（2017）皖01民终2673号
裁判日期: 2017-06-15
公开日期: 2017-07-14
案件名称
晏华、安徽信联物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省合肥市中级人民法院
所属地区
安徽省合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
晏华,安徽信联物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终2673号上诉人（原审原告）：晏华，女，1971年2月20日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：方阔，安徽安天行律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘国庆，安徽安天行律师事务所律师。上诉人（原审被告）：安徽信联物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区濉溪路278号财富广场101-3室，统一社会信用代码91340000734940149J(1-1)。法定代表人：巫自兰，董事长。委托诉讼代理人：查达胜，安徽卓泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴婷婷，安徽卓泰律师事务所律师。上诉人晏华与上诉人安徽信联物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，均不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2016）皖0102民初1312号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年4月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。晏华上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持晏华一审的全部诉讼请求；2、判令安徽信联物业服务有限公司（以下简称信联物业公司）承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：1、一审判决认定事实及判决存在错误。由晏华提交的证据可知，根据业主公约及相关法律规定，物业公司不履行或不完全履行物业服务合同约定或者法律法规规定以及相关行业规范确定的养护、管理和维修义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。结合本案，晏华的损失系下水道主管道堵塞，致污水回灌到家中所致。2014年10月因信联物业公司疏于管理就曾发生过下水道主管道堵塞致污水回灌造成晏华财产受损的情况。在晏华多次表明下水管道堵塞的原因系下水道主管道太细不能满足小区居民日常生活垃圾等排放的情况下，信联物业公司仅对下水道主管道进行清淤疏通工作，并未从根本上解决下水道主管道堵塞的问题。2015年9月，主下水管道发生堵塞导致晏华家中财物再次受损。晏华财产损失的产生并非是因为晏华疏于管理、怠于履行维护责任造成的，而是因为信联物业公司在明知主下水管道太细，即使清淤疏通，日后也会继续发生堵塞的情况下，并未对主下水管道进行更换。故信联物业公司应当承担本案的全部责任。晏华在第一次主下水管道堵塞后已向信联物业公司告知主下水管道堵塞的根本原因及相应的解决办法，已经尽到了业主应尽的全部义务，故在本案中应当无责任。一审法院认定晏华应当自行承担40%的民事责任，明显认定事实错误。2、晏华提交的房屋租赁合同、收条、转账凭证、证明等证据材料足以形成一个完整的证据链，证明本案实际的房租损失。至于房东未到庭作证的问题，首先，晏华与两位房东仅系租赁关系，本案与两位房东的切身利益并无任何关联，晏华无权强制要求他们出庭作证，两位房东未出庭作证符合人之常情，不能因为两位房东未出庭就否决晏华提交的相关证据。