（2017）内0784民初269号
裁判日期: 2017-06-15
公开日期: 2017-07-27
案件名称
彭辉与呼伦贝尔正兴房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
额尔古纳市人民法院
所属地区
额尔古纳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
彭辉,呼伦贝尔正兴房地产开发有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
内蒙古自治区额尔古纳市人民法院民 事 判 决 书（2017）内0784民初269号原告：彭辉，男，1978年4月14日出生，汉族，住内蒙古自治区额尔古纳市。委托诉讼代理人：王殿毅，内蒙古天丰律师事务所律师。被告：呼伦贝尔正兴房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区额尔古纳市。法定代表人：郝丽峰，总经理。委托诉讼代理人：赵波，额尔古纳市新华街法律服务所法律工作者。原告彭辉与被告呼伦贝尔正兴房地产开发有限责任公司（以下简称正兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月3日公开开庭进行了审理。原告彭辉的委托诉讼代理人王殿毅，被告正兴公司委托诉讼代理人赵波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭辉向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即给原告办理房屋所有权证；2.要求被告按补偿协议约定给付双倍赔偿装修费10万元；3.给付原告房屋差价款2680元/平方米×（94.83-92.87）平方米＝5252.5元；4.要求被告承担未办理房屋所有权证的违约责任，即按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准给付至交付房屋所有权证时止。以上合计105252.8元。事实和理由：2014年5月7日，彭辉与正兴公司签订房屋调换补偿协议，协议约定：正兴公司将额尔古纳市古纳经典小区5号楼2单元402室调换给彭辉，不足的面积按每平方米2680元退给彭辉；还约定正兴公司在2014年12月31日前补偿给彭辉装修费5万元，逾期按双倍赔偿。2015年12月，正兴公司将古纳经典小区的楼房交付给彭辉使用，但至今未为彭辉办理房屋所有权证，也没有按约定支付5万元装修费，更没有给付房屋差价款，彭辉与正兴公司多次协商未果，故起诉至法院，要求判决如诉所请。正兴公司辩称，1.因彭辉调换的房屋的工程尚未验收备案，手续正在办理当中，相关部分的手续办理完毕后即可办理房屋产权手续；2.正兴公司只能给付彭辉装修款5万元，不能支付双倍赔偿款。第一，彭辉也存在违约行为，双方均违约不能适用单方违约责任；第二，彭辉占有使用正兴公司的房产2年，致使正兴公司不能出售和处分，造成损失20万元；第三，双方口头约定彭辉交付房产，正兴公司即给付装修款，因彭辉一直没有交付房产致使正兴公司没有支付装修款；第四，合同第三条的”双倍赔偿”违约金的约定过高；3.房屋差价正兴公司同意支付，在诉前双方协商时也同意支付差价；4.双方在合同中未约定明确的办理房产证的时间，不能支付违约金。综上所述，双方在多次协商中达成了协议，交付房产就支付装修费，希望彭辉立即交付房产，便于正兴公司出售以减少损失。本院经审理认定事实如下：2014年5月7日，原告彭辉与被告正兴公司达成正兴嘉苑小区5号楼房屋调换补偿协议，协议中约定：正兴嘉苑小区5号楼因室内抹灰较晚，抹灰层表面受冻，造成室内墙面抹灰空鼓，局部出现脱落，冻粉现象。经双方协商，被告正兴公司在广场对面古纳经典小区调换同等楼层、同等面积的房屋给原告彭辉，楼层为4层，建筑毛坯房面积为94.83平方米；若原告彭辉现有房屋为装修完毕的楼房，装修费用（以实际发生费用计算）人民币5万元，被告正兴公司必须在2014年12月31日前一次性补偿给原告彭辉，逾期按双倍赔偿；经双方协商兑换房屋价格按原房屋价格与原告彭辉签订合同，原合同价格为每平方米2680元，超出原合同价格产生的各项税费由被告正兴公司承担；被告正兴公司确保兑换房屋面积同等原有房屋面积，超出面积部分原告彭辉不补差价；房照办理时间为该工程经过相关部门验收合格后被告正兴公司及时上报及时办照；现楼房由原告彭辉继续入住，待调换楼房工程竣工验收合格后及时兑现给原告彭辉使用，被告正兴公司给付原告彭装修为半年时间，原告彭辉将现楼房腾空交付给被告正兴公司。另查明，原告彭辉搬出正兴嘉苑5号楼的时间是2016年11月1日，该房屋的钥匙一直在原告彭辉妻子段立娟手中。