（2017）赣0728民初308号

裁判日期: 2017-06-15

公开日期: 2017-11-24

案件名称

刘智华、廖雪英等与信丰时利和房地产开发有限责任公司等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

定南县人民法院

所属地区

定南县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘智华,廖雪英,信丰时利和房地产开发有限责任公司,信丰时利和房地产开发有限责任公司定南分公司,中国银行股份有限公司定南支行

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十四条，第二十五条第一款

全文

江西省定南县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0728民初308号原告：刘智华，男，1976年12月7日出生，汉族，住定南县。原告：廖雪英，女，1974年10月22日出生，汉族，住定南县。两原告委托诉讼代理人：张志强，江西宋城律师事务所律师。被告：信丰时利和房地产开发有限责任公司，住所地：江西省信丰县嘉定镇解放路（水东桥头）。法定代表人：熊水华，系该公司负责人。被告：信丰时利和房地产开发有限责任公司定南分公司，住所地：江西省定南县城北新区。法定代表人：熊灵斌，系该公司总经理。两被告委托诉讼代理人：廖勇，男，住江西省新余市渝水区，系该公司营业部负责人。被告：中国银行股份有限公司定南支行，住所地：江西省定南县建设东路31号。法定代表人：曾云鹏，系该银行行长。委托诉讼代理人：邹志文，女，住江西省定南县，系该银行客户部经理。原告刘智华、廖雪英与被告信丰时利和房地产开发有限责任公司（以下简称时利和公司）、信丰时利和房地产开发有限责任公司定南分公司（以下简称时利和公司定南分公司）、中国银行股份有限公司定南支行（以下简称中国银行定南支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月31日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘智华及两原告委托诉讼代理人张志强，被告时利和公司、时利和公司定南分公司的委托诉讼代理人廖勇，被告中国银行定南支行的委托诉讼代理人邹志文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，一、解除原告与被告时利和公司于2015年1月31日签订的合同编号为20150107062的《赣州市商品房买卖合同》。二、被告信丰时利公司返还原告已付购房款及按揭款项计人民币258786.44元（计算至2017年03月09日）及维修公共基金4134元、按揭用办证用代收费1326元、天然气初装费2600元，以上共计266846.44元。三、解除原告与被告中国银行定南支行、时利和公司定南分公司签订的编号为（2015）年定住字69号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，由被告时利和公司定南分公司将保证金直接支付给被告中国银行，并银行剩余按揭贷款由被告时利和公司、时利和公司定南分公司负责偿还。四、被告信丰时利和公司支付原告违约金4654.51元（总房款646460×0.72%）。五、被告时利和公司以自2015年1月31日起至实际给付日止按照人民银行同期利率支付原告已付购房款利息。六、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年1月31日，原告就购买位于定南县一经路万和一品住宅楼12栋2203号房屋事宜与被告签订了编号为20150107062的《赣州市商品房买卖合同》。合同约定，房屋总价款为646460元，首付款196460元，其余450000元采取银行贷款方式支付。同时，原告于2015年1月31日支付了维修公共基金4134元、按揭用办证用代收费1326元、天然气初装费2600元。2015年3月19日，原告与中国银行定南支行签订了编号为（2015）年定住字69号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》。截至2017年3月9日之日止，原告已还贷22期，归还利息45482.67元，归还本金16843.77元，共还款62326.44元。根据原、被告签订的上述《买卖合同》第十条第（一）项、第十二条之规定，被告应于2016年6月30日前交付诉争房屋，若被告逾期交房超过90日的，原告有权退房，被告应自退房通知送达之日15日内退还全部已付款，并按买受人付款之日起，按照0.72%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算支付利息，同时，按照出卖人按照房款的0.72%支付违约金。合同签订后，原告依约履行了付款义务，而被告却未按合同约定时间交付房屋。经原告多次催促，截至今日，被告亦未履行交房义务，并对原告的退房要求不予配合，给原告造成很大损失。原告认为，被告时利和公司未按照约定的日期交付房屋，应当按照合同约定及时与原告解除《买卖合同》，并归还原告已经支付款项，同时承担违约责任。另外，原告与被告中国银行定南支行、时利和分公司所签订的《住房贷款合同》系基于《买卖合同》所签订的从属合同，且被告时利和公司定南分公司作为时利和公司的分公司在被告中国银行缴纳了保证金，被告中国银行定南支行应当扣除该笔保证金以抵扣原告的按揭贷款。因此，为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望法院支持原告的诉讼请求。被告时利和公司、时利和公司定南分公司辩称，原告第一个诉讼请求要求解除合同，我们没有异议，对第二个诉讼请求中的要求退回维修公共基金4134元的诉讼请求，我们不同意退回，天然气初装费2600元也不同意退回，对诉讼请求第二项的其它费用，我们无异议。对第三、四项诉讼请求无异议，对第五项诉讼请求不同意支付，对原告庭审中增加的要求被告时利和公司和时利和公司定南分公司赔偿41343元的诉讼请求不同意支付。被告中国银行定南支行辩称，原告提出要求在被告中国银行定南支行应该从缴纳的45000元保证金以抵扣原告的按揭贷款。该笔45000元的保证金是开发商缴纳的，与原告无关。在原告还清贷款后我行才同意解除合同。本院审理查明的事实如下：2015年1月31日，原告刘智华、廖雪英（买受人）与被告时利和公司（出卖人）签订《赣州商品房买卖合同》，约定原告刘智华、廖雪英向被告时利和公司购买坐落于定南县××统筹××示范区“万和一品”12栋2203号房屋，该房屋建筑面积137.81平方米，单价4690.95元/平方米，总价646460元。