（2017）鲁0103民初2717号
裁判日期: 2017-06-15
公开日期: 2017-08-08
案件名称
山东万和省直机关物业管理有限责任公司与荣福荣物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市市中区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
山东万和省直机关物业管理有限责任公司,荣福荣
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0103民初2717号原告：山东万和省直机关物业管理有限责任公司，住所地济南市。法定代表人：ＸＸ卿，董事长。委托诉讼代理人：王宝勇，男，该公司法律顾问，住山东省德州市。委托诉讼代理人：孔洁馨，女，该公司主管，住济南市。被告：荣福荣，女，1953年1月18日生，汉族，山东大学材料学院退休职工，住济南市原告山东万和省直机关物业管理有限责任公司（以下简称山东万和物业公司）与被告荣福荣物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山东万和物业公司法定代表人ＸＸ卿的委托诉讼代理人王宝勇、孔洁馨，被告荣福荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山东万和物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告交纳物业服务费8647元，并支付逾期利息自起诉之日起至法院判决之日止按每日万分之二点一计算；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告系被告所住阳光舜城中六区的物业管理服务单位。原告依据与开发商山东省直住宅建设发展有限责任公司签订的物业服务合同，自2001年3月23日向被告提供了物业管理服务，被告以各种理由拖延交纳物业服务费，自2002年11月1日至2017年2月28日，拖欠金额累计8647元。虽经原告多次催要，被告仍置之不理。现原告诉至法院，望判如所请。被告荣福荣辩称，第一，原告未尽到物业公司的职责。被告所住房屋附近不足20米处系加热站，每到取暖季噪音特别大，被告与其他业主找原告解决此事，原告称不管；第二，原告提供的物业服务不到位。被告所住房屋附近同样不足20米处系小区的垃圾楼，原告将其承包给收废品的，然后就不管了，导致垃圾随地都是，夏天臭气熏天；小区内绿化杂草丛生；第三，原告无权在涉案小区提供物业服务，因涉案小区成立业委会之后未与原告签订物业服务合同。综上所述，原告在涉案小区提供服务不合法、服务又差，事实清楚、证据确凿，请求法院以事实为依据、以法律为准绳，公平公正地作出判决。本院经审理认定事实如下：被告荣福荣系济南市业主，该房屋套内面积为106.79平方米，建筑面积为119.24平方米。在被告荣福荣与山东省直机关住房委员会签订的舜湖社区省直住宅小区一期（第一批）购房协议书中约定，在社区管理委员会未选定物业管理机构前，山东省直机关住房委员会指定山东万和物业管理有限责任公司（公司名称后变更为山东万和省直机关物业管理有限责任公司，即本案原告）负责物业管理，原告山东万和物业公司代表山东省直机关住房委员会实施管理，被告应遵守物业公司指定的各项物业管理规定。2000年5月12日，山东省直机关住宅建设发展有限责任公司向原告山东万和物业公司出具了物业管理委托书，委托原告山东万和物业公司负责舜湖社区（即现本案所涉的阳光舜城社区，本院注）省直机关住宅区的物业管理工作。自2001年3月23日，该小区一直由原告提供物业管理服务。原、被告之间未签订物业管理服务合同。2001年10月，在办理上述房屋入住手续过程中，被告荣福荣在“业主公约”上签字，该公约主要内容为：“……业主应按月到物业管理公司交管理服务费。管理服务费的用途：住宅区的通道、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、自行车棚等公共设施和公共场所的管理、维修、养护：；业主不按规定时间交管理服务费以及赔偿金、罚款的，处以每日千分之三的滞纳金……。”2001年10月16日，济南市物价局作出济价房字[2001]346号《济南市物价局关于对舜湖社区省直机关住宅区物业管理服务收费标准试行的批复》，认为经成本测算，暂按以下标准收取公共性物业管理服务费，批复如下：“……多层住宅按套内建筑面积每月每平方米不超过0.40元……。”济南市物价局、济南市房产管理局济价房字（2004）168号《关于济南市物业服务收费管理实施办法（试行）》规定，物业服务收费按房产证载明的房屋建筑面积计算，物业服务费自办理入住手续起按月收取，济南市住宅小区多层住宅的物业服务收费标准为0.30-0.50元/平方米。