（2017）津02民终3359号
裁判日期: 2017-06-14
公开日期: 2018-06-24
案件名称
天津津南华海医院、王希营房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
天津津南华海医院,王希营
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津02民终3359号上诉人（原审被告）：天津津南华海医院，住所地天津市津南区浯水道怡林园**号楼增*号。法定代表人：焦秋媛，院长。被上诉人（原审原告）：王希营，男，1977年12月13日出生，汉族，无职业，住天津市河西区。委托诉讼代理人：祝建国，天津惠然律师事务所律师。上诉人天津津南华海医院（以下简称华海医院）因与被上诉人王希营房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2017）津0103民初888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月5日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。华海医院上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王希营的一审全部诉讼请求，一、二审案件受理费由王希营负担。事实和理由：华海医院实际占有房屋的时间只有2015年9月至2016年5月底8个月时间，一审法院对该事实没有查清；王希营欺诈华海医院能办理消防手续，现华海医院对房屋维修、装修、购买安装调试设备共花费近2000000元，但消防办不了，致华海医院遭受重大经济损失，王希营存在重大过错应承担80%的主要责任；双方自2016年11月30日后没有书面约定，一审认定租金自2016年4月1日至2017年1月止，缺乏证据依据；涉诉房屋是违章建筑，导致合同无效，即便房屋返还也不应返还王希营，应返还政府，除非王希营同意给付华海医院维修房屋的费用。一审认定事实不清，请求二审依法改判。王希营辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王希营向一审法院起诉请求：1、依法判令解除王希营与华海医院之间的《房屋租赁合同》，华海医院将房屋腾空交付王希营；华海医院给付王希营截止2017年1月的租金125000元，向王希营支付2016年4月1日至2017年1月计11个月的滞纳金27500元（月滞纳金12500元×20%×11=27500元），合计152500元；2、案件受理费由华海医院负担。一审法院认定事实：王希营与华海医院系房屋租赁合同关系。2013年12月31日王希营与案外人天津市河西区东海街便民服务总站签订房屋租赁合同一份，王希营系乙方，案外人系甲方。约定：甲方将坐落河西区渌水道封闭式房屋一处，配套3间，建筑面积1300平方米出租给王希营使用。租赁期限自2013年12月1日起至2014年11月30日止，年租金总额为200000元。合同到期后，王希营与案外人续签租赁合同至2015年11月30日，租金未变更。2015年9月18日王希营与华海医院签订房屋租赁合同一份。王希营系甲方，华海医院系乙方。甲方将坐落河西区梅枫路房屋，建筑面积约400平方米，出租给乙方使用。租赁期限自2015年10月1日起至2016年11月30日止，租期14个月。年租金为150000元，每半年支付一次租金，以后的交纳时间为每半年的第一个月前十天向甲方交纳房租。合同签订当日，王希营将租赁房屋交付华海医院使用，华海医院向王希营支付了2015年10月1日至2016年3月31日的租金75000元，并对租赁房屋进行了装修。2016年6月华海医院以租赁房屋王希营加锁导致装修人员无法拿东西为由与王希营发生争议。但王希营对双方多次发生矛盾、索要租金认可，否认向租赁房屋加锁的事实，而华海医院未提供证据证明是王希营对涉诉房屋实施了加锁行为。现涉诉房屋钥匙华海医院未返还给王希营，也未将房屋腾交给王希营。一审法院认为，对于王希营向华海医院出租的坐落河西区梅枫路房屋，建筑面积约400平方米，该建筑系未取得建设工程规划许可证和未经批准的临时建筑，且王希营未经出租人同意转租上述房屋，因此，双方订立的租赁合同无效。合同自始无效，无需解除。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，华海医院应向王希营支付2016年4月1日至2017年1月31日房屋使用费。对于王希营要求华海医院给付2016年4月1日至2017年1月王希营租金的诉讼请求，鉴于造成合同无效的责任在双方，故租赁合同无效，华海医院应承担60%责任，华海医院应按合同约定的租金标准向王希营支付房屋使用费75000元。对于王希营要求华海医院支付滞纳金27500元的诉讼请求，鉴于导致合同无效双方均有责任，因此，对其该项主张不予支持。对于王希营要求华海医院将坐落天津市河西区梅枫路房屋（建筑面积约400平方米）腾空交予王希营的诉讼请求，应予支持。对于华海医院辩称，对于租赁房屋进行了维修和装修，并发生费用185000元和195768.4元的抗辩意见，鉴于华海医院未对此提起反诉，故不予处理。华海医院就此问题可另行解决。关于华海医院辩称，2016年6月租赁房屋由王希营加锁问题，未向一审法院提供证据佐证，故不予采信。至于华海医院称王希营出租涉诉房屋时存在欺诈，出租违法的抗辩意见，证据不足，一审法院不予采信。判决：“一、本判决生效之日起7日内，被告天津津南华海医院将坐落天津市河西区梅枫路房屋（建筑面积约400平方米）腾交给原告王希营；屋内被告天津津南华海医院物品由其自行清理；二、本判决生效之日起7日内，被告天津津南华海医院向原告王希营支付2016年4月至2017年1月房屋使用费75000元；三、驳回原告王希营的其他诉讼请求。”二审中，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。另查，至2016年10月天津市河西区东海街便民服务总站还在向王希营收取房屋使用费。结合诉辩双方意见，本院归纳本案争议焦点是：1、华海医院是否应当腾空返还涉诉房屋；2、对于华海医院应当支付王希营房屋使用费期间及标准的认定；3、一审法院酌定华海医院应承担的房屋使用费比例是否是适当。本院认为，王希营与华海医院签订的《房屋租赁合同》，因存在租赁房屋未取得建设工程规划许可证、未经批准建设、王希营未经出租人同意而转租房屋以及转租期超出王希营与案外人的租赁期限等法定无效情形，该份《房屋租赁合同》依法应被认定无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，因该合同所取得的财产，应当予以返还。据此，华海医院有义务将涉诉房屋腾空返还王希营。另，租赁合同虽为无效，但华海医院至今仍占有该房屋，依照相关法律规定，王希营有权请求华海医院参照合同约定的租金标准支付房屋使用费。华海医院虽提出2016年6月王希营为租赁房屋加锁，致其无法使用房屋，但对此未提供充分的证据证明，一审法院对此未予采信，并无不当。结合华海医院已支付的房屋使用费期间及王希营的诉讼请求，华海医院应向王希营支付自2016年4月至2017年1月的房屋使用费。虽然华海医院提出有部分期间超出双方合同约定的租赁期限，但因双方签订的《房屋租赁合同》无效，故不存在超出的期间没有合同依据一说，一审法院参照合同约定的租金标准计算房屋使用费，符合事实及相关法律的规定。此外，综合华海医院租赁房屋的目的、对房屋的使用情况以及双方在租赁过程中多次发生争议等情况，一审法院判令华海医院按60%标准支付房屋使用费，较为适当，本院对此予以维持。华海医院对其仅同意支付20%房屋使用费的主张未提供充分证据证明，本院对此不予支持。综上所述，上诉人华海医院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1175元，由上诉人天津津南华海医院负担。本判决为终审判决。审 判 长 崔 军审 判 员 杨宝华代理审判员 孙 静二〇一七年六月十四日书 记 员 马 丽 关注公众号“”