（2017）湘06民终736号
裁判日期: 2017-06-15
公开日期: 2017-11-10
案件名称
毛益军与周成良房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省岳阳市中级人民法院
所属地区
湖南省岳阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周成良,黄信,甘钟平,毛益军
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)湘06民终736号上诉人(原审被告、反诉原告）：周成良，男，汉族，1952年10月7日出生，无业，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：姚远，湖南九野律师事务所律师。上诉人(原审第三人)：黄信，男，汉族，1971年9月17日出生，个体工商户，住湖南省湘阴县。上诉人(原审第三人)：甘钟平，男，汉族，1976年5月17日出生，个体工商户，住湖南省湘阴县。黄信、甘钟平的共同委托诉讼代理人：姜浩，湖南见田律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告）毛益军，男，汉族，1967年6月23日出生，个体工商户，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：胡铁章，湘阴县法律援助中心工作人员。上诉人周成良、黄信、甘钟平因与被上诉人毛益军房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘阴县人民法院（2013）湘民一初字第88号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周成良及其委托诉讼代理人姚远、上诉人黄信及黄信、甘钟平的共同委托诉讼代理人姜浩，被上诉人毛益军及其委托诉讼代理人胡铁章到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周成良上诉请求：1、判决撤销湘阴县人民法院（2013）湘民一初字第88号民事判决第一、三项；2、判决解除2005年8月与毛益军签订的《出售门面协议》。其事实和理由为：周成良不但没有实现卖房还债的合同目的，还要承担几乎等同于卖房所得的过户税、费，一审期间已提供了黄信、甘钟平办理过户登记的税、费金额36万元，该费用超出了订立合同时的预想，无法实现合同目的，应予解除。解除《出售门面协议》并不损害毛益军的合法权益，反而是一个三家共赢的局面。黄信、甘钟平上诉请求：1、判决撤销湘阴县人民法院（2013）湘民一初字第88号民事判决第一、三项；2、判决解除2005年8月周成良与毛益军签订的《出售门面协议》。事实与理由，周成良已将诉争房屋出售给黄信、甘钟平并办理了过户登记手续，黄信、甘钟平已善意取得本案诉争房屋。一审法院将房屋判给毛益军严重损害了黄信、甘钟平的利益。解除《出售门面协议》并不损害毛益军的合法权益，相反解决了本案三方的全部纠纷。毛益军辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持原判，驳回上诉人的上诉请求。2005年其与周成良在平等协商，支付对价的基础上购买了门面，周成良应按协议履行办证义务。黄信、甘钟平不是善意取得本案诉争房屋，而是通过虚假诉讼违法犯罪手段取得；一审判决不存在损害黄信、甘钟平的合法权益。2005年购买门面后，一直使用门面至今，一直是门面实际使用人。关于过户税费，黄信、甘钟平非法办证税、费36万元，是整栋房屋的税、费，其所购门面只是其中一部分，不存在高额税、费。毛益军向一审法院起诉请求：1、由周成良履行门面买卖合同中约定的房产、国土证的过户手续；2、由周成良赔偿他的损失，损失数额为被告耽误他的八年误工费、租金损失共8.8万元；3、由周成良承担本案的涉诉费用。周成良向一审法院反诉请求：1、判令解除他与原告签订的“出售门面协议”；2、由原告承担本案的反诉费用。一审法院查明，1993年，案外人湘阴县罗城建筑工程公司（以下简称罗城公司）承包建设了案外人湘阴县液化石油气站（以下简称液化气站）位于湘阴县××路以北××燃气大楼××栋，共六层，门面十间，总建筑面积为1300平方米。