（2017）粤2071民初4485号
裁判日期: 2017-06-15
公开日期: 2018-07-16
案件名称
李茂先、李炜等与林英捷房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李茂先,李炜,林英捷
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初4485号原告（反诉被告）：李茂先，男，1973年2月22日出生，汉族，住广东省东莞市，原告（反诉被告）：李炜，男，1994年8月26日出生，汉族，住广东省东莞市，上列二原告共同委托诉讼代理人：陈经文，广东雅商律师事务所律师。上列二原告共同委托诉讼代理人：陈德文，广东雅商律师事务所律师。被告（反诉原告）：林英捷，男，1962年10月20日出生，住广东省中山市，委托诉讼代理人：谢志华，广东广诚信律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜镇海，广东广诚信律师事务所律师。原告李茂先、李炜诉被告林英捷房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李茂先、李炜的共同委托诉讼代理人陈经文、陈德文，被告林英捷的委托诉讼代理人谢志华、颜镇海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李茂先、李炜向本院提出诉讼请求：被告向原告返还保证金230000元及利息（以保证金230000元为基数，从起诉之日起至返还之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。事实与理由：被告于2016年12月22日分两案起诉原告，案由均为租赁合同纠纷，案号分别为(2016)粤2071民初26464号、(2016)粤2071民初26465号。2017年1月初，原告收到法院传票，两案定于2017年3月3日9时在中山市第一人民法院开庭，原告遂积极与被告联系调解。2017年3月3日，原告与被告签订和解协议，协议约定：(1)原告的保证金共计23万元归原告所有；(2)原告一次性支付两案租金28万元、诉讼费6662元给被告；(3)被告的律师费5万元由原告直接支付给律师所；(4)原告支付上述款项后，被告向受诉法院撤回两案起诉。2017年3月3日，原告按约定支付了286662元给被告、支付了5万元给被告的律师，但被告至今未向原告返还保证金23万元。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼。庭审中，原告李茂先、李炜明确诉讼请求为被告向原告返还按金230000元及利息。被告林英捷答辩并反诉称：1.和解协议未经被告签字，对被告无约束力。和解协议没有被告亲笔签名，协议第6条约定协议经双方签字后生效，故和解协议因未经被告签字而未生效，对被告无约束力。2.代理人无权减免保证金，超越代理权限签订的和解协议无效。被告针对调解事项授权代理人的权限均明确保证金（按金）归被告所有，即代理人无权减免保证金（定金）。因此，和解协议第1条所谓“保证金归乙方（李茂先、李炜）所有”属于超越代理权限，根据合同法第48条之规定，和解协议关于“保证金归乙方（李茂先、李炜）所有”的条款无效。3.和解协议存在诸多笔误和疑点，并非双方开庭调解时的真实意思表示。（1）日期虚假。2017年3月2日双方没有签订任何和解协议，不存在2017年3月2日和解协议。否则，双方无必要在2017年3月3日上午9时到法庭开庭，且在庭上经案外人方乐平协调近1个小时才形成调解方案。因此，和解协议的“2017年3月2日”与事实不符，属于日期错误。(2)和解协议第1条“……保证金归乙方所有”中的“乙方”是笔误，应为“甲方”。李茂先通过中山市沙溪镇濠涌村濠涌小组组长（村长）方乐平多次协调，形成3月3日调解方案。从方乐平的证言、3月3日调解方案的内容可以看出，保证金（定金）归林英捷所有是确定的且不作任何让步，李茂先在调解过程中也从来没有提出对保证金（定金）的减让要求，双方只就租金进行协商让步。