（2017）粤0605民初5976号
裁判日期: 2017-06-15
公开日期: 2017-09-04
案件名称
陈宝山与邹太萍房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈宝山,邹太萍
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初5976号原告：陈宝山，男，1992年2月11日出生，汉族，住广东省英德市，委托诉讼代理人：陈嘉祺，广东安南律师事务所律师。被告：邹太萍，女，1989年5月7日出生，布依族，住贵州省独山县，委托诉讼代理人：王成国，广东联顺律师事务所律师。原告陈宝山与被告邹太萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月27日受理后，依法适用简易程序，于同年6月15日公开开庭进行了审理。原告陈宝山的委托诉讼代理人陈嘉祺、被告邹太萍的委托诉讼代理人王成国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除房地产买卖合同；2.被告向原告退还定金30000元；3.被告向原告支付违约金49800元；4.被告向原告赔偿居间服务费14800元；5.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年3月，原告因有买房的需要，委托佛山市兆亿房地产代理有限公司（以下简称“兆亿公司”）为原告提供居间服务，后经该公司居间，促成原告与被告达成一致，三方于2017年3月15日签订《房地产买卖合同》，约定原告以总价498000元向被告购买位于佛山市南海区丹灶镇迎金一路1号上林一品苑5栋2座2405房（以下简称“涉讼房屋”）。签约当日，原告向被告支付定金30000元，被告向原告出具了《收款证明》。同日，原告与兆亿公司签订《中介代理费支付承诺书》，并向该公司支付居间服务费14800元。此后，被告办理了涉讼房屋的房产证，但并未办理委托公证、提前还款，也未配合原告办理申请贷款等相关手续。经原告及兆亿公司多次催促，被告依然拒绝履行相关义务，故原告起诉。被告辩称，原告的诉讼请求应予以驳回，理由如下：1.被告只收到原告支付的定金9000元，依照《房地产买卖合同》，原告仍有21000元的定金没有支付，原告没有履行足额支付定金的义务，被告只需要退回已收到的定金9000元。2.被告不需要向原告支付违约金。被告只收到原告定金9000元，只应承担退还9000元定金的义务。被告之所以没有履行合同是因为原告没有足额履行支付定金的义务构成先行违约，被告无需承担违约责任。3.被告不应赔偿居间服务费。向中介公司支付费用后应有银行转账凭证和居间服务费发票，但原告实际上没有向中介公司支付中介费，让被告赔偿居间服务费没有事实和法律依据；双方签订《房地产买卖合同》之后，中介公司没有促成合同履行完毕，其付出的中介服务仅为促成双方签订书面的《房地产买卖合同》，没有完成房屋买卖后续的一系列中介服务，事实上也不应支付居间服务费；此外，被告之所以没有继续履行合同是因为原告没有足额支付定金的行为构成先行违约，原告有过错在先，被告无过错，不应赔偿居间服务费。原告围绕其诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证，对被告没有异议的证据，本院予以采信并在卷佐证；对被告有异议的原告如下证据，本院认定如下：原告证据中介代理费支付承诺书、收款收据均是原件，符合《房地产买卖合同》的约定，且皆经经纪方盖章、经办人签名确认，被告有异议但未举证推翻，本院对其真实性予以采信。原告证据韵达邮单（单号：1901777819736）及投递情况经查属实，且被告确认该邮单上收件人联系电话为被告电话，邮寄地址为被告在《房地产买卖合同》指定的收件地址，被告虽有异议但未举证推翻，本院对其真实性予以采信，对原告主张兆亿公司向被告邮寄《敦促履行通知书》敦促被告办理提前还款等相关手续予以采纳。本院综合采信的证据、并结合当事人陈述，确认以下事实：涉讼房屋由被告向案外人佛山市南海嘉美置业有限公司购买，并于2016年7月25日登记至原告名下，已办理预抵押登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司南海丹灶支行。2017年3月15日，原告（买方）、被告（卖方）、兆亿公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》（NO：000278），约定：被告将涉讼房屋以498000元出售予原告；涉讼房屋抵押中，欠款额约230000元（以银行通知为准），由被告负责出资还贷，被告应于签约后10日内向抵押银行申请提前还贷并承担还贷之一切费用；双方一致同意由原告每月定期供款，在出一手证后再办理公证委托和提前还贷手续；原告应于签约当日支付定金30000元，在2017年4月10日前签订银行贷款文件并提交全部贷款所需资料以及支付贷款所需费用，被告必须提供贷款所需资料并协助原告办理按揭手续；被告需在抵押银行出具还清贷款证明资料后10天内到房管部门办理涂销抵押手续，后在5个工作日内办理交易过户手续；首期楼款70000元原告应在银行通知还贷3个工作日内支付至还贷账户中；被告应于收齐楼款之日将涉讼房屋交付原告使用；违约方逾期未超过10天的，合同继续履行，违约方每日按总成交价1‰向守约方支付违约金；违约方逾期超过10天的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或按总成交价的10%支付违约金，且违约方需承担守约方支出的买卖代