其二，晏华提供的银行转账凭证等证据足以证明晏华实际产生的房租损失，若信联物业公司对此存有异议，应当提供相应的证据予以反驳。本案中，信联物业公司没有提供相应的证据，亦未申请法院进行调查或自行核实晏华租房的实际情况，故一审法院应当依法支持晏华的该项请求。信联物业公司辩称：一审认定事实清楚，责任划分不当，己方不予认可晏华的上诉理由。一审中，晏华未申请房东出庭作证，对其提供的证据真实性无法核实，案涉房屋的现有情况具备居住条件。信联物业公司上诉请求：1、判令撤销一审判决第一项；2、判令本案一审、二审诉讼费用由晏华承担。事实与理由：1、信联物业公司已经按约对小区化粪池、下水道进行了定期检查和清淤，履行了合同约定的养护管理义务。一审认定信联物业公司未严格履行职责，怠于履行维护责任，疏于管理，应对晏华的损失承担60%的赔偿责任，属于认定事实不清，责任分配错误。首先，下水管道堵塞系因楼上住户乱排生活垃圾、不正确的使用相关设施所致。本案的实际侵权人应该是楼上全体业主，并不是信联物业公司。一审法院认定信联物业公司承担60%的赔偿责任没有事实依据，扩大了物业服务企业的义务。其次，晏华与信联物业公司之间系物业服务合同关系，信联物业公司一直按约履行合同义务，没有违约行为。信联物业公司常年聘请专门的清洁公司对小区的化粪池、污水池及下水管道进行清淤疏通，已在合理限度范围内履行了合同义务。在涉案房屋两次发生下水管道堵塞后，信联物业公司均在第一时间进行了维修维护。故信联物业公司已在合理范围内尽到了合同约定的对公共设施维修、养护的义务，不存在怠于履行维护责任的行为。再次，根据双方签订的物业服务合同，对于公共下水管道的维护义务，应当以房屋主体结构内部以及房屋主体结构外部进行区分。针对房屋主体结构外部，物业服务公司能够主动的维护、管理，而针对房屋主体结构内部，由于该部分管道安装位置贯通于业主私有的房屋内部，该部分管道发生堵塞返水，物业服务公司无法通过日常巡查予以发现。同时，业主应该对其房屋履行日常的管理义务，业主发现问题后及时报修，物业服务公司即可采取措施并消除隐患。因此，物业服务公司对于下水管道的维修、养护义务应当限定在合理范围之内。在案涉房屋第一次发生堵塞后，信联物业公司已经进行疏通、维修，在案涉房屋第二次发生堵塞后，信联物业公司再次进行疏通、维修，目前亦能够正常使用。但信联物业公司无法杜绝下水管道再次发生堵塞等突发事件。一审法院认定信联物业公司承担本次事故的60%的赔偿责任，加重了物业服务企业的维修、维护责任。2、根据信联物业公司提供的晏华户的用水、用电记录，晏华户自2014年9月份开始就无人在房内居住，而堵塞位置位于房屋内部，晏华家中长期无人居住客观上导致双方均无法及时发现下水管道堵塞返水的情况，晏华负有过错，应对其过错所造成的扩大损失承担责任，一审法院认定信联物业公司承担60%的赔偿责任明显过重。信联物业公司作为物业服务企业，对小区内公共设施的管理能够做到的就是定期或者不定期地对小区内公共设施进行维护、保养，但是即使这样，也不可能完全杜绝下水道堵塞等突发事件的发生。3、晏华没有提供有效的证据证明其存在租金损失，无权请求信联物业公司承担租金损失。一审法院酌定信联物业公司赔偿晏华房租损失25500元没有事实和法律依据。根据《安徽中衡司法鉴定中心司法鉴定意见书》中现场勘察照片显示，案涉房屋虽然遭受损害，但是并不严重，依然具备居住条件。晏华提供的房屋租赁合同中涉及的两位房东均未到庭作证，晏华提供的存款凭条、收条、转账凭证亦无法证明与本案具有关联性。根据谁主张谁举证的原则，一审法院已经对晏华提供的证明租金损失的证据不予认定，晏华应当承担举证不能的法律后果。在晏华所举证据没有法律效力的情况下，一审法院却酌定信联物业公司赔偿晏华房租损失25500元，前后矛盾，且一审法院认定房租损失按照每月1500元的标准计算17个月，没有依据。即使晏华存在租金损失并提供了合法有效的证据，一审法院已经认定信联物业公司与晏华的责任比例，但在认定租金时却没有进行责任分配。如果一审法院认定的租金损失25500元系信联物业公司应承担的60%赔偿责任，则晏华应自行承担17000元的租金损失，那么晏华的实际租金损失金额为42500元，远高于市场标准。