但和解协议第1条却显示“乙方已支付的上述两案保证金（按金）共计23万元归乙方（李茂先）所有”，这与双方调解过程及调解方案规定的保证金（定金）归林英捷所有的真实意思不相符，再从李茂先的付款行为可以看出，李茂先履行的是3月3日调解方案，说明李茂先确认保证金（定金）归林英捷所有。这说明和解协议第l条显示“保证金（按金）共计23万元归乙方（李茂先）所有”中的“乙方”明显是笔误，应为“……归甲方（林英捷）所有”。(3)和解协议第5条“如乙方不按上述约定足额支付款项，则乙方愿意按乙方诉讼请求的金额承担清偿责任，……”其中的“按乙方诉讼请求……”中的“乙方”是笔误，应为“甲方”。因为在上述26464、26465号两案中李茂先、李炜（乙方）均没有提出反诉，不存在乙方的诉讼请求，只有林英捷才有诉讼请求，且林英捷（甲方）作为债权人，在调解中作出让步后，如李茂先、李炜（乙方）不按调解方案约定支付款项，则乙方李茂先、李炜按林英捷（甲方）的诉讼请求金额承担责任，是所有债权人作出让步后对债务人违约的最基本的责任约束。既然不存在乙方的诉讼请求，何来“按乙方诉讼请求的金额承担清偿责任”，这其中的“乙方”明显是笔误。(4)两案保证金（按金）23万元也存在错误。“收据”显示，李茂先在26464号案中支付的80000元是按金，而26465号案中支付的150000元是押金。因此，只有按金80000元，不存在两案保证金（按金）23万元的问题。4.原告李茂先以自己履行付款义务的行为，证明李茂先确认的是2017年3月3日的调解方案，从而排除了无效的和解协议。5.原告李茂先、李炜提供的和解协议和转账受理单相互矛盾，原告以其付款行为证明了保证金应归林英捷所有。由于保证金已由林英捷占有，如果保证金归李茂先所有，则李茂先可以直接扣除保证金后只需支付50000元租金就履行了付款义务，而李茂先实际支付280000元租金，证明李茂先确认保证金归林英捷所有而无权扣除，故保证金应归林英捷所有。和解协议显示“保证金归乙方（即李茂先）所有”与转账受理单显示李茂先支付280000元租金自相矛盾，和解协议不足以支持原告李茂先、李炜的诉讼请求。6.被告提供的系列证据已形成完整的证据链，足以推翻作为孤证的和解协议，和解协议不能支持原告李茂先、李炜返还保证金的主张。7.原告李茂先、李炜无权请求返还保证金，其请求应予以驳回。原告提供的和解协议不具有证明力，且证据之间相互矛盾，不能支持其请求。和解协议因存在笔误，且未经林英捷签字、代理人超越权限签字等事由而无效，依证据规则，和解协议不具有证明力。转账受理单证明李茂先以履行付款行为承认保证金归林英捷所有，故原告提供的证据不能支持其返还保证金的主张。8.原告李茂先通过案外人方乐平协调和解，表明李茂先知道林英捷代理人无权减免保证金。9.原告李茂先通过案外人协调在开庭当日达成调解方案，并已按调解方案履行了主要义务后反悔，严重违背诚实信用原则，应承担惩罚性违约责任。反诉原告林英捷向本院提出诉讼请求：1.反诉被告李茂先向反诉原告林英捷支付租金154842元（按每月租金121210元计算）；2.反诉被告李茂先向反诉原告林英捷支付逾期付款违约金345631元（以484842元为基数，从2016年6月1日计至2017年3月3日共272天，按每日3‰计算）；3.反诉被告李炜对反诉被告李茂先的上述债务承担连带清偿责任。庭审中，反诉原告林英捷变更第1项反诉请求为李茂先、李炜连带向林英捷支付2016年3月至2016年6月的租金204840元；变更第2项反诉请求为李茂先、李炜连带向林英捷支付逾期付款违约金为115631元（以484840元为基数，从2016年6月1日起至2017年3月3日止，按每日千分之三计算），具体计算方法：租金484840元-已付280000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：林英捷（甲方即出租方）与李茂先（乙方即承租方）分别于2011年11月11日、2013年3月3日签订租赁合同两份，分别约定甲方将位于中山市××××路段办公楼侧的工业厂房，夹层359平方米、2至5层3417平方米、首层商铺409平方米租给乙方；本合同签订时，乙方需向甲方交纳150000元、2个月租金80000元作为按金，此按金于租赁合同期满物业交还甲方验收完好后可退还乙方（按金不计利息）；乙方逾期交纳租金时，按每日应交租金总额的3‰计付违约金。