠创房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王保昌截止至2017年6月14日原告王保昌已向中国建设银行股份有限公司云南省分行支付的贷款利息105708.52元。四、驳回原告王保昌的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7934（原告已预交），由被告昆明垠创房地产开发有限公司承担（此款与上述款项一并给付原告王保昌）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 吴 娴二〇一七年六月十五日书记员 温晓兰 来自：