（2017）吉05民终779号
裁判日期: 2017-06-15
公开日期: 2017-08-18
案件名称
孙梅与梅河口市跃兴农产品交易有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省通化市中级人民法院
所属地区
吉林省通化市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙梅,梅河口市跃兴农产品交易有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉05民终779号上诉人（原审原告）：孙梅，女，1968年6月13日出生，汉族，个体，住吉林省梅河口市。委托诉讼代理人：李美言，北京市君永律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梅河口市跃兴农产品交易有限公司。住所地：吉林省梅河口市。法定代表人：刘耀辉，总经理。委托诉讼代理人：任伟，吉林享和律师事务所律师。上诉人孙梅因与被上诉人梅河口市跃兴农产品交易有限公司（以下简称跃兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省梅河口市人民法院（2017）吉0581民初312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙梅委托诉讼代理人李美言，被上诉人跃兴公司委托诉讼代理人任伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙梅上诉请求：1、解除孙梅与跃兴公司之间的租赁经营合同，跃兴公司返还给孙梅库房租金及诚信经营保证金；2、诉讼费由跃兴公司负担。主要事实和理由：孙梅与跃兴公司之间不仅是房屋租赁，孙梅还要在案涉市场从事经营活动，双方之间是租赁经营关系。孙梅不仅是租赁一个库房装货，而是要求还有其他具备市场经营的相关条件，才能从事经营活动。因市场没有达到孙梅跃兴公司答应的条件，孙梅认为进入经营会有很大风险，该市场已经不能吸引孙梅进入经营，所以在租赁经营期限到来前向跃兴公司提出不进入该市场，也就是要求解除与跃兴公司之间的租赁经营合同关系，孙梅已向跃兴公司履行了合同法规定的解除合同的通知义务。双方虽没签订书面合同，但跃兴公司曾提出还有其他项目进入案涉市场，使市场形成一定的规模，但目前案涉市场没有达到一定的经营状况，其他21位水果销售业主可以证明此事。跃兴公司没能将市场经营起来，孙梅不能明知进入该市场经营不赚钱而冒险从事。孙梅已另外选择经营场所，明确表示不会再进入该市场，孙梅没有使用该市场一天，一审法院判决不予解除双方的合同关系，违背公平正义精神。跃兴公司辩称，只有存在房屋未竣工或被查封等限制使用情形时，承租人才有权单方提出解除合同，本案中不具条这些条件。案涉市场是应梅河口市政府的要求按照标准化水果市场建设的，案涉市场建成后，孙梅与跃兴公司签订了租赁合同。孙梅认为在案涉市场经营是给跃兴公司创造效益，故以此向跃兴公司索要高额的奖励费，孙梅所说的21们业主均是案件当事人，他们以集体退出案涉市场来要挟跃兴公司，从中获取不正当利益。案涉市场现在正在经营中。孙梅所述的另一个市场在东丰县内，名为金铎市场，是一个临时彩钢房市场。目前梅河口市的水果批发市场只有跃兴公司建设的一家市场。一审裁判正确，二审应予维持。孙梅向一审法院起诉请求：1、解除双方租赁经营合同关系；2、跃兴公司返还孙梅库房租金45000万元、诚信经营保证金5000元。一审法院认定事实：跃兴公司在地处梅河口市福民街长白山建材城附近建设跃兴农产品交易市场。孙梅于2016年9月14日至20日期间，向跃兴公司交纳了库房租金4.5万元（租赁期限为2017年1月1日至2019年12月31日）、诚信经营保证金5000元，诚信经营保证金5000元。孙梅未与跃兴公司签订租赁合同。2016年10月1日，该市场开始试营业。此后，孙梅未进入该市场进行经营活动。另查明，现跃兴市场内已有部分业户进入从事经营活动。现孙梅起诉来院，要求解除双方租赁经营合同关系，并要求跃兴公司返还库房租金、诚信经营保证金。一审法院认为，孙梅与跃兴公司虽未签订书面房屋租赁协议，但将房屋租金交给跃兴公司，跃兴公司为孙梅出具房屋租金收据，收据中载明了租赁期限及金额等内容，且孙梅与跃兴公司亦认可双方存在租赁关系，故可认定孙梅与跃兴公司之间租赁关系成立。孙梅以跃兴公司未能兑现承诺的将蔬菜、水果、干鲜、物流一同进入市场，现单一经营无法经营为由要求解除租赁协议，跃兴公司对此予以否认。一审法院认为，跃兴公司与孙梅未签订书面租赁协议，无法确定协议约定内容。孙梅未能提供充分证据证明跃兴公司存在上述条件的有关承诺，就租赁关系而言，跃兴公司为孙梅提供市场，且该经营场所可以满足正常经营活动。故此，跃兴公司不存在根本违约的情形，即双方不存在解除合同的法定条件。故对孙梅要求解除其与跃兴公司签订的租赁协议的主张不予支持。因双方租赁关系尚在存续期间，孙梅主张返还租金及保证金的主张亦不能得到支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条规定，判决：驳回孙梅的诉讼请求。案件受理费525元由孙梅负担。本院二审期间，孙梅提供了视频资料（载体为U盘）及金铎市场部分业户书面陈述材料，对其诉讼主张进行补强。二审认定的事实与一审认定的事实相同。本院认为，关于双方之间口头形成的“合同”性质问题。双方之间的“合同”，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定有效。根据一、二审查证的事实及当事人的陈述，孙梅向跃兴公司支付租金，跃兴公司向孙梅交付房屋，孙梅利用租赁房屋从事水果经营活动。可以看出，双方之间的“合同”符合房屋租赁合同的一般特征，该“合同”的性质应为《房屋租赁合同》。关于双方在履行《房屋租赁合同》过程中，是否存在法定解除的情形。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，双方当事人均履行了自己的合同义务，跃兴公司提供的租赁房屋，可以满足孙梅的经营活动，合同目的可以实现。孙梅未能提供证据证明跃兴公司存在违约行为，应承担举证不能的法律后果。孙梅不领取租赁房屋钥匙，不使用租赁房屋的行为，是对其自身权利的处分，该结果的产生并非因跃兴公司延迟履行债务或有其他违约行为。孙梅要求解除合同不符合上述法定解除的事由，孙梅要求解除合同并返还租金、保证金的诉讼请求无事实与法律依据，本院不予支持。孙梅提出，其已向跃兴公司口头提出解除合同，该解除合同发生效力。本院认为，孙梅单方通知跃兴公司要求解除合同，必须具备《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除的情形，才能发生合同解除的法律效力，否则即使解除通知到达跃兴公司，跃兴公司未在异议期内提出异议并提起诉讼，也不产生合同解除的效力。如前所述，双方之间的《房屋租赁合同》并不具备法定解除的情形，故孙梅单方提出的解除合同，不发生法律效力。需要指出，商品经营存在市场风险，孙梅利用跃兴公司提供的房屋从事水果经营活动是否盈利及利润多少，并不是跃兴公司作为房屋出租方所应承担的法定义务。本案不具备合同解除条件，双方均应按照《房屋租赁合同》约定依诚实信用原则在平等协商的基础上继续履行己方义务。综上所述，孙梅的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1148元，由孙梅负担。本判决为终审判决。审判长 王立武审判员 王艳刚审判员 范立华二〇一七年六月十五日书记员 赵 航—6— 来自：