（2016）皖0102民初7533号
裁判日期: 2017-06-15
公开日期: 2017-08-07
案件名称
周洋与合肥华都房地产开发有限公司、刘军房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市瑶海区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周洋,合肥华都房地产开发有限公司,刘军
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0102民初7533号原告：周洋，男，1992年11月15日出生，汉族。委托代理人：陈志祥，安徽振徽律师事务所律师。被告：合肥华都房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市包河区马鞍山路绿地瀛海国际大厦C座2613-2615室，统一社会信用代码9134010074487670XM（1-1）。法定代表人：朱华，该公司董事长。委托代理人：程峻，安徽峭正律师事务所律师。委托代理人：魏孝林，安徽峭正律师事务所律师。被告：刘军，男，1989年11月7日出生，汉族。委托代理人：王少伟，淮安市淮安区溪河法律服务所律师工作者。原告周洋与被告合肥华都房地产开发有限公司（以下简称：华都公司）、刘军房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周洋及其委托诉讼代理人陈志祥，被告华都公司委托诉讼代理人魏孝林、被告刘军委托诉讼代理人王少伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周洋向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即赔偿房屋维修款159300元；2、判令被告承担房屋检测费3000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年8月24日，原告与被告刘军经中介签订了一份《存量房买卖合同》。约定由周洋购买刘军的一套位于合肥市瑶海区圣地雅阁A地块1-27幢106房屋，该房屋建筑面积为99.32平方米，权属证号为：（合瑶字第120047990号）。该房屋系被告刘军于2012年12月9日从华都公司购得（约定交付日期为2013年10月31日）。房屋交付后，周洋准备装修居住时发现该房屋存在严重质量问题，随即委托安徽省建筑工程质量第二监督检测站对该房屋进行了检测，检测中发现一层客厅地面存在开裂现象及主卧室和主卧室墙体局部有渗水痕迹。该检测机构于2015年11月20日出具了检测报告，结论为：实测106室客厅和卧室净高最大偏差在（29-61）㎜之间，极差在（18-55）㎜之间，不符合《安徽省住宅工程质量分户验收实施细则》规定要求。实测一层主卧室地面平整度最大偏差为26㎜，不符合规范要求。后经多次交涉，原被告三方于2015年12月22日在被告华都公司工程部达成维修协议，约定华都公司尽快安排承建单位维修，维修时间约15天。维修协议签订后，原告多次要求被告维修，被告多次推脱，至今尚未维修。被告华都公司辩称，原告的诉请维修款无事实及法律依据，鉴定报告中的第2项地坪、内墙空鼓、卫生间水管更换鉴定价12320元，我公司不认可，因为这些质量问题已超过保修期。关于检测是原告单位委托，该费用及检查内容我方均不认可。因本案是房屋买卖合同纠纷，华都公司与原告之间没有关系，华都公司与刘军之间存在买卖关系被告刘军辩称，我不是本案适格被告，刘军与原告之间的房屋买卖合同已经全部履行完毕，由瑶海区法院（2015）瑶民一初字第06096号民事调解书和原告周洋与被告一于2015年12月22日签订的维修协议，该维修协议载明很清楚，此维修协议不牵涉原房主，我方是在场人在上面签字的，通过该两份证据可以证明刘军在纠纷中没有主观及客观上的责任，故刘军不能作为本案适格被告。刘军在本起纠纷中虽然没有责任，但是因为和原告在去年为了解决纠纷产生了诉讼费用、律师代理费的损失，如果原告坚持要把刘军作为被告诉讼法庭，如果法院判决刘军不承担责任，对上述相应的损失，刘军有权保留追诉的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：周洋提交的证据1.房地权证、存量房买卖合同、商品房买卖合同一份复印件。被告对真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认，可以证明涉案房屋原系华都公司开发建设，出售给刘军，约定交房日期为2013年10月31日，原告周洋于2015年8月又从刘军处购得该房；证据2.检测报告。虽是周洋单方委托，但检测单位具有法定资质、检测结论无相反证据反驳，故本院予以认定，该证据可以证明案涉房屋存在地面开裂、墙体局部渗水的问题，客厅和卧室净高偏差、极差不符合验收规定要求及主卧室地面平整度不符合规范要求。证据3.照片打印件，维修协议。照片无法确认具体房屋，本院不予认定。