4、一审鉴定费用为5000元，由双方各自预交了2500元，一审法院并未将信联物业公司预交的2500元进行责任分配，请求二审法院依法予以改判。晏华辩称：一审的责任划分及租金认定有误，物业公司应当承担全部责任。晏华所受损失是因为对方没有按照物业合同履行相应义务，在已给晏华造成损失的情况下又再次发生同样的事件。物业公司事后对下水道进行了彻底的处理，完全杜绝了下水道回灌的情况，足以证明物业公司可以按照合同约定完成对下水道的全面检修。故晏华的损失应当由物业公司承担全部赔偿责任。一审法院认定晏华不在家中居住，判令晏华承担部分损失，这是不妥当的。晏华是否在家居住与本案无直接关联，物业公司的上诉理由不能成立。案涉房屋因返水无法居住，晏华在外租房居住产生实际损失，一审中晏华提供了租房合同、票据、租金交付凭证等证据，但法院仅是酌定了部分损失，且责任划分不当。晏华向一审法院起诉请求：1、判令信联物业公司立即赔偿晏华房屋家具、装修等财产损失44380元；2、判令信联物业公司赔偿晏华因房屋涉水产生的租金损失48156元；3、本案的诉讼费用及鉴定费用由信联物业公司承担。一审法院认定事实：晏华购买了位于合肥市瑶海区和平路176号的柏景轩8幢103室住房一套。信联物业公司系和平路176号柏景轩小区的物业管理单位。2007年4月11日，晏华与安徽信联物业管理有限责任公司（后名称变更为信联物业公司）签订了《前期物业管理服务协议》。2014年10月25日，因主下水管道堵塞，导致晏华家中地板、墙面、踢脚线、厨房柜门等受损。2015年4月13日，晏华与信联物业公司就上述损失达成协议如下：上述受损部位由晏华自行处理，信联物业公司一次性支付晏华人民币6000元，作为修缮补偿费用。后2015年9月下旬，主下水管道再次堵塞，导致晏华家中因返水而造成地板、墙面、踢脚线、电视柜、酒水柜、衣柜等受损。之后因与信联物业公司就赔偿事宜未能达成一致，2016年3月3日晏华诉讼来院，请求判令信联物业公司立即赔偿晏华房屋家具、装修等财产损失暂计15万元（具体数额待房屋损失评估鉴定后予以确认），本案的诉讼费用及鉴定费用由信联物业公司承担。审理中，晏华和信联物业公司分别于2016年3月3日和同年5月31日向一审法院递交申请，要求对案涉房屋因返水造成的室内家具、装修等经济损失及经济损失是否与返水造成的损失具有关联性进行鉴定。一审法院依法委托安徽中衡司法鉴定中心对此进行鉴定。该中心于2016年12月16日出具《司法鉴定意见书》，确定案涉房屋因返水造成的财产损失为44380元。晏华及信联物业公司各支付鉴定费2500元。2017年1月13日，晏华向一审法院变更诉讼请求为：请求判令信联物业公司立即赔偿晏华房屋家具、装修等财产损失44380元、晏华因房屋涉水产生的租金损失48156元，本案的诉讼费用及鉴定费用由信联物业公司承担。庭审时，信联物业公司提供了雨污水井、化粪池检查处理情况记录表、化粪池及下水道清淤协议、付款凭证、照片等用以证明该公司已经按约定对小区化粪池、下水道等进行了定期检查并对小区化粪池、下水道等进行了定期清淤，履行了合同约定的养护管理义务。同时信联物业公司还提供了合肥供水集团客户基本信息表、用量表、电量表及处理协议及收条等用以证明由于涉案房屋长期无人居住，导致双方均无法在第一时间内发现下水管堵塞并向上返水及该公司对于晏华房屋内的损失曾支付了6000元的补偿费用，该费用应从本次诉讼中予以扣除。对信联物业公司提供的上述证据，晏华认为上述证据仅能证明物业管理公司履行了一定的义务，但对其是否履行到位足以避免业主的损失无法证明，故与本案没有关联性，同时晏华认为其之所以自2014年11月份不在案涉房屋居住是由于信联物业公司的第一次损害结果发生，导致其无法在家居住，故其主张的租金也是2015年10月份之后的租金。至于信联物业公司支付的6000元，庭审时晏华予以认可，也认可在收到补偿后，没有对案涉房屋进行维修，但晏华认为该费用是信联物业公司针对2014年的损失给予的补偿，故不同意从本次诉讼中扣除。审理中，晏华提供了房屋租赁合同、存款凭条、证明复印件、收条、转账凭证等予以证明其房屋因返水产生了租金损失48156元。