（2016）浙0104民初2142号
裁判日期: 2017-06-15
公开日期: 2018-02-28
案件名称
裘喜园、裘一凯与徐斐房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市江干区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
裘喜园,裘一凯,徐斐
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零八条，第一百一十五条；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第一百一十五条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条，第五条
全文
浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0104民初2142号原告裘喜园，女，1961年1月9日出生，汉族，住浙江省嵊州县。原告裘一凯，男，1984年10月21日出生，汉族，住杭州市江干区。委托代理人石红晓、徐永明，浙江杭天信律师事务所律师，特别授权。被告徐斐，男，1992年3月26日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。委托代理人谢作栋，苍南县华兴法律服务所法律工作者，特别授权。原告裘喜园、裘一凯为与被告徐斐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月17日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月21日、2016年6月17日、2016年8月22日公开开庭进行了审理。原告裘喜园、裘一凯及委托代理人石红晓、被告委托代理人谢作栋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告裘喜园、裘一凯诉称：2016年2月1日，两原告为购买被告徐斐名下的位于杭州市江干区房屋，与浙江链家房地产经纪有限公司（以下简称中介公司）签订了房屋买卖定金协议，约定由原告支付购房定金70万元、以总价788万元购买被告房屋及现有家具、地下车库等内容。定金协议签订后，原告即向被告徐斐支付了70万元定金。2016年2月28日，在中介公司的居间下，原被告双方口头达成买卖协议，并由中介公司制作统一格式的《杭州市房屋转让合同》，但被告拒绝签字确认，以当下房产行情上涨为由要求加价。双方无法达成一致意见，经原告多次要求，被告均坚持涨价不予履约。客观上，在2016年春节后杭州市房价迅速上涨的形势下，作为买受人在出卖方已明确表示涨价的情况下，催告出卖方在一定宽限期内履行签约义务是唯一能防止损失扩大的方法。为此，原告向被告发出律师函催促其于2016年3月14日前履行合同义务，至今未果。原告为维护自己的合同权益，故诉至法院请求判令:1、解除原被告于2016年2月1日签订的房屋买卖定金协议；2、判令被告双倍返还定金1400000元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告徐斐辩称：原、被告于2016年2月1日订立的房屋买卖定金协议合法有效，按照协议第五条约定：双方应于签署本协议后60个工作日内签署《杭州市房屋转让合同》及《居间服务合同》等相关法律文件。从原告提起诉讼到开庭之日还是履行期间，未超过60个工作日，4月28日才届期限。原告称2016年2月28日双方曾达成口头房屋买卖协议且中介公司制作了《杭州市房屋转让合同》，但原告并未提供该合同。被告也未收到原告催促于3月14日前履约的律师函，而该日被告亦不在杭州。被告至今也未主张不订立合同，只是根据父母意愿，希望被告能按照老家习俗赠送红包以图吉利。关于加赠红包事宜，也是被告徐斐父亲徐青道的意思表示，并非徐斐本人。因此，被告未违反房屋买卖定金协议，原告要求解除该协议，被告也同意。现原告未届合同订立期限即起诉法院并申请保全，系原告违约在先，故请求驳回原告的诉请并保留提起损害赔偿的权利。