（2017）粤2071民初6774号

裁判日期: 2017-06-15

公开日期: 2017-11-10

案件名称

广州市时代物业管理有限公司中山市分公司与中山市百多艺术培训有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

中山市第一人民法院

所属地区

中山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

广州市时代物业管理有限公司中山市分公司,中山市百多艺术培训有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

广东省中山市第一人民法院民事判决书（2017）粤2071民初6774号原告：广州市时代物业管理有限公司中山市分公司，住所地中山市西区中山一路148号白朗峰花园6幢首层，统一社会信用代码914420006715863132。主要负责人：何小军，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶思燕，广东明门律师事务所律师。委托诉讼代理人：王霄，广东明门律师事务所律师。被告：中山市百多艺术培训有限公司，住所地中山市沙溪镇沙溪大道6号1201卡商铺，统一社会信用代码91442000MA4ULWGK9Q。法定代表人：李庭芳。原告广州市时代物业管理有限公司中山市分公司（以下简称时代物业中山市分公司）诉被告中山市百多艺术培训有限公司（以下简称百多公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告时代物业中山市分公司的委托诉讼代理人王霄到庭参加诉讼。被告百多公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告时代物业中山市分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2016年7月1日起至2017年2月10日止中山市沙溪镇沙溪大道6号1201卡商铺租金合计132000元；2.被告向原告支付自2016年7月1日起至2017年2月10日止中山市沙溪镇沙溪大道6号1201卡商铺物业服务费合计88000元；3.被告向原告支付原告为其所垫付的电费7081.59元；4.原告没收被告经营合作保证金90000元和水电保证金15000元；5.被告向原告支付违约金54000元。事实和理由：2014年1月1日，中山市万联房地产开发有限公司（以下简称万联公司）将其所开发的中山市沙溪镇沙溪大道6号时代倾成花园1201卡商铺交付给原告，授权原告对外租赁、经营。2015年10月1日，原告与中山市王红婚礼策划培训服务有限公司（下称“中山王红公司”）签订合作经营合同，约定：甲方（即原告）将位于中山市沙溪大道的中山时代倾城会所场地（即中山市沙溪镇沙溪大道6号1201卡商铺）交付给乙方（中山王红公司）进行合作经营，合作内容为少儿托管及兴趣班培训，合作期限5年（2015年10月1日--2020年9月30日），合作保底提成每季度54000元，物业费每季度36000元，合作保底提成及物业费起算日为2016年4月1日，乙方向甲方缴纳经营合作保证金90000元，水电保证金15000元（水费3.43元/吨，电费1元/度）；管辖地为原告住所地人民法院。2015年12月17日，原告、中山王红公司及被告签订协议书，约定：自2016年3月1日起，中山王红公司将上述合作经营合同项下的全部权利义务转让给被告，并作如下变更：合作期限变更为从2016年3月1日起至2021年2月28日止。2016年3月1日至2016年3月31日期间，合作保底提成以及物业服务费均无需支付；2016年4月1日至2017年2月28日期间，合作保底提成为54000元/季度、物业服务费为36000元/季度；2017年3月1日起，合作保底提成和物业服务费均逐年递增5%。中山王红公司已缴纳合作保证金90000元、水电保证金15000元，直接转为被告根据合作合同约定应向原告支付的相应款项。合作合同与本协议不一致的条款以本协议为准，其他事项仍按合作合同执行。协议书签订后，被告缴纳了2016年4月1日至2016年6月30日的合作提成54000元、物业服务费36000元。2016年7月1日起，被告就一直未付合作提成（租金）、物业服务费，经原告多次向被告催收无果。