（2017）晋01民终1463号
裁判日期: 2017-06-15
公开日期: 2017-10-09
案件名称
山西通富房地产开发有限公司、刘俊峰与陈小翠房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山西省太原市中级人民法院
所属地区
山西省太原市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
山西通富房地产开发有限公司,刘俊峰,陈小翠
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山西省太原市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋01民终1463号上诉人（原审原告）：山西通富房地产开发有限公司，住所地太原市新贤街百万庄园东区划16排3号。法定代表人：尹安太，执行董事。委托代理人：王颖伟，山西普高律师事务所律师。委托代理人：白杰，男，1971年5月7日出生，汉族，该公司职工，住太原市杏花岭区城坊东街13号2单元16号。上诉人(原审被告）：刘俊峰，男，1977年1月3日出生，汉族，无业，住太原市。被上诉人（原审被告）陈小翠（系刘俊峰爱人），女，1983年6月26日出生，汉族，无业，住太原市。上诉人山西通富房地产开发有限公司因与上诉人刘俊峰及被上诉人陈小翠房屋买卖华合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2016）晋0105民初2948号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人山西通富房地产开发有限公司委托代理人王颖伟、白杰，上诉人刘俊峰到庭参加诉讼。被上诉人陈小翠经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人山西通富房地产开发有限公司上诉请求，1、撤销一审判决第二项，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、判令二被上诉人向上诉人共同支付购房款和违约金。事实与理由：1、一审判决认定被上诉人在其办理按揭贷款手续过程中的行为不构成违约的认定与事实不符。客观事实是由于被上诉人支付的首付不符合当时银行放贷政策的首付应当达到30%的标准，而被上诉人一直至今也未予以缴纳该不足部分，致使贷款银行无法审核通过其贷款资格，因此无法进行按揭贷款的责任在于被上诉人。在国家放松贷款政策后，被上诉人所缴纳的首付达到20%的首付标准，但是被上诉人夫妇一直不去办理，虽经上诉人工作人员多次催促，但是均无结果。直至上诉人因其严重违约而向人民法院起诉至今已愈两年，被上诉人从未联系任何银行办理其按揭手续，其行为已构成违约。被上诉人的按揭贷款行为是为满足购房需求以个人名义和银行发生的借贷���为，其不能配合银行办理相关手续取得贷款支付上诉人房款即是对上诉人的违约。被上诉人拒不前往银行面签相关文件才是其按揭贷款”未能办理成功”的真正原因，而非一审法院认定的”种种客观原因”；在本案一审的庭审现场，被上诉人当庭承诺前往银行面签相关文件，但直至下判其叶未去银行面签，这充分说明被上诉人主观上就不愿意促成该笔按揭贷款，而非一审法院认定的”不存在主观违约的情形”。2、一审判决判令被上诉人陈小翠不承担责任也是错误的。虽然在与上诉人与被上诉人之间签订合同的只有被上诉人刘俊峰一人，但是被上诉人陈小翠系其配偶，被上诉人刘俊峰所购买的商品房系其夫妻共同财产，办理银行按揭也必须由被上诉人共同办理才能完成。按照一审判决，必然造成被上诉人陈小翠只享受该商品房为���夫妻共同财产的权利，而免除了其负担夫妻关系存续期间对外债务应当共同承担的义务。显然一审判决对此认定并予以判决是错误的。综上所述，被上诉人的违约事实清楚，请求二审法院予以查明，依法判令撤销一审判决第二项，支持上诉人主张，判令二被上诉人共同负担购房款并支付违约金。上诉人刘俊峰上诉请求:1、付款方式由一次性付款为按揭贷款付款。2、付款总价款核减29046元。3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、对于余款双方合同约定的付款方式为按揭贷款；开发商向上诉人已收取按揭贷款手续费2905元，上诉人也已按开发商要求将全部按揭所需资料提交，但原审法院却判决要求上诉人一次性付款，属于枉法裁判。依双方于2009年7月13日签订的《房屋认购书》及2014年3月9日签订的《商品房买卖合同》，余款的付��方式皆为按揭贷款，根本不存在一次性付款的条款，且上诉人积极配合已将按揭手续费及所需资料全部交付开发商，并经开发商审核无误，而原审法院将付款方式无缘由的改变，这种改变毫无法律和事实依据，属明显偏袒。