（2016）鲁0883民初1830号
裁判日期: 2017-06-15
公开日期: 2017-09-15
案件名称
李化安与李桂生房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
邹城市人民法院
所属地区
邹城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李化安,李桂生
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十五条
全文
山东省邹城市人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0883民初1830号原告：李化安，男，1956年10月8日出生，汉族，居民，住邹城市。委托代理人：韩允亮，山东法至上律师事务所律师。（特别授权）被告：李桂生，男，1972年5月20日出生，汉族，居民，住邹城市。委托代理人：李巍，山东匡衡律师事务所律师。（特别授权）原告李化安与被告李桂生房屋租赁合同纠纷一案。本院于2016年4月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李化安及其委托代理人韩允亮，被告李桂生及其委托代理人李巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李化安向本院提出诉讼请求：1、判决解除于2012年4月25日及2013年1月1日，原被告分别签订的两份《加工厂房租赁合同》，并判令被告承担原告损失人民币28万元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告在邹城市西外环三兴路北首拥有厂房一处，2012年4月25日及2013年1月1日，原被告分别签订两份《加工厂房租赁合同》，约定将其中19间厂房租赁给被告使用，租赁期为六年。2015年11月23日，租赁厂房使用期间坍塌，事件发生后，双方对合同履行及处理没有达成一致意见，同年12月10日，被告执意撤离租赁场地。原告认为，被告没有按照约定正常使用房屋，在租赁期间致租赁物损毁，合同履行已不能，依法应承担违约责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院。李桂生辩称，原告所述与事实不符。事实上，原告倒塌的房屋是在2015年11月24日，该房屋倒塌的原因是由于暴雪及恶劣的天气，与被告没有任何因果关系。由于租赁原告的厂房，房屋倒塌造成该租赁合同无法继续履行，因而造成解除合同的原因责任在于原告。作为被告为了正常生产经营从该处撤离不违反合同约定。在撤离时，双方签订协议一份，约定：原告应于2016年4月30日前对该厂房倒塌原因作出鉴定，如果鉴定结果与被告有因果关系，由被告承担。原告扣留了被告物品一批，不锈钢柜桶十件、刨床一台、水步机三台、打包机一台、切割机一台、现场角钢56只，作为被告要求原告返还上述物品，提出反诉，请求驳回原告的诉讼请求，并返还上述物品。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的租赁合同两份，（1）2012年4月23日，李化安（甲方）与李桂生（乙方）签订《加工厂房租赁合同》一份，载明“一、出租厂房情况：甲方出租给乙方的厂房从东至西共11间（第12间为行车出入道，不计租赁面积，乙方可以免费使用但不得堵塞阻挡摆放各类物品，剩余11间甲方原则上为乙方扩大生产预留2年，2年租赁的话应和乙方协商不影响乙方扩大）建筑面积平方米。办公室面积为平方米。二、厂房租赁期限1、厂房租赁自2012年6月1日起，至2018年5月31日止。租赁期6年。、、、、、、四、厂房使用要求和维修责任1、租赁期间，乙方发现该厂房及其附属设施故障或损坏，应及时通知甲方修复。2、租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。3、租赁期间，遇自然灾害恶劣天气或不可抗力，双方协商解决。、、、、、、。4、合同期内单方违约，违约方向另一方支付违约金，金额为当年一年年租金”。（2）李猛、李化安（甲方）与李桂生、薛福群（乙方）签订《加工厂房租赁合同》一份，约定“一、出租厂房情况：甲方出租给乙方的厂房从西至东共8间（含5T龙门吊）。二、厂房租赁期限1、厂房租赁自2013年1月1日起，至2019年1月1日止。租赁期六年。、、、、、、四、厂房使用要求和维修责任1、租赁期间，乙方发现该厂房及其附属设施故障或损坏，应及时通知甲方修复。2、租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。3、租赁期间，遇自然灾害恶劣天气或不可抗力，双方协商解决。、、、、、、。4、合同期内单方违约，违约方向另一方支付违约金，金额为当年一年年租金”。本院认为，该两份合同与本案具有关联性，能够证明本案中原被告之间的租赁关系，本院予以确认。2、原告提交2015年12月10日，李化安（甲方）与李桂生（乙方）签订的《协议》一份，载明“甲乙双方存在厂房租赁合同关系，因2015年11月23日暴雪，24日晨厂房倒塌。