同时，被告自签订协议书后也未缴纳商铺水电费。2016年11月至2017年2月，原告已为被告垫付电费7081.59元。2017年2月10日，被告向原告发出解除租赁合同通知书，内容为被告无力支付租金，自2017年2月10日解除合同并已经搬出物业，要求原告收回物业。被告长期拖欠合作提成（租金）、物业服务费、水电费的行为严重违反合作经营合同、协议书约定，构成严重违约。另外，在未付清拖欠的所有费用的情况下，被告未经原告同意便擅自解除合同，停止营业，给原告带来重大经济损失。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告百多公司向本院提交书面答辩状辩称：1.原告的第4项诉讼请求和第5项诉讼请求只能选择其一为赔偿方式，根据法律规定，并不存在既没收押金，又收取违约金；2.关于合作经营合同第三十二条约定“乙方逾期支付款项的，包括但不限于经营合作保证金、水电费、合作保底提成、物业服务费、水电保证金等，除应如数补交外，还需按所欠金额以每日2%的标准向甲方支付违约金”，被告主张该违约金的计算标准过高，明显超出原告的实际损失，应该降低到与同期人民银行贷款利率一致；3.被告并不是无故拖欠租赁费用，而是一直以来经营不善，无力支付，被告在支付了一段时间后资金耗尽，才不得不结束营业，被告的股东已就实际情况决定对被告进行清算。本院经审理认定事实如下：2014年1月1日，万联公司出具授权委托租赁证明，载明将其名下位于中山市沙溪镇沙溪大道6号时代倾城花园1201卡商铺委托时代物业中山市分公司对外租赁、经营或作其他用途；其相关的场地合同签署、租金收益、税费及物业管理等事宜由时代物业中山市分公司处理；有效期为2014年1月1日至2023年12月31日。证明下方有万联公司的盖章确认。2015年10月1日，时代物业中山市分公司（甲方即出租方）与中山王红公司（乙方即承租方）签订合作经营合同，约定甲方提供位于中山市沙溪大道的中山时代倾城会所场地用于与乙方进行合作经营乙方不得经营健身类项目，只能用于开展少儿托管和兴趣爱好班培训；合同约定合作期限5年，从2015年10月1日起至2020年9月30日止；合作期内，乙方按约定时间及金额向甲方支付合作保底提成、物业服务费及水电费；合作保底提成：2015年10月1日至2016年3月31日，乙方无需向甲方支付合作保底提成，2016年4月1日至2016年6月31日，该季度的物业服务费54000元，乙方应于本协议签订后10日内向甲方支付，2016年7月1日至2020年9月30日，乙方应于每季度第一个月的5日前向甲方支付当季度的合作保底提成54000元；物业服务费：2015年10月1日至2020年9月30日，乙方无需向甲方支付物业服务费，2016年4月1日至2016年6月31日，该季度的物业服务费36000元，乙方应于本协议签订后10日内向甲方交纳，2016年7月1日至2020年9月30日，乙方应于每季度第一个月的5日前向甲方支付当季度的物业服务费36000元；合同签订之日起10日内乙方须向甲方一次性缴纳经营合作保证金90000元，水电费按照乙方实际使用按表收取，进场前乙方需向甲方一次性缴纳水电保证金15000元；合作期满后，在乙方没有违约的情况下，凭合作保证金及水电保证金收据原件，甲方无息将经营合作保证金及水电保证金退还给乙方；若乙方有违约行为或因乙方经营管理不善导致合同终止，甲方不予退还乙方所交纳的经营合作经营保证金，乙方有拖欠水电费行为的，甲方不予退还水电保证金；合作期限内，不论何种原因导致经营合作保证金不足本条约定的数额，乙方均应在3个工作日内补足至本条约定的数额；合作期满或本合同被解除后10日内，乙方应自行搬离并将该物业交还给甲方；在乙方无任何违约行为的情况下，如甲方单方面终止合同，甲方除如数退还乙方所支付的经营合作保证金及水电保证金外，还需支付与经营合作保证金等额的赔偿金。在甲方无任何违约行为的情况下，如乙方单方面终止本合同，甲方有权不予返还乙方所支付的经营合作保证金及水电保证金，乙方还需向甲方支付相当于一季度合作保底提成金额的违约金，并将该物业内的设备、设施及装修全部无偿移交甲方所有，乙方不得进行拆卸、破坏或者迁移；乙方逾期支付款项的，包括但不限于经营合作保证金、水电费、合作保底提成、物业服务费、水电保证金等，除应如数补交外，还需按所欠金额以每日2%的标准向甲方支付违约金。