出卖人应在2016年6月30日前向买受人交付商品房，除不可抗力外，逾期交商品房责任按照逾期超过90日买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.72%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.72%向买受人支付违约金。合同签订后，原告刘智华、廖雪英于2015年2月4日向被告时利和公司定南分公司支付了首期购房款196460元。2015年3月19日，原告刘智华、廖雪英作为借款人与被告中国银行定南支行（贷款人）被告时利和公司定南分公司（保证人）签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定贷款450000元。贷款人将贷款资金划入信丰时利和公司定南分公司名下账户。贷款以等额本金还款方式偿还。贷款人以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。时利和公司定南分公司为本合同项下刘智华、廖雪英的全部债务提供阶段性连带保证担保。原告刘智华、廖雪英自2015年4月16日起逐月向被告中国银行定南支行归还贷款本息。2015年1月31日原告刘智华、廖雪英向被告时利和公司定南分公司缴交了天然气初装费2600元，按揭用、办证用代收费1326元，住房专项维修公共基金4134元。被告时利和公司、时利和定南分公司均进行了工商登记，均有法人资格。诉讼中，原告刘智华、廖雪英增加了要求被告时利和公司赔偿损失41343元的诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后尚未履行的，终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿”。本案中原告刘智华、廖雪英与被告时利和公司在《商品房买卖合同》中约定逾期交付商品房超过90日，原告刘智华、廖雪英有权解除合同，并约定解除合同后被告时利和公司退还买受人全部房款，并自买受人付款之日起按0.72%计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的0.72%向买受人支付违约金。故原告要求解除与被告时利和公司于2015年1月31日签订的《赣州市商品房买卖合同》和要求被告时利和公司、时利和公司定南分公司返还已支付购房款196460元及利息（利息从2015年2月5日起按月利率0.72%计算至实际还款之日止）；要求被告时利和公司、时利和公司定南分公司返还天然气初装费2600元、按揭用、办证用代收费1326元、住房专项维修公共基金4134元，合计8060元；以及要求被告时利和公司、时利和公司定南分公司按全部房价款的0.72%支付违约金的诉讼请求，理据充足，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”在商品房买卖合同解除后，按揭贷款合同的目的已无法实现，购房人有权解除按揭贷款合同。按揭贷款合同解除溯及于合同成立时即消灭效力，因此，按揭贷款合同解除后即对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即购房人应当返还贷款全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。对于银行因按揭贷款合同解除而受之损失，可要求购房人予以赔偿。在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致商品房买卖合同解除而致时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。故被告时利和公司、时利和公司定南分公司应返还原告刘智华、廖雪英支付银行的本金及贷款利息，银行剩余的贷款由被告时利和公司、时利和公司定南分公司负责归还，就结果而言与前述处理原则并无本质差别。故原告要求被告时利和公司、时利和公司定南分公司返还已付银行贷款本息的诉讼请求，本院予以支持。同时原告要求被告时利和公司、时利和公司定南分公司负责归还剩余按揭贷款的诉讼请求，亦符合法律规定，本院亦予以支持。原告要求被告时利和公司、时利和公司定南分公司赔偿其41343元的诉讼请求，没有向法庭提交证据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告刘智华、廖雪英与被告信丰时利和房地产开发有限责任公司于2015年1月31日签订的《赣州商品房买卖合同》。二、解除原告刘智华、廖雪英与被告中国银行股份有限公司定南支行于2015年3月19日签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》。三、被告信丰时利和房地产开发有限责任公司、信丰时利和房地产开发有限责任公司定南分公司应于本判决生效之日起十日内返还原告刘智华、廖雪英购房首付款196460元及利息，利息从2015年2月5日起按月利率0.72%计算至实际还款之日止。四、被告信丰时利和房地产开发有限责任公司、信丰时利和房地产开发有限责任公司定南分公司应于本判决生效之日起十日内返还原告刘智华、廖雪英自2015年4月16日起至判决生效之日止已向被告中国银行股份有限公司定南支行归还的贷款本金及利息（以被告中国银行股份有限公司定南支行于本判决生效当月出具的还款明细清单为准）。五、被告信丰时利和房地产开发有限责任公司、信丰时利和房地产开发有限责任公司定南分公司应于本判决生效之日起十五日内向被告中国银行股份有限责任公司定南支行偿还原告刘智华、廖雪英自本判决生效之日起就《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》剩余的贷款。六、被告信丰时利和房地产开发有限责任公司、信丰时利和房地产开发有限责任公司定南分公司应于本判决生效之日起十日内返还原告刘智华、廖雪英天然气初装费2600元，按揭用、办证用代收费1326元，住房专项维修公共基金4134元，合计8060元。七、被告信丰时利和房地产开发有限责任公司、信丰时利和房地产开发有限责任公司定南分公司应于本判决生效后十日内支付原告刘智华、廖雪英违约金4654.51元（总房款646460元×0.72%）。八、驳回原告刘智华、廖雪英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5374元，减半收取2687元，由被告信丰时利和房地产开发有限责任公司、信丰时利和房地产开发有限责任公司定南分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员　　赖阳发二〇一七年六月十五日书记员　　赖俊丞 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