双方对是否由于乙方租赁期间在承重支架上放置钢材形成厂房倒塌的原因存在争议，对租赁合同没有达成协商解除意见。乙方因生产经营要求撤离出租赁厂房，经甲乙双方协商并同意达成协议如下：一、乙方同意留置乙方所有的物品一批，如下：不锈钢辊筒壹件，刨床一台，水布机三台，打包机一台，切割机一台，争议现场角钢56支。甲方确认此批物品存放于甲方处。二、双方同意并认可：留置的物品在留置期间甲方原址现状妥善保存，保存期间该批物品不存在经营或非经营性升值或减值。三、留置期间，双方就之间的违约责任另行协商解决，甲方应请有资质的第三方进行鉴定，并于2016年4月30日前确认出来鉴定结果，如甲方无故一直拖延，乙方可拉回存放于甲方处物品。如鉴定结果厂房倒塌与乙方无关，甲方应尽快告知乙方，由乙方将物品自行运走，第三方鉴定费用开支甲方自行承担；如鉴定乙方应对厂房倒塌承担责任，双方应根据责任认定结果处置或通过法律程序解决，处理方式为乙方付款提取物资，甲方不得变卖，第三方鉴定费用开支乙方承担”。本院认为，该协议是原被告的真实意思表示，与本案具有关联性，能够证明本案中原被告之间的诉争问题，本院予以确认。3、租赁厂房现场照片一组，原告证明因被告在承重支架上放置钢材致使承重支架折弯，依据合同法219条、107条规定，应承担赔偿责任。被告认为，对照片无异议。但是从照片可以看出是顶部坍塌，并且当时与被告使用的厂房一样的新建厂房也发生坍塌。本院认为，该照片显示了厂房坍塌的状态，本院予以采信。4、被告提交的气象证明一份，该证明载明“2015年11月23日夜间至24日出现暴雪天气过程，我局发布暴雪橙色预警信号，降水量为37.2毫米，深雪为20厘米，超过历史极值，27日最低气温达到-11.2度”。被告用以证明原告的厂房倒塌是暴雪造成的。原告认为，对该气象证明的真实性无异议。但证明形式欠缺，需经办人签字。不能证实与本案关联的厂房倒塌有因果关系。本院认为，该证明虽未经经办人签字，原告对其真实性无异议，本院予以采信。本院认为，原告提交的租赁合同，能够证明原被告之间的租赁关系，该租赁合同为有效合同。原告认为“被告没有按照约定正常使用房屋，在租赁期间致租赁物损毁，合同履行已不能，依法应承担违约责任”，据此要求解除合同且被告应承担违约责任。被告辩称“房屋倒塌的原因是由于暴雪及恶劣的天气，与被告没有任何因果关系。由于租赁原告的厂房，房屋倒塌造成该租赁合同无法继续履行，因而造成解除合同的原因责任在于原告”。本案的焦点为：1、原被告之间的租赁合同是否应当解除？2、原告厂房的坍塌是否与被告没按照约定正常使用房屋具有关联性？被告是否应承担原告损失28万元？关于原被告之间的租赁合同是否应当解除的问题。涉案厂房倒塌后，被告于2015年12月10日撤离原告的厂房，双方并签订了书面协议。后原告于2016年4月15日诉至本院请求解除合同。为此，本院认为，由于厂房的倒塌，致使原被告的租赁合同不能继续履行，且被告已搬到其他场所生产经营。因此，原告请求解除租赁合同，本院应予支持。关于原告厂房的坍塌是否与被告没按照约定正常使用房屋具有关联性以及被告是否应承担原告损失28万元的问题。原告认为厂房的倒塌是由于被告未按约定正常使用房屋（即在承重支架上放置钢材）致租赁物损毁。被告认为房屋倒塌的原因是由于暴雪及恶劣的天气，与被告没有任何因果关系。2015年12月10日，双方签订《协议》一份，协议载明“因2015年11月23日暴雪，24日晨厂房倒塌。双方对是否由于乙方租赁期间在承重支架上放置钢材形成厂房倒塌的原因存在争议”。同时载明“甲方（李化安）应请有资质的第三方进行鉴定，并于2016年4月30日前确认出来鉴定结果”。本院认为，2012年4月25日及2013年1月1日原被告签订租赁合同，由被告租赁涉案厂房，被告在租赁期间在承重支架上放置钢材时，原告并未提出异议，期间被告一直在该厂房内生产经营。2015年11月23日夜间至24日出现暴雪天气过程，2015年11月24日晨该厂房倒塌。据此，该厂房的倒塌不能排除暴雪天气因素造成的。原告除提交合同、协议外，还应当提交其他证据以证明其厂房的倒塌是排除暴雪原因之外即被告在承重支架上放置钢材造成的。审理中，本院多次向双方当事人告知其各自的举证责任。至判决时，原告仍未能提交其他证据以证明其厂房的倒塌是被告在承重支架上放置钢材这唯一的原因造成的。因此，对原告主张其厂房的坍塌是因被告没按照约定正常使用房屋造成的，本院不予采信。原告要求被告承担损失28万元没有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，由于涉案厂房的倒塌，致使原被告的租赁合同不能再继续履行。且被告已实际搬离并不再使用该厂房生产经营。因此，原告请求解除租赁合同，本院应予准许。法律规定，当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原被告于2012年4月25日及2013年1月1日签订的两份《加工厂房租赁合同》。二、驳回原告李化安的其他诉讼请求。案件受理费2750元，由原告李化安负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长 孟 杰审 判 员 贾 鹏人民陪审员 高 伟二〇一七年六月十五日书 记 员 孙晓彦