（2017）沪0105民初4132号
裁判日期: 2017-06-15
公开日期: 2017-09-19
案件名称
方庭琳与张立东房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市长宁区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
方庭琳,张立东
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百二十三条
全文
上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0105民初4132号原告：方庭琳，女，1956年6月18日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：赵瑜，上海市汇业律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱文文，上海市汇业律师事务所律师。被告：张立东，男，1985年12月27日出生，汉族，住黑龙江省鹤岗市。委托诉讼代理人：陆进仁，上海申蕴和律师事务所律师。原告方庭琳与被告张立东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月18日、5月8日、5月31日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱文文、赵瑜，被告的委托诉讼代理人陆进仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方庭琳向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告就上海市长宁区芙蓉江路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签署的《房屋租赁合同》于诉状副本送达被告之日解除；2、被告将系争房屋以交付状态恢复原状(当时房屋内有床两张、桌子一张、鞋柜、衣柜、电视柜、沙发各一个、冰箱、洗衣机各一台、空调两台、厨房和卫生设施各一套)后返还给原告；3、被告支付自2016年12月1日至确认合同解除之日止的租金，按每月4,500元计算；4、被告支付自确认解除之日起至被告实际归还房屋之日止的房屋使用费，按每月4,500元计算；5、诉讼费由被告负担。事实和理由：原告委托王霞娟与被告在2016年11月9日订立《房屋租赁合同》，由被告承租原告所有的系争房屋,建筑面积为49.92平方米，每月租金4,500元；租期为9年，自2016年12月1日起至2025年11月30日止。租金按三个月为一期支付，保证金4,500元。2016年11月13日原告提前交房给被告，原告收到押金4,500元。但被告将系争房屋群租，原告接到邻居的通知向被告的房客交涉而发生争执，故向仙霞路派出所报案，并由派出所登记了当时群租人员。由于被告的群租严重违反了《上海市居住房屋租赁管理办法》第十条的规定，也违反了原告将房屋出租给被告的目的(住宅)，且长宁区住房保障和房屋管理局也出具了责令限期整改通知书，故原告有权解除合同，并要求被告将系争房屋以交付状态恢复原状后返还给原告。被告张立东辩称，对原告交房时房屋里有上述的家具和设备无异议，具体交房时间记不清楚，但原告没有足够证据证明被告有群租行为，故不同意原告的诉请。被告按合同履约，因合同指定的帐户被告无法付款，所以被告付款至原告女婿的帐户，分别支付了保证金和第一期三个月的租金4,500元、5,500元和8,000元，但13,500元被退还了。合同明确约定原告同意被告可以装修转租，转租是用于居住，而非商业经营行为。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2016年11月9日，原告代理人王霞娟(以下简称王霞娟)与被告订立《房屋租赁合同》，合同约定：原告将系争房屋出租给被告，建筑面积计70平方米；租赁期限为9年，自2016年12月1日起至2025年11月30日止。每月租金4,500元，租金按三个月为一期支付，第一期租金被告应于2016年12月1日前付清。租金被告以现金形式或银行划账方式付至原告指定银行帐户，即工商银行，账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告需支付给原告租赁保证金4,500元。同时双方协商一致，原告同意被告装修该房屋，转租。合同订立后，原告于同年11月中旬将上述房屋交付给被告。11月9日，被告支付保证金4,500元给王霞娟的女婿。同月30日，上海东昊物业管理有限公司下属大百科芙蓉江路房管所巡逻检查时发现系争房屋有群租情况，过道摆放杂物，严重影响周围环境及其他居民居住，故迅速联系业主要求整改处理。王霞娟与承租人及房内租客发生争执后，即拨打110报警，警察上门并将相关人员带至派出所。上海市公安局长宁分局仙霞路派出所出具证明：“2016年11月30日06时19分，我局在芙蓉江路XXX弄XXX号XXX室发现群租的实际承租人身份信息如下，共计10人以上。徐建忠：身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX、李华：身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX、黄建石：身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX、黄燕健：身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX、陈连平：身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX、顾宗华：身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX、马刘明：身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX、吴志福：身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXX、吴新：身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX、周瑜：身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。”由于群租房客仍未实际搬离，12月初，物业公司与居委会协调，并上报长宁区住房保障和房屋管理局。12月16日，上海市长宁区住房保障和房屋管理局发出沪长房责字2016-5-106号责令限期整改通知书。系争房屋权利人为原告，该房屋的建筑面积为49.92平方米。被告分别于2016年12月1日、2日向王霞娟女婿付款8,000元和5,500元。该二笔钱款被退回。《上海市居住房屋租赁管理办法》(2014修正)第十条(最低人均承租面积和居住人数限制)规定：出租居住房屋，每个房间的居住人数不得超过2人(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外)，且居住使用人的人均居住面积不得低于5平方米。前款所称居住面积，是指原始设计为居住空间的房间的使用面积。第十七条(转租)规定：承租人可以按照租赁合同的约定转租房屋；未约定的，承租人转租房屋应当事先征得出租人的书面同意。居住房屋转租应当符合本办法第八条、第九条、第十条的规定。转租人违反本条第一款、第二款规定的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求赔偿损失。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》于法不悖，合法有效。关于被告在装修系争房屋期间即转租他人的事实，原告提供了上海市公安局长宁分局仙霞路派出所出具的证明；被告简单地否认，尚不足以达到有效抗辩的效果。故可以认定被告将系争房屋转租他人时，存在违反《上海市居住房屋租赁管理办法》(2014修正)第十条规定的最低人均承租面积和居住人数限制的情况。原告当时即退回被告支付的租金不符合解除合同的通知形式，但主张解除双方的《房屋租赁合同》符合法律另有规定的情形，本院可以支持。由于原告同意被告装修、转租，交付状态没有详细记载，故原告主张被告将系争房屋以交付状态恢复原状后返还，本院难以支持。按现状返还房屋后，当事人有所损失的，可以另行主张。被告在归还系争房屋前，应当按照合同约定支付相应的租金、使用费，故原告的相关请求，可予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(五)项、第一百二十三条之规定，判决如下：一、解除原告方庭琳与被告张立东在2016年11月9日签订的《房屋租赁合同》；二、被告张立东应于本判决生效之日起十日内将上海市长宁区芙蓉江路XXX弄XXX号XXX室房屋(内含床两张、桌子一张、鞋柜、衣柜、电视柜、沙发各一个、冰箱、洗衣机各一台、空调两台、厨房和卫生设施各一套)以现状返还给原告方庭琳；三、被告张立东应于本判决生效之日起十日内支付原告方庭琳自2016年12月1日起至本判决生效之日止的房屋租金，按每月4,500元计算；四、被告张立东应于本判决生效之日起十日内支付原告方庭琳自本判决生效次日起至实际返还上述房屋之日止的房屋使用费，按每月4,500元计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费587.50元，因本案适用简易程序审理，减半收取计293.75元，由被告张立东负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 吴钧二〇一七年六月十五日书记员 杨芳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形第一百二十三条其他法律对合同另有规定的，依照其规定。 关注微信公众号“”