信联物业公司对此则不予认可，该公司辩称因出租方没有出庭作证，故晏华是否租赁了涉案房屋及涉案房屋是否是晏华实际使用都不清楚，且晏华提供的房屋租赁合同的租金金额较高，高于市场水平，晏华提供的转账凭证没有备注款项的实际用途，收款人亦没有出庭作证，故这两笔款项是否与本案有关无法核实。一审法院认为：本案争议的焦点是信联物业公司是否应承担本案的赔偿责任及相关赔偿数额的确定。首先，关于本案的赔偿责任。根据相关法律规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的养护、管理和维修义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案晏华的损失，系因下水道主管道堵塞，致污水回灌到其家中所致。而下水道主管道，属于整栋楼的公共部分，属于物业管理中房屋设备、设施的管理范围，应由信联物业公司对此进行维护、检修。虽审理中信联物业公司提供了雨污水井、化粪池检查处理情况记录表、化粪池及下水道清淤协议、付款凭证、照片等用以证明该公司已经按约定对小区化粪池、下水道等进行了定期检查并对小区化粪池、下水道等进行了定期清淤，履行了合同约定的养护管理义务。但根据庭审查明的事实，本案在2014年10月25日就曾因下水道主管道堵塞致污水回灌导致晏华的财产受损的情况下，信联物业公司本应对此加强日常的维修和养护，避免类似情况再次发生，而事实上在2015年9月下旬实际又因该主下水管道堵塞，导致晏华家中财物再次受损，故一审法院认为本案信联物业公司并未严格履行职责，亦怠于履行其维护责任，疏于管理，应对晏华的损失承担相应的民事责任。同时因本案污水回灌的位置在晏华家内，物业公司难以通过自身日常的巡查予以发现，而晏华在事发前又长时间不在涉案房屋内居住，对下水管道被堵塞致使污水回灌未能及时发现，使返水发生时无法及时采取有效措施，导致堵塞不能及时排除，对损失扩大的发生也应自行承担相应的责任。综上，结合本案具体情况，一审法院确定由信联物业公司承担60%的民事责任，晏华自行承担40%的民事责任。其次，关于晏华的损失数额的认定，一审法院认为根据安徽中衡司法鉴定中心出具的《司法鉴定意见书》的相关鉴定结论，本案诉争的房屋损失为44380元，现双方对此均无异议，对此予以认定，至于晏华支付的鉴定费2500元，因系晏华为确定损失数额所支出的费用，故对此亦予以认定。至于晏华主张的因房屋涉水产生的租金损失48156元，晏华虽为此提供了房屋租赁合同、收条、转账凭证等予以证明，因房屋租赁合同中涉及的两位房东均未到庭作证，晏华提供的存款凭条、收条、转账凭证等亦无法证明与本案均有关联性，信联物业公司对此亦不予认可，故对晏华主张的48156元的租金损失，不予认定。由于本案主下水管道堵塞使晏华家中因返水而造成地板、墙面、踢脚线、电视柜、酒水柜、衣柜等受损，同时由于与信联物业公司就赔偿事宜一直未能达成一致，致晏华无法对此进行修复，从而实际无法在涉案房屋内居住，故结合本案实际情况，酌定由信联物业公司赔偿晏华房租损失25500元（1500元／月×17个月）。综上，一审法院认定晏华的损失共计72380元，由信联物业公司赔偿60%，计43428元。因信联物业公司曾于2015年4月晏华家第一次受损后向晏华支付6000元补偿款，庭审时晏华亦认可在收到补偿后，并没有对案涉房屋进行维修，故对信联物业公司关于该费用应从本次诉讼中予以扣除的辩称意见，予以采纳。综上，扣除信联物业公司已支付的补偿款6000元，信联物业公司实际还应支付晏华赔偿款37428元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第八十二条、《物业管理条例》第三十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、信联物业公司于本判决生效后十日内赔偿晏华各项损失37428元；二、驳回晏华的其他诉讼请求。案件受理费3300元，减半收取1650元，由晏华负担1210元，信联物业公司负担440元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据晏华与信联物业公司签订的前期物业管理服务协议约定，信联物业公司对于小区内房屋共有部位、共有设施设备等负有维护、修缮、服务和管理的义务。