（2016）粤0391民初2448号
裁判日期: 2017-06-15
公开日期: 2017-07-26
案件名称
深圳市某某房地产投资顾问有限公司与黄靖淩居间合同纠纷一审民事判决书
法院
前海合作区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深圳市某某房地产投资顾问有限公司,黄某某,揭某
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》：第四十一条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，第四百二十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省深圳市前海合作区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0391民初2448号原告：深圳市某某房地产投资顾问有限公司，住所地：深圳市福田区。法定代表人：吴某某，执行董事。委托诉讼代理人：罗某，女，该司法务。被告：黄某某，女，1942年出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：李某，北京市某某（深圳）律师事务所律师。第三人：揭某，男，汉族，1987年出生，身份证地址：广东省深圳市福田区。原告深圳市某某房地产投资顾问有限公司诉被告黄某某、第三人揭某居间合同纠纷一案，本院于2016年12月12日立案后，依法适用普通程序，于2017年5月22日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人罗某，被告委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼，第三人揭某经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：诉讼请求：1、被告向原告支付违约金人民币127600元以及该款按银行同期贷款利率的标准从2015年6月1日起计至实际付款之日的迟延付款违约金（暂计至起诉日为3338.6元），合计：130938.6元；2、由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由，被告黄某某为深圳市南山区华侨城芳华苑石榴阁302房产权人。2014年12月19日被告独家委托原告深圳市某某房地产投资顾问有限公司以人民币292万元的价格出售上述房产，委托期限从2014年12月19日至2015年10月1日止，在签署独家委托书的同时，当日被告亦签署了单边的编号为8202050的房地产买卖合同。2015年3月26日第三人揭某亦委托原告购买上述房产。原告于2015年3月26日促成被告与第三人签订《房地产买卖合同》，约定被告以贰佰玖拾贰万元（小写：2920000元）出售上述房产，并就该物业买卖的相关事项做了详细的约定。被告及第三人就涉案房产的交易均约定了具体的送达地址，同时原告向买卖双方告知了房产交易的相关事项，买卖双方向原告出示声明确认以上告知事项。2014年12月19日被告在委托原告出售涉案物业时向原告出具了《佣金及必要费用确认及支付承诺书》，载明：“鉴于：卖方确认居间方已就华芳苑石榴阁302房产买卖一事提供了全面的居间服务，现卖方向居间方承诺：2、卖方自愿在买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》前向居间方支付佣金人民币肆万元。逾期支付的，应以未付佣金为基准按每日1‰的标准向居间方支付违约金；4、如因卖方违约行为导致未能签订《深圳市二手房买卖合同》，卖方自愿向居间方支付违约金，违约金数额相等于买卖双方应付佣金金额的总和”。2015年3月26日第三人作为买方亦向原告出具了《佣金及必要费用确认及支付承诺书》，载明：“鉴于：买方确认居间方已就芳华苑石榴阁302房产买卖一事提供了全面的居间服务，现买方向居间方承诺：2、买方自愿在买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》前向居间方支付佣金人民币捌万柒仟陆佰元”。合同签署后，原告协助被告和第三人办理了定金支付手续，但被告在做资金监管阶段以各种理由拒绝配合办理相关手续，原告与第三人多次电话、书面通知被告配合办理相关手续，但一直拒绝履行合同，明确告知房子不卖了，致使本次交易不能继续。迫于无奈第三人于2015年6月8日诉至深圳市南山区人民法院要求被告返还定金并承担违约责任，案号：(2015)深南法民三初字第607号。经过庭审在法院主持下达成和解协议，被告赔偿第三人人民币42万，在该案中被告拒付佣金。原告认为，《中华人民共和国合同法》第424条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”；第426条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”；第113条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”：第114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。根据上述法律规定，居间人只要促成委托人与他人之间的合同的成立即可收取报酬，该合同是否实际履行、是否提前解除等均不影响居间人收取报酬权利的实现。