理费；守约方应向违约方发出解除合同通知书，除买方有证据证实实际损失大于上述赔偿标准外，买方不得再向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失，已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还；若非双方任何一方原因导致合同交易未能按期完成的，双方均同意顺延有关交易日期；双方协商确定涉讼房屋交易总价包含空调3台、电视机1台、热水器1台、洗衣机1台、沙发1套、电视柜1个；兆亿公司已促成双方签订《房地产买卖合同》，买卖双方应按《中介代理费支付承诺书》向兆亿公司支付房地产咨询及买卖代理费；买卖双方解除合同不影响咨询及买卖代理费的支付；任何一方违约导致物业无法成交的，守约方已支付的咨询及代理费由守约方直接向违约方追讨，兆亿公司不作收退。同日，被告开具《收款证明》，载明收到原告支付的定金30000元。同日，原告还与兆亿公司签订《中介代理费支付承诺书》，同月18日，兆亿公司开具《收款收据》确认就本案交易收到原告支付的中介服务费14800元。2017年3月27日，兆亿公司向被告发出《敦促履行通知书》，敦促被告自该通知发出之日起五天内办理还贷手续。该邮件于同月29日妥投。2017年4月27日，原告提起本案诉讼。本院认为，《房地产买卖合同》是签约各方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效。现双方均同意解除该合同，故本院确认双方签订的《房地产买卖合同》项下关于原、被告的权利义务于2017年6月15日解除，并根据双方的履约情况认定原、被告应承担的合同责任。首先，被告主张原告未足额支付定金构成违约。根据《房地产买卖合同》的约定，签约当日原告应向被告支付定金30000元。现根据原告提交的证据可以反映，被告已在《收款证明》中确认已收原告定金30000元，在无相反证据推翻的情况下，应视为原告已履行支付定金的义务。被告作为完全民事行为能力者，应对自己所为的签名行为有清晰的认识，不得以没有看清、没有注意《收款证明》的内容而为自己的签字行为开脱。被告辩称原告在签约当日仅支付了9000元，并提出余款21000元通过转账方式支付，但未举证证明其在没有收到原告转账余款之后有及时向原告提出异议或者主张权利，也未举证证明其在收到兆亿公司邮寄的《敦促履行通知书》之后，有及时向原告或兆亿公司提出异议。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因此，本院对被告辩称其未足额收取定金不予采纳，对原告主张已足额支付定金予以采信。其次，原告主张被告没有按期履行向银行申请提前还贷的手续，也未配合原告办理按揭贷款手续构成违约。经审理查明，涉讼房屋在2016年7月25日已经登记至被告名下，但被告至今未向银行申请提前还贷和配合原告办理按揭贷款，也未举证证明其不履行上述义务有正当理由，且均超出了合同约定的办理期限，故被告的行为已经构成违约，依法依约均应承担违约责任。被告辩称其委托开发商办理房产证、至今未拿到房产证，这均属于其履行与开发商委托办证合同关系的范畴，不得对抗其在本案交易中按时配合原告办理相关手续，故对其该项抗辩，本院不予采纳。鉴于被告已经违约，故本院根据双方的履约情况，认定被告应承担如下违约责任：返还定金30000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，因《房地产买卖合同》已经解除，故被告收取的定金应予返还，原告的该项诉请有事实和法律依据，本院予以支持。支付违约金30000元。原告诉请被告支付按购房款的10%计付违约金49800元，被告不同意支付。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条的规定，被告违约给原告造成损失，其支付的违约金应相当于其违约给原告造成的损失。在原告未举证证明其因被告违约而造成实际损失的情况下，结合本案原告仅支付了定金的实际履约情况，本院认为判令被告根据定金罚则支付违约金30000元更为合理，故对原告超出上述核定的诉请部分不予支持。赔偿中介服务费14800元。原告已举证证明其向兆亿公司支付了中介服务费14800元，根据《房地产买卖合同》的约定，该项支出应由违约方即被告承担，故原告诉请被告赔偿中介服务费14800元符合双方约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：确认原告陈宝山与被告邹太萍于2017年3月15日签订的《房地产买卖合同》项下关于原、被告的权利义务于2017年6月15日解除。被告邹太萍应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金30000元予原告陈宝山。被告邹太萍应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金30000元予原告陈宝山。被告邹太萍应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿中介服务费14800元予原告陈宝山。驳回原告陈宝山的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计1082.5元，财产保全费966元，合共2048.5元（原告已预交），由原告负担445.5元，由被告负担1603元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 谢晓东二〇一七年六月十五日书记员 许晓璇 来源：