（2016）苏05民终9220号

裁判日期: 2017-06-15

公开日期: 2017-07-28

案件名称

苏州市诚意纺织有限公司与吴江市明冠织造厂租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省苏州市中级人民法院

所属地区

江苏省苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

吴江市明冠织造厂,苏州市诚意纺织有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省苏州市中级人民法院民事判决书（2016）苏05民终9220号上诉人（原审被告）：吴江市明冠织造厂，住所地苏州市吴江区盛泽镇南麻永平村*组。主要负责人：张士明，该厂投资人。委托诉讼代理人：冯海花，江苏合鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州市诚意纺织有限公司，住所地苏州市吴江区盛泽镇南麻。诉讼代表人：江苏瀛元律师事务所，该公司破产管理人。委托诉讼代理人：曹继兰，江苏瀛元律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵长燕，江苏瀛元律师事务所实习律师。上诉人吴江市明冠织造厂（以下简称明冠织造厂）因与被上诉人苏州市诚意纺织有限公司（以下简称诚意公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴江区人民法院（2016）苏0509民初5332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。明冠织造厂上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回诚意公司的诉讼请求，或将本案发回重审；2、本案诉讼费用由诚意公司负担。事实和理由：一、诚意公司破产管理人无权解除本案土地租赁合同，也无权要求明冠织造厂搬离。1、本案涉及的土地在2001年是由明冠织造厂与诚意公司合买的，2009年双方在合伙清算时，才将土地长期租赁给明冠织造厂，这是双方清算的条件之一。2、在案涉土地上，有2500平方的房屋是明冠织造厂自己建造、单独所有的，明冠织造厂在自己的房屋中生产经营，合情、合理、合法。3、明冠织造厂自2006年开始独立经营，目前共有工人30多名，每年交纳税收达70多万元。明冠织造厂现在根本没有能力也没有地方安置这些工人。诚意公司的破产管理人不能因为诚意公司破产就让明冠织造厂跟着破产，况且明冠织造厂对于诚意公司的破产并没有任何的过错。二、一审判决处理不当。1、本案明冠织造厂并未提出任何的反诉要求返还租金，一审法院也没有释明，根据不告不理的原则，一审法院直接判决诚意公司退还租金错误。2、即使涉及退还租金，也是全额退还，不应当要求明冠织造厂在破产清算中一并申报债权。3、诚意公司的土地房产已经经历过三次司法拍卖，且没有进行带租拍卖但都没有成交，因此不存在带租拍卖会严重影响债权人利益最大化的情形。一审法院判令明冠织造厂搬离，但是没有给明冠织造厂任何权利救济的机会，按照一审判决，导致明冠织造厂的产权一并被拍卖，连破产债权的分配的机会都没有，明冠织造厂从2000年开始的企业经营全部没有，这是以法律之名对合法企业的最大伤害。诚意公司辩称：一、按照《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，诚意公司破产管理人已经于2016年2月3日向明冠织造厂发出解除案涉租赁合同的《通知书》，该条法律规定赋予了破产管理人选择权。同时依据该条规定，相对人具有催告权。在本案破产管理人发出解除函之前，明冠织造厂并未要求继续履行合同。故诚意公司破产管理人解除合同合法有效。二、根据房随地走的原则，明冠织造厂有义务进行腾空搬迁，三、案涉租赁合同解除，有利于破产程序的顺利推进，也是维护正常社会经济秩序的需要。截止2016年3月22日第一次债权人会议召开时，管理人确认的诚意公司员工债权是1113191.3元，并有23家债权人申报债权共计11186850.62元，该企业没有其他财产，主要是案涉房地产，管理人从债权人利益最大化和稳定法律关系的原则选择解除案涉租赁合同，对房地产整体处置，是合理合法的选择。在解除案涉协议过程中，也给对方相应的搬迁日期，充分考虑其利益。请求驳回上诉，维持原判。诚意公司向一审法院起诉请求：１、判令确认诚意公司管理人于2016年2月4日解除与明冠织造厂之间的土地租赁合同合法有效；２、判令明冠织造厂迁出苏州市吴江区盛泽镇南麻永平村7组诚意公司名下土地上位于东北面的32间（跨）约1920平方米的车间及南侧梁棚房屋，并将房屋腾空后交付给诚意公司管理人；3、本案诉讼费由明冠织造厂承担。一审法院认定事实：2002年，诚意公司合法取得了位于吴江区××麻（××麻镇）××地××54-10的土地使用权，土地使用面积计9435平方米，用于生产与经营。