涉案小区物业费一直按照0.4元/月/平方米的标准，由原告山东万和物业公司收取。2014年7月10日，舜耕街道办事处组织原告、市中区房管局、市中区物价局、舜雅居委会、舜华居委会、舜世居委会以及居委会推荐的各区业主代表共同召开了“阳光舜城省直住宅区物业费调整方案联席会议”，根据《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》和济价费字【2012】76号文件物业服务等级标准，通过了阳光舜城省直住宅物业收费标准，将多层住宅收费标准调整为每月每平方米0.55元；六区、八区小高层住宅按照多层住宅每月每平方米0.55元标准计算，电梯、二次水加压等费用另行收取；同时确定新的收费标准自2014年7月1日执行。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告荣福荣自2002年11月1日起至今未交纳物业费。现原告要求交纳支付自2002年11月1日起至2017年2月28日止的物业服务费共计8647元，其中2002年11月1日至2004年12月31日按被告房屋套内面积106.79平方米，每月每平方米0.4元计算；自2005年1月1日起至2014年6月30日止按被告房屋建筑面积119.24平方米，每月每平方米0.4元计算；自2014年7月1日起至2017年2月28日止，按被告房屋建筑面积119.24平方米，每月每平方米0.55元计算。原告主张根据业主公约的约定，逾期交纳物业服务费应当承担每日千分之三的滞纳金，现要求被告以欠付的8647元为基数，自起诉之日起至判决生效之日止，按照每日万分之二点一计算支付逾期利息。被告荣福荣对原告山东万和物业公司主张的上述欠费数额无异议，但被告荣福荣主张业主公约上只有被告签字，原告没有盖章，被告对此不予认可。因涉案小区业主委员会成立后未与原告签订物业服务合同，故原告无权在涉案小区提供物业服务。原告提供的物业服务不到位，被告不应向原告交纳物业服务费及违约金。本院认为，虽然原、被告双方没有签订物业服务合同，但自被告入住涉案房屋至今，该小区一直由原告山东万和物业公司提供物业管理服务，被告也实际接受了物业公司提供的服务，对于双方而言已形成了事实上的物业服务合同关系，既然原告已经对该小区履行了其相应的管理义务，被告就应当交纳相应的管理费用，对原告要求被告交纳拖欠的物业服务费8647元的请求，本院予以支持。被告主张因小区业主委员会未与原告签订物业服务合同，故原告无权为涉案小区提供物业服务，但被告未提交证据证明其所居住的小区已成立业主委员会，故对其该项辩称意见，本院不予采纳。关于被告辩称的原告所提供的物业服务存在瑕疵，服务质量不高等意见，本院认为，由于物业公司所提供的物业服务具有公共性，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一定的瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活的，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。但是从被告的陈述及提交的证据来看，尚不足以证明原告的物业服务存在重大瑕疵。故被告的上述抗辩理由不能成立，本院不予采纳。关于原告主张的逾期利息，虽然原告提交了业主公约，但该公约并非原、被告之间签订，原告以此为依据要求被告支付逾期利息，证据不足。另，通过被告荣福荣提交的证据能够说明原告提供的物业服务尚有不足之处。原告作为物业服务企业应与业主和谐相处，为小区业主提供优质的物业服务，创造优美的生活环境。原告未举证证明因被告荣福荣未及时支付物业费给其造成实际损失，故对原告要求被告支付逾期利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、国务院《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决如下：一、被告荣福荣于本判决生效之日起10日内给付原告山东万和省直机关物业管理有限责任公司自2002年11月1日至2017年2月28日期间的物业服务费8647元。二、驳回原告山东万和省直机关物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告荣福荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 张译文二〇一七年六月十五日代理书记员 徐小然 来源：百度“”