反诉原告徐斐诉称，徐斐与裘一凯、裘喜园于2016年2月1日订立房屋买卖定金协议系预约合同，合法有效，应受法律保护，双方约定在60个工作日内签订本约合同，徐斐在该期限届满前一直要求对方签订本约，但裘一凯、裘喜园均表示不愿再签订本约购买房屋，应属违反预约合同的行为，而预约合同中约定的定金系成约定金，即为保证签订本约而设置的担保，现造成本约无法签订系裘一凯、裘喜园的过错，故应承担没收定金不予返还的违约责任。另，徐斐仅收到定金68万元，其余2万元并未收到。现请求判令：1、解除2016年2月1日订立的房屋买卖定金协议；2、被反诉人缴纳的定金人民币68万元不予返还；3、诉讼费由被反诉人承担。反诉被告裘一凯、裘喜园辩称，双方是否已约定签署《杭州市房屋转让合同》的期限不清，原告仅持有合同第一页的原件，合同第二页系来自中介公司工作人员王元明的复印件，徐斐也未提供合同原件，所以第二页复印件中尽管有60个工作日内签署正式合同的写法，但裘一凯、裘喜园对此记忆不清，且徐斐也对该复印件提出过质疑。如果没有履行期限的约定，债权人可以随时要求履行。若原告提供的合同第二页内容与原件一致，该协议第四条第3、4款约定被告应2016年4月1日前将交易房屋内户口全部清空，于2016年4月15日前将交易房屋交付给原告，该两个时间都早于60个工作日，可见“60”个工作日是事后添加上去的，双方并没有签订本约时间的约定。事实上，被告自2016年2月28日明确要求涨价以来，一直未且在原告发出律师函后也未履行按约定价款签订正式合同的义务，被告要求原告发子孙红包就是变更合同内容的磋商，也表明被告因房价上涨拒绝履行定金协议，违约方系被告。此时原告向被告发出律师函催告其在宽限期限内即2016年3月14日前履行签约义务是唯一能防止损失扩大的方法。故反诉人提出的请求缺乏根据，应予驳回。原告裘喜园、裘一凯为支持其诉称，向本院提交的证据有：1、房屋买卖定金协议一份（第1页原件，第2页复印件），证明原被告于2016年2月1日通过中介公司居间订立房屋买卖预约合同的事实。2、收据（原件）二份、结算业务申请书（原件）一份，证明原告已按约向被告支付定金人民币70万元的事实。3、律师函（原件）一份、寄送面单（原件）二份、投递信息（原件）一组，证明原告已通过寄送律师函、中介签收转交两种途径以催促被告履行合同义务的事实。4、中介公司盖章的情况说明（原件）一份，证明原告于2016年2月28日、3月15日到中介处要求按照《房屋买卖定金协议》签订房屋买卖合同，经中介联系被告均不到场，违约致使双方无法继续进行房屋买卖的事实。5、承诺书一份，证明被告在协商签约过程中要求加价并以发红包方式进行。6、录音光盘一份，系2016年3月8日以原告裘喜园丈夫裘喜成号码为159××××7683手机所作录音，证明因当时房价上涨被告方提出加价、原告与中介商量如何应对的事实。7、短信一组，证明2016年3月29日中介公司负责人黄某向原告发送短信劝其给被告加价10万元以成交的事实。8、中介公司链家城市之星店经理黄某证言，证明其所了解的涉案房屋买卖居间经过。9、银行账单一份，证明原告为履行合同已准备了约定的首付款的事实。关于原告提交的证据经庭审质证，本院认证如下：被告对证据1第1页原件内容无异议，对第2页第五条约定无异议即“在该协议签订后60个工作日内签署《杭州市房屋转让合同》及《居间服务合同》等相关法律文件”，但认为第2页复印件中部分内容存在涂改，关于对证据1的认定，本院将结合案件全部证据情况进行认定。被告对证据2的真实性无异议，但认为收据注明收到款项以银行转账为准，而被告仅收到银行转账定金人民币68万元，本院认为被告所收定金数额可结合证人证言认定原告已支付定金人民币70万元，但有人民币2万元尚在中介公司。被告未认可已收到证据3律师函，对律师函载明的内容的真实性也不予认可，本院认为结合原告提交的快递详情单及邮政签收短信可以确认原告有向被告发送律师函进行催告。被告对证据4三性皆有异议，认为该由中介机构签章的情况说明无法定代表人签字，不具有证据效力，本院认为该证据应属证人证言，证人未出庭作证，且被告不予认可，故对该证据不予采纳。被告对证据5，因原告未提交原件拒绝发表质证意见，本院认为结合被告的答辩陈述，可以认定被告在签订意向合同后有要求原告“按照习俗赠送子孙红包”。被告对证据6录音证据，否认其真实性，因录音证据的合法性有待考证，且待证事实已有其他证据可以证实，故本院对该录音证据不予采纳。