该栋房屋系本案被告周成良挂靠在罗城公司的名下承建，只在房产登记部门办理了县液化气站的报建手续，房屋竣工后，县液化气站也一直未为该栋房屋办理产权初始登记。后因液化气站拖欠罗城公司的工程款，罗城公司诉至法院，岳阳市中级人民法院于1996年2月10日作出（1996）岳民初字第11号民事判决书，判决罗城公司胜诉。判决生效后，罗城公司向法院申请强制执行，在该判决的执行过程中，罗城公司与液化气站于1996年4月18日达成了一个“关于确认湘阴县液化气站与罗城公司土地、房屋作价划分的协议”，协议约定，液化气站将罗城公司承建的江东路燃气大楼的门面从东至西划出五间门面，以西边六柱为公墙，土地从南至北垂直为界给罗城公司，门面以及住房总面积436.22平方米，土地共计776平方米，经双方达成协议，同意将门面、住房作价22万元、土地42万元划给罗城建筑公司，两项合计64万元，除去欠款38万元，罗城公司实付气站26万元，其房屋、土地的一切转让手续由罗城公司负责办理。1996年5月20日，岳阳市中级人民法院作出“关于确认湘阴县罗城建筑工程公司与湘阴县液化石油气站拖欠工程款纠纷一案的执行和解协议函”，对液化气站和罗城公司达成的作价划分协议依法予以确认，同时确认函中对液化气站用以抵债的房屋和门面的四至进行明确为：东至中医院边界，南至江东路公路边，西至燃气大楼第六个门柱，北至靠东湖十队的燃气大楼围墙。案外人液化气站与罗城公司达成上述协议后，划分作价的五间门面及住房和土地，均由被告周成良实际占有和使用。1999年，案外人湘阴县金威饲料厂以工程承包款纠纷将被告周成良及罗城建筑公司诉至湘阴法院，法院立案后，作出（1999）湘经初字第132号民事裁定书，冻结了江东路燃气大楼东侧的五间门面（即1996年时液化气站作价抵偿给罗城建筑公司的五间门面），1999年9月20日，湘阴法院作出（1999）湘民初字第132-1号民事裁定书，解除对该五行门面的冻结。2005年，湘阴县金威饲料厂与周成良货款纠纷、工程承包款结算纠纷、返还工程承包款纠纷三案的判决生效，湘阴县金威饲料厂的主管机关湘阴县粮食局向法院申请强制执行。2005年3月15日和2005年3月25日，湘阴县人民法院作出（2005）湘法执字第166-1、6-1、89-1号民事裁定书和（2005）湘法执字第166-2、6-2、89-2号民事裁定书，查封、冻结了属被执行人周成良所有的原湘阴县液化石油气站座落在江东路燃气大楼临街东至西1-5行门面，证号为城35-236A02号。法院冻结的该五行门面只有湘阴县液化气站的报建手续，至2005年并未办理产权登记手续至液化气站或周成良的名下，裁定书中载明的“城35-236A02”属于湘阴县房产局的档案号，而非产权证号。在该案的执行过程中，经过法院准许，由周成良自行找买家将冻结的门面出售，以出售所得款支付执行款。2005年8月20日，被告周成良与原告毛益军签订一份“出售门面协议”，协议约定被告周成良为甲方，原告毛益军为乙方，原江东中路燃气大楼门面共伍行，由东至西第叁行归乙方已卖，就有关事项达成如下协议：一、建筑面积为52.5平方米，长15米，宽3.5米，高4.5米，后房高3.9米；二、价格为125000元，房产国土过户手续费用由甲方负责；三、付款办法8月20日付6万元，中秋节之前付4万元，房产国土过户手续办完交给乙方，3日内付2.5万元整。签订协议后，被告周成良将门面交付给原告使用，原告按合同的约定将购门面款支付给被告，2005年9月25日，被告周成良向原告出具收条一张，载明：“今收到卖门面款拾万元整（100000元），周成良，2005.9.25”。余款25000元购门面款按协议约定待被告周成良为原告办理完房产国土的过户手续后三日内交付，因被告周成良一直未为原告办理过户手续，余款2.5万元原告并未交付给被告周成良。签订完协议并交付房款后，被告将原告所购的门面交付给原告使用至今，但一直没有为原告办理该门面的产权登记手续。同时，被告周成良还将另外三行门面出卖给另案原告李力、翁立平，周成良将出卖门面所得款交付至法院支付上述执行案件的执行款，法院在门面的冻结到期后，没有办理续冻手续。