（2017）川15民终479号

裁判日期: 2017-06-15

公开日期: 2017-09-05

案件名称

宜宾宸源房地产开发有限责任公司房屋与张青文买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

四川省宜宾市中级人民法院

所属地区

四川省宜宾市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

宜宾宸源房地产开发有限责任公司,张青文

案由

买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

四川省宜宾市中级人民法院民事判决书（2017）川15民终479号上诉人（原审被告）：宜宾宸源房地产开发有限责任公司，住所地：四川省宜宾市翠屏区自强里8号。法定代表人：肖波，总经理。委托诉讼代理人：吴俊刚，四川酒都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张青文，女，生于1966年7月，汉族，住四川省长宁县。上诉人宜宾宸源房地产开发有限责任公司房屋（以下简称宸源公司）因与被上诉人张青文买卖合同纠纷一案，不服四川省长宁县人民法院（2016）川1524民初710号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人宸源公司上诉的请求：撤销原判，驳回被上诉人的起诉。事实与理由：双方签订的合同约定解决争议的方式为提交宜宾市仲裁委，故法院对本案没有管辖权；上诉人为被上诉人代办两证的前提是被上诉人预交预交办理房屋产权的相关税费及提交相关资料和签署授权委托书，被上诉人既没有预交相关税费，也没有提交相关资料和签署授权委托书，故上诉人可行使先履行抗辩权；原判由上诉人将诉争房屋的不动产权证登记为被上诉人的判决，不但违反了法律规定也违反了合同的约定，超出了上诉人的能力范围，无法履行。被上诉人张青文答辩的主要内容：其持有的合同约定发生争议的解决方式为人民法院，该合同已交给了上诉人，上诉人的管辖权异议，经一、二法院裁定驳回；上诉人从未要求被上诉人预交税费、提交办理两证的资料与委托手续，在被上诉人要求办理两证期间，上诉人仅要求被上诉人提交合同；房地产开发商代购房者向相关部门提出申请并提供资料和完清手续，原判由上诉人为其办理登记手续并无不当。请求二审法院驳回上诉维持原判。张青文向一审法院提出诉讼请求：判决宸源公司为其办理“蜀南雅居”×【幢】6+【层】（6+1）-3的房屋的《房屋所有权证》和《土地使用权证》，并按合同规定承担违约金。审理过程中，张青文变更诉讼请求中“房号为×【幢】6+【层】（6+1）-3”变更为“×【幢】6+【层】（6+1）-4”。张青文围绕自己的诉讼请求，向一审法院提交了下列证据：身份信息、《民事诉状》、《民事调解书》、《借条》（2张）、《收件单》、《收据》、陈莲、陶于恩的房权证及《商品房买卖合同》。宸源公司为证明自己的辩称，向一审法院提交了下列证据：《商品房买卖合同》（正本、副本各一份）。一审法院认定的事实，2010年1月4日，张青文以张艺书、宜宾市威宜实业有限责任公司、宸源公司长宁分公司为被告，向长宁县人民法院提起诉讼，请求张艺书、宜宾市威宜实业有限责任公司、宸源公司长宁分公司偿还本金及利息。张青文起诉的事实与理由为：2008年3月1日，张艺书、宜宾市威宜实业有限责任公司、宸源公司长宁分公司共同向张青文出具借条，载明借到张青文现金4014046元，并约定了利息；2008年8月14日，张艺书签字，宸源公司长宁分公司盖章，向张青文出具借条，载明借到张青文现金100万元，并约定了利息。2008年7月7日，张青文在宸源公司长宁分公司处购房4套，折抵借款37.5442万元；2008年8月18日，张青文在宸源公司长宁分公司处购房3套，折抵借款42.058万元；2008年9月21日，张青文代张青平、郑祥付宸源公司长宁分公司房款，折抵借款16.4906万元；2008年9月21日，被告为张青文还农村信用社贷款140万元；收2008年6月1日至10月1日4个月门市租金7200元，支付被告代付的评估费6000元。该案，长宁县人民法院在审理过程中，经主持调解，当事人自愿达成调解协议，长宁县人民法院出具（2010）长民初字第128号民事调解书。2008年8月18日，张青文作为买受人与作为出卖人的宸源长宁分公司签订合同编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》第一条项目建设依据载明：出卖人建设的商品房定名为蜀南雅居。