维修协议真实性、合法性、关联性予以确认，可以证明原告与被告三方在2015年12月22日就房屋维修事宜进行协商，华都公司自愿承担维修义务。证据4.鉴定报告，系本院委托鉴定机构做出的鉴定报告，真实性、合法性、关联性依法予以确认。证明案涉房屋能予以维修的维修费用需要20250元，客厅及卧室净高偏差、极差太大，现浇面顶部下垂，最大下垂4.5公分，因无法维修，维修费用无法确定。刘军提交的证据1.（2015）瑶民一初字第06096号民事调解书一份，真实性、合法性、关联性予以确认。但该民事调解书仅是对刘军诉周洋存量房买卖合同争议进行的处理，并未涉及本案的房屋质量争议。根据上述证据认定本院查明，原告周洋作为买受人与作为出卖人的被告刘军，于2015年8月24日签订了一份《存量房买卖合同》。双方约定刘军将其所有的位于合肥市瑶海区圣地雅阁A地块1-27幢106房屋出卖给周洋，该房屋系华都公司开发建设于2012年预售给刘军，预售合同约定在2013年10月31日前房屋交付给刘军。刘军购得房屋后一直没有实际居住也未装修。周洋自刘军处购买该房屋后发现该房屋存在质量问题，于2015年10月27日委托安徽省建筑工程质量第二监督检测站（以下简称：质监站）对该房屋进行了检测。质监站在2015年11月8日对房屋进行检测，并于2015年11月20日出具了检测报告，结论为：1、实测106室客厅和卧室净高最大偏差在（29-61）㎜之间，极差在（18-55）㎜之间，不符合《安徽省住宅工程质量分户验收实施细则》规定要求。2、实测一层主卧室地面平整度最大偏差为26㎜，不符合规范要求。检测报告还载明在检测中发现，房屋一层客厅地面存在开裂现象及主卧室墙体局部有渗水痕迹。周洋因此与刘军发生争议，刘军为索要房款于2015年11月23日将周洋诉至法院。周洋之后也因房屋质量争议起诉刘军，两案经法院调解后刘军诉周洋一案达成调解协议，周洋撤回诉刘军一案。另查明，2015年12月22日，周洋与刘军、华都公司签订一份《维修协议》，华都公司同意尽快安排承建单位浙江广宏建设有限公司对案涉房屋室内净高超标的质量问题进行维修。而此之前，浙江广宏建设有限公司安徽分公司在2015年9月16日曾向周洋出具了一份“维修方案”。后因周洋、刘军及华都公司未就维修方案的施行协商一致，致使案涉房屋的维修问题争议至今。本院审理期间，组织双方当事人对案涉房屋的维修方案进行了确认，并按确认的维修方案委托安徽忠实工程造价有限公司对维修费用进行鉴定，鉴定结论维修费用计价为20250元。其中外墙渗水为7930元；地坪、内墙空鼓、卫生间水管更换为12320元；现浇面顶部下垂与墙面净高及地面平整度不在鉴定总价内。本院认为：原告周洋向刘军购买房屋居住，刘军应当向周洋交付符合国家住宅房屋质量标准的房屋。现案涉房屋经质监站检测存在室内净高偏差过大、地面不平整、开裂及外墙渗水等质量问题。作为出卖方刘军应当承担采取相应补救措施、赔偿损失等合同义务。现因庭审查明刘军自华都公司购得案涉房屋后并未实际居住使用，没有证据证明其向周洋隐瞒质量问题。上述质量问题在华都公司向刘军交付房屋时已经存在，而华都公司作为案涉房屋的建设方，也曾与周洋、刘军签订《维修协议》，确认承担相应的维修义务。故周洋诉请华都公司承担因房屋质量不合格的民事责任，本院予以支持。华都公司辩称房屋室内地坪不平、内墙空鼓、卫生间管道渗水的质量问题已超过房屋交付两年，不能确定系质量问题。本院认为，华都公司与刘军签订的《商品房预售合同》约定的交付时间为2013年10月31日前，质监站在2015年11月8日检测时发现房屋墙面“有渗水痕迹”，此时虽距约定交房时间两年多几天，但墙面显示出“渗水痕迹”能够合理推断出“渗水”并非当时产生。故华都公司该辩解意见本院不予采信。周洋主张的质量问题，经本院组织双方当事人确认了维修方案，并基于该维修方案，由本院委托鉴定机构对维修费用进行了鉴定，鉴定的维修费为20250元，双方当事人对鉴定程序及鉴定结论均无异议，故对周洋诉请华都公司赔偿维修费20250元，本院予以支持。现浇面顶部下垂所导致的墙面净高超标虽无证据证明影响房屋安全性，对房屋价值造成的贬损亦因没有具体标准无法评估，但在房屋使用过程中确实对使用人的居住舒适度有影响，且与其他同等房屋相比，交易价格必然受到影响，故本院综合以上因素酌定损失为20000元。周洋诉请的检测费，没有明确依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告合肥华都房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性赔偿原告周洋房屋维修费20250元及损失费20000元；二、驳回原告周洋其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3550元，鉴定费3200元，合计6750元，由被告合肥华都房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长 黄 瑜人民陪审员 王庆玲人民陪审员 管怀庆二〇一七年六月十五日书 记 员 李玉利 搜索“”