2010年9月，黄信、周成良通过找湘阴法院的法官刘某帮忙，由周成良出具了两张加盖罗城公司财务章共计42万元的虚假借据给黄信和甘钟平，刘某以（2010）湘民一初字第426号立案受理了该起虚假的民间借贷纠纷案，伪造了一份庭审笔录，作出（2010）湘民一初字第426号民事判决书，判决罗城公司偿还黄信和甘钟平借款本息人民币125.76万元。后黄信、周成良与刘某虚拟了一份执行和解协议，达成了将燃气大楼五行门面及上面的房产作价人民币140万元抵债给黄信及甘钟平的协议，并由周成良出具了一张虚假的14.24万元的收条入卷，用于弥补判决数额与燃气大楼五行门面及上面的房产作价之间的差价。2013年1月，湘阴县房产局凭湘阴法院作出的（2010）湘执字第426号执行裁定书，将燃气大楼的五行门面及上面的房屋过户到黄信、甘钟平的名下，房屋产权证号登记为湘房权证文星镇字第××号，国土使用证登记为湘国用（2013）第023662621号。2013年1月24日，原告毛益军得知此事后，向法院提起诉讼。后周成良、黄信以枉法裁判罪被湘阴法院作出（2015）湘刑初字第18号刑事判决书，判决承担相应的刑事责任。2014年11月，湘阴法院作出（2014）湘民再字第7号民事裁定书，裁定撤销该院（2010）湘民一初字第426号民事判决书。2015年4月，湘阴法院作出（2014）湘民再字第7-1号执行裁定书，裁定撤销（2010）湘执字第426号执行裁定书。另查明，2013年1月26日，原告向湘阴县罗城建筑公司的法定代表人甘志平作调查，甘志平表示周成良曾挂靠在罗城建筑公司名下搞过项目经理，从2000年后与罗城公司无半点关系。对于湘阴法院作出（2010）湘民一初字第426号判决书的结果及调解的情况他公司完全不知情，湘阴法院也未将（2010）湘执字第426号执行裁定书送达到罗城公司，该执行裁定书中提到的土地、房屋及门面均不属于罗城公司的资产，也未登记在罗城公司的名下。另罗城公司向法院出具书面说明一份，明确表示座落在江东路燃气大楼东侧××门面、房屋及土地从作价抵偿后即属于周成良的个人财产，与该公司无关。一审法院认为本案争议的焦点：1、对于本案诉争门面被告周成良是否有权处分，原、被告之间的买卖合同是否合法有效；2、第三人是否取得了诉争门面的所有权；3、原告的诉请是否受超过了诉讼时效；4、本案是否适用“情势变更”原则。一、包括本案诉争的一行门面在内的江东路整栋燃气大楼系被告周成良挂靠在罗城公司名下为县液化气站承建，该栋房屋由县液化气站办理报建手续，根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。故该栋房屋虽未办理初始登记至县液化气站的名下，但根据该条规定，从房屋建好后，就属于县液化气站所有，该栋房屋的原始权利人系县液化气站。1996年，县液化气站与罗城公司达成协议，确认将包括本案诉争门面在内的五行门面、门面上的住房以及土地作价抵偿给罗城公司，并由岳阳市中级人民法院对该抵偿协议作出确认函，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。故从岳阳中院作出确认函后该五行门面名义上即属于罗城公司的财产。而罗城公司已向法院明确表示该五行门面、房屋及土地从作价抵偿后即属于周成良的个人财产，与该公司无关。故原审法院认定，包括本案诉争门面在内的五行门面从1996年通过岳阳市中院对作价抵偿协议进行确认后即属于周成良个人所有的合法财产，周成良有权进行处分。虽2005年3月湘阴法院查封、冻结了该五行门面，但周成良系在法院准许的情况下与原告签订门面买卖协议，原告支付的对价在当时公平、合理，被告在收到门面出让款后亦履行了执行义务，没有妨碍执行权利人合法权利的实现，且法院在被告支付了执行款以及冻结的门面到期后，并未采取续冻的强制执行措施，说明法院对周成良以自行出卖门面履行执行义务的行为予以认可，故原告与被告签订的门面买卖协议合法有效，原审法院予以认可。虽诉争门面已于2013年1月办理权属登记至黄信与甘钟平的名下，但该权属登记系黄信与周成良通过与法院法官共同采取虚假诉讼的形式非法取得，后经过湘阴法院再审，发出（2014）湘民再字第7号民事裁定书和（2014）湘民再字第7号执行裁定书，对据以办理权属登记的（2010）湘民一初字第426号民事判决书和（2010）湘执字第426号执行裁定书予以撤销。