（2017）京0116民初207号

裁判日期: 2017-06-15

公开日期: 2018-06-21

案件名称

徐晓明与张杰农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市怀柔区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

徐晓明,张杰,张景忠,张淑平

案由

农村房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条

全文

北京市怀柔区人民法院民事判决书（2017）京0116民初207号原告徐晓明，男，1955年10月25日出生，住北京市怀柔区。委托代理人蔡大伟，北京市两高律师事务所律师。被告张杰，男，1967年2月14日出生，住河北省承德市丰宁满族自治县。第三人张景忠，男，1948年9月4日出生，住北京市怀柔区。第三人张淑平，女，1972年6月22日出生，住北京市怀柔区。被告及第三人的委托代理人��武茂，北京市环亚律师事务所律师。被告及第三人的委托代理人孙金华，北京市环亚律师事务所律师。原告徐晓明与被告张杰、第三人张景忠、张淑平农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐晓明及委托代理人蔡大伟，第三人张淑平，被告张杰及第三人的委托代理人吕武茂、孙金华，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐晓明向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决确认1998年12月19日原被告签订的《房产买卖协议书》无效；2、判决被告腾退返还原告北京市怀柔区杨宋镇×村170号房屋及院落；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告在北京市怀柔区杨宋镇×村有宅基地房屋一套，1993年��记为集体土地使用权人，杨宋镇农村宅基地确权发证统计表中编号为03-09-073。1998年12月19日，原告徐晓明与被告张杰签订《房产买卖协议书》，约定原告将登记在自己名下的北京市怀柔区杨宋镇×村宅基地房屋正房四间及院落（后门牌编为×村170号）卖给被告。被告张杰当时户籍为河北省承德市丰宁满族自治县杨木栅子乡后店村人，因该房屋买卖行为违反了国家法律规定及政策规定，被告至今未能将房屋过户到其名下。原告认为，双方签订的《房屋买卖协议书》应属无效，被告应腾退返还标的房屋，故此，诉至人民法院，请求法院查明事实，依法判决。被告张杰辩称：被告方不同意原告方的诉讼请求，原告起诉称，原被告签订房产买卖协议书，违反国家法律及规定。购买的时候，张杰已经领取了结婚登记证，在签协议的同时，张��的配偶杨英侠的户口就在×村，所以是有效的，2002年张杰将本案房屋抵账出卖给本案的第三人张淑平和张景忠，张淑平的户口也在×村，所以协议也是有效，我们认为现在房屋的所有权人是张淑平，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人张景忠，张淑平辩称：当时就是我们达成协议，把这房子卖给我们了。我不同意返还170号的房屋和院落。当时是张杰和张淑平的父亲张景忠病了，这个费用是张淑平和张杰两个人均摊的，事后跟张杰协商的用这个房子抵钱，把房子给我方了。现在房屋的所有权归张淑平和张景忠。原告提供如下证据证实自己的主张：1.房产买卖协议书。内容为：房产买卖协议书甲方卖房人徐晓明，乙方买房人张杰，经甲乙双方协商，甲方将��落在本村村东的四间正房以及机井和院墙等卖给乙方。价款13000元。1998年12月19日，上有双方签字和村委会盖章。