（2017）新民申716号
裁判日期: 2017-06-15
公开日期: 2017-06-28
案件名称
聂思明与新疆易安居房地产开发有限责任公司呼图壁分公司商品房预售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
法院
新疆维吾尔自治区高级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
聂思明,新疆易安居房地产开发有限责任公司呼图壁分公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
新疆维吾尔自治区高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）新民申716号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：聂思明，男，1974年6月17日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：王振宇，新疆同创律师事务所律师。委托诉讼代理人：武庆忠，新疆同创律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：新疆易安居房地产开发有限责任公司呼图壁分公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县。主要负责人：万其虎，经理。委托诉讼代理人：赵斌，男，系该分公司工作人员。再审申请人聂思明因与被申请人新疆易安居房地产开发有限责任公司呼图壁分公司（以下简称易安居分公司）商品房预售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院作出的（2016）新23民终872号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。聂思明申请再审称，一、原判决对我所购买的10#、15#、16#楼地下室的用途未予以查明。我有新的证据可以证明我所购买的10#、15#、16#楼地下室的用途并不是商业用途，这导致我的合同目的不能实现，价格显失公平。同时根据我与易安居分公司签订的《商品房买卖合同》”第五大条第2小条第（2）款”的约定，面积误差比绝对值超出3%时，我有权退房。我所购买的15#、16#楼地下室的面积总共只有603.85平方米，与合同约定的面积相差230.15平方米，误差比超过27%。二、由于易安居分公司的原因导致我延误销售，故我无法按照约定支付价款。原判决认定我未按约定支付价款的事实错误。三、原判决根据我与易安居分公司、乌鲁木齐九九正阳房地产经纪公司签订《三方补充协议书》等事实认定易安居分公司已经向我交付房屋的事实错误。综上，我在本案中的诉讼请求有事实和法律依据。我请求人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项之规定对本案予以再审，撤销原判决，将案件发回重审。易安居分公司提交意见称，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，聂思明是整体购买楼房而非零散购买。从双方履行合同的行为可以看出我分公司已经按照约定交付房屋，聂思明未按照约定支付价款的行为构成违约行为。我分公司认为聂思明申请再审的理由不能成立，应当驳回其再审申请。本院经审查另查明：一、涉案《商品房买卖合同》第三条约定聂思明”购买的商品房”为”第10#、15#商业楼”，”该商品房的用途为商业，属框架结构，层高为3.6米，建筑层数地上五层，地下一层”；第四条约定”10#、15#商业楼和16#商业楼负一层总计约6189平方米，总金额2450万元”；第五条约定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理、”商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1.双方自行约定：面积发生变更，单价不变，总房款多退少补。2.双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房......”。涉案10#楼也于2014年1月7日竣工验收合格。二、2015年4月14日，易安居分公司与聂思明签订《还款协议》，约定：”为了使甲乙双方能继续履行《商品房买卖合同》剩余房款双方经过友好协商，就有关事项协议如下：第一条还款内容。1.