（2017）苏0312民初2307号
裁判日期: 2017-06-15
公开日期: 2017-09-05
案件名称
2307梁善平与王慧、李庆祺房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市铜山区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
梁善平,王慧,李庆祺
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0312民初2307号原告：梁善平，女，1967年12月17日，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：唐良（系梁善平外甥），男，1990年2月27日出生，汉族，住徐州市泉山区。被告：王慧，女，1970年7月21日，汉族，住徐州市泉山区。被告：李庆祺，男，1991年12月13日出生，汉族，住徐州市泉山区。二被告共同委托诉讼代理人：崔强，江苏金合律师事务所律师。原告梁善平与被告王慧、李庆祺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁善平及其委托诉讼代理人唐良、被告李庆祺及被告王慧、李庆祺的委托诉讼代理人崔强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁善平向本院提出诉讼请求：1、判令二被告双倍返还原告定金10万元并赔偿损失2万元。2、案件受理费由被告承担。事实和理由：二被告系母子关系。2016年12月，原告与被告王慧经铜山万达售楼处人员介绍，商谈承租铜山万达3号楼13层整层房屋的租赁事宜。2016年12月24日下午和2017年1月10日下午，原告、被告王慧在滨湖一席茶居协谈了二个下午，当时原告的合伙人卢某也在场。经过愉快的协商参照市场价格初步达成五条意项，原告用铅笔将约定好的条款写在A4纸上一式两份，双方各持一份。后被告王慧电话称其丈夫不同意第五条，原告同意取消。2017年1月17日上午，被告李庆祺陪同其母王慧约原告在恒盛广场二被告家的餐饮店中补充两点细节，被告李庆祺收取原告租房定金5万元并出具收据，另外向原告交验身份证件及其房屋签约手续一份，用以向原告保证房屋权属无异议，同时二被告保证尽快办理上房手续，于交房时到铜山万达售楼处签订正式租赁合同。后原告基于对二被告的合理信赖，与国金鑫宝贝（北京）国际咨询有限公司签署了合作合同，并交付定金2万元。2017年2月13日，被告王慧突然给原告发短信称：因其弟与其闹家庭矛盾不能与原告合作了，明确表示房子不再租赁给原告，后原告多次与二被告协商无果，无奈诉至法院。原告以上所述均是事实，如有必要可以申请测谎。原告认为，原被告经过多次磋商并交付定金的事实已构成了口头的预约合同，预约合同为不要式合同，被告拒不履行合同义务，理应承担违约责任，依据定金罚责应该双倍返还原告定金，而被告称虽然向原告明确表示无法再进行合作，但是解决好家庭矛盾后，又再次找原告协商。既然被告已承认向原告明确表示无法进行合作，通知原告解除了合作关系，那么原被告的合作关系已经因被告拒绝合作而解除，被告的违约责任已经发生，对于被告事后解决了家庭矛盾再次找原告协商的行为，应当视为新的要约，而且新要约中被告提出的38万元，远高于交付定金时原被告协定的31万元，原告有权利拒绝被告提出的新要约，另外基于交付定金后对预约合同的可信赖利益，因被告违约行为导致原告与第三方约定义务无法实现，故原告2万元定金损失，是依据定金罚责必然会发生的，依据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定，依据法律规定必然会发生的事实，原告无需承担举证责任。定金和违约损害赔偿，依据合同法是可以同时适用的，故请求法院支持原告的诉讼请求。被告王慧、李庆祺辩称，一、双方没有形成租金为31万元的房屋租赁协议，原告通过其本人书写的所谓的备忘录来加以证明双方形成了每年31万元的租赁协议或者要约，本身就不具有合理性。按照交易的习惯，如果双方对上述内容达成了一致的意思表示，双方应签字确认，但无论是原告还是被告均无本人的签字。另外，原告向本案的二被告打电话时，其录音的主观目的也是不具有合理性的，双方对于如此大额的租赁协议，应通过书面进行约定，从录音的内容可以听出，原告带有一定的诱导性，其是想通过录音的方式，来确定形成了租金为31万元的房屋租赁的要约或协议，其是有意在录音，所以从本案的证据来分析，双方不存在形成31万元房屋租赁协议或要约的事实。二、本案出现的5万元定金，按照担保法的规定，在本案中起到什么样的担保作用，由于双方没有对房屋租赁合同的价格等作出明确一致的意思表示，也未达成实质上的协议，那么二被告收取定金，是担保或保证原告对涉案房屋享有优先承租的权利。三、在本案中二被告不存在违约的情形，双方对涉案房屋没有达成过租金31万元的意思表示，二被告也将涉案的房屋优先留给本案的原告进行承租，虽然在整个过程中二被告家庭产生了一定的纠纷，但并未实质产生妨碍原告优先承租权的行使，被告也向本案的原告发了相应的书面通知，原告不愿意承租涉案房屋的原因是其本人认为38万元过高，这才是双方最终没有签订房屋租赁合同的最主要的原因，所以二被告不存在违约的情形。四、结合本次庭审及庭审前的涉案证据的质证，代理人认为，对本案的事实结合案件的证据无进行测谎鉴定的必要性，且测谎鉴定本身就不属于民事诉讼中的证据种类，但是否应当做鉴定，还是由法庭依据案件事实综合加以裁定。