《商品房买卖合同》第三条买受人所购商品房的基本情况载明：该商品房为第一条规定项目中的第×【幢】6+【层】（6+1）-4号房……。《商品房买卖合同》第四条计价方式与价款载明：3、按套（单元）计算，该商品房总价款为人民币154780元整（含6通初装费）。《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限载明：买受人按下列第3种方式按揭付款“3、其他方式按揭：首付房款48280元，贷款10万元”。《商品房买卖合同》第八条交付期限载明：出卖人应当在2008年12月31日前，将商品房交付买受人使用，若1、……2……3、因买受人未按约定付清当期应付款及其他费用，出卖人可据实予以延期。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定载明：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。《商品房买卖合同》第十九条载明：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成，选择1.提交宜宾市仲裁委员会仲裁或2.依法向人民法院起诉。《商品房买卖合同》第二十二条载明：本合同连同附件共21页，一式6份，具有同等法律效力，合同持有情况为出卖人1份，买受人1份，国土资源局1份，长宁县房管局1份。《商品房买卖合同》第二十四条载明：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向长宁县房管局申请登记备案。2008年8月18日，张青文作为买受人与作为出卖人的宸源长宁分公司签订《补充协议》。《补充协议》第三条关于主合同第十五条补充载明：1、双方约定该商品房交付后，由出卖人代办房屋产权及土地使用证，办理所发生的费用，由双方各自承担，买受人须按时在一定时间内向出卖人预交办理房屋产权的相关税费及提交相关资料，如因买受人原因导致房屋产权登记手续未在合同规定期间内办理的，由买受人自行承担责任；2、若买受人选择按揭贷款方式付款，在买受人办理交房手续之日，买受人应将办理房屋抵押登记手续的所有资料和需要缴纳的办证登记费（按登记部门确定的为准）提交给出卖人，否则，出卖人有权拒绝交房办理入住手续。《补充协议》第五条对房屋维修基金的补充约定载明：根据国家财政部、建设部（1998）第213号《住宅公用部位设施设备维修基金管理办法》规定，买受人在签订《商品房买卖合同》同时，须向出卖人交付总房款2%的维修基金，出卖人收齐后存入维修专项基金账户。2013年11月1日，宜宾市林峰物业服务有限公司长宁分公司向张青文出具蜀南雅居房屋2013年7-12月缴纳物管费的收据。2016年9月16日，宜宾市林峰物业服务有限公司长宁分公司向张青文出具蜀南雅居房屋2013年7-12月缴纳物管费的收据。2015年12月10日，移交人张青文与收件人肖萍签订《收件单》，载明收到张青文移交宸源公司以下资料：合同一正四副五份（×-2-6-1、×-2-6-2、×-2-6-3、×-2-6-4、×-3-8-1、×-2-8-2，共6户）、合同一正三副四份（×-1-1.2.3.4、×-2-1.2.3.4、×-3-1.2.3.4，共1户）、合同副本一份（×-4-4-1、×-2-2-1、×-1-（6+1）-2、×-1-（6+1）-3、×-1-（6+1）-4、×-1-2-4、×-3-3-2，共7户）、合同副本复印件一份（×-3-3-1,×-5-5-1，共2户）。另查明，陈莲、陶于恩共有的长宁镇竹海路二段蜀南雅居×幢4层4-1号的房屋，已经办理了房权证，该房屋的《房屋买卖合同》为张青文提供给宸源公司的×-4-4-1。一审法院认为，根据《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”之规定，宸源公司长宁县分公司是宸源公司的分公司，故宸源公司长宁县分公司对外所发生的民事活动，系代表宸源公司的行为，故宸源公司长宁县分公司与张青文的民事行为系宸源公司与张青文的民事行为。张青文与宸源公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容亦没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。人民法院对管辖异议审查后确定有管辖权的，不因当事人提起反诉、增加或变更诉讼请求等改变管辖，但违反级别管辖、专属管辖规定的除外。