还款金额：人民币叁佰贰拾柒万陆仟玖佰柒拾壹元（3276971元）。付款金额如有差错甲乙双方应按实际发生计算。具体付款额详见附页。2.还款计划：2015年4月22日前乙方给甲方支付现金100万元，2015年5月14日乙方将余款全部付清，如乙方不能按期支付，乙方应每月给甲方额外支付未付全部余款1.5%的利息。3.乙方应于每月十日前支付甲方的当月利息。......”三、聂思明在再审审查期间提供以下新的证据：呼图壁县城乡规划管理局于2016年12月21日向呼图壁县天明酒店作出的《责令限期拆除违法建设决定书》（呼限拆字〔2016〕211号）和《责令停止建设决定书》（呼责停字〔2016〕211号）、呼图壁县城乡规划管理局于2016年12月29日向呼图壁县天明酒店作出的《履行行政决定催告书》（呼催告字〔2016〕37号）；《呼图壁县城乡规划管理局建筑、用地红线说明书》《建设工程规划许可证》《呼图壁县中央御景花园修建性详细规划》《新疆易安居房地产开发有限公司中央御景花园住宅小区项目修建性详细规划及建筑单位设计方案批后公示牌》《新疆易安居房地产开发有限公司中央御景花园住宅小区项目修建性详细规划调整方案公示牌》《地下室平面图》《地下室给排水、采暖干管平面图》《地下室采暖平面图》《地下室消防平面图》《地下室喷淋平面图》；录音资料。本院经审查认为，一、涉案《商品房买卖合同》对于标的物的约定分别在第三条、第四条。涉案《商品房买卖合同》第三条只约定涉案10#、15#楼的层高（包括负一层）应当为3.6米，并未约定涉案16#楼负一层的层高应当为3.6米。涉案《商品房买卖合同》第四条也未约定涉案16#楼负一层的层高应当为3.6米。因此，虽然涉案16#楼负一层的层高未达到3.6米，但并未违反合同的约定。聂思明认为涉案15#楼负一层和16#楼负一层的层高不符合合同的约定并以此为由要求解除该部分房屋的买卖合同的理由不能成立。聂思明提起本案诉讼时只是以涉案15#楼负一层和16#楼负一层的层高不符合约定为由要求解除此部分房屋的买卖合同，并没有提出涉案15#楼负一层和16#楼负一层的面积不符合合同的约定、涉案15#楼负一层和16#楼负一层的规划用途不属于商业用途的理由，因此，其在申请再审中提出的上述两项理由并不属于本案的审理范围，本院对此不予审查。同时，涉案《商品房买卖合同》第五条也明确约定在房屋面积与合同约定的面积出现差异时，应当按照”单价不变，总房款多退少补”的方式处理，而明确否定了”面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房”的处理方式。综上，聂思明以涉案15#楼负一层和16#楼负一层的层高不符合约定为由要求解除此部分房屋的买卖合同、返还此部分房屋的价款、就此部分房屋支付违约金的诉讼请求不应当得到人民法院的支持。聂思明提供的新的证据并不足以推翻原判决。二、涉案《三方补充协议书》约定”甲方应在2014年4月30日前将房屋交付给乙方”，该约定对涉案《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间进行了变更。聂思明认为涉案房屋交付时间为2013年12月30日的理由不符合涉案《三方补充协议书》的约定。聂思明整体购买了涉案10#、15#楼，同时也整体购买了16#楼的负一层，涉案《商品房买卖合同》约定”买受人未按合同约定付清全部房款（含贷款）及费用（含代收代缴费用）”时”出卖人可据实予以延期”，从涉案10#、15#、16#楼已于2014年1月7日验收合格、乌鲁木齐九玖正阳房地产经纪公司已经代理聂思明出卖了部分涉案房屋并将相应款项作为价款支付给易安居分公司、涉案《商品房买卖合同补充协议2》就共计3000平方米的不同楼层的房屋的权属证书分别办理事宜和聂思明以涉案不同楼或者不同楼层的房屋以”按揭贷款方式给甲方回款”事宜进行约定、聂思明授权易安居分公司”分割”出卖涉案10#楼整体和15#楼部分、易安居分公司已经就部分涉案房屋为聂思明办理了权属证书、聂思明至今并未支付全部价款等事实可以看出，聂思明在本案中提供的证据并不能证明易安居分公司未按照约定履行交付涉案房屋义务的事实。聂思明以易安居分公司未按照合同约定履行交付房屋义务为由要求易安居分公司支付相应违约金的诉讼请求不应当得到人民法院的支持。综上，聂思明申请再审的理由不能成立，其再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回聂思明的再审申请。审判长 钟 敬 林审判员 张 红 见审判员 玛依拉阿不力孜二〇一七年六月十五日书记员 黄 睿 搜索“”