综上，二被告认为应依法驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下案件事实：被告王慧、李庆祺系母子关系。2016年12月起，原告与被告王慧对于租赁位于铜山区万达广场公寓3号楼1单元13层共计22间房屋的事宜进行过多次协商。二人曾有两次面谈，面谈时案外人卢某也在场。原告自行用铅笔记录了一些内容在一张A4纸上，内容为：1、房租前3年，31万每年。2、租金付款方式押一付三，装修期3个月……。庭审中，被告对原告自行记录的内容不认可。2017年1月17日，原告通过刷POS机的方式向二被告支付5万元。当天原告收到一张收据，内容为：2017年1月17日，王慧收梁善平定金5万元，1301至1322铜山万达房屋出租，落款为“王慧、李庆祺”。落款中王慧的签字系李庆祺代写，代写时王慧在场。2017年2月12日，原告与国金鑫宝贝（北京）国际咨询有限公司签订了佑圣宝贝母婴康复护理技术合同书，并交付定金2万元。2017年2月13日，被告王慧向原告发送短信，内容为：你好，思虑多日先向你道歉，说声对不起，考虑过年，不想让你为此事烦恼，所以才今天向你说明事况，因为我们家庭原因，我们不能合作了。因为产权不是我一个人所有，我还有弟弟，为此事，年也没过好，我也不想让年迈的父母为此事伤心，所以姐姐对不住你了，为了这个事，你肯定是付出了很多奔波劳碌，我不想让你看到我们家庭不和睦，我弟弟从不涉及家族企业，他说得也对，从未把他放在第一位，什么事都不给他商量，看不上他，姐姐，你说我怎么再去独断专行，闹得不可开交，老公身体又不好，万分感谢，姐姐你的原谅，钱，我随后打在卡上，谢谢，谢谢。此后，双方多次通过面谈、电话、短信的方式沟通解决纠纷，但未达成一致。其中在2017年2月19日的通话中，王慧陈述“因为家里的事也难说，你想想我弟弟再老实本分，他也有朋友，也搁不了人家说，弄得很不愉快，我老爹也跟着生气，我儿子也劝我，都在讲我。我爸爸也在说我这事该给说说……其实从我内心来讲想把这条路走下去，我说她虽然给我的价格低，但是我愿意跟她合作，这个人稳当，做什么事情细致，你看现在弄成这样。我现在上房手续都还没办”。2017年3月2日，被告王慧向原告邮寄快递。原告拒收邮件，也未拆过邮件不知邮件的内容。庭审过程中，本院拆开邮件，内有通知书一份，大致内容是通知原告在接到本通知后5日内，速来签订书面租赁合同，租赁费为每年38万。另查明，涉案的租赁物位于铜山区万达广场公寓3号楼1单元13层共计22间房屋，房屋尚未办理好产权过户登记手续。相应的22份商品房买卖合同中记载，其中四套房屋买受人为被告李庆祺，其余房屋买受人为被告王慧、案外人王义。庭审中，王慧陈述王义是其弟弟。本院认为，原告梁善平与被告王慧、李庆祺通过口头方式对租赁涉案房屋的相关事项进行了协商，原告已交付定金5万元也是事实，双方之间存在口头的预约合同关系。但是因无书面记载，故双方对于约定内容是否确定存在争议。争议最大的是关于是否已确定前几年每年租金为31万元的问题。对此，本院结合本案证据认定如下：1、原告梁善平与被告王慧的两次面谈情况，因无书面记载，只有证人卢某在场。证人到庭陈述了当时面谈时间、地点、在场人及A4纸中记录的内容，其中包括双方确定前几年每年租金为31万元等。证人所陈述的纸上的内容基本与原告提交的纸上内容一致，也与王慧在电话中提到的“我说她虽然给我的价格低，但是我愿意跟他合作，这个人稳当，做什么事情细致，你看现在弄成这样”内容相互印证。2、原告已交付定金5万元，在被告出具的收据中明确注明“1301至1322铜山万达房屋出租”，表明被告已经确定将房屋租赁给原告。被告抗辩称其收取定金，是担保或保证原告对涉案房屋享有优先承租的权利，该抗辩无事实依据，也不符合常理，况且在双方协商租赁的过程中也从未出现过案外人竞争租赁的情况，故对被告的抗辩本院不予采信。3、原被告的口头协商主要是由被告王慧参与，被告王慧对于协商确定的内容最清楚。原告付定金后，在被告王慧第一次发送给原告的短信中，王慧明确表示是因其家庭原因不能与原告合作了，产权不是其一个人的，并对原告抱歉。至此，被告王慧已明确提出要求解除双方口头预约合同，且表明违约原因是产权与家庭纠纷。4、涉案房屋共22间至今未办理产权过户手续，即使从房屋买卖合同中记载的内容也可以确定涉案房屋产权可能与案外人王义有关。房屋购买者的现实情况与王慧在短信中提到的产权不是其一个人的，与弟弟的家庭矛盾相互印证。综上，本院认为原告的证据已达到高度盖然性，可以确定原被告双方已确定预约合同基本内容，即被告同意将涉案房屋租赁给原告及前几年租金为31万元。因被告违约导致合同解除，被告应承担相应违约责任。依据合同法第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。故原告主张被告返还两倍定金，本院予以支持。原告在尚未与被告签订书面租赁合同的情况下，就与案外人商谈合作事宜交付定金，造成的损失超过了预约合同的信赖利益范围，且原告本身存在过错，该损失应当由原告自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告王慧、李庆祺于本判决生效之日起十日内向原告梁善平双倍返还定金10万元；二、驳回原告梁善平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，减半收取1350元，由原告梁善平负担250元，被告王慧、李庆祺负担1100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员 常江红二〇一七年六月十五日书记员 许 冰 微信公众号“”