本案中，晏华户因其所在楼房的主下水管道发生堵塞致污水回灌造成屋内地板、墙面、踢脚线、家具等物品受损。而主下水管道属于房屋的公共设施设备，信联物业公司对该部分管道应负有相应的检修、维护的义务。在一年左右的时间里晏华户因下水道堵塞先后发生了两次污水回灌导致家庭物品被浸泡的情况，信联物业公司在第一次就房屋损失问题与晏华协商处理后，理应积极地从管道堵塞的成因入手，采取有效的应对措施，以减少发生堵塞的隐患。根据当事人当庭陈述反映，在第一次发生堵塞时信联物业公司仅安排人员在屋内进行疏通，在发生第二次堵塞后，信联物业公司安排人员增加了部分下水管道，增强了排污能力，后至今未再发生堵塞情况。可见在采取适当的处置方法后，下水管道易堵塞的情况可以得到有效的解决。本案中，信联物业公司虽然提供了相应的证据证明该公司已定期对案涉楼房的下水道进行了清淤，但晏华户在一年左右的时间内还是发生了两次下水道堵塞致污水回灌的情况，反映信联物业公司在物业管理服务过程中仍有需要改进和提高之处。而从另一方面来说，由于楼房的主下水管道是密闭的，难以直接从外观上判断管道内是否发生堵塞。而返水部位位于业主家内，信联物业公司客观上也无法通过日常巡查及时发现异常。本案中两次出现污水回灌的情况时晏华家中均无人居住，而从信联物业公司提供的水电费用量表看，在第一次发生污水回灌之前，晏华户内已无人居住有一段时间。由于下水道长时间堵塞造成大量污水进入晏华家中，导致屋内财产被污水浸泡，造成了损失的进一步扩大。这部分扩大的损失不应由信联物业公司承担全部的赔偿责任。综合以上因素考虑，本院确定信联物业公司应对晏华的损失承担45%的赔偿责任。本案双方当事人对于安徽中衡司法鉴定中心确定的案涉房屋损失为44380元不持异议，本院予以确认。对于晏华的租房损失，晏华的房屋因两次发生主下水管道堵塞致使污水回灌造成地板、墙面、踢脚线、电视柜、酒水柜、衣柜等受损，而由于晏华与信联物业公司就赔偿事宜一直未能协商解决，加之对房屋进行修复确需一定的时间，在此期间晏华无法居住使用该房屋。晏华主张在外租房居住支付一定的租房费用，符合客观实际。一审中，晏华就其主张的租房费用提供了租赁合同、付款凭证、收条、证明等证据反映其于2015年10月25日至2016年7月25日租住位于庐阳区南国花园××室，每月支付租金为2350元，后于2016年8月起租住位于庐阳区国花园绮霞居11幢806室，每月租金为3000元。晏华租住的房屋无论从面积还是内部设施来看，没有明显超过合理的居住标准。信联物业公司虽对晏华提供的证据提出异议，但未提供相应的反驳证据。故本院对晏华主张的租房费用标准予以采纳。综合考虑两次堵塞发生的时间间隔及对房屋进行必要整修的合理期限，本院认为一审法院确定晏华的租房期限按17个月计算并无明显不当，故晏华因租房产生的损失应为45150元（2350元×9个月＋3000元×8个月）。晏华房屋财产损失及租房损失合计为89530元。信联物业公司应赔偿晏华40288.5元（89530元×45%），扣除信联物业公司已支付的6000元，信联物业公司尚应赔偿晏华34288.5元。综上，一审认定事实及适用法律基本正确，但裁判结果确有不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省合肥市瑶海区人民法院（2016）皖0102民初1312号民事判决；二、安徽信联物业服务有限公司于本判决生效后十日内赔偿晏华34288.5元；三、驳回晏华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2170元，减半收取1085元，由晏华负担683元，由安徽信联物业服务有限公司负担402元；二审案件受理费1480元，由晏华负担802元，由安徽信联物业服务有限公司负担678元；鉴定费5000元，由晏华负担2500元，由安徽信联物业服务有限公司负担2500元。本判决为终审判决。审判长 张洁审判员 钱岚审判员 程镜二〇一七年六月十五日书记员 崔阳附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：百度搜索“”