拖欠租金达1个月以上（含1个月），甲方有权收回物业，乙方所交保证金不作退回；合同生效时，甲乙双方不得无故提前终止合同，如甲方无故提前终止合同，必须双倍返还保证金给乙方，如乙方无故提前终止合同，除甲方所收的保证金不予退还外，乙方必须支付所欠租金（如租金不够1个月的按1个月计算租金）；合同还约定了其他事项。合同下方甲方处均有林英捷的签名及捺印，乙方处均有李茂先的签名及捺印。林英捷提交的2张收据载明，今收到李茂先租铺押金150000元、租沙溪镇濠涌南路段办公楼首层按金80000元，收款单位处有林英捷的签名。合同签订后，林英捷将涉案租赁物交付给李茂先使用，李茂先依约交纳租金至2016年2月。2016年5月25日，林英捷出具缴纳租金及解除合同通知书一份，内容为：林英捷与李茂先于2011年11月11日、2013年3月3日签订了两份租赁合同，约定李茂先应于每月30日前支付下一个月租金。李茂先尚欠2016年3月至5月的租金共计363631.5元。现林英捷告知李茂先，本合同立即解除，李茂先于3天内支付所有租金，并搬离所有物品。通知书下方有林英捷的签名。林英捷提交快递单存根拟证明其已向李茂先寄出上述通知书。2017年3月2日，林英捷（甲方）与李茂先、李炜（乙方）签订了和解协议一份，约定因甲方诉乙方租赁合同纠纷一案已由中山市第一人民法院审理在案[案号：（2016）粤2071民初26464号、（2016）粤2071民初26465号]，甲乙双方经充分协商，自愿达成如下调解协议，共同遵守执行。1.乙方已支付的上述两案保证金（按金）共计230000元归乙方所有；2.乙方在本协议签订之日一次性支付两案租金共计280000元、诉讼费6662元，合计286662元给甲方；3.甲方的律师费50000元由乙方承担，并由乙方在本协议签订之日直接支付给律师所；4.乙方按上述约定足额支付款项后，甲方向受诉法院撤回上述案件的起诉；5.如乙方不按上述约定足额支付款项，则乙方愿意按乙方诉讼请求的金额承担清偿责任，并愿意承担甲方因诉讼而支付的律师费70000元；6.本协议经双方签字后生效。协议一式三份，双方各执一份，法院存一份。协议下方甲方处签有“林英捷”字样并有其代理人谢志华的签名，乙方处有李茂先、李炜的签名及捺印。李茂先、李炜提交的兴业银行网上转账受理单显示，李茂先向林英捷转账支付286662元，向谢志华转账支付50000元。协议签订后，李茂先、李炜依约支付了286662元给林英捷并支付了50000元律师费给林英捷的律师，林英捷向本院申请撤回上述26464号、26465号两案的起诉，本院经审查，裁定准许其撤回起诉。后李茂先、李炜认为林英捷并未向其返还保证金230000元，遂诉至本院，主张前述实体权利。庭审中，林英捷辩称和解协议存在多处笔误，且和解协议上“林英捷”的字样是代理人谢志华代为签署，并提交2017年3月2日调解方案拟证明。该调解方案载明：1.两案租金共收330000元，其余可以放弃；2.押金（定金）没收，不减免；3.诉讼费、律师费由被告承担；4.代理人在上述方案范围内可以代为签订和解协议。调解方案下方有林英捷的签名。另林英捷提交信息截屏显示，谢志华于2017年3月3日上午九点向林英捷发信息征询林英捷对调解方案的意见，载明“李茂先调解方案如下：1.定金归我方（原告）所有；2.一次性支付租金28万元给我方；3.原告未支付的律师费由被告承担；4.我方收到款后撤诉。”对此，林英捷回复称“同意”。但李茂先、李炜提交短信截屏拟证明李茂先与林英捷的代理人关于和解协议短信沟通的事实且和解协议没有笔误。李茂先、李炜提交的短信截屏显示，林英捷的代理人谢志华律师于2017年3月13日向李茂先发短信称“李茂先、李炜拿走的和解协议发现有打错字，包括甲方与乙方搞错、日期搞错，与原调解方案（即定（按）金归林英捷所有；你方一次性支付租金共28万元；林英捷支付的诉讼费、律师费由你方承担；林英捷收款后撤诉。）不相符。特此更正如下：协议第1条更正为归甲方所有；第5条更正为按甲方诉讼请求的金额承担清偿责任；日期更正为2017年3月3日。请你方在2日内到我办公室签字更正，按原调解方案签字后原告办理撤销。”对此，李茂先回复称“协议不存在误解的地方，也跟当时双方的意思吻合。请遵守契约精神，立即按协议执行。”