（2017）京03民终5775号

裁判日期: 2017-06-15

公开日期: 2017-12-01

案件名称

马艳光、谭凤英与金鑫、杨桂荣农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

谭凤英,马艳光,杨桂荣,金鑫

案由

农村房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2017）京03民终5775号上诉人（原审原告、反诉被告）：谭凤英，女，1949年1月16日出生。上诉人（原审原告、反诉被告）：马艳光，男，1982年4月25日出生。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨桂荣，女，1954年1月31日出生。被上诉人（原审被告、反诉原告）：金鑫，男，1983年3月13日出生。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：贾秀娟，北京大成律师事务所律师。上诉人谭凤英、马艳光因与被上诉人杨桂荣、金鑫农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第15343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人谭凤英、马艳光，被上诉人杨桂荣、金鑫之共同委托诉讼代理人贾秀娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭凤英、马艳光上诉请求：1.依法撤销一审判决第三项，改判谭凤英、马艳光给付杨桂荣、金鑫经济损失20万元；2.一审、二审案件受理费及房屋评估费由杨桂荣、金鑫承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。2016年12月29日一审法院在没有任何法律依据的情况下要求北京北方房地产咨询评估有限责任公司（以下简称北方评估公司）对北京市顺义区×镇×村×街×号院（以下简称涉诉宅院）内房屋及附属物重置成新价进行重新评估，其评估结果为209000元，比2016年1月26日的房屋及附属物重置成新价高出105704元。一审法院确认农村房屋买卖合同无效后，认定谭凤英、马艳光承担主要责任，杨桂荣、金鑫承担次要责任；经过二次鉴定，确定房屋的重置成新价及宅基地区位补偿价共计497360元，谭凤英、马艳光承担过错的82.6%，杨桂荣、金鑫仅仅承担17.4%，有失公允。杨桂荣、金鑫辩称：同意一审判决，不同意谭凤英、马艳光的上诉请求和理由。谭凤英、马艳光于2015年9月向一审法院起诉请求：1.双方于2002年10月5日签订的协议书无效；2.杨桂荣、金鑫返还集体土地及土地上的房屋；3.案件受理费由杨桂荣、金鑫负担。杨桂荣、金鑫反诉要求：1.谭凤英、马艳光赔偿杨桂荣、金鑫信赖利益损失等共计870662.18元；2.反诉案件受理费由谭凤英、马艳光负担。一审法院认定事实：马某（已故）与谭凤英系夫妻关系，马艳光系马某与谭凤英之二子，谭凤英、马艳光均系北京市顺义区×镇×村（以下简称×村）村民，杨桂荣、金鑫系本市居民。2002年10月5日，谭凤英、马艳光与杨桂荣、金鑫签订协议书一份，该协议书内容如下：“北京市顺义区×镇×村，村民马某（爱人谭凤英）自愿将北京市顺义区×镇×村×街×号（集体土地建设使用证号顺北石槽乡×村集建（证）字第××号附集体土地建设使用证原件所示蓝图）房产以16000元计壹万陆仟元整元，卖给北京市崇文区×胡同×号金鑫先生（身份证号：×××），买方金鑫先生对集体土地建设使用证蓝图所示的房产有产权，对集体土地建设使用证蓝图所示的房基地及院落有永久的使用权，对房产房基地、院落有规划、改建和处置的权利，如遇国家占地、地方规划、拆迁、重新划分房基地等事宜，买方金鑫先生享有村民同等的权力。买方金鑫先生于协议签字之时一次付给卖方马某、（爱人谭凤英）人民币现金16000元计壹万陆仟元整元。卖方马某、（爱人谭凤英）于协议签字时将产权登记证交付给买方金鑫先生并收取现金16000元计壹万陆仟元整。北京市顺义区×镇×村×街×号院归金鑫先生所有，买卖协议已生效。本协议一式三份。买卖双方各执一份，村委会存档一份。卖方签字：马某（打印体）、谭凤英（爱人）（打印体并按指纹）、马艳光（手写签字），买方签字：金鑫、杨桂荣（均手写签字），中间人签字：丁某、李某，加盖顺义区×镇×村村民委员会公章，2002年10月5日”。