（2017）苏01民终4708号
裁判日期: 2017-06-15
公开日期: 2018-07-12
案件名称
乔桂梓与南京市鼓楼区建设房产和交通局房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南京市鼓楼区建设房产和交通局,乔桂梓
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终4708号上诉人（原审被告）：南京市鼓楼区建设房产和交通局,住所地南京市鼓楼区水佐岗64号。法定代表人：徐淮舟，该单位局长。委托诉讼代理人：孙华武，江苏孙华武律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤莉，江苏孙华武律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：乔桂梓，男，1940年3月2日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：乔雨（乔桂梓之子），住南京市鼓楼区。上诉人南京市鼓楼区建设房产和交通局（以下简称鼓楼区建交局）因与被上诉人乔桂梓房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。鼓楼区建交局上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实不清。被上诉人在庭审中确认知道湖南路片区拆迁面积增加补交差价的相关规定，即原面积可增加30%，在最接近面积套型选房。如再超过5个平方米之内，不用补交补差款，超过5平方米不超过10平方米部分，按照5000元每平方米支付差价，超出10平方米以上部分，按17100元每平方米补交差价，而被上诉人原房屋面积为78.73平方米，其选定的置换房屋面积为114.06平方米，超出应享受面积10多个平方米，根据规定，应当补交54258元差价，被上诉人是知道应补交该差价的。被上诉人在2016年11月补交了54258元房屋差价，也证实了被上诉人确认应当补交上述房屋差价。2、一审法院适用法律错误。上诉人要求被上诉人补交差价完全符合法律、法规的要求，是湖南路片区及整个南京市置换房屋的统一要求，上诉人并非针对被上诉人一人要求补交房屋面积差价。被上诉人超出其享受面积10多个平方米却不用补交增加面积差价，显失公平。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。乔桂梓辩称：上诉人的上诉没有事实依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。乔桂梓向一审法院起诉请求：1.被告返还办理房屋所有权证额外收取的54258元，并按照中国人民银行同期存款利率支付2016年12月10日至实际返还该款期间的利息；2.被告向原告赔偿迟延办理产权证明所造成的经济损失20000元。一审法院认定事实：原坐落于南京市××××室房屋（建筑面积78.73平方米，以下简称602室房屋）登记的所有权人为原告。因602室房屋拆迁，原告（乙方）与被告（原南京市鼓楼区建设局，甲方）于2012年9月28日签订了《南京市城市房屋拆迁补偿协议（产权调换专用）》，协议约定：甲方经宁拆许字[2010]第026号《房屋拆迁许可证》批准，于2010年8月10至2012年12月30日，在鼓楼区××04片地块，委托南京鼓楼区房屋拆迁安置办公室实施湖南路04片地块项目的房屋拆迁；被拆迁房屋为602室房屋；甲方应当支付被拆迁房屋的货币补偿金额为1191972元；甲方应当向乙方支付补助费用365592元；乙方同意于2013年1月30日，将被拆迁房屋腾空，交由甲方拆除；乙方选择产权调换的拆迁补偿方式，并同意接受甲方提供的、坐落于南京市鼓楼区××楼××室，建筑面积为114.06平方米，交付日期为三年，实行产权调换；甲方保证调换房屋符合国家质量安全标准，产权清晰且无权利限制，并承诺协助乙方办理房屋及土地权属登记手续；协议各方同意所调换房屋的价款为价值相等；附件5补充协议（产权调换补充协议）约定“一、坐落于湖南路××室（××室房屋），建筑面积78.73平方米房屋，产权人乔桂梓（即本案原告），房屋拆迁补偿款1191972元，本人申请要求钟阜路29号7号楼1208室，114.06平方米的产权调换房，超出应置换房面积部分按规定支付房款∕，合计支付∕元。二、乔桂梓的房屋拆迁补偿款，不能支取，不计利息，用于调换M2的房屋，价值相等不结算差价。三、该户除房屋拆迁补偿款以外的各项补偿费合计365592元。”2014年6月9日，被告向原告发出律师函，以原告实际选择的置换房屋面积为114.06平方米，超出11.71平方米为由，要求原告交纳房屋面积补差款54258.1元。原告对此未予理睬。2016年9月12日，原告另案诉至一审法院，请求判令：1、要求被告不得收取不合理费用54258元；2、迟延办理产权证给原告带来的损失2万元。一审法院立案受理后，原告经一审法院释明，于2016年10月26日撤回该案起诉，表示另案起诉。