（2017）黑01民终3057号

裁判日期: 2017-06-15

公开日期: 2017-06-29

案件名称

哈尔滨好民居建设投资发展有限公司与王凤莉房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

黑龙江省哈尔滨市中级人民法院

所属地区

黑龙江省哈尔滨市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

哈尔滨好民居建设投资发展有限公司,王凤莉

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民事判决书（2017）黑01民终3057号上诉人（一审被告）：哈尔滨好民居建设投资发展有限公司，住所地哈尔滨市道里区建国街30号。法定代表人：李立刚，董事长。委托诉讼代理人：董书涛，黑龙江龙广律师事务所律师。被上诉人（一审原告）:王凤莉，女,1962年9月6日生,汉族,哈尔滨市医科大学附属第二医院护理服务中心副主任护师,住哈尔滨市道里区群力家园**栋*单元***室。上诉人哈尔滨好民居建设投资发展有限公司（以下简称好民居公司）因与被上诉人王凤莉房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市道里区人民法院（2015）里民一民初字第2849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。好民居公司上诉请求：请求撤销（2015）里民一民初字第2849号民事判决第一项，依法改判好民居公司不承担违约责任，驳回王凤莉的该项诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，没有保护好民居公司的合法权益。王凤莉未按照合同第六条约定的付款时间交纳第三笔购房款96006元逾期129天（合同约定日期为2012年11月30日，实际交付日期2013年4月8日），就应当按照第七条约定承担逾期付款的违约责任。因此王凤莉主张的等待机关事务管理局的通知不能成为其违约行为的抗辩理由。一审判决根据合同约定认定了好民居公司承担逾期交房的违约责任，却没有支持好民居公司的主张，有失公允。二、2013年9月24日，市解困领导小组召开市直机关职工解困住户会议，对进户时间、延期进户补偿问题要求各单位做好解释、宣传工作。这次会议召开是在一期进户前，而不是进户后。本案约定交房日期是2012年12月31日，王凤莉实际进户时间是2013年10月10日，起诉日期是2015年10月26日，无论是从违约之日起，还是进户之日起，至起诉之日已经超过诉讼时效。王凤莉没有证据证明在进户后向有关部门主张权利，更没有向好民居公司主张权利，不存在诉讼时效中断延长的事实。三、以下事实请求二审法院予以关注并充分考虑：1、该项目是市委市政府组织实施的集中解困项目，面向的群体是机关职工；采取团购形式，政府限定对象、限定价格，由政府确定竣工、进户、交款时间；政府立项委派工作人员监督。2、征地拆迁滞后，政府没有按约定时间将土地交付，基础设施配套不到位，建设资金拔付不到位。3、政府确定封闭阳台按半面积签订合同，如判令好民居公司承担逾期进户赔偿责任，王凤莉就应当按照政府确定的基准价补齐购房款，好民居公司仍坚持追索封闭阳台另一半面积款项。王凤莉辩称：一、每次香坊区老干部局通知我们交款我们都第一时间交付，钱是交给市直机关事务管理局。二、我不认可起诉日期超过诉讼时效。王凤莉向一审法院起诉请求：诉请判令好民居公司给付王凤莉逾期交房违约金13588元。一审法院认定事实：2011年5月9日，机关事务管理局与好民居公司签订团购意向书，团购群力家园小区商品房，王凤莉参加了团购。2012年，双方签订商品房买卖合同，约定王凤莉购买位于群力家园小区A6栋1单元102室房屋，按套计算商品房总价为446006元。对购房款的缴纳时间约定为2011年8月31日现金交款22万元，2012年7月20日现金交付13万元，2012年11月30日交款现金96006元。此外，合同第八条约定，出卖人应在2012年12月31日前将验收合格的商品房交付给王凤莉，但如遇下列特殊原因，除双方协议同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、不可抗拒的自然灾害；3、不可抗拒的自然灾害包括但不限于大雪、冰冻及七级以上大风等恶劣天气、38度以上高温等其他事故、无法预见的意外事件造成工程延误的；4、为配合国家政策、法律、法规以及政府规划、环保、文物等部门采取的行政措施的事实而导致延期交付的，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2011年8月14日，王凤莉向机关事务管理局交付购房款22万元。2012年6月8日，交付购房款13万元。2013年4月8日，交付购房款96006元。2013年10月3日，交付购房款1000元。总计交款447006元。