被告对证据7的真实性予以否认，对证据8认为证人称被告有加价该节事实不实，本院认为证人黄某当庭作证，经过交叉询问、法庭询问及质证，并未发现其证言有矛盾可疑点，且与其余证据及双方当事人陈述印证，故予以认定：双方当事人签订房屋买卖定金协议、协议中约定了《杭州市房屋转让合同》签订时间、时逢房价上涨、被告要求加价、双方进行磋商、双方发生纠纷到店里处理时签约时间未到等节事实。被告否认有加价情节，结合上述证据分析应不属实，本院对其不予采信。证据7与证据5、8皆印证，且证人黄某当庭辨认为真，本院确认该证据的真实性。被告徐斐为支持其辩称向本院提交的证据有：1、户口簿（原件）一份、离婚证（原件）一份，证明被告随母亲在浙江省苍南县生活现在宁波就读大学的事实。2、银行对账单（原件）一份，证明收到原告定金68万元。3、机动车行驶证（复印件）一份、高速公路通行费明细（原件）一份，苍南万豪大酒店结账单（原件）一份、发票（原件）一份，证明被告3月14日在苍南、不在杭州无法履约的事实。4、21世纪不动产美园加盟店的看房记录（原件）一份，证明被告为履行合同委托租房的事实。5、中介个人出具的情况说明（原件）一份，证明双方订立房屋买卖定金协议、被告银行转账70万元交付定金、购房方律师要求转交催促签订协议律师函及近半个月来为促成双方签订购房协议但购房方均不接电话不来签约的事实。6、房屋买卖定金协议复印件一份，来源自中介公司，两页协议的编号为6216901、6216902，证明原告据以起诉的定金协议存疑且可能有两份，原告据以起诉的基础证据无法确认真实，应驳回原告诉求。关于被告提交的证据经庭审质证，本院认证如下：原告认为证据1与本案缺乏关联性，本院认为该证据可证实被告委托当地法律工作者代理的合法性，故对其予以采纳。原告对证据2的真实性无异议，本院予以确认。原告对证据3认为其与本案缺乏关联性，本院对该意见亦予认可。原告对证据4的真实性不予认可，本院认为该委托中介租房合同无中介机构签章，无法判断其真实性。原告对证据5中介个人出具的情况说明中关于双方签订定金协议、交付70万元定金、购房方律师要求中介转交律师函等节事实予以确认，对中介近半个月来无法通知到购房方协商订立房屋买卖合同一节予以否认，本院对原告认可部分事实予以确认。关于对证据6的认定，本院将结合案件全部证据情况进行认定。本院向中介公司调取的定金合同原件一份，证实中介公司存档的定金合同内容。原告对该证据经质证认为落款处原告签名属实，但该原件第1页与第2页编码不一，与其来自中介的复印件对照，其中第2页关于税费负担及其他约定中部分条款被涂改，故对原件是否经人篡改持怀疑，对其真实性无法认定。被告对该证据经质证认为定金合同落款处签名属实，但该合同系原告签署好名字后由中介再送到被告家中签字，关于合同内容因时间长久已记忆不清。本院认为，原、被告双方对落款处签名皆认可属实，虽对部分内容提出质疑，但均未举出反证证明，故本院对向中介公司调取的定金合同原件的真实性予以认可并采信。根据上述证据认证以及当事人陈述，本院确认下列事实：位于杭州市江干区房屋系被告徐斐所有。2016年2月1日，原告裘一凯、裘喜园为购买该房屋，由中介公司居间，原被告双方签订了房屋买卖定金协议，该协议共2页，第一页协议中双方确认了买卖房屋的情况、购买人情况，并约定原告支付被告购房定金人民币70万元，该定金原告交由中介公司收取视同已交付给被告；双方确认以人民币788万元的总价款购买该房屋及整套家具、软装及地下车库等；第二页协议中，双方约定被告应于2016年4月1日前将交易房屋内户口全部清空，于2016年4月15日前将交易房屋交付给原告，应于签署本协议后60个工作日内签署《杭州市房屋转让合同》及《居间服务合同》等相关法律文件；在本协议约定期限内，若原告不与被告签订《杭州市房屋转让合同》，原告无权要求被告返还定金，被告没收定金，若被告不与原告签订《杭州市房屋转让合同》，被告应双倍返还定金给原告；等等。定金协议签订后，原告于2016年2月2日汇款人民币10万元给中介公司代为保管，2016年2月5日汇款人民币60万元给被告，后中介公司支付原告人民币8万元，尚余人民币2万元未付，被告出具了收取定金共计人民币70万元的收据。经计算双方在60个工作日内正式签订《杭州市房屋转让合同》的期限为2016年4月28日之前。在签订定金协议后，即2016年春节后杭州市因房屋政策调整房价迅速上涨，中介黄某在庭审中称房价约上涨7%，原告称涉案房价上涨约人民币80万。