本案中，根据《房地产买卖合同》、《佣金及必要费用确认及支付承诺书》、《民事调解书》及其他证据材料可见，原告已经促成了被告与第三人之间房屋买卖合同的成立，被告及第三人亦已书面确认原告已提供了全面的居间服务并承诺支付佣金，同时确认如因其违约导致未能签订《深圳市二手房买卖合同》时违约方应向原告支付相等于买卖双方应付佣金总和的款项。因此，被告应依法依约向原告支付违约金127600元及迟延付款违约金。被告黄某某辩称，原、被告之间仅存在唯一的约定居间费为人民币肆万元的居间关系，不涉及其他金额的居间关系。原告要求被告向其支付其与本案第三人之间达成的居间协议所约定的费用没有任何法定及约定的依据。1、原、被告之间，仅存有一个约定费用为肆万元的居间关系，并不存在其他约定的居间关系。被告委托原告代其出售涉案房产，在代理销售过程中，原告曾故意隐瞒真实的销售情况，致使身处国外多年的被告对原告的代理产生怀疑，并解除了与本案第三人之间的房屋买卖合同。对此，被告已向第三人支付了全部解除房屋买卖合同全部费用。被告未向原告支付约定居间费的原因在于，原告时至今日依旧非法占有着本应归还原告的涉案房产的房产证原件。被告曾多次与原告进行协商，向其表达了归还房产证原件后立即支付相关费用，但原告一直拒绝归还房产证原件。因此，被告不应当承担任何利息。2、原告要求被告承担其与本案第三人之间约定的居间费用，没有任何法律规定或合同约定。在本案中，原告共要求被告支付两笔居间费用，其中一笔为肆万元，是原被告之间所约定的，另一笔为捌万柒仟陆佰元，是原告与本案第三人之间约定的。对于第一笔居间费用，已在上述答辩意见中详细说明，此处不再赘述。对于第二笔居间费用，首先，该笔费用的约定，是发生在原告与第三人之间，与被告没有任何关系，被告在委托原告代理销售涉案房产的过程中，对此情况毫不知情。其次，合同具有相对性，原告以其与第三人之间签订或达成的合同，要求合同之外的被告承担合同责任，没有任何法律依据。第三，原告与第三人之间所签订的《房屋买卖合同》是否履行，以及履行情况如何，均对与原告与被告、原告与第三人之间签订或达成的居间合同没有任何影响。最后，不论被告与第三人之间的《房屋买卖合同》履行情况如何，原告针对被告的可得利益，也仅限于约定的肆万元居间费用，不存在其他任何额外可得利益。综上所述，原告深圳市某某房地产投资顾问有限公司的诉讼请求没有任何事实及法律依据，敬请贵院依法驳回其诉讼请求。第三人揭某末到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人及代理人进行了质证。原告提交了证据1.房产证，证明被告是系涉案房产的合法产权人；证据2.出售物业独家代理委托书，证明2014年12月19日被告独家委托原告出售涉案物业，与原告建立居间委托服务的法律关系；证据3.购买物业独家代理委托书，证明第三人委托原告购买涉案物业，与原告建立居间委托服务的法律关系；证据4.房地产买卖合同，证明在原告的居间撮合下被告与第三人于2015年3月26日就涉案房产的交易签订房地产买卖合同，并就交易事宜进行了详细约定；证据5.地址确认书，证明被告就涉案房产的交易约定具体的送达地址；证据6.交易风险提示，证明原告向买卖双方告知了房产交易的相关事项，买卖双方向原告出示声明确认以上告知事项；证据7.佣金及必要费用确认及支付承诺书，证明2014年12月19日被告在委托原告出售涉案物业时，被告承诺向原告支付佣金4万元，逾期支付的，按日千分之一的标准支付违约金，且第四条约定，若因被告原因未能过户的，被告还需支付原告方违约金，违约金数额相等于买卖双方付佣金金额总和；证据8.佣金及必要费用确认及支付承诺书，证明鉴于原告的居间服务，第三人承诺向原告支付佣金87600元；证据9.收款收据、电子回单、收据、POS单，证明原告作为居间方协助被告与第三人办理定金支付手续；证据10.履约催告函、快递单，证明原告作为居间方在被告拒绝履行合同义务，为推动买卖合同继续履行，通过书面形式通知被告履行义务；证据11.传票，证明经过庭审，被告在买卖合同纠纷案件中确认为违约方；证据12.民事调解书，证明因被告的违约行为赔偿第三人42万元的事实，但被告拒绝支付佣金。经双方当事人质证及本院审查，本院确认事实如下：2014年12月19日，被告黄某某独家委托原告深圳市某某房地产投资顾问有限公司出售黄某某所有的位于深圳市南山区华侨城芳华苑石榴阁302号房屋，委托期限从2014年12月19日至2015年10月1日止。当日，被告签署了单边的编号为8202050的房地产买卖合同和《佣金及必要费用确认及支付承诺书》，在承诺书中载明：“鉴于：卖方确认居间方已就华芳苑石榴阁302房产买卖一事提供了全面的居间服务……现卖方向居间方承诺：……2、卖方自愿在买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》前向居间方支付佣金人民币肆万元。逾期支付的，应以未付佣金为基准，按每逾期一日支付千分之一的标准向居间方支付违约金；……4、如因卖方违约行为导致未能签订《深圳市二手房买卖合同》，卖方自愿向居间方支付违约金，违约金数额相等于买卖双方应付佣金金额的总和”。2015年3月26日，第三人揭某委托原告购买涉案房产，原告促成被告黄某某与第三人揭某签订《房地产买卖合同》，合同约定涉案房屋交易款为人民币2920000元，买方在签署合同时向卖方支付定金50000元，买方在签署合同之日起65日内再向卖方支付定金240000元，定金可交由居间方或银行监管。