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，2013年1月登记在黄信、甘钟平名下的门面及房屋经过法院生效的裁定书而恢复到原始的状态，黄信、甘钟平并不因办理物权登记而取得诉争门面的所有权。故原告毛益军于2005年8月20日与周成良签订买卖合同后，依据合同效力取得了诉争门面的财产权利，周成良应当按照合同的约定，为原告办理好门面的房屋产权和土地使用权的登记手续。三、诉讼时效的客体是债权请求权，原告要求确认合同效力的目的，是根据合法有效的合同办理房屋所有权和土地使用权的登记手续，其请求权属于物权请求权，物权为支配权，不应适用诉讼时效的规定，也不因时效届满而消灭。四、被告周成良提出，与原告的协议于2005年签订，至今由于国家政策和法律的不断调整以及房地产市场的巨大变化，导致周成良要承担远高于其卖房所得的过户费用，原告与周成良之间的协议因其他原因而导致无法履行，即本案应适用“情势变更”原则进行解除。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案被告周成良将房屋出卖给原告后未依约履行产权登记手续，后以非法手段将房屋登记至第三人黄信和甘钟平的名下，房屋一直未依约登记至原告的名下系周成良主观故意所导致，而非发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险重大变化的客观情况，本案不应适用“情势变更”原则来解除原告与周成良之间的合同。对于原告主张因被告周成良违反约定给其造成的损失8.8万元，因没有任何证据证明，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，一审判决：一、限被告周成良在判决生效后五日内，根据与原告毛益军于2005年8月20日所签订“出售门面协议”的约定，对位于湘阴文星镇江东中路燃气大楼由东至西第三行门面（包括后屋），为原告毛益军办理房屋所有权及国土使用权的权属登记手续；二、驳回原告毛益军的其他诉讼请求；三、驳回被告周成良的反诉请求。如果未按照判决书指定的期间履行协助过户义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。本案案件受理费人民币2800元，反诉费1400元，共计人民币4200元，由被告周成良承担。二审期间，黄信、甘钟平提供了以下证据：1、湘阴县人民法院受理其诉毛益军所有权确认纠纷案件通知书及诉讼费缴纳凭证，要求本院中止审理本案。2、专家论证意见书，证实周成良可以选择将房屋卖给他们。毛益军、周成良的质证意见为对其真实性没有异议，但均没有收到湘阴县法院的应诉通知书，毛益军还认为本案是审理权属问题，不存在重新确权。本院认为，本案是审理毛益军要求周成良履行门面出售协议、周成良反诉要求解除门面协议纠纷，湘阴县法院受案通知书不是本案中止审理的理由。专家论证意见书，不属于证明案件事实的证据，本院不予认证。双方当事人对一审法院查明的事实均没有异议，本院予以确认。本院认为，2005年8月，周成良是在湘阴县法院查封本案诉争门面，执行生效判决时，找到毛益军签订《出售门面协议》，毛益军按协议支付了对价，并且自2005年9月使用占有门面至今。周成良收到购房款后亦履行了执行义务，没有妨碍执行权利人的合法权益。双方签订的《出售门面协议》合法有效，双方均应按协议履行其权利和义务。虽然诉争门面已于2013年1月办理权属登记至黄信、甘钟平名下，但该权属登记系黄信、周成良通过与法院法官串通，采取虚假诉讼手段非法取得，不应受到法律保护，且非法权属登记已经法院再审程序予以撤销。一审法院判决周成良履行《出售门面协议》，为毛益军办理房屋所有权、国土使用权登记手续正确，应予维持。周成良、黄信、甘钟平上诉认为履行协议不能实现卖房还债的目的，损害了黄信、甘钟平的合法权益，不能实现三方共赢的上诉理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7000元，由上诉人周成良负担4200元，黄信、甘钟平负担2800元。本判决为终审判决。审判长 陈玉香审判员 李明霞审判员 陈 子二〇一七年六月十五日书记员 胡 娜 关注微信公众号“”