本案在审理过程中，宸源公司提出管辖权异议，一审法院作出裁定后，宸源公司不服向宜宾市中级人民法院提起上诉，宜宾市中级人民法院作出（2016）川15民辖终217号民事裁定书，裁定维持一审法院对本案有管辖权，综合考虑张青文将其所持有的《商品房买卖合同》交给了宸源公司，而宸源公司陈述其只持有《商品房买卖合同》正本、副本各一份与双方在合同中载明的合同份数不符的事实，故宸源公司辩称一审法院没有管辖权的意见，不予采纳。合同签订后，宸源公司将蜀南雅居第×【幢】6+【层】（6+1）-4号房屋交付给了张青文长期占有使用，结合张青文与宸源公司经核算后达成的调解协议、合同中关于张青文未付房款宸源公司可不交房的约定，参考陶于恩和陈莲房产证办理情况，一审法院认为张青文陈述的已经以房款抵扣了宸源公司欠其的部分借款的事实客观真实，故宸源公司辩称张青文未付清房款的意见，不予采纳。合同约定，房屋交付后，由宸源公司代办房屋产权及土地使用证，办理所发生的费用，由张青文与宸源公司各自承担，张青文需向被告宸源公司预交办理房屋产权的相关税费及提交相关资料，张青文向宸源公司交付总房款2%的维修基金，宸源公司将维修基金收齐后存入维修专项基金账户。虽然宸源公司已经将房屋交付给了张青文，至今未为张青文办理蜀南雅居第×【幢】6+【层】（6+1）-4号房屋的房屋产权及土地使用证，但张青文未提供证据证明其已经履行了缴纳维修基金、向宸源公司预交办理房屋产权的相关税费及提交相关资料的义务，故张青文主张违约金的请求，不予支持，宸源公司关于张青文没有缴纳维修基金、税、费各种费用的意见，予以采纳。参照陈莲、陶于恩的房屋已经办理了房权证的事实，张青文与宸源公司合同约定的房屋，属于能够办理房屋所有权证和土地使用权证的情况，结合合同关于由宸源公司代办房屋产权及土地使用证的约定以及不动产登记制度规定，故张青文主张宸源公司为张青文办理蜀南雅居第×【幢】6+【层】（6+1）-4号房屋的《房屋所有权证》和《土地使用权证》的诉讼请求，支持为宸源公司为原告张青文办理蜀南雅居第×【幢】6+【层】（6+1）-4号房屋的不动产权证书，但张青文应当缴纳该房屋维修基金、提供办证所需资料，因办证所发生的费用，由张青文和宸源公司各自承担。综上，依照《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第二十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、宜宾宸源房地产开发有限责任公司在本判决生效后30日内将蜀南雅居第×【幢】6+【层】（6+1）-4号房屋的不动产权证书登记为张青文。二、驳回张青文的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1642.00元，由张青文负担821.00元，宜宾宸源房地产开发有限责任公司负担821.00元。二审中，双方当事人均未提交证据，二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院审理认为，关于人民法院对本案有无管辖权的问题。上诉人认为双方签订的合同约定解决争议的方式为提交宜宾市仲裁委，故法院对本案没有管辖权。在一审中，宸源公司以原告就被告管辖原则为由认为长宁县人民法院对该案不具有管辖权，请求将该案移送宜宾市翠屏区人民法院管辖，并未在首次开庭前声明有仲裁协议并对人民法院受理该案提出异议。根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条规定，视为放弃仲裁协议。上诉人认为人民法院对本案无管辖权的理由不能成立。关于上诉人是否应当为被上诉人办理产权登记的问题。根据双方签订的合同、补充协议，出卖人代为办理房屋产权及土地使用权证，办理所发生的费用由双方各自承担。双方当事人对张青文与上诉人分公司之间因债务抵偿转为房屋买卖且诉争房屋早已交付给购买人的事实没有异议，原判根据双方当事人约定购买人未付房款可不交房的约定，认定已以房抵扣上诉人所欠被上诉人部分借款的事实并无不当；诉争房屋至今仍未登记在被上诉人名下，也不能确定办理登记手续需要的费用，上诉人以被上诉人没有预交相关税费等为由行使先履行权抗辩权的理由不能成立。原判结合合同关于由宸源公司代办房屋产权及土地使用证的约定以及不动产登记制度规定，判令宸源公司为张青文办理不动产权证书并无不当。综上，上诉人宜宾宸源房地产开发有限责任公司的上诉请求和理由均不能成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3284元，由上诉人宜宾宸源房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长　杨　永审判员　吴　靖审判员　王　春二〇一七年六月十五日书记员　陈珏劲来源：百度“”