2017年3月13日，方乐平出具关于林英捷诉李茂先租赁合同纠纷案调解情况的证明一份，主要内容为：方乐平是沙溪镇濠涌村濠涌小组组长。涉案租赁物是濠涌村出租给林英捷，林英捷再转租给李茂先。林英捷因李茂先拖欠其租金而拖欠濠涌村租金。林英捷诉李茂先租赁合同纠纷案的有关调解事宜为：林英捷起诉后，李茂先找方乐平帮忙说情。2017年3月2日下午4时左右，方乐平与林英捷一起到其代理律师谢志华办公室，林英捷授权谢志华律师的调解方案为：1.没收定金；2.租金一次性收330000元；3.诉讼费、律师费由对方承担；4.律师可以在上述方案范围内代签和解协议。2017年3月2日晚，李茂先致电方乐平请求租金减少到280000元，方乐平称与林英捷再沟通。证明下方证明人处有方乐平的签名及捺印。同日，林英捷出具声明一份，主要内容为：关于本案调解事宜[案号：（2016）粤2071民初26464号、（2016）粤2071民初26465号]，代理人于2017年3月13日告知协议情况，林英捷才知道和解协议打字错误：包括甲方乙方搞错、日期搞错，这与林英捷于2017年3月3日开庭时同意的调解方案（即定（按）金归原告所有；被告一次性支付租金（两案）共计280000元；原告的律师费、诉讼费由被告承担；原告收到款后撤诉，以下统称原调解方案）不符，林英捷对不符合原调解方案的所谓和解协议不确认也不追认，且和解协议没有本人签字，为此，特声明如下：1.林英捷授权代理人的协商和解的权限是按林英捷同意的上述调解方案，而和解协议因打字错误，造成甲乙方搞错、日期搞错，其内容与原调解方案不符，代理人无权代林英捷在错误的和解协议上签字，超越原调解方案范围的签字行为均属无效。因此，林英捷不承认不追认和解协议；2.林英捷收到李茂先、李炜支付的租金280000元，表明林英捷承认原调解方案（定金已归林英捷所有），而非默认错误的和解协议，李茂先、李炜支付租金及诉讼费、律师费，也表明李茂先、李炜按原调解方案执行；3.希望李茂先、李炜更正和解协议的错误内容，重新按原调解方案签订调解协议，林英捷才办理撤诉。申请人处有林英捷的签名确认。林英捷提交快递单存根及查询结果拟证明其已将上述声明成功送达李茂先、李炜。李茂先、李炜提交的（2016）粤2071民初26464、26465号案件授权委托书复印件载明，林英捷的委托诉讼代理人谢志华、颜镇海的代理权限包括进行调解。李茂先、李炜提交的（2016）粤2071民初26464、26465号案件撤诉申请书复印件载明，林英捷因达成和解协议、诉讼目的已达到而申请撤回起诉，并提交诉讼文书送达地址确认书复印件、快递单及快递送达情况复印件拟证明撤诉裁定已向林英捷送达。2017年6月7日，中山市沙溪镇濠涌村濠涌股份合作经济社（以下简称濠涌经济社）出具证明一份，内容为濠涌经济社于2011年5月26日将位于中山市××××路段办公楼侧的工业厂房出租给林英捷，林英捷经濠涌经济社同意后将上述租赁物首层、夹层及2至5层转租给李茂先。从2016年3月1日起，林英捷拖欠濠涌经济社租金，濠涌经济社向林英捷追讨租金并明确拖欠租金已构成违约，濠涌经济社按租赁合同约定要没收保证金及计收违约金。林英捷解释拖欠租金是因为李茂先从2016年3月1日开始拖欠租金。2016年12月，林英捷起诉李茂先追讨租金，起诉后，李茂先致电方乐平请求帮忙说情，林英捷称保证金（定金）没收，诉讼费、律师费由李茂先承担，这是底线无协商余地，租金可以一次性收35万元。方乐平将林英捷的方案告知李茂先，李茂先回复称保证金（定金）没收、诉讼费、律师费由李茂先承担无问题，但请求租金再减一点。后经濠涌经济社负责人方乐平协调，双方最后于2017年3月3日同意的调解方案是：保证金（定金）归林英捷所有；李茂先一次性支付租金280000元给林英捷；林英捷支付的诉讼费、律师费由李茂先承担；林英捷收到款项后撤诉。后李茂先按该方案支付了款项，林英捷也依约撤诉。以上是濠涌经济社负责人方乐平参与调解的事实，情况属实。证明人处有濠涌经济社的盖章确认。本院认为，本案是因双方履行房屋租赁合同中达成和解而引起的纠纷，案由应为房屋租赁合同纠纷。李茂先、李炜确认承租了林英捷的房屋，且李茂先、李炜与林英捷签订的租赁合同是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按合同的约定履行各自的义务。