原告称，证明1998年原被告签订的房屋买卖协议，并认可收到房款1.3万元。2.杨宋镇村镇建设管理办公室证明。内容为查杨宋镇×村农村宅基地确权发证统计表，编号为03-09-073的宅基地1993年登记的集体土地使用者为徐小明。原告称，证明争议标的房屋宅基地登记表是徐晓明所有，红本还在原告名下。3.杨宋镇派出所证明。内容为×村徐晓明，曾用名徐小明。原告称证明原来红本上的徐小明和徐晓明是同一人。4.2001年的起诉书和笔录，财产清单。内容为：2001年10月16日张杰起诉杨英侠离婚，在开庭笔录中，杨英侠称：我们婚后买有平房，在×村，三间北房，1.2万元，有协议。张杰称：房是97年买的，房也不是我的，是我父亲的，而且钱也是我父亲交的，我没有出钱。张杰签字的财产清单上没有房屋。原告称，在此后离婚中，杨英侠未提起房屋，财产清单上没有房屋，说明房屋实际是张景忠购买。5.×村村委会出具的杨英侠空挂户的证明。内容为杨英侠1998年9月11日户口迁入×村，迁入时属于空挂户，不享有集体经济组织成员权利，已将户口迁出×村。6.张淑平落户170号的申请材料。2014年12月26日张景忠在申请中载明：现住×村170号，此房屋产权归我，我同意我女儿张淑平将农业户口迁入我房屋内。2014年12月27日张淑平在申请中载明:现住×村10号，申请将农业户口迁入我父亲张景中房号为农业170号。7.杨宋派出所关于��淑平的身份证号证明。内容为：张淑平1996年12月9日办理身份证是身份证号为15位，2005年3月29日换领二代身份证后身份证号码升级为18位。原告称为什么2002年的抵账协议上就是18位身份证。对证据1，被告张杰的意见是，对该证据的真实性没有异议，认为是合法的。第三人张景忠，张淑平的意见是见过，对真实性没有异议。对证据2，被告张杰的意见是，真实性没有异议。正是因为房产在原告名下，才能证明原告有权出卖，与张杰的协议合法有效。关于宅基地确权，这个说的不准确，法律概念是，这个编号仅仅是红本上所说的集体土地使用证，并不是现在法律上认定的，目前集体土地使用证，现在没有明确的变更，他有权买卖地上物和相应的建设用地使用权，这个政策规定应该是这样的，国家没有这个规定。第三人张景忠，张淑平的��见是认可。对证据3，被告和第三人均认可。对证据4，被告张杰的意见是，这个民事诉状和笔录不是双方经过法庭确定的，他证明的事实是不真实的，2001年是双方第一次起诉离婚的诉状，在第三页里面，杨英侠说张杰说的财产不属实，说我们在婚后还买了一处平房，在×村，有几间正房，花了1.2万元，说的很清楚，关于张杰书写的财产清单，也是张杰当时自己写的，存在故意隐瞒婚后财产的可能，所以证明目的不认可。第三人称没什么要说的。对证据5，被告张杰的意见是，村民委员会没有任何权利证明村民是否享有集体经济组织成员权利，证据来源我们认为他是非法的，没有签字，证明目的我们不承认，证明下面的批注，禁止用于证明与村集体相关的各类事项，说的很明白。第三人称没什么要说的。对证据6，被告张杰的意见是，真实性认可。落户的申请材料，这仅仅是派出所在户口迁移的时候办理的手续，是否合理，我认为与本案没有关联，关于房屋产权的归属，张景忠的个人陈述，跟我们的证据并不矛盾，这个证据他是实际购买人，本案的诉讼主体有问题，张杰到底是不是本案的实际购买人。第三人称没什么要说的。对证据7，被告张杰的意见是，顶账协议是事后补签。第三人称不记得了。被告张杰为证实自己的主张提供如下证据证实：1.房屋买卖协议。和原告提供的一致。2.结婚登记的档案记录、离婚判决书，杨英侠的户籍证明。内容为：张杰和杨英侠1998年12月15日登记结婚。在怀柔法院2003年7月18日判决张杰和杨英侠离婚的判决书中，没有本案涉及房屋的记载。杨宋镇派出所出具的证明显示，杨英侠，农业户，1998年9月11日由长哨营乡迁入杨宋镇×村287号。