好民居公司通知王凤莉应办理进户手续时间为2013年10月10日，王凤莉办理进户时间为2013年11月1日。上述事实有王凤莉提供的商品房买卖合同、哈尔滨银行现金缴款单、进户缴费凭证，好民居公司提供的团购意向书等为证。一审判决认为，好民居公司作为房地产开发企业对开发建设的房地产项目可能存在的风险应当有预见性。按照合同约定，除不可抗力外，好民居公司应当按期交房。好民居公司答辩中所提出的抗辩理由，均系其作为房地产开发企业在从事房地产开发经营过程中应当预见且承担的风险，不属不可抗力，故好民居公司的答辩理由不能成立，其未能按合同约定期限将房屋交付王凤莉，应承担违约责任。团购房款分多笔交付，合同约定按已付房款计算违约金，故计算违约金的逾期天数应分为两部分，即：（一）合同约定交房日的次日至好民居公司通知王凤莉应进户日期间的逾期天数；（二）合同约定交房日之后交纳购房款日的次日至通知王凤莉应进户日期间的逾期天数。据此，逾期交房违约金=合同约定交房日之前所交的购房款×逾期天数（一）×万分之一＋合同约定交房日之后所交的购房款×逾期天数（二）万分之一，好民居公司应向王凤莉支付逾期交付房屋违约金11637.11元。关于王凤莉是否存在未按合同约定的事件交纳购房款、是否应承担逾期交款违约责任问题。因本案涉案房屋为团购房屋，虽然双方签订了房屋买卖合同，但王凤莉的购房款并非直接交付给好民居，而是由好民居公司委托的机关事务管理局统一收取后交付给好民居公司，王凤莉已经在机关事务管理局要求的时间内将款项交付给机关事务管理局，不存在违约行为，故好民居公司主张王凤莉承担逾期付款的违约责任缺乏事实依据，不予支持。关于是否超过诉讼时效期间的问题。好民居公司未在合同约定期限交付房屋，引起部分购房人信访。为此，2013年9月24日，解困领导小组召开会议就进户时间、延期进户补偿问题要求各单位做好解释、宣传工作。该情况表明王凤莉等房屋购买人因未如期进户，始终向本单位、收取其购房款的机关事务管理局主张权利，符合诉讼时效中断的情形。好民居公司以王凤莉超过诉讼时效为由，请求人民法院驳回其诉请的理由不成立，不予支持。判决：本判决发生法律效力后十日内，好民居公司给付王凤莉逾期交付房屋违约金11637.11元；驳回王凤莉的其他诉讼请求。案件受理费140元，王凤莉负担48元，好民居公司负担92元。二审中，各方当事人没有提交新证据。本院认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为，好民居公司逾期交付涉案房屋是否存在合同约定或法定免责事由；王凤莉迟延交纳购房款是否应承担相应的违约责任；一审判决认定诉讼时效中断是否正确。关于好民居公司延期交付涉案房屋是否存在合同约定或法定免责事由问题。案涉群力家园小区项目是政府为解决机关职工住房，委托好民居公司开发建设。好民居公司取得该项目后，与王凤莉签订商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，双方应按约定履行合同义务。合同中对交付房屋的时间、违约责任作出了具体的约定，好民居公司未在合同约定的期限将房屋交付王凤莉，应按合同约定承担违约责任。好民居公司主张政府征地拆迁滞后、基础设施配套不到位、建设资金拨付不及时及天气等迟延交房原因，均系其作为房地产开发企业所应预见到的合同风险，不属于不可抗力的范畴。好民居公司主张合同约定的进户日期由哈尔滨市人民政府确定，亦未提交充分证据予以证明。故此，好民居公司延期交付房屋不具备双方约定或法定的免责事由，其对该违约行为应当承担相应的法律责任。关于王凤莉是否存在迟延交纳购房款情形，是否应承担相应的违约责任问题。好民居公司主张王凤莉第三笔购房款逾期129天交纳，王凤莉应按合同约定承担违约责任。好民居公司、王凤莉签订的商品房买卖合同约定王凤莉应于2012年11月30日交纳第三笔购房款，实际交纳时间为2013年4月8日，王凤莉虽存在逾期交纳购房款情形，但王凤莉什么时间交纳购房款、向谁交纳，均是由好民居公司与机关事务管理局确定，机关事务管理局什么时间代为收取，是好民居公司、机关事务管理局的意思表示，群力家园项目第三笔购房款交纳时间，是好民居公司与机关事务管理协商确定。王凤莉按机关事务管理局要求的时间交纳第三笔购房款，不构成违约。好民居公司要求王凤莉承担违约责任的上诉理由没有事实依据，本院不予支持。关于王凤莉的起诉是否超过诉讼时效问题。好民居公司未在合同约定期限交付房屋，引起部分购房人信访。符合诉讼时效中断的情形。好民居公司以王凤莉超过诉讼时效为由，请求人民法院驳回王凤莉诉请的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，好民居公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费92元，由哈尔滨好民居建设投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　万　迎审判员　　柳　波审判员　　宋　凯二〇一七年六月十五日法官助理　　张智慧书记员　　周小倩百度搜索“”