（2017）川05民终295号
裁判日期: 2017-06-15
公开日期: 2017-12-06
案件名称
魏静、张安琴租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省泸州市中级人民法院
所属地区
四川省泸州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
魏静,张安琴
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省泸州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川05民终295号上诉人（原审被告）魏静，女，生于1969年12月31日，汉族，住四川省泸州市江阳区。委托诉讼代理人：王玉生，四川鼎正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张安琴，女，生于1955年9月4日，汉族，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：谢华，四川诚沐律师事务所律师。上诉人魏静与被上诉人张安琴租赁合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2016）川0502民初1321号民事判决，向本院提起诉讼。本院于2017年5月10日受理本案后，依法组成合议庭于2017年6月8日公���听证进行审理。上诉人魏静的诉讼代理人王玉生、被上诉人张安琴的诉讼代理人谢华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人魏静上诉认为，2013年3月后魏静无法联系被上诉人张安琴，无法缴纳租金，不能归责于上诉人魏静而解除租赁合同；张安琴应该补偿魏静维修费、装修费和转让费等费用。因此，上诉人请求二审法院依法改判。被上诉人张安琴的诉讼代理人答辩认为，被上诉人已经在一审中举证证明多次催促上诉人魏静缴纳租金，是魏静故意拖欠租金。一审法院认定事实清楚，适用法律正确、程序合法。因此，被上诉人张安琴请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，并依法维持原判。被上诉人张安琴一审起诉时请求判令：1、判决终止双方关于泸州市��阳区江阳西路38号楼3号门市的租赁合同，魏静立即退出该租赁房屋并交还该房屋给张安琴；2、判令魏静支付张安琴三年房屋租金（截止2016年3月）126000元，并自起诉之日起按银行同期贷款利率支付利息至租金清偿之日止；3、本案诉讼费用，由魏静承担。变更诉讼请求1，即：解除双方之间关于泸州市江阳区江阳西路38号楼3号门市的租赁合同，魏静立即退出该租赁房屋并交还该房屋给张安琴；变更诉讼请求2，即：判令魏静支付张安琴三年房屋租金并按月租金3500元计算至判决作出之日。原判认定，张安琴将其产权所有位于泸州市江阳区xxx号楼xxx号营业用房出租给魏静经营“泸州市江阳区启静烟酒行”，月租金3500元，按季缴纳租金，双方未签订书面合同。张安琴履行了前述门市交付被告经营使用义务，魏静亦按前述约定履行租金缴纳义务至2013年2月，但自2013年3月起，魏静未向张安琴支付租赁占用门市期间的任何费用。原判认为，张安琴系位于泸州市江阳区xxx号楼xxx号营业用房所有权人，其与魏静于2011年7月24日建立的前述营业用房租赁关系（未签订书面合同），系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规规定，予以确认。本案中，讼争营业用房，双方虽约定月租金3500元，租金实行按季缴纳之事实存在，但由于双方未签订书面合同，该营业用房的租赁期限本案现有证据不能确定，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式���，视为不定期租赁”，第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”规定，本案讼争营业用房应视为不定期租赁，故张安琴诉请解除与魏静之间的房屋租赁关系，原审法院确定自2017年1月10日解除，其主张由魏静按月租金3500元承担支付其自2013年3月起至判决确定的解除租赁关系之日止的房屋租金（计46个月）计161000元，应予支持。关于张安琴诉请由魏静自起诉之日起以租金126000元为基数按银行同期同类贷款利率支付租金占用利息损失至租金清偿之日止的主张，能否支持问题，《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，原告张安琴向本院提起诉讼主张的时间为2016年4月7日，由于魏静未按约定的期限履行租金支付义务，其行为已构成违约，应当承担违约责任，鉴于张安琴仅对2016年4月7日前的租金占用利息损失主张权利，对其后产生的租金利息损失明确放弃，系其权利处分，故张安琴前述租金占用利息主张，予以支持。关于魏静辩解中称转让费、维修费、装修费等费用的支出问题，因转让费发生在本案租赁关系建立之前，维修费、装修费等费用的负担，双方既未作约定，现有证据亦不能确定前述费用与本案存在必然关联，故本案不予审查处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共��国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、张安琴与魏静的房屋租赁关系于2017年1月10日起解除。二、魏静于本判决生效之日起十五日内，将位于泸州市江阳区xxx号楼xxx号营业用房腾空交付张安琴；三、魏静于本判决生效之日起十五日内支付张安琴2013年3月1日起至2017年1月10日止的房屋租金共计161000元（计46个月）和租金占用利息损失。其中，租金占用利息损失以126000元为基数自2016年4月7日起按银行同期同类贷款利率计付至租金清偿之日止。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理减半收取案件受理费1748元、保全费1220元，计2968元，由魏静承担。上诉人魏静、被上诉人张安琴在本案二审��理过程中均无新证据向法庭提交。本院二审经审理查明的案件事实与原审法院经审理查明的案件事实一致。本院对原审法院经审理查明的案件事实予以确认。本院认为本案的争议焦点为：租赁合同是否符合解除条件。现作如下评述：2011年7月24日，张安琴与魏静就泸州市江阳区xxx号楼xxx号营业用房建立了租赁关系，但未签订书面租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条，可以确定双方诉争营业用房为不定期租赁关系。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”规定，原审法院判令双方租赁合同关系于2017年1月10日解除并无不当。一审中，被上诉人举证证明2015年已向上诉人魏静催收租金，所以上诉人辩称与被上诉人失联而无法缴纳租金的抗辩理由，本院依法不予支持。关于上诉人魏静主张被上诉人张安琴需支付维修费、转让费和装修费的上诉请求，因上诉人魏静一审中并未就上述费用提起反诉，本案中不宜处理，魏静可以另案主张权利。故对于上述费用的诉求，依法不予审查处理。综上所述，上诉人魏静的上诉理由不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3496元，由上诉人魏静承担。本判决为终审判决。审判长 刘 剑审判员 李 野审判员 李 平二〇一七年六月十五日书记员 胡云双 微信公众号“”