协议签订后，双方依约履行，谭凤英、马艳光将涉诉宅院交与杨桂荣、金鑫。后杨桂荣、金鑫对涉诉宅院内的房屋、地面等进行了改扩建、添附等行为。审理中，经杨桂荣、金鑫申请，经北京市高级人民法院随机确定北方评估公司对涉诉宅院内房屋及附属物重置成新价和宅基地区位补偿价进行评估鉴定。2016年1月26日，北方评估公司出具（京）北方估字（2016）涉字第005号房地产估价报告（以下简称评估报告），估价结果为：涉诉宅院宅基地房地产价值为391656元，其中宅基地区位补偿总价288360元，房屋重置成新价103296元（包括装修及其附属物价值）。杨桂荣、金鑫预交评估费2000元。2016年12月29日，北方评估公司出具对评估报告的补充说明一份，该补充说明内容如下：北京市顺义区人民法院：根据2015年顺民初字第15343号委托评估函的要求，我公司于2016年1月26日出具了评估报告，对估价对象的房屋及其附属物重置成新价及宅基地区位补偿价进行评估。因《北京市房屋重置成新价评估技术标准》进行了更新，应贵院的要求，我公司依据北京市住房和城乡建设委员会于2016年5月27日公布的《北京市房屋重置成新价评估技术标准》对估价对象的房屋及附属物的重置成新价进行评估，其评估结果约为20.9万元（大写：贰拾万零玖仟元），仅供参考”。对于北方评估公司于2016年1月26日出具的评估结论，谭凤英、马艳光表示认可。杨桂荣、金鑫对评估报告提出异议，并向法庭提交了《申请人对评估报告的意见》，该意见书主要内容如下：1.宅基地区位补偿价太低，评估报告依据的是2006年顺义区政府的文件，房屋指导价为每平方米2000元，用十年前的价格标准来评定现在的房屋区位补偿价显然有失公正，且超占面积并不违法为什么不予计算；2.三种房屋估价依据标准均为十三年前估价标准，而实际房地产市场价格用十三年前的标准作为评定依据，严重侵害了申请人的利益，违背法律原则；3.三种房屋的评估成新等级是如何确定的？引入的各种参数不明确，申请人要求评估人做出解释（如屋顶系数、柱高差率、墙面、地面、门窗等）；4.要求查看评估公司的原始检测记录，并对记录中的各种尺寸、项目及内容进行全面核对，测量有误差的必须更正，有缺项、漏项的需要重新测量、评估；5.关于其他的附属添置物，从明细表看，评估价格严重失实；6.严重缺项，如40平方米混凝土地面、西侧围墙等等均未测量评估。7…..。2016年5月10日，北方评估公司作出《回复》，内容如下：1.宅基地区位补偿价按照顺义区人民政府发布的《关于印发集体土地房屋拆迁补偿补助安置规定的通知》（顺政发[2006]12号）文件中相关标准计算，该文件作为顺义区宅基地区位补偿价评估依据合理；2.房屋附属物重置成新价的评估是以北京市政府发布的《北京市房屋重置成新价评估标准》（京国土房管拆字[2003]第808号）为依据评估，该文件对房屋各部位结构和测量公式、附属物价值测算有明确规定，该文件作为房屋附属物重置成新价评估依据合理；3.评估报告中估价对象房屋附属物明细项目以价值时点（现场勘查日）现场勘查人员测量登记后双方当事人签字确认的调查登记表作为依据做出。我公司对评估报告进行复核，估价结果客观合理。杨桂荣、金鑫对评估机构出具的《回复函》不认可。谭凤英、马艳光对涉诉宅院的房屋重置成新价（包括装修及其附属物）103296元表示认可，关于区位补偿价，谭凤英、马艳光表示现涉诉宅院并不属于拆迁范围，另行主张较妥当。对于北方评估公司于2016年12月29日出具的补充说明，谭凤英、马艳光称评估时间点的不同必然导致结果不同，故对该补充说明的真实性及合法性均不予认可，且评估时点不应该发生变化。杨桂荣、金鑫对该份补充说明真实性表示认可，称对补充说明中所写的重置成新价表示基本接受，但不认可之前评估报告中的漏项。审理中，杨桂荣、金鑫变更其第一项反诉请求，即要求谭凤英、马艳光赔偿其基于信赖利益而造成的损失共计470662.18元。一审法院认定的上述事实，有双方当事人陈述、协议书、证明、评估报告、回复函、补充说明及法院庭审笔录等证据在案佐证。一审法院认为：民事行为必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，杨桂荣、金鑫并非涉诉宅院所在村集体经济组织成员，双方签订的农村房屋买卖协议违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。故谭凤英、马艳光主张与杨桂荣、金鑫于2002年10月5日签订的协议书无效的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当按照各自的过错程度承担相应的责任。