余款2630000元需办理银行按揭，按揭方式付款由买卖双方指定银行监管，买方应于合同签署之日起68日内付清首期房款约590000元。签订合同当日，揭某通过银行转账方式向黄某某支付定金50000元，被告黄某某出具收到50000元定金的收款收据。同日，第三人作为买方亦向原告出具了《佣金及必要费用确认及支付承诺书》，在承诺书中载明：“鉴于：卖方确认居间方已就华芳苑石榴阁302房产买卖一事提供了全面的居间服务……现卖方向居间方承诺：……2、卖方自愿在买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》前向居间方支付佣金人民币87600元及按揭服务费人民币1000元，共计88600元。逾期支付的，应以未付佣金为基准，按每逾期一日支付千分之一的标准向居间方支付违约金；……4、如因卖方违约行为导致未能签订《深圳市二手房买卖合同》，卖方自愿向居间方支付违约金，违约金数额相等于买卖双方应付佣金金额的总和”。2015年5月25日，第三人揭某按照合同约定向原告支付了第二笔定金240000元。2015年5月28日，第三人揭某向被告发出履约催告函，载明：根据买卖合同约定，双方应于68日内办理资金监管手续，要求被告黄某某于2015年6月1日前前往深圳市工商银行喜年支行配合办理资金监管手续并签收后续约定的定金，否则视被告为单方面违约。第三人就本案涉案房产买卖纠纷，诉到深圳市南山区人民法院，案件号为：（2015）深南法民三初字第607号，在诉讼过程中被告与第三人达成和解协议，由被告黄某某向第三人揭某支付人民币42万元。本院认为，被告黄某某为香港特别行政区居民，本案系涉港居间合同纠纷，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百五十一条规定：“人民法院审理涉及香港、澳门特别行政区和台湾地区的民事诉讼案件，可以参照适用涉外民事诉讼程序的特别规定”。第五百三十一条第一款规定：“涉外合同或者其他财产权益纠纷的当事人，可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地、侵权行为地等与争议有实际联系地点的外国法院管辖”。本案中，双方未约定管辖，本案合同签订地及涉案房产位于深圳南山区，深圳市法院有管辖权。根据《广东省高级人民法院关于指定深圳前海合作区人民法院集中管辖深圳市辖区一审涉外、涉港澳台商事案件的批复》，深圳市辖区内应由基层法院管辖的第一审涉外、涉港澳台商事案件由本院集中管辖，因此，本院对本案有管辖权。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条规定，涉及香港特别行政区、澳门特别行政区民事关系的法律适用问题，本案涉案房产位于深圳南山区，参照适用本规定。本案双方当事人未约定法律适用，本案合同签订地及涉案房产所在地均在深圳市南山区，按照最密切联系原则，本案应适用内地法律为准据法。本案为居间合同纠纷，被告黄某某委托原告出售房产，第三人揭某委托原告购买房产，原告作为居间方，促成双方签订编号8202050房地产买卖合同，已提供了居间服务。被告黄某某未按与第三人签订的房地产买卖合同约定办理银行监管，属违约行为，导致被告与第三人之间涉案房屋交易无法完成。按照被告签署的《佣金及必要费用确认及支付承诺书》第4条约定“如因卖方违约行为导致未能签订《深圳市二手房买卖合同》，卖方自愿向居间方支付违约金，违约金数额相等于买卖双方应付佣金金额的总和支付”，因被告违约，导致未能在深圳市房地产交易中心签订《深圳市二手房买卖合同》，作为卖方应承担双方应付佣金金额总和的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。被告黄某某签署承诺书为2014年12月19日，当时第三人揭某尚未提出购买涉案房屋，被告黄某某并不知晓如其违约可能给原告造成的具体损失金额。但其签署承诺书时已知晓，违约金相当于双方佣金的总和，虽然黄某某在签署该承诺书时，并不知晓买方应付佣金具体金额，但其作为卖方佣金为40000元，其可预见违约金为其佣金两倍即80000元。原告要求超过部分，本院不予支持。原告要求按银行同期贷款利率的标准从确定被告违约之日即2015年6月1日起计至实际付款之日的迟延付款违约金，本院予以支持。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄某某于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市某某房地产投资顾问有限公司违约金80000元及逾期付款违约金，逾期付款违约金以人民币80000元为基数，自2015年6月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止。二、驳回原告深圳市某某房地产投资顾问有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2919元，保全费人民币1174.69元，以上共计人民币4093.69元，由原告深圳市某某房地产投资顾问有限公司承担1526.69元，被告黄某某承担2567元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 郑 松人民陪审员 吴 沚 凝人民陪审员 贾 丽 新二〇一七年六月十五日法官 助理 窦 天 山法官 助理 刘 哲书 记 员 程颖（兼） 微信公众号“”