2009年2月因投靠亲属户口迁怀柔区南华园一区。3．房产抵账协议。内容：房产抵账协议，甲方张杰，乙方张淑平、张景忠，父亲张景忠1999年中风住院，治疗费2.9万元，由张杰、张淑平均摊，由于张杰当时无力支付，应由其负担部分由张淑平垫付。经甲乙协商，张杰将×村房产卖于张淑平，价款1.45万元冲抵张杰向张淑平的欠款。因张景忠现居住于此并无其他房屋居住，双方达成一致张淑平同意与张景忠共同拥有此房屋产权。2002年7月23日。上有甲乙方签字，第三人的身份证号为18位。4.张淑平的户口本复印件。张淑平的户口本显示，张淑平为农业家庭户，1996年12月9日迁来本市，2015年1月13日从×村10号迁入现户口地址×村170号。被告称证明张淑平在购房时是��村农民户口，具备买房资格。5.丰宁公安局杨木栅子派出所家庭关系证明。张景忠与妻子刘淑云共有子女三人，张杰、张淑平、张淑敏。6.编号为03-09-073集体土地建设用地使用证。土地使用者处徐小明被划去，旁边写着张景中，更改处有×村村委会的盖章。7.老房子和新房子的照片。之前只有四间正房，后来拆掉建了新房正房四间，东西厢房各三间。被告称大概是2011年左右盖的。对证据1，原告的意见是，真实性没有异议。但是对于他的证明目的我方不认可。该合同是无效的。现在房屋的使用权利都是原告的。合同约定过户以前房屋权利依然归原告，现并未完成。第三人没有异议。对证据2，原告的意见是，真实性认可，我们��为张杰是买房人，他配偶是当地村民就具备法律效益的观点是没有依据的，这在网上有文章中提到过，实际上被告也不符合这个条件，出资是张景忠出资，杨英侠不知道是什么时候购买的，杨英侠是×村的空挂户，空挂户的权利，村委会明确表明，空挂户不享有一切待遇。以上说法，我们认为被告所说的根本是不成立的。第三人对该证据没有异议。对证据3，原告的意见是，关于房产抵账协议，真实性不认可，该协议是在近亲属之间产生的，不真实存在的，不能认可。第三人对该证据表示认可。对证据4，原告的意见是，户口本真实性认可，证明目的不认可。第三人对该证据表示认可。对证据5，原告的意见是认可。第三人对该证据表示认可。对证据6，原告称，对集体使用证，真实性认可，说明了现在房产使用权人是原告，使用权人被手动更改为张景忠，上面说明了��自涂改无效。涂改处由徐小明改为张景忠。我们对于证明目的不予认可。第三人对该证据表示认可。对证据7，原告的意见是，对于房屋翻盖我们认可，但是墙基没变，只翻盖了墙顶部分。认可之前四间，现在四间正房和有东西厢房。第三人没有异议。经审理查明，原告徐晓明原有位于杨宋镇×村170号民房。被告张杰与第三人张淑平为第三人张景忠的子女。原被告均提供同一份房产买卖协议书。内容为：房产买卖协议书甲方，乙方，经甲乙双方协商，甲方卖房人徐晓明将坐落在本村村东的四间正房以及机井和院墙等卖给乙方买房人张杰，价款13000元，1998年12月19日。原告认可收到13000元。现原告起诉，要求确认该房产协议无效，被告张杰和第三人腾退房屋。在案件审理过程中，经本院释明，被告和第三人坚持认为合同有效，不提补偿、反诉和评估，不要求补偿或返还合同价款，如果合同无效，另行主张权利。张杰和杨英侠1998年12月15日登记结婚。杨宋镇派出所出具的证明显示，杨英侠，农业户，1998年9月11日由长哨营乡迁入杨宋镇×村287号。2009年2月因投靠亲属户口迁怀柔区南华园一区。2001年10月16日张杰起诉杨英侠离婚，在开庭笔录中，杨英侠称：我们婚后买有平房，在×村，三间北房，1.2万元，有协议。张杰称：房是97年买的，房也不是我的，是我父亲的，而且钱也是我父亲交的，我没有出钱。张杰签字的财产清单上没有房屋。在怀柔法院2003年7月18日判决张杰和杨英侠离婚的判决书（2003怀民初字第1720号民事判决书）中，没有本案涉及房屋的记载。