2016年11月11日，原告向被告交纳了两笔房屋补差款分别是26676元及54258元。之后，原告取得了所置换的房屋即南京市鼓楼区钟阜路30号1幢二单元1208室房屋（建筑面积115.62平方米）的不动产权证。2017年1月12日，原告诉至一审法院，要求判如所请。庭审中，原、被告确认原告所缴纳的54258元系114.06平方米产权置换房所对应的房屋面积补差款。原告对于应当缴纳上述26676元房屋面积补差款（114.06平方米与115.62平方米的面积差）不持异议，但认为不应当缴纳54258元的房屋面积补差款。对此，被告陈述，按照602室所处湖南路片区拆迁政策，602室房屋扩大30%部分面积为102.349平方米，拆迁按照补偿协议约定的114.06平方米与102.349平方米之间的面积差为11.71平方米，其中5平方米内不用补差价，超过5平方米不超10平方米部分按照5000元/平方米补差价，10平方米以上部分按17100元/平方米计算差价，故原告应补差54258元。原告称在602室拆迁过程中，被告下属拆迁小组工作人员曾告知原告上述拆迁政策，但亦告知原告为了推进拆迁工作实施，对于部分被拆迁人实施优惠政策。原告因此才与被告签订了上述拆迁补偿协议。被告对此认为拆迁补偿协议上未写明需要补缴的房屋面积差价款可能系工作人员工作失误所致。被告在此之后通过律师函的形式告知原告需补缴54258元差价款。原告已经缴纳了该款，应当视为其已经履行了该项义务。原告称因本案纠纷，致使其自身生理和精神受到损失，且之后如出售房屋会因取得不动产权证时间延迟3年而影响房屋价值及税费。原告对此未提交证据予以证明。一审法院认为，原、被告之间签订的《南京市城市房屋拆迁补偿协议（产权调换专用）》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该协议依法成立并有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告在签订该协议时，包括房屋面积计算补差在内的拆迁补偿政策已经公布。与原告相比，被告作为拆迁实施单位应当负有更多的了解有关拆迁政策的义务。原、被告签订的上述拆迁补偿协议明确约定原告同意接受被告提供的面积114.06平方米的产权置换房，所调换房屋的价款为价值相等，补充协议中对于超出面积应补交的补差款一项予以删除。因此应当认定原告通过原有房屋的被拆迁而享有114.06平方米的产权置换房，而无需另行缴纳补差款。被告在此之后发出的律师函，并非原、被告之间就缴纳补差款而达成的补充协议，原告于2016年11月缴纳补差款54258元系原告在第一次起诉撤诉后为了办理不动产权证而为，亦不能当然认为原告对于缴纳该款项不持异议。据此，被告要求原告另行缴纳54258元房屋面积补差款，不符合合同约定及法律规定，应当予以退还。故对于原告主张被告退还该款及利息的诉讼请求，一审法院予以支持。关于原告另行主张的2万元损失的问题。原告未能提交相应证据予以证明，且其所称的生理精神损失并非合同纠纷责任承担方式，房屋价值及税费损失也未实际发生，也无证据证明该损失必然发生。故对于原告要求被告赔偿2万元的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、被告南京市鼓楼区建设房产和交通局于判决生效之日起五日内向原告乔桂梓返还54258元，并按照中国人民银行同期存款利率支付2016年12月10日至判决确定给付该款之日期间的利息；二、驳回原告乔桂梓的其他诉讼请求。案件受理费1656元，减半收取计828元，由原告乔桂梓负担150元，被告南京市鼓楼区建设房产和交通局负担678元（此款原告已预付，被告在支付上述款项时加付此款）。本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《南京市城市房屋拆迁补偿协议》为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。该协议明确“所调换房屋的价款为价值相等”，补充协议中对于超出应置换房面积部分应补交的房款一项予以删除，故上诉人要求被上诉人额外支付置换房面积差价款，无合同依据。被上诉人要求上诉人退还已缴纳的54258元房屋面积补差款，本院予以支持。被上诉人虽然于2016年11月缴纳了补差款54258元，但被上诉人2016年9月12日已向原审法院提起诉讼，要求判令上诉人不得收取不合理费用54258元，经法院释明后被上诉人表示在办证后另行提起诉讼要求返还款项，并撤回了该案诉讼，故上诉人缴纳该款系为了办理不动产权证，并非其对于缴纳差价款不持异议，上诉人称被上诉人以实际缴款的行为变更了双方的协议约定，本院不予采纳。综上所述，鼓楼区建交局的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1656元，由上诉人南京市鼓楼区建设房产和交通局负担。本判决为终审判决。审判长 李飞鸽审判员 许云苏审判员 马 帅二〇一七年六月十五日书记员 朱亚芳 来自