乙方逾期支付合作保底提成、物业服务费超过30天的，或者逾期支付水电费等其他费用超过15天的，甲方有权在不予发函催缴的情况下单方解除本合同，即时停止水电供应，收回该物业合作经营权，并自行清点该物业内的一切物品进行变卖，变卖所得优先抵扣乙方所欠缴之费用；甲方并有权不予返还乙方所支付的经营合作保证金、水电保证金，并保留追索用变卖物品所得抵扣乙方尚欠的相关费用的权利；合同还约定了其他事项。合同下方甲方处有时代物业中山市分公司的盖章确认，乙方处有中山王红公司的盖章确认。2015年12月17日，时代物业中山市分公司（甲方）、中山王红公司（乙方）及百多公司（丙方）签订协议书，约定甲乙双方一致同意自2016年3月1日起，乙方将上述合作经营合同项下的全部权利义务转让给丙方，即丙方自2016年3月1日起按照合作合同中关于乙方权利义务的约定向甲方履行相关义务并承担相应责任；甲乙双方均确认，合作合同签订后乙方已依约于2015年10月1日向甲方支付了经营合作保证金90000元、水电保证金15000元、物业服务费64800元及教育提成25200元，共计195000元，甲方并未向乙方提供合作合同项下的该物业供乙方使用。乙方同意，就合作合同的履行事宜放弃追究甲方任何责任的权利，甲方无需向乙方承担任何违约责任；甲乙丙三方同意，本协议签订当日，乙方将甲方向其开具的收取本协议第二条所列各项费用的收据原件交回给甲方，乙方将合作合同项下的权利义务转让给丙方后，甲方无需向乙方退回乙方已交的195000元，该195000元直接转化为丙方根据合作合同约定应向甲方支付的相应款项；甲丙双方一致同意，将合作合同进行以下变更，合作合同与本条不一致的以本条为准，其余事项仍按合作合同执行：合作期限变更为从2016年3月1日起至2021年2月28日止；乙方按以下约定时间及金额向甲方支付合作保底提成和物业服务费：2016年3月1日至2016年3月31日期间，合作保底提成以及物业服务费均无需支付；2016年4月1日至2017年2月28日期间，合作保底提成为54000元/季度，物业服务费为36000元/季度；2017年3月1日起，合作保底提成和物业服务费均逐年递增5%；为配合丙方办理营业执照，本协议签署当日，甲方与丙方签订由丙方承租租赁协议书场地中山时代会所的租赁合同，甲丙双方均确认租赁合同仅为丙方为办理营业执照之需签订，无需实际履行，甲丙双方的权利义务以本协议及合作协议约定为准；协议还约定了其他事项。协议下方甲方处有时代物业中山市分公司的盖章确认，乙方处有中山王红公司的确认。同日，时代物业中山市分公司出具4张收据，确认已经收到百多公司会所租赁押金90000元、水电保证金15000元、2016年4月1日至2016年6月30日期间的提成54000元及物业服务费36000元。百多公司未支付电费，2016年7月1日起，百多公司未再支付租金、物业管理费，时代物业中山市分公司多次向百多公司追讨上述款项无果，遂诉至本院，主张前述实体权利。2016年1月1日，时代物业中山市分公司（甲方即出租方）与百多公司（乙方即承租方）签订租赁协议书。2017年2月10日，百多公司向时代物业中山市分公司发出解除租赁合同通知书，主要内容为：自2017年2月10日起百多公司不再租赁位于中山市时代倾城会所物业，双方签订的租赁合同立即解除，百多公司已从该物业迁出，请时代物业中山市分公司收回该物业并自行处理。另查，时代物业中山市分公司提供的电费通知单、银行回执以及发票显示，时代物业中山市分公司账户向中国南方电网交纳电费中山市沙溪镇沙溪大道6号2#自2016年11月至2017年2月的电费合计7081.59元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。虽然当事人实际履行的合同是经营合作合同，但该合同的实质是房屋租赁合同，百多公司租赁时代物业中山市分公司的房屋，并以保底提成的形式支付租金，时代物业中山市分公司并未实际参与百多公司的经营，百多公司支付的保底提成也并非按照公司的营业额确定，故本院认定百多公司和时代物业中山市分公司之间存在房屋租赁合同关系。双方签订的协议书约定“2016年7月1日至2017年2月28日，乙方应于每季度第一个月的5日前向甲方支付当季度的合作保底提成54000元及物业服务费36000元”，则2016年7月1日至2017年2月10日期间的租金应该为54000元×（2+40天/90天）=132000元、物业服务费为36000元×（2+40天/90天）=88000元。