被告张杰提供2002年7月23日甲方张杰、乙方张淑平、张景忠签订的房产抵账协议，内容为父亲张景忠1999年中风住院，治疗费2.9万元，由张杰、张淑平均摊，由于张杰当时无力支付，应由其负担部分由张淑平垫付。经甲乙协商，张杰将×村房产卖于张淑平，价款1.45万元冲抵张杰向张淑平的欠款。因张景忠现居住于此并无其他房屋居住，双方达成一致，张淑平同意与张景忠共同拥有此房屋产权。上有甲乙方签字，三人的身份证号均为18位。原告提供的杨宋派出所证明显示：张淑平1996年12月9日办理身份证是身份证号为15位，2005年3月29日换领二代身份证后身份证号码升级为18位。原告称2002年的抵账协议上就是18位身份证，据此原告不认可该抵账协议。被告张杰的解释是，该协议为事后补签的。张淑平的户口本显示，张淑平为农业家庭户，1996��12月9日迁来本市，2015年1月13日从×村10号迁入现户口地址×村170号。原告提供张淑平落户170号的申请材料。2014年12月26日张景忠在申请中载明现住×村170号，此房屋产权归我，我同意我女儿张淑平将农业户口迁入我房屋内。2014年12月27日张淑平在申请中载明现住×村10号，申请将农业户口迁入我父亲张景忠房号为农业170号。在案件审理过程中，双方认可，1998年买卖房屋时，共4间正房，后四间正房拆除翻建，另建有东西厢房。关于1998年购房协议，原告称合同上买受人是张杰，实际是张景忠；被告和第三人均认为：1998年实际购买人是张杰，现房屋归张淑平和张景忠。上述事实，有当事人陈述、房屋买卖协议书等在案佐证。本院认为，本案的关键在于，原被告1998年签订的房屋买卖协议和2002年被告和第三人的抵账协议的效力问题。1998年协议中买受人是张杰，但张杰在2001年10月31日与杨英侠的离婚笔录中主张是父亲张景忠所买。原告提供的张淑平2014年将户口迁入诉争房屋×村170号的手续中，写明产权归张景忠。结合离婚笔录，适合认定房屋为张杰父亲张景忠实际所买，而张景忠是丰宁户籍，不具备购买资格。买房时，张杰已结婚，妻子杨英侠是×村空挂户，不宜认定具备购买×村房屋的资格。关于被告张杰提供2002年7月23日甲方张杰、乙方张淑平、张景忠签订的房产抵账协议，2002年的顶账协议上，房屋由张杰转给张淑平和张景忠，张淑平与张景忠共同拥有此房屋产权。顶账协议写的是18位身份证，而18位身份证，根据原告提供的杨宋派出所的证明，是2005年更��的18位，被告张杰也承认事后补签。对该抵账协议的效力，本院不予认可。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，不得非法转让。张景忠、张杰均非×村集体经济组织成员，故双方之间的房屋买卖合同为无效合同，自行为开始起不具有法律约束力。对原告要求确认房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持。因被告及第三人现不具备腾房条件，对原告要求被告及第三人腾退房屋及院落的诉讼请求，本院不予支持。被告和第三人在院落内的装修、扩建部分或者认为还有其他损失的，可另案主张赔偿权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条之规定，判决如下：一、原告徐晓明与被告张杰签订的关于北京市怀柔区杨宋镇×村170号房屋买卖合同无效；二、驳回原告徐晓明的其他诉讼请求。案件受理费63元，由被告张杰负担19元（于本判决生效后七日内交纳），由原告徐晓明负担44元（已交纳）。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员　　熊海水二〇一七年六月十五日书记员　　关雨萌更多数据：搜索“”来源：