原告彭辉提交的有争议的正兴嘉苑房屋调换补偿协议，证明被告正兴公司应依协议约定支付双倍装修费10万元、房屋差价款及因协议约定不明确应当按收到房屋的日期办理房产证。被告正兴公司对该证据真实性认可，对原告彭辉要证明的问题有异议，第一，协议第三条约定的违约金数额过高，应当按照银行的贷款利率比较合理；第二，协议第十一条，被告正兴公司给原告彭辉的装修时间是半年时间，原告彭辉应将楼房腾空交付给被告正兴公司，但原告彭辉至今未交付房产，故双方均存在违约，不能单独适用第三条双倍赔偿的约定；第三，协议中第十条约定非常明确，应以约定为准，房屋产权证办理时间为工程经过相关部门验收合格后被告及时上报办理，现在古纳经典小区房屋产权证均在办理中，不是只有原告彭辉房屋产权证未办理。本院认为，根据该协议中内容可以证明原告彭辉与被告正兴公司因正兴嘉苑5号楼的房屋买卖合同中的房屋出现质量问题，将房屋调换为古纳经典小区的房屋，同时还约定了关于被告正兴公司应支付5万元装修款的时间、逾期付款双倍赔偿的违约责任、原合同价格、被告正兴公司应确保调换房屋面积、办理房产证时间，故本院对该证据的真实性予以认定，对以上事实予以确认。被告正兴公司提交的有争议的正兴嘉苑房屋调换补偿协议，证明双方经过协商，将原告彭辉在被告正兴公司处购买的质量问题房产调换为另一位置比较好的房产，该协议是具有补偿性的合同；协议中第十一条约定，装修为半年时间，应该到2015年6月，按此时间计算，原告彭辉已占有被告正兴公司的房产近2年的时间，导致被告正兴公司不能及时维修、出售、处分该房产，造成了一定的损失；房照办理时间应以政府的相关部门验收合格后办理。原告彭辉对该证据真实性没有异议，但证明的问题有异议，第一，违约金5万元并不高，是被告正兴公司自愿的，是针对整个合同的违约，不是针对5万元装修款的违约；原告彭辉搬出原房屋后及时通知了被告，房屋也没有上锁，被告正兴公司随时可以开启房门，至今也未向原告主张过房屋使用权的问题；此案是审理被告正兴公司的违约，不是原告彭辉是否存在违约，被告正兴公司的损失是不存在的；协议中约定的办理房屋产权证的时间是不确定的。本院认为，因被告正兴公司提交的证据与原告彭辉提交的为同一份协议，故对此证据的认定意见与对原告彭辉的认定意见一致。本院认为，本案的争议的焦点：1.协议中关于办理房屋产权证时间的约定是否明确；2.原告彭辉主张的逾期支付装修费违约金5万元数额是否过高。原告彭辉与被告正兴公司就正兴嘉苑5号楼4层的94.83平方米房屋之间形成房屋买卖合同关系，该合同在双方真实意思表示下签订，应为合法有效的合同。后因房屋质量问题，双方协商调换房屋为古纳经典小区的楼房一处，双方此时达成的协议应为原房屋买卖合同的内容的变更，该协议为有效的合同，双方应按照此协议继续履行相应义务。关于房屋产权证时间的约定是否明确的问题。协议中约定”房照办理时间为该工程经过相关部门验收合格后被告正兴公司及时上报及时办理”，建设工程均应历经”相关部门验收合格”的程序，故该约定应是一个明确的约定，原告彭辉未提供证据证明被告正兴公司的古纳经典小区的工程已验收合格，应承担举证不能的法律后果，故对原告彭辉要求被告立即房屋产权证主张及要求被告承担未按期办理房屋产权证的违约责任的主张，不予支持。原告彭辉主张的逾期给付装修费的违约金5万元数额是否过高的问题。根据双方履行合同的实际情况及原告彭辉装修过程中费用来源情况，原告彭辉主张被告正兴公司给付5万元逾期给付装修费的违约金过高，酌定逾期付款违约金为2万元。对于原告彭辉主张的房屋面积差价款5252.5元，被告正兴公司无异议，予以支持。关于被告正兴公司庭审抗辩称因原告逾期交房造成了损失未向法庭提交证据证明，故对该主张不予支持；被告正兴公司还主张双方曾口头约定不交房就不付装修款，对此原告彭辉不认可，被告正兴公司未提交证据予以证明，故对该主张不予支持。综上所述，对原告彭辉的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告呼伦贝尔正兴房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内给付原告彭辉房屋装修费5万元、逾期给付装修费的违约金2万元，合计7万元；二、被告呼伦贝尔市正兴房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内给付原告彭辉房屋面积差价款5252.5元；三、驳回原告彭辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2405.06，减半收取计1202.53元，由原告彭辉负担361.87元，由被告呼伦贝尔市正兴房地产开发有限责任公司840.66元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员 宋丽杰二〇一七年六月十二日书记员 张乃仁