故时代物业中山市分公司主张原告支付自2016年7月至2017年2月10日的租金132000元、物业服务费88000元，理据充分，本院予以支持。时代物业中山市分公司要求百多公司支付垫付的电费7081.59元，并提供电费通知单、银行回执以及发票予以证实，百多公司未到庭应诉亦未提交相反证据予以反驳，故本院对时代物业中山市分公司的陈述及证据予以采信。时代物业中山市分公司的上述主张，理据充分，本院予以支持。本案的争议焦点为时代物业中山市分公司是否可以在主张没收保证金的同时主张违约金以及保证金的数额。结合双方诉辩主张及本院审理认定的事实，本院分析如下：一、关于保证金和违约金是否可以同时主张的问题。根据《合作经营合同》第二十九条“在乙方无任何违约行为的情况下，如甲方单方面终止合同，甲方除如数退还乙方所支付的经营合作保证金及水电保证金外，还需支付与经营合作保证金等额的赔偿金。在甲方无任何违约行为的情况下，如乙方单方面终止本合同，甲方有权不予返还乙方所支付的经营合作保证金及水电保证金，乙方还需向甲方支付相当于一季度合作保底提成金额的违约金”的约定，此处的经营合作保证金已经具有违约金的性质。故原告主张没收保证金并要求被告支付违约金属重复惩罚，有违公平原则，结合本案具体案情，本院对原告主张没收保证金请求予以支持，对其主张被告支付违约金请求不予支持。二、关于保证金的金额问题。时代物业中山市分公司主张没收的保证金由两部分组成，一部分是经营合作保证金90000元，另一部分是水电费保证金15000元，经营合作保证金目的是为了合同的顺利履行，现百多公司单方要求解除合同，构成违约，时代物业中山市分公司主张没收经营合作保证金，理据充分，本院予以支持。水电保证金是为了在百多公司未支付时代物业中山市分公司代缴的水电费时，保证有资金可以抵扣，由于时代物业中山市分公司已经主张百多公司支付垫付的电费，故其再主张没收水电保证金，理据不足，本院不予支持，该15000元保证金可以在原告主张的其他款项中扣除。百多公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应自行承担相应的法律风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告中山市百多艺术培训有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市时代物业管理有限公司中山市分公司支付租金132000元及物业服务费88000元；二、被告中山市百多艺术培训有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市时代物业管理有限公司中山市分公司返还垫付的电费7081.59元；三、被告中山市百多艺术培训有限公司已向原告广州市时代物业管理有限公司中山市分公司支付的15000元水电保证金在上述被告广州市时代物业管理有限公司中山市分公司应付款项中扣除；四、被告中山市百多艺术培训有限公司交纳的经营合作保证金90000元归原告广州市时代物业管理有限公司中山市分公司所有；五、驳回原告广州市时代物业管理有限公司中山市分公司的其他诉讼请求。若未按判决书指定的期间履行付款义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7092元，减半收取3546元（原告已预交），由原告广州市时代物业管理有限公司中山市分公司负担518元，被告中山市百多艺术培训有限公司负担3028元并于本判决生效之日起七日内径付原告广州市时代物业管理有限公司中山市分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。附件：证据目录清单审判员　刘　忠二〇一七年六月十五日书记员　杨平丽附件：证据目录清单证据目录清单原告广州市时代物业管理有限公司中山市分公司为证明其主张的事实并支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：1.合作经营合同；2.协议书、租赁协议书；3.照片；4.收据；5.收据；6.商品房产权权属证明书；7.授权委托租赁证明；8.催款函；9.电费通知单、转账凭证、发票；10.解除租赁合同通知书；11.中山市王红婚礼策划培训服务有限公司营业执照及企业信用公示信息；12.被告企业信用公示信息。