二、属于上诉人的《商品房买卖合同》原件已由被上诉人以办理按揭手续为由拿走，被上诉人不仅拒绝办理按揭手续并且《合同》原件不归还，该无理做法导致上诉人不能得到该合同权利，却要承担合同义务，这一重要证据、情节被原审法院直接回避，法庭公正性没有得到体现。三、开发商在办理按揭手续过程中，以办理手续名义，指示上诉人两次分别将23346元、5700元两款项指定交付杨宗怡及田希呈二人，以上两笔款项应在余款中予以核减。四、原一、二、重审阶段共发生以下非正常现象，颇显诡异。1、开发商拒不出示”五证”原件���我申请法庭核实原件，每次都被法庭拒绝，理由：复印件等同于原件。2、开发商虚构事实”我不提供按揭资料”，重审法庭已查明其述捏造，判决结果却能支持其诉请。3、重审法庭认定《合同》是双方真实意思，最后结果却莫名改变《合同》中付款方式，由按揭付款变为一次性付款。4、重审中，开发商提供假证物业公司的”催收书证”，庭审证实为假证，我要求追究其责任，法庭选择沉默。5、按揭贷款手续办理中，开发商已向我收取手续费及各种资料，重审法院却认为：开发商不应办理按揭手续。6、开发商以办理按揭为名，拒不交付我《商品房买卖合同》，重审法庭却能支持：按揭手续不办理，《合同》原件不返还。综上，开发商至今不出示”五证”原件，原审法院蛮横突破华瑞通约定，无理将余款由按揭贷款支付强行变更为一次性支付；将上诉人交付的两笔款项29046元未作核减，并有以上六处诡异相随，请望二审法院依法查明事实并依法改判。被上诉人陈小翠未提交书面答辩意见。上诉人山西通富房地产开发有限公司向一审法院起诉请求，1、判令被告继续履行合同，支付拖欠原告的购房款本金310000元；2、判令被告支付自2014年7月1日起至全部付清上述购房款之日止，以其未付款项为基数按照双方约定每日0.003%的标准（即每日9.3元）支付违约金（截止2016年8月1日共计760日为7068元）；3、诉讼费由被告承担。一审法院查明事实：二被告系夫妻关系，2009年7月13日，原告与被告刘俊峰签订《新干线房屋认购单》，约定被告刘俊峰购买原告的1期1号楼3层C户型、建筑面积139.26平米的房屋。同日，被告刘俊峰交付原告定金10000元。2009年7月14日，原告与被告刘俊峰签订《房屋认购书》，约定被告刘俊峰认购原告的A组团1楼5单元3层、面积为139.26平米的房屋，单价为3200元/平米、总价445632元；被告刘俊峰于2009年7月14日前一次性付清房款的30%即135632元，余款于原告给予被告刘俊峰办理银行按揭时由被告刘俊峰申请银行按揭支付给原告；原告应当在2009年8月31日前交房。同日，被告刘俊峰交付原告购房款125632元。2010年9月16日，被告刘俊峰交付原告按揭手续费2905元、房产证手续费20263元、煤气集资费3800元。同日原告退还被告刘俊峰4670元购房款。2010年9月18日，原告通知被告刘俊峰交房，所交房屋为新干线小区1期1号楼2单元0304号房屋，面积为137.8平米，被告刘俊峰接收房屋并入住。后被告刘俊峰去银行办理按揭贷款，由于涉案房屋手续不全导致按揭贷款未能办理成功。2012年4月6日原告取��涉案房屋的商品房预售许可证，之后原告通知被告刘俊峰办理按揭贷款手续。2013年12月12日，因按揭贷款手续需审核社保缴纳情况，被告刘俊峰交付案外人田希呈5700元用于办理太原市社保证明。庭审中，被告刘俊峰称系原告的秦姓工作人员让他交给田希呈5700元用于办理社保证明，原告对该说法不予认可，并陈述田希呈不是原告的工作人员，对田希呈出具的收条不予认可。2014年3月9日，原告与被告刘俊峰签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告刘俊峰购买原告开发的位于太原市小店区许坦东街新干线住宅小区1号楼2单元0304号房屋，建筑面积为137.8平米，单价为3200/平米，总价440960元；被告签订合同前共缴纳房款130960元，余款310000元由被告刘俊峰以银行按揭贷款的形式支付；被告刘俊峰逾期付款超过30日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告刘俊峰按累计应付款的0.003%支付违约金；原告应当在2012年10月31日前交房。该合同签订后，被告刘俊峰于2014年4月14日在中国农业银行太原广场支行办理按揭贷款手续，银行提出因被告刘俊峰的首付款不够购房款的30%，故贷款不能发放。现剩余房款310000元被告刘俊峰至今未支付原告。一审法院经审判委员会研究认为，原告与被告刘俊峰签订的《商品房买卖合同》系双方真实性意思表示，未违反强制性法律规定，合法有效。双方应依照合同约定履行各自义务。被告刘俊峰从原告处购买房屋，应支付原告所购买房屋相应的价款。涉案房屋早于2010年9月收房并入住，涉案房屋房款被告刘俊峰已缴纳130960元，剩余房款310000元被告刘俊峰应给付原告。因该房屋未能办理按揭贷款，原告应将所收取的按揭手续费2905元退还被告刘俊峰。核减该款，被告刘俊峰应将房��307095元给付原告。