被告遂提出加价请求，并在中介主持下双方进行了磋商，2016年3月7日，原告委托律师发函催促被告，被告未予答复。原告遂于2016年3月17日诉至法院要求解除合同并双倍返还定金。期间，双方继续磋商，曾以加价人民币8万元达成一致意见，被告提出按照老家习俗以赠送红包图吉利，但双方最终未达成协议。在双方签订合同及磋商过程中，除签字由被告徐斐本人进行外，其他事务基本由被告父亲徐青道实际代理。在庭审中（尚在2016年4月28日之前），被告多次提出愿意以房屋定金合同约定的原价继续履行合同，但原告本人均表示无意再购买该房屋。至今，双方未签订定金合同中约定签署的《杭州市房屋转让合同》。本院认为，本案中的定金协议规定了房屋坐落、面积、房屋价格、定金及定金罚则等内容，但尚未规定房款交付、按揭、逾期付款、逾期交房、房屋登记等内容，其约定在签订本协议后一段时限内签署《杭州市房屋转让合同》及居间服务合同，所以该定金协议应为预约订立本约即正式房屋买卖合同的协议，属于预约合同。该合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守。双方约定的定金，是为保证双方签订商品房买卖合同而交付的定金，性质为立约定金。立约定金是订立本约的一种担保形式，其作用是保证给付定金一方和接受定金一方互相遵守签订本约的约定。当事人约定以交付定金作为订立本约担保的，给付定金一方拒绝订立本约，无权要求返还定金，收受定金的一方拒绝订立本约的，应当双倍返还定金。本案中，虽然因政策性调控房价上涨，但在政府屡次实施房地产宏观调控的大背景下，此应属于当事人可预见的内容。双方当事人在预约合同中约定70万的高价定金数额，正是基于对市场风险包括房地产政策调控引发的价格变动情况下的成约担保。因此，本案中并未发生在签订预约合同时的重大情势变更，当事人仍应按照预约合同内容订立本约，不应再对预约房价进行磋商加价。原、被告在签订预约合同后，原告联系被告要求签订房屋转让合同，被告则要求在原有协商房价基础上赠送红包形式增加房款，系被告明确表示要求加价，拒绝以原定价格签订合同的行为，原告可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。被告称加价系被告父亲徐青道提出，非被告徐斐本人，但综观房屋买卖的整个磋商过程，皆由被告父亲实际代理被告进行，故原告有理由相信被告父亲的加价系有权代理，因此，本院对被告基于赠送红包系习俗非加价、尚未过签约期限、被告本人未提出加价的辩称不予采信，被告反诉请求不予退还定金，本院亦不予支持。因此，被告应双倍返还原告收受的定金。关于本案中定金交付的数额，虽中介公司扣留了2万元，但根据合同约定应已视同缴纳给被告，故被告应返还原告定金140万元，另2万元被告可向中介公司另行主张权利。现双方均要求解除房屋买卖定金协议，本院依法予以解除。原告诉请解除合同及要求被告双倍返还定金，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零八条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第二条之规定，判决如下：一、解除原告裘喜园、裘一凯与被告徐斐签订的《房屋买卖定金协议》。二、被告徐斐于本判决生效之日起十日内双倍返还原告裘喜园、裘一凯定金人民币1400000元。三、驳回原告裘喜园、裘一凯的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告徐斐的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币17400元，财产保全费人民币5000元，共计人民币22400元，由被告徐斐负担；反诉案件受理费按规定减半收取为人民币5300元，由反诉原告徐斐负担。原告（反诉被告）裘喜园、裘一凯于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告（反诉原告）徐斐于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长 张 宏审 判 员 张夜尽人民陪审员 周桂芳二〇一七年六月十五日书 记 员 陆莉英 更多数据：搜索“”来源：