林英捷已按合同的约定将租赁物交付给李茂先、李炜使用，李茂先、李炜也应按合同的约定按时支付租金，但李茂先、李炜未按时足额向林英捷支付租金，林英捷遂向本院起诉，本院于2016年12月22日立案受理（2016）粤2071民初26464号、（2016）粤2071民初26465号租赁合同纠纷两案。林英捷因双方达成和解，向本院申请撤诉，本院已作出民事裁定准许撤诉并送达双方当事人。李茂先、李炜提交的和解协议是双方为解决（2016）粤2071民初26464号、（2016）粤2071民初26465号涉案纠纷所达成的和解协议，其主要内容未违反法律、行政法规强制性规定，为有效的和解协议，结合相关证据及常理，虽然该和解协议存在笔误及瑕疵，但不影响其效力。首先，林英捷提交的两份证明可以证实双方在调解时林英捷主张保证金归其所有。其次，和解协议中存在明显笔误，第5条“如乙方（李茂先、李炜）不按上述约定足额支付款项，则乙方（李茂先、李炜）愿意按乙方（李茂先、李炜）诉讼请求的金额承担清偿责任”，在（2016）粤2071民初26464号、（2016）粤2071民初26465号两案中，李茂先、李炜并未提出反诉，并无提出诉讼请求，故和解协议第5条中“按乙方诉讼请求的金额承担清偿责任”中的“乙方”为明显的笔误，应为“甲方”。最后，李茂先在和解协议签订后向林英捷支付了租金280000元、诉讼费6662元及向林英捷律师谢志华支付律师费50000元，以其实际行动履行和解协议，结合常理，保证金（按金）已由林英捷收取占有，若双方约定保证金归李茂先、李炜所有，则李茂先可以直接扣除保证金后支付剩余款项以履行付款义务，无需依约支付全部款项后再行主张保证金且和解协议并未约定保证金的返还时间。李茂先依约支付全部款项与和解协议中“保证金归乙方（李茂先、李炜）所有”相互矛盾，结合李茂先、李炜的实际履行行为，“保证金归乙方（李茂先、李炜）所有”中应有笔误，“保证金应归甲方（林英捷）所有”。综上所述，双方就（2016）粤2071民初26464号、（2016）粤2071民初26465号涉案纠纷所达成的和解协议已就涉案纠纷作出和解，但有笔误，存在瑕疵，根据和解协议的目的，保证金应归林英捷所有，双方应就上述和解协议更正后予以履行。李茂先、李炜请求林英捷向其返还按金230000元及利息的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持。林英捷对其反诉请求已于和解协议中作出处理，虽和解协议存在瑕疵，但双方应更正后予以履行和解协议，现纠纷已得到解决，林英捷的反诉请求，理据不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、驳回原告李茂先、李炜的全部诉讼请求；二、驳回反诉原告林英捷的全部反诉请求。本诉案件受理费4750元，减半收取2375元，财产保全费1670元，合计4045元（原告已预交），由原告李茂先、李炜负担，反诉案件受理费3053元（反诉原告已预交），由反诉原告林英捷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。附件：证据目录清单审判员 刘 忠二〇一七年六月十五日书记员 何坚麟附件：证据目录清单证据目录清单原告李茂先、李炜为证明其主张的事实并支持其诉讼请求向本院提交了如下证据：1.和解协议；2.兴业银行网上转账受理单打印件；3.兴业银行网上转账受理单打印件；4.短信截屏；5.（2016）粤2071民初26464、26465号案件授权委托书复印件；6.（2016）粤2071民初26464、26465号案件撤诉申请书复印件；7.诉讼文书送达地址确认书复印件；8.快递单及快递送达情况复印件。被告林英捷对其辩解向本院提交如下证据：1.林英捷与濠涌经济社签订的租赁合同及补充协议、双方签订的租赁合同、收据、缴纳租金及解除合同通知、快递存根、民事诉状、受理通知书及开庭传票；2.2017年3月2日调解方案、2017年3月3日调解方案及转账受理单；3.关于林英捷诉李茂先租赁合同该纠纷案调解情况的证明及通话记录；4.信息截图；5.撤回起诉申请书、声明及快递存根；6.证明一份；7.EMS查询单。