2010年3月27日，诚意公司、明冠织造厂签署了协议书一份，双方约定：诚意公司与明冠织造厂合建的16间车间及南侧梁棚一个转让给明冠织造厂，转让价为30万元，东北面32间1920平方米的车间及南侧梁棚房屋所有权归明冠织造厂所有；诚意公司出租给明冠织造厂东北面土地4亩，租金每年每亩5000元，每年租金2万元，于每年年底一次性付清；租期为长期，从2010年1月开始；如明冠织造厂中途搬迁，须得到诚意公司同意，房屋按折旧价转让给诚意公司，明冠织造厂不得转租；诚意公司转让的16间车间及南侧梁棚于2009年春节前交给明冠织造厂。双方还对其他方面进行了约定。2011年，明冠织造厂陆续以现金、转帐方式支付给诚意公司土地租金18万元，诚意公司在2011年5月15日出具给明冠织造厂收条一份，该收条载明：诚意公司收到明冠织造厂9年（2011年1月至2019年12月）的租金18万元。因诚意公司经营不善，资不抵债，2015年11月24日，苏州市吴江区人民法院根据吴江市吴越农村小额贷款股份有限公司的申请，裁定受理了对诚意公司的破产清算申请，并于同日指定江苏瀛元律师事务所担任管理人。管理人接管破产清算事务后，明冠织造厂提交材料证明位于诚意公司东北面的32间（跨）1920平方米的车间及南侧梁棚房屋系其所有，不应列入诚意公司的破产财产范围，且其享有诚意公司东北面4亩的土地使用权的承租权，要求继续承租该处土地。管理人对上述房屋的所有权情况在第一次债权人会议报告中进行了披露。管理人为保障破产清算的顺利进行，于2016年2月3日依法向明冠织造厂发出通知书，明冠织造厂于次日签收该通知书，该通知书载明：管理人决定解除上述4亩土地使用权的租赁合同；并作了重要提示：按照房随地走的原则，东北面的32间（跨）1920平方米的车间及南侧梁棚房屋经过依法评估后列入破产财产整体处置范围，若对破产企业房产整体公开拍卖或变卖后出现新的竞买人，明冠织造厂必须腾空迁让，否则将承担法律责任。2016年3月22日，一审法院召开了诚意公司第一次债权人会议，通过了管理人制定的《破产财产变价方案》。后管理人多次与明冠织造厂沟通迁让事宜，但明冠织造厂拒绝迁让。一审法院另查明，上述32间1920平方米的车间及南侧梁棚房屋未取得房屋所有权证，也未经相关部门审批。一审法院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。法院受理破产申请后，法律赋予管理人对未履行完毕的合同解除或继续履行决定权，从法院受理破产申请之日起，最长不超过二个月作出决定。2015年11月24日，一审法院受理了诚意公司破产清算一案，并于同日指定江苏瀛元律师事务所担任管理人。管理人于2016年2月3日向明冠织造厂发出通知书，明确要求解除双方的租赁关系，应当认为诚意公司管理人已行使合同解除权，该租赁协议已经解除，因此明冠织造厂应及时迁出，才能有利于破产案件的审理，维护破产案件中全体债权人的利益。诚意公司应退还吴江市明冠织造厂从迁离诚意公司厂区之日起已收取的租金，吴江市明冠织造厂可在破产清算一案中申报债权。据此，判决：一、确认苏州市诚意纺织有限公司与吴江市明冠织造厂于2010年3月27日签署的协议书中有关苏州市诚意纺织有限公司东北面4亩土地使用权的租赁合同于2016年2月4日解除；限吴江市明冠织造厂于本判决发生法律效力后一个月内迁离诚意公司厂区；二、苏州市诚意纺织有限公司应退还吴江市明冠织造厂从迁离诚意公司厂区之日起已收取的租金（按每年2万元计算，已收至2019年12月）。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由吴江市明冠织造厂负担。二审中，当事人未提交新的证据。二审经审理查明，双方当事人一致确认，就案涉土地上两个公司厂房是明确分开的，都有独立进出厂区的门，一个在东边，一个在西边，中间以围墙隔开，独立使用。关于案涉32间厂房建造的日期，明冠织造厂陈述是在2000年之后陆续建好的。以上事实，由二审庭审笔录予以证实。二审经审理查明的其余事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本案二审争议焦点为：诚意公司破产管理人发函解除与明冠织造厂之间的案涉租赁合同是否合法有效？本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。”根据该条法律规定，对破产申请受理前成立而双方均未履行完毕的合同，管理人依法享有决定继续履行合同或者解除合同的权利。就本案租赁合同而言，双方并未均履行完毕，而由于诚意公司已经进入破产程序，其破产管理人已于2016年2月3日向明冠织造厂发出通知书，明确要求解除双方之间的租赁关系，即诚意公司管理人已行使合同解除权。故一审法院据此认定双方租赁合同关系已经解除，具有事实和法律依据，处理并无不当。综上，上诉人明冠织造厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由吴江市明冠织造厂负担。本判决为终审判决。审判长　　俞水娟审判员　　丁　兵审判员　　高小刚二〇一七年六月十五日书记员　　王　佳附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。微信公众号“”