本案中，对于导致房屋买卖无效的责任，谭凤英、马艳光作为出卖方，应当知道其房屋坐落的宅基地属于村集体所有，农村集体的宅基地不能向本村集体经济组织成员以外的人转让，在房屋转让若干年后，以房屋买卖行为违反相关法律规定为由，主张该房屋买卖合同无效，此行为有悖诚实信用原则，故应当对合同无效所造成的后果承担主要责任。杨桂荣、金鑫并非×村集体组织成员，其盲目达成农村房屋买卖合同所引起的后果，负有次要责任。合同无效后，确实给杨桂荣、金鑫造成了一定经济损失，对于合同的信赖利益应予以保护。谭凤英、马艳光应当赔偿杨桂荣、金鑫宅基地区位补偿价等经济损失，故谭凤英、马艳光关于反诉的相关答辩意见，法院不予采信。北方评估公司是具有合法评估资格的机构，评估程序合法，杨桂荣、金鑫对评估报告所提的相关异议未提交证据证明，故法院对评估报告予以采信。对于赔偿的具体数额法院在全面考虑买受人因合同无效所造成的土地升值、买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成的损失等各方面因素后，参考评估报告、补充说明等现有证据，酌情予以确定。杨桂荣、金鑫请求数额过高，法院予以调整，对过高部分法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、谭凤英、马艳光与杨桂荣、金鑫于二〇〇二年十月五日签订的房屋买卖协议无效；二、杨桂荣、金鑫于判决生效之日起十五日内将坐落于北京市顺义区×镇×村×街×号院落、房屋及附属物腾退并返还给谭凤英、马艳光；三、谭凤英、马艳光于判决生效之日起十五日内给付杨桂荣、金鑫经济损失四十一万零八百五十二元；四、驳回杨桂荣、金鑫的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费70元，由谭凤英、马艳光负担49元（已交纳），由杨桂荣、金鑫负担21元（于判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费8360元，由杨桂荣、金鑫负担2508元（已交纳），由谭凤英、马艳光负担5852元（于判决生效之日起七日内交纳）。评估费2000元，由杨桂荣、金鑫负担600元（已交纳），由谭凤英、马艳光负担1400元（于判决生效之日起七日内直接给付杨桂荣、金鑫）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为：本案二审争议焦点是：一、双方对合同无效应承担的过错责任；二、谭凤英、马艳光应赔偿杨桂荣、金鑫的具体数额。一、关于双方对合同无效应承担的过错责任问题。谭凤英、马艳光作为出卖方，应当知道其房屋坐落的宅基地属于村集体所有，农村集体的宅基地不能向本村集体经济组织成员以外的人转让。在房屋转让若干年后，以房屋买卖行为违反相关法律规定为由，主张该房屋买卖合同无效，此行为有悖诚实信用原则。据此，一审法院确认谭凤英、马艳光对合同无效所造成的后果承担主要责任，杨桂荣、金鑫承担次要责任并无不当。谭凤英、马艳光主张一审法院确认其承担主要责任，杨桂荣、金鑫承担次要责任有失公允，于法无据，本院不予支持。二、关于谭凤英、马艳光应赔偿杨桂荣、金鑫的具体数额问题。谭凤英、马艳光主张一审法院要求北方评估公司对涉诉宅院内房屋及附属物重置成新价进行重新评估没有法律依据。本院认为，北京市住房和城乡建设委员会于2016年5月27日更新了《北京市房屋重置成新价评估技术标准》，此标准公布于一审法庭辩论终结之前，北方评估公司出具的对评估报告的补充说明，系依据上述标准对估价对象的房屋及附属物的重置成新价重新进行的评估，该评估结果依据合理。一审法院参考评估报告及补充说明，并综合考虑买受人因合同无效所造成的土地升值损失、买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成的损失等各方面因素，酌情确定谭凤英、马艳光应赔偿杨桂荣、金鑫的具体数额合理。谭凤英、马艳光上诉要求仅赔偿杨桂荣、金鑫20万元经济损失，无事实依据，本院不予支持。综上所述，谭凤英、马艳光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4463元，由谭凤英、马艳光负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长　　万丽丽审判员　　林存义审判员　　杨　夏二〇一七年六月十五日书记员　　仵　霞书记员　　卢园园微信公众号“”