被告刘俊峰从购买房屋至今，作为一名业主其本身是希望能通过按揭贷款的方式来支付房款的，且从庭审查明来看其也一直配合原告去银行办理按揭贷款手续，但因为种种客观原因未能办理成功，被告刘俊峰在履行合同过程中不存在主观违约的情形，原告主张被告刘俊峰支付违约金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。房产证手续费20630元涉及到办理房屋产权证所需费用，与本案无关联性，被告刘俊峰要求退还该费用的请求，可另案处理。被告刘俊峰称原告工作人员让其办理社保手续交给田希呈5700元，因田希呈出具的收条上无原告的公章，被告刘俊峰无证据证明系原告收取了该款，被告刘俊峰要求原告退还该款的意见，于法无据，本院不予支持。被告陈小翠不是本案购房合同的主体，原告对被告陈小翠提起的各项诉讼请求，于法无据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告刘俊峰于本判决生效之日起十五日内给付原告山西通富房地产开发有限公司购房款307095元。二、驳回原告山西通富房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2919元（原告已预交），由被告刘俊峰负担。一审判决查明事实本院予以认定。另查明，一审判决后,因中国人民银行、中国银行业监督管理委员会降低了贷款购买首套普通自住房最低首付款比例，上诉人刘俊峰于2017年3月7日到中国建设银行山西省分行运管部核算中心办理住房贷款支付上诉人山西通富房地产开发有限公司剩余房款310000元。本院认为，上诉人山西通富房地产开发有限公司与刘��峰签订的《商品房买卖合同》系双方真实性意思表示，未违反强制性法律规定，合法有效。双方应依照合同约定履行各自义务。涉案房屋上诉人山西通富房地产开发有限公司于2010年9月交付给刘俊峰入住，但由于涉案房屋手续不全导致按揭贷款未能及时办理，双方均未违约。2014年3月9日双方签订《商品房买卖合同》时已具备办理房贷条件，但因双方对首付款的约定不符合中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于首付款不得低于购房款30%的规定，相差1328元，导致2014年4月14日在中国农业银行太原广场支行办理按揭贷款不能发放。对此刘俊峰应及时补足首付款，办理房贷，但其借口上诉人山西通富房地产开发有限公司违法收取其多项费用，不予交足首付款，导致房贷不能办理，直至中国人民银行、中国银行业监督管理委员降低首付款比例后，才于2017年3月7日办理房贷，支付了剩余房款。上诉人刘俊峰不及时补足首付款、办理房贷支付剩余房款的行为构成违约，根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条第1项的规定，应自合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，按日向上诉人山西通富房地产开发有限公司支付逾期应付款万分之0.3的违约金，故上诉人山西通富房地产开发有限公司依据合同约定主张刘俊峰自2014年7月1日起至全部付清上述购房款之日（2017年3月7日）止，以其未付款项为基数按照双方约定每日0.003%的标准支付违约金9076.8元，于法有据，本院予以支持。一审法院对此事实认定错误，判决不当，应予以改判。因一审判决后刘俊峰已办理完毕房贷，支付上诉人山西通富房地产开发有限公司剩余房款310000万元，故对其上诉主张付款方式由一次性付款变更为按揭贷款付款的请求不予支持。对其主���付款总价款应核减的款项，因其已通过房贷银行转账支付完剩余全部房款310000万元，无法核减，其可另案主张。上诉人刘俊峰其他上诉意见，依据不足，本院不予采纳。被上诉人陈小翠不是本案购房合同的主体，上诉人山西通富房地产开发有限公司对其提起的各项诉讼请求，于法无据，一审判决予以驳回并无不当。综上，上诉人山西通富房地产开发有限公司的上诉请求成立，依法予以支持。上诉人刘俊峰的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项的规定，判决如下：一、维持太原市小店区人民法院（2016）晋0105民初2948号民事判决第二项；二、变更太原市小店区人民法院（2016）晋0105民初2948号民事判决第一项为”被告刘俊峰于本判决生效之日���十五日内给付原告山西通富房地产开发有限公司购房款310000元。”；三、上诉人刘俊峰于本判决生效之日起十五日内给付上诉人山西通富房地产开发有限公司违约金9076.8元。本案一、二审诉讼费4904元，由上诉人刘俊峰负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审 判 长 梁锡文审 判 员 刘补年审 判 员 赵文林二〇一七年六月十五日代理书记员 张秀清 关注公众号“”