（2017）鄂01民终2168号
裁判日期: 2017-06-15
公开日期: 2018-07-12
案件名称
武汉市新联伟业置业有限公司、吴建军商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
武汉市新联伟业置业有限公司,吴建军
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终2168号上诉人（原审被告）：武汉市新联伟业置业有限公司，住所地武汉市武昌区中北路24号龙源大厦A栋1单元508室。法定代表人：蒋伟涛，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴勇创，湖北浩泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：张杰，湖北浩泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴建军，女，1979年8月1日出生，汉族，住湖北省武汉市。委托诉讼代理人：刘世全，男，1947年10月11日出生，汉族，住武汉市。上诉人武汉市新联伟业置业有限公司（以下简称新联伟业公司）因与被上诉人吴建军商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人新联伟业公司的委托诉讼代理人吴勇创、被上诉人吴建军的委托诉讼代理人刘世全到庭参加诉讼，本案现已审理终结。新联伟业公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，判决新联伟业公司不承担违约责任；2、由吴建军承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1、吴建军拒不收房应承担主要违约责任，新联伟业公司已在2014年底通知吴建军前来办理房屋交付手续，吴建军因自身原因拒不收房，其应承担主要的违约责任，新联伟业公司不应承担2014年以后的违约责任；2、一审法院判决违约金金额过高应予减少，吴建军购房款为664499元，一审法院判决新联伟业公司应支付逾期交房违约金218422元已明显超出合理范围，应依法予以减少。吴建军辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，新联伟业公司的上诉请求没有证据和法律依据，请求依法驳回其上诉请求。吴建军向一审法院起诉请求：1、判令新联伟业公司给付吴建军逾期交房违约金218422元（房价664499元×670天×0.05%/日-4185元，时间为2013年10月30日至2015年9月1日）；2、判令诉讼费由新联伟业公司承担。一审法院认定事实：2013年2月21日，吴建军与新联伟业公司签订一份《武汉市商品房买卖合同》,购买位于洪山区狮子山××单元××号的房屋，总价款664499元。按照合同约定，吴建军应于2013年2月25日前付清全部房款；新联伟业公司在2013年10月30日前将符合相应条件的商品房交付吴建军使用；逾期超过90日后,买受人有权解除合同,买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。吴建军于2013年2月2日付清全部房款，2015年9月1日，新联伟业公司通知吴建军领取房屋钥匙，并向吴建军提供了房屋质量保证书，并向吴建军承诺用延期交房补偿款抵减两年物业费计4185元。一审法院认为，吴建军与新联伟业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同约定的内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应依照合同项下确定的条款履行各自的义务。新联伟业公司至今未将相应商品房交付给吴建军，因此吴建军要求新联伟业公司赔付吴建军购买商品房逾期交房违约金的请求应予以支持；新联伟业公司辩称房屋已在2015年6月达到交付条件,但未提交相应证据证实履行了交付手续,对此不予支持；本案中，2015年9月1日，新联伟业公司通知吴建军领取房屋钥匙，并提供了房屋质量保证书，应视为已向吴建军交房，逾期交房计算日期应为2015年8月31日止，减去抵减两年物业费计4185元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：武汉市新联伟业置业有限公司自本判决生效之日起三十日内向吴建军赔付逾期交房违约金218422元（房价664499元×670天×0.05%/日-4185元，时间为2013年10月30日至2015年8月31日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2288元由武汉市新联伟业置业有限公司负担。本院二审期间，新联伟业公司提交证据如下：1、珞南雅居A、B座主体结构验收会议纪要复印件一份、湖北省电梯监督检验报告复印件一份，拟证明房屋单项已验收合格；2、取保候审决定书复印件一份，拟证明新联伟业公司因涉及刑事案件影响了竣工验收备案的办理。经质证，吴建军认为证据1不是新证据，亦非原件，按照民事诉讼法的规定已超过举证期限，无法质证；对于证据2，吴建军认为与本案无关。本院认为，新联伟业公司提交的证据1不能达到其举证目的，证据2与本案无关联性，故对于其在二审中提交的证据，本院不予采信。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，吴建军与新联伟业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，符合法律规定，该合同合法有效。双方应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，吴建军依合同约定支付了购房款，但新联伟业公司至今仍未办理案涉房屋的竣工验收备案证，故该案涉房屋不具备法定的交付使用条件，新联伟业公司的行为已构成违约，其应承担逾期交房的违约责任。在二审审理中，新联伟业公司提出双方合同约定的违约金数额过高，要求法院对合同约定依法进行调整。依据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院结合本案的实际情况，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则对新联伟业公司提出调整违约金的上诉请求，本院予以支持。关于调整违约金的幅度，将新联伟业公司应承担的违约金从日万分之五调整为日万分之三，即新联伟业公司应承担的违约金数额为人民币129379.30元（664499×0.0003×670-4185）。综上所述，一审判决认定的事实清楚、但适用法律及实体处理有误，应予以纠正。依照最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初888号民事判决；二、武汉市新联伟业置业有限公司自本判决生效之日起三十日内向吴建军赔付逾期交房违约金129379.30元（房价664499元×670天×0.03%/日-4185元，时间为2013年10月30日至2015年8月31日）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币2288元，吴建军负担人民币228.8元、武汉市新联伟业置业有限公司负担2059.2元。二审案件受理费人民币2288元，吴建军负担人民币228.8元、武汉市新联伟业置业有限公司负担2059.2元。本判决为终审判决。审判长 张 红审判员 余小